Studio Monti S.r.l.

l’esperto risponde alle domande

Studio Monti – Centro Gestione Stabili | L’ESPERTO RISPONDE

Lo Studio Monti – Centro Gestione Stabili, esperto in disciplina condominiale, risponde alle vostre domande. Il servizio è gratuito. Prima di sottoporre un quesito, consultare l’archivio delle FAQ – domande frequenti o eseguire una ricerca fra le domande già poste in questa pagina, attraverso la funzione ricerca (in alto, a destra). Per porre una nuova domanda è necessario compilare il modulo.

Domande e Risposte dell'Esperto

  • 2021-04-15 | Conferimento incarico tecnico
    Buonasera, in una riunione condominiale abbiamo votato l incarico tecnico ad un professionista per la fattibilità e il disegno per eseguire una chiusura di un'area condominiale. Prossimamente ci sarà una riunione per valutare tale lavoro aprire il preventivo per saperne il costo. In tanti ci siamo resi conto che è un lavoro inutile viste alcune esigenze del condominio che sono più urgenti. La domanda è: i condomini hanno la facoltà di non approvare il preventivo e i lavori stessi se ritengono che siano troppo onerosi? O siamo obbligati perché la volta precedente abbiamo deliberato l'incarico tecnico?

    Ogni assemblea è una storia a se… l’ultima assemblea può annullare la delibera precedente.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Copertura tubo acqua condominiale
    Salve, siamo proprietari dell'appartamento in cui viviamo. Nel nostro ingresso è presente da sempre un tubo verticale dell'acqua condominiale, il quale è stato recentemente sostituito dall'idraulico inviato dall'amministratore, poiché molto vecchio. Ci aspettavamo che l'amministratore facesse contestualmente realizzare dagli stessi tecnici anche il cassoncino in cartongesso a protezione e copertura del suddetto tubo, la cui presenza abbiamo notato in altri appartamenti del nostro stesso condominio. Ma l'amministratore insiste che la realizzazione di un cassoncino o qualsiasi simile copertura resta a carico nostro. A noi sembra strano, anche perché ci aspettavamo che fosse interesse del condominio stesso proteggere il tubo da eventuali danni che potremmo arrecarvi, per esempio a causa di spostamenti di mobili e/o traslochi, essendo l'ingresso particolarmente angusto.

    Se il cassocino era presente già da prima, Lei ha il diritto di ripristino. Qualora invece detto cassoncino fosse inesistente prima del sinistro, ritengo che Lei non abbia alcun diritto.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Perdita da appartamento superiore
    Circa da marzo 2020 ci troviamo di fronte a una infiltrazione di acqua che sta interessando da allora il soffitto e una parete di una stanza del nostro appartamento, di cui siamo anche proprietari. È stato verificato con certezza che essa è proveniente dal bagno soprastante. Fin da subito abbiamo dovuto affrontare grossi problemi di comunicazione con la proprietaria, che vive in quell'appartamento, la quale si nega in tutti i modi. Solo l'amministratore del condominio è riuscito (ormai molti mesi fa) ad essere ammesso in quell'appartamento con un suo tecnico di fiducia, il quale ha certificato che la causa della infiltrazione è sicuramente non condominiale ma privata, quindi spetta alla proprietaria effettuare la riparazione che fermi la perdita. Con questa analisi il condominio si è quindi tirato fuori. Per darci un contentino l'amministratore ha solo provveduto a dare un giro di silicone attorno alla vasca della signora e a liquidarci 350 euro dice a mezzo della assicurazione del condominio. Ma tutto ciò non ha risolto un bel niente, poiché la infiltrazione è di ben altra portata e ben arriva tutt'ora. Informata di ciò a mezzo Raccomandata, la signora dice che non è interessata ad alcun tipo di riparazione, poiché non ha un lavoro e non ha in generale risorse economiche. Diversi professionisti ci hanno quindi spiegato che l'unica strada che ci resta è quella di una causa legale contro la signora, ma ciò non porterebbe comunque a nulla anzi, comporterebbe tempi troppo lunghi (la perdita peggiora di mese in mese) e un esborso di denaro da parte nostra sicuramente maggiore di quello necessario per le riparazioni presso l'appartamento della signora, nel caso pagassimo noi i lavori al posto suo. Ciò che è più grave è che la stessa situazione si presentò circa 6 anni or sono, quando un problema strutturale dell'appartamento della signora rischiava di sfondare il soffitto del nostro appartamento (all'epoca in via di ristrutturazione). In quel caso, per non fermare il cantiere, pagammo di tasca nostra le riparazioni dell'appartamento della signora. La storia sembra ripetersi, ma siamo stanchi della situazione.

    Ritengo che l’unica strada sia la richiesta tramite un legale di un provvedimento d’urgenza al tribunale.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Dissentire contro delibere della maggioranza
    Spettabile Studio Monti, il mio condominio (9 condomini nessun amministratore) ha deciso di rifare tetto e cappotto termico e io dissento in merito. Cosa posso fare per tutelarmi?

    Purtroppo se esiste una maggioranza bisogna che ella si adegui a quanto deciso dalla maggioranza.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Spese di cancelleria
    Buongiorno, nel verbale dell'assemblea, per gestione ordinaria, l'amministratore chiede 210 euro forfettarie per spese di cancelleria, per spese straordinarie di spese di cancelleria non ne menziona ma ci fa pagare il 15% sul suo compenso straordinario, è regolare?

    Si, è regolare se tali spese saranno giustificate e se sono state inserite all’interno del preventivo d’incarico.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Spese pulizie in piano ammezzato
    Buongiorno, abito in un sotterraneo (piano ammezzato) da dove partono le fondamenta di un intero edificio, circoscritto da una intercapedine indiana - cunicolo: camera d'aria tra due parete. 1a parete: base e mura portanti dell'edificio e 1a parete di cemento armato che sostiene la stradella di accesso interno alla palazzina, "chiuse" dalle griglie che fanno passare l'aria, la luce; gli scoli dell'acqua piovana, le sporcizie dell'intera palazzina ecc. che si raccolgono in un cunicolo orizzontale. Inoltre la camera d'aria adempie alla aerazione e alla deumidificazione dei muri maestri e delle fondamenta dell'edificio. Desidero sapere se le spese per la pulizia, manutenzione ordinaria e straordinaria sono a carico di tutti i condomini.

    Sicuramente le spese di pulizie vanno suddivise per i singoli millesimi.

    Monti rag Fausto

  • 2021-04-15 | Terrazzo a tasca
    Sono proprietaria dell'intero terzo e quarto piano di un edificio il cui lastrico è di proprietà , dove x atto notarile, ho la possibilità di sopraelevare senza corresponsione di denaro a chicchessia. Il tetto è interamente da rifare e volevo realizzare una terrazza a tasca di una decina di mq su falda 100 mq. Posso farla? Volevo proporre il 110% ripristinare il tetto, ma se nn si velocizzano lo posso fare io?

    Tenuto conto che ella è proprietaria del terzo e quarto piano , sarebbe bene verificare se l’atto di acquisto contiene l’eventuale proprietà del coperto oppure entra nella comproprietà – art.117 del cc- qualora il tetto di copertura faccia parte della comproprietà condominiale, sarebbe opportuno che ella passasse attraverso un assemblea condominiale, tenuto conto della sentenza della cassazione (vedi FAQ). Circa il superbonus 110% nulla ha a che fare con l’apertura di una terrazza a tasca in falda.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Spese Condominiali vecchio e nuovo proprietario
    Buongiorno, in data 23 settembre 2019 ho acquistato un appartamento in un condominio composto da 12 unità immobiliari. All'atto della stipula della compravendita il vecchio prorietario ha presentato un' attestazione dell'ammistarore del condominio attestante la regolarità dei pagamenti, (salvo conguaglio). A marzo del 2020 l'amministratore ha inviato solo alla mia persona il conguaglio da pagare per tutto l'anno 2019. Gli ho fatto presente che io ero subentrato a settembre 2019 e gli ho chiesto di ripartire le spese tra me e il vecchio prorprietario. dopo di che io ho pagato regolarmente la mia parte. Quest'anno mi è arrivato il bilancio dell'anno 2020 e l'amministratore pretende da me anche la quota non pagata dal vecchio prorpietario relativa al 2019. E' regolare tutto ciò? La cosa più assurda è che mi ritrovo addebitata (solo alla mia persona) una spesa personale di Euro 35,00 (senza fattura) per la richiesta di suddivisione delle spese condominiali tra nuovo e vecchio proprietario, mi sembra assurdo. La suddivisione delle spese dovrebbe essere già compresa nel compenso dell'amministratore?

    L’amministratore ha la possibilità di chiedere ad entrambi la quota delle spese, essendo obbligati in solido l’amministratore non ha obbligo di disporre il riparto tra il vecchio e nuovo proprietario.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Superbonus e abusi edilizi
    Gentilissimi, provo a effettuare un quesito, nella speranza che un cortese riscontro possa essere d'aiuto anche agli altri lettori del sito. Il nostro un condominio di 6 unita immobiliari. Il tecnico, prima di andare avanti con la progettazione, chiede - a ragione, ci mancherebbe altro - un compenso anticipato per l'accesso agli atti e sopralluogo nelle sei abitazioni. Le domande sono: - se anche uno solo dei condomini si rifiuta di aprire le porte di casa al tecnico incaricato dall'assemblea, come può il condominio andare avanti nelle intenzioni che si era proposto (cappotto termico, rifacimento tetto, pannelli fotovoltaici e accumulatore per funzionamento piattaforma elevatrice)? - se, dopo l'accesso agli atti dovessero emergere irregolarita , c'è modo per i condomini "virtuosi" di rivalersi sui condomini che hanno eseguito o ereditato irregolarita urbanistiche nei propri appartamenti, visto che tutti dovranno anticipare il compenso richiesto dal tecnico? - può l'assemblea di condominio che ha votato per gli interventi, "forzare" la sanatoria la dove si è riscontrata l'irregolarità, per procedere con i lavori prefissati?

    Cercherò di rispondere ai suoi quesiti:

    • purtroppo un 1/3 dei condomini (mill 333,33) può promuovere la pratica relativa all’utilizzo dei vari bonus energetici
    • se vi sono abusi che interessano le parti comuni – detti abusi vanno sanati
    • se vi sono abusi privati ma che interessano il volume del fabbricato detti abusi vanno sanati
    • qualora la persona interessata si rifiuti di eliminare l’abuso, la pratica del 110% ecobonus viene bloccata
    • qualora vi siano degli interventi da farsi all’interno di uno o più appartamenti come la sostituzione di caldaie o infissi, occorre verificare la regolarità urbanistica del singolo appartamento
    • qualora il singolo condomino non provveda la pratica viene bloccata

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Diritto di veduta
    Sono il proprietario di un lastrico solare con affaccio prospiciente su una veranda posta ad oltre 3 metri di distanza in verticale, volevo sapere se sia possibile costruire un parapetto o una ringhiera alta oltre 1 metro sul cordolo del lastrico o bisogna rispettare la distanza di 1,5 metri dal bordo dello stesso. Inoltre se si può costruire una tettoia con copertura a vela.

    La tettoia fa volume pertanto deve passare attraverso l’autorizzazione del comune.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Ponteggio a tempo indeterminato in condominio
    Nella città di Napoli, quartiere Vomero, in un condominio, è stato montato un ponteggio a castelletto di un piano lungo il perimetro interno dell'edificio di 3 piani che causa disagio e mancato godimento della proprietà in mio possesso a piano terra poiché non ho piu luce e sono praticamente in gabbia. Il ponteggio serve a protezione caduta calcinacci dai cornicioni , ed è stato vietato l'affaccio ai balconi e il passaggio nei cortili perimetrali. È ormai un anno che mi trovo in queste condizioni e non vi è disposizione ne di inizio ne di fine lavori da parte dell'amministratore. La mia domanda è: esiste una sentenza del giudice di pace che provvede alla rimozione dei ponteggi passato periodo ragionevole di tempo per effettuare i lavori, o dovrò restare cosi a tempo indeterminato? Grazie mille, anche perché grazie ad una vostra risposta con la sentenza del giudice di pace sono riuscito perlomeno a far rimuovere i 5000 watt dall'impalcato con cui illuminavano esclusivamente la mia proprietà.

    Faccia un esposto al presidente del tribunale chiedendo un provvedimento di urgenza perche venga intimato all’amministratore di attivarsi immediatamente avendo questi i poteri per agire in caso di urgenza nel contempo chiedere eventualmente al giudice la nomina di un ammnistratore da parte del tribunale.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Coibentazione tetto
    Buongiorno, si intende coibentare il tetto condominiale, usufruendo del Superbonus, inserendo dei pannelli sotto tegola in quanto il tetto è una intercapedine. La mia domanda è se oltre ai pannelli coibentanti è agevolabile con il Superbonus anche la sostituzione delle tegole. Le tegole devono essere sostituite in quanto sono diventate fragili causa vetustà. Ringrazio anticipatamente della risposta e porgo distinti saluti.

    Sarà compito del termotecnico certificare se la sostituzione delle tegole rientra nel siper bonus 110% a mio parere no, perché risparmio energetico è dovuto dalla messa in opera della coibentazione.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Rifacimento tetto
    Buongiorno, dobbiamo rifare il tetto che copre l'intero edificio, che si compone di due villette a schiera. Ogni villetta ha un suo proprietario. Il termotecnico sostiene che non e una spesa condominiale perche non esiste un atrio in comune e che ciascun proprietario deve sostenere come privato la spesa corrispondente alla metratura del tetto che copre la propria villetta. Diversamente penso che la spesa sia condominiale e vada suddivisa per millesimi di proprietà . Gradirei avere un Vostro giudizio. Ringrazio e porgo distinti saluti.

    Prima di dare una risposta occorre verificare il rogito di acquisto per capire come siano distinte le proprietà.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Ripartizione delle spese comuni
    In un'immobile di 5 appartamenti, 3 sono a disposizione del proprietario e 2 in affitto. La ripartizione delle spese comuni, come acqua e luce, come vanno effettuate?

    Se non ci sono i millesimi in base ai mq delle unità immobiliari.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Spazi condominiali condivisi
    Salve, 15 civici, per un totale di 130 proprietari, condividono degli spazi esterni quali parcheggi e giardini. Tutto il complesso e circondato da muretti, reti ed e unico il varco di accesso. Ogni condominio sistema il proprio pezzo di giardino e ognuno ha un amministratore diverso. Non esiste un Amministratore per gli spazi condivisi, non un Regolamento. Recentemente alcuni hanno tagliato nello spazio che ritengono privato degli alberi ad alto fusto, abeti e pioppi di oltre 40 anni di eta e distanti altre tre metri dagli edifici. Alcuni sono stati segati a terra, altri 2 troncati interamente a 3 metri dal suolo. I due hanno ripreso a gettare fogliame dal tronco reciso e pertanto sono stati di nuovo eliminati. L'intento e ovviamente distruggerli. Possono alcuni disporre arbitrariamente di questo patrimonio e in tal caso, si possono danneggiare in questo modo gli alberi? In caso contrario a chi posso rivolgermi dal momento che l'amministratore condominiale non risponde alle richieste di intervento sugli altri condomini e sulla richiesta di cercare con gli altri Amministratori di individuare un Amministratore unico degli spazi condivisi?

    È molto difficile dare una risposta senza conoscere gli estremi delle proprietà e comproprietà inserite nei rogiti. A norma della riforma del condominio del 2012 si dovrebbe avere un amministratore per le parti comuni chiamato Super condominio.

    Monti Rag Fausto