Studio Monti S.r.l.

l’esperto risponde alle domande

Studio Monti – Centro Gestione Stabili | L’ESPERTO RISPONDE

Lo Studio Monti – Centro Gestione Stabili, esperto in disciplina condominiale, risponde alle vostre domande. Il servizio è gratuito. Prima di sottoporre un quesito, consultare l’archivio delle FAQ – domande frequenti o eseguire una ricerca fra le domande già poste in questa pagina, attraverso la funzione ricerca (in alto, a destra). Per porre una nuova domanda è necessario compilare il modulo.

Domande e Risposte dell'Esperto

  • 2021-04-15 | Chi paga notaio per cambio tabelle millesimali
    Mi riferisco all art. 69 legge 220/122 che dice ..le tabelle millesimali vengono modificate se è stato alterato più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare ed il costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione... Un condomino ha alterato 14,54 ml su 62,00, un altro 15,20 ml su 47,00, un altro 14,09 su 56,00 ml, io 7,71 ml. su 21,00 esistenti (mansarde) Chi paga il notaio? L amministratore ha diviso in parti uguali. Siccome l'assemblea è già stata tenuta e il riparto approvato se gli altri inquilini devono pagare il notaio posso chiedere all 'amministratore di correggere i conteggi fatti nella prossima assemblea in quanto l'amministratore non ha avvisato l'assemblea che esisteva l'art, 69 legge 220/12 e quindi ha diviso in parti uguali? (mentre lo sapeva benissimo) Io perdo euro 330,00. Grazie tante per la vostra risposta.

    Non capisco bene l’argomento e non capisco cosa c’entra il Notaio. Vi è un acquisto? Vendita? Comunque se trattasi di una spesa che riguarda l’intero condominio, essa va sostenuta dall’ intero condominio in base ai rispettivi millesimi. Se invece trattasi di una spesa che interessa soltanto una parte di condomini, questi, in base ai millesimi di competenza, debbono pagare la parcella del Notaio.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Apertura su divisorio terrazzo
    Buongiorno, abito all'ultimo piano di un condominio. Ho un terrazzo confinante con il terrazzo condominiale e separato da esso con struttura in ferro e vetro. Vorrei sapere se posso creare una porta per accedere al terrazzo condominiale da quello di mia proprietà.

    Dal punto di vista legislativo Ella può farlo. Sarebbe bene, in ogni modo, che Ella lo comunicasse ai condomini per evitare inutili polemiche.

    Distinti saluti

  • 2021-04-15 | Danni dovuti a scarico di terrazzo e ripartizione spese
    Abbiamo perso una causa condominiale, per una cattiva manutenzione della pulitura di un bocchettone di scarico di un terrazzo di proprietà che ha creato un sopravanzo d'acqua che è colato sulla facciata del palazzo a noi adiacente provocando così in infiltrazione. Ora la sentenza ha stabilito che dovremmo pagare danni per 15000€, + interessi + spese legali, chiedo come dovranno essere suddivise tali spese tra i condomini? Grazie.

    E’ molto difficile dare una risposta perchè vi è sicuramente una sentenza. Tuttavia posso dire che se il danno è stato causato dalle negligenze di un cindomino questo è responsabile. Se invece il danno proviene dal terrazzo senza alcuna responsabilità del singolo, è l’intero condominio.

    Distinti saluti

  • 2021-04-15 | Risarcimento rottura caldaia
    In seguito a lavori idraulici di sostituzione pezzi di tubatura usurata nell'impianto di risalita verso gli appartamenti del condominio, nel mio appartamento, situato all'ultimo piano, si è verificata la rottura della caldaia dovuta alla sedimentazione e fuoriuscita di detriti dai tubi. Io ritengo che il danno debba essere risarcito da chi ha eseguito i lavori, che poteva prevedere tale contrattempo e provvedere in qualche modo a far fuoriuscire l'acqua sporca in qualche altro modo. Preciso che anche altri condomini hanno avuto lievi danni alla lavatrice e scarico bagno. Cordiali saluti

    La causa va ricercata sicuramente nell’ aver aperto l’acqua centrale improvvisamente. Questo fatto genera l’accumulo di detriti verso gli ultimi piani a causa della pressione  dell’acqua. La ditta potrebbe fare denuncia alla propria assicurazione. Distinti saluti

  • 2021-04-15 | Modifica facciata supercondominio
    Condominio in linea costituito da 5 blocchi identici, uniti tra loro senza soluzione di continuità, da 4 unità ciascuna per totali 20 unità, facente parte di un supercondominio. Un condomino vuole modificare la facciata principale con l'inserimento di ascensore esterno con nuovi balconi a collegamento dello stesso alla vicina finestra, da trasformare in porta. 2 condomini sono contrari, i restanti sono indifferenti. Come si può evitere il deturpo della facciata? Grazie. Cordiali saluti.

    Come prima cosa è indispensabile conoscere il Comne ove si trova il fabbricato. La messa in opera di un ascensore rappresenta un’innovazione non voluttuaria ad utilizzo individuale, per cui non occorre il consenso dei restanti condomini, sempre che tale operazione non vada a diminuire l’utilizzo delle parti comuni da parte delle altre proprietà. Circa la costruzione di un balcone, il tutto è vincolato all’ approvazione del progetto da parte del Comune con il rispetto di quanto sopra indicato. Infine il mancato decoro di una facciata lo sancisce il giudice. L’assemblea di condominio può esprimere una propria valutazione. Cordiali saluti

  • 2021-04-15 | Ripartizione spese servitù
    Buongiorno, grazie per la risposta al mio quesito datato 04 giugno. In realtà il collegamento tra i 2 immobili è stato fatto già da almeno 30 anni ma è un piccolo condominio che è sempre stato gestito in maniera informale quindi è troppo tardi per avanzare pretese sull'illegittimità dei varchi. Quello che mi interessava era sapere la ripercussione sulla ripartizione delle spese straordinarie nella situazione attuale e con la servitù che si è venuta a creare in questo modo. I locali nell'edificio di proprietà esclusiva esterno al condominio devono partecipare a tutte le spese straordinarie del fabbricato principale (come se facessero parte del condominio)?

    Qualora si tratti di corpi di fabbricato a se stanti ed esterni dal corpo principale, le spese straordinarie relative alla manutenzione del corpo principale gravitano esclusivamente sul corpo principale. Distinti saluti

  • 2021-04-15 | Scala esterna mobile per recupero macerie lato cortile dove transitano auto per garage
    Occorre avere il permesso dell'amministratore per posizionare una Scala elevatrice per portare via le macerie di una demolizione di un tramezzo del mio appartamento,al 7 piano,dal lato cortile sul balconcino per stendere di mia proprietà sito sul vano Scala ,lavoro di circa 4ore?

    E’ corretto comunicarlo per mettere in condizioni l’ Amministratore di dare le eventuali risposte ai condomini. Distinti saluti

  • 2021-04-15 | Spese per sostituzione ascensore
    Sono proprietario di un appartamento al piano rialzato in un condominio composto di dieci appartamenti distribuiti due per piano su cinque piani, compreso il piano rialzato, e nel quale non esiste regolamento. Sin dalla costruzione dell’edificio, circa anni sessanta, è presente l’ascensore ma l’uso che ne fa la mia famiglia è praticamente nullo, dato che dal piano rialzato al piano stradale vi sono solo pochi gradini. Ora i condomini dei piani alti intendono sostituire o ammodernare consistentemente l’ascensore, con una spesa totale prevista in circa quarantamila euro, stando ai preventivi già richiesti. Trattandosi di spesa per me gravosa, mi è possibile non partecipare alla spesa stessa, ovviamente rinunciando ad usare l’ascensore, ad esempio facendolo dotare di chiave solo per agli altri condomini, e se in futuro avessi necessità di usarlo pagare la mia parte in quel momento? In pratica: sono applicabili a questo caso gli articoli 1120 e 1121 del codice civile? Ringrazio per l’attenzione e saluto cordialmente

    Purtroppo Ella ha comprato l’appartamento con l’uso dell’ ascensore. Purtroppo Ella è tenuta a pagare tutte le spese ordinarie e straordinarie in base all’articolo 1124  del C.c. cioè 50% per valore e 50% per altezze.

    Distinti saluti

  • 2021-04-15 | Manutenzione a terrazze a livello
    Salve,sono proprietaria di un appartamento posto al piano rialzato di un edificio di tre piani. L'appartamento è composto da un'ampia terrazza alla quale accedo scendendo alcuni gradini (piano terra) e che funge da copertura a tre garage. E' definibile terrazza a livello? Lo chiedo in quanto sulla stessa devo sostenere lavori di manutenzione e non capisco se l'art.1126 contempli anche casi di terrazze, relativamente alle spese di spartizione ,poste non perfettamente a livello dell'immobile che serve. Le sarei grata se mi chiarisse questo dubbio in modo da procedere nella richiesta della divisione delle spese che, se ho ben compreso, sono per 13 a carico mio(proprietaria) e per 23 a carico dei sottostanti garage. Grazie Salve, scrivo per avere chiarimenti sulla definizione di "terrazza a livello". Dovendo eseguire dei lavori di manutenzione e facendo essa da copertura a tre garage sottostanti, mi premeva sapere se potevo rifarmi all'art. 1126 per il riparto delle spese. Avendo avuto risposta affermativa ho partecipato la cosa all'amministratrice, la quale mi ha risposto che non è di sua competenza poichè trattasi di questione privata che non coinvolge l'intero condominio. Dunque, mi ha consigliata di rivolgermi ad un avvocato. Vorrei sapere se effettivamente questa situazione non è contemplata tra le competenze dell'amministratore condominiale. La ringrazio per la Sua disponibilità. Mi scuso se approfitto della Sua disponibilità ulteriormente. Per chiarezza di informazione voglio dire che i tre garage sottostanti la terrazza non presentano tracce di infiltrazioni( non ci sono macchie d'acqua) mentre sulla mia terrazza sono molto più che evidenti( distaccamento delle piastrelle). E' comunque mio diritto chiedere la compartecipazione alle spese di ripristino anche in mancanza di evidenti tracce, ovvero in questo caso non mi spetta ? Ma mi chiedo è solo in caso di infiltrazioni d'acqua che si applica l'art. 1126 ( riparto spese) oppure per qualsiasi problema di manutenzione di una terrazza a livello che funge anche da copertura a vani sottostanti ? E l'amministratore è in ogni caso responsabile ? La ringrazio infinitamente per la pazienza e per la condivisione delle Sue competenze. Antonella

    Trattasi di una terrazza a livello e il riparto delle spese corrisponde esattamente a quello da Lei indicato.

    Sono allibito dalla risposta della Sua Amministratrice. Vi sono decine di sentenze della Cassazione che pongono la responsabilità di infiltrazioni di acqua da un terrazzo a livello a carico dell’Amministratore perché in ogni modo trattasi di un tetto.

    Se non vi sono delle infiltrazioni di acqua cambia completamente il problema posto. La manutenzione piccola è a Suo carico. Lo scenario cambia completamente qualora Ella volesse rifare completamente la piastrellatura. In quel caso occorre valutare l’opportunità di fare anche l’impermeabilizzazione. In ogni modo l’Amministratore non può farsi di nebbia.

    Con distinti saluti

  • 2021-04-15 | Proprietà delle fioriere poste sui tramezzi esterni
    Buongiorno, dobbiamo ristrutturare la facciata del condominio dove abito, 36 appartamenti, tre scale. Tra appartamento e appartamento sui balconi di proprietà esistono dei tramezzi di divisione tra i vari appartamenti su cui sono state montate delle pesanti e pericolose fioriere di marmo, in occasione dei lavori vorremmo toglierle, la spesa relativa è condominiale o personale? Il nostro amministratore una volta dice una cosa una volta l'altra a seconda del gruppo di condomini con cui parla. Grazie.

    I tramezzi in vetro, vetrocemento o in muratura sono comuni ad entrambi gli appartamenti interessati.

    Distinti saluti

  • 2021-04-15 | Luce condominiale
    Salve, da sempre il contratto di fornitura enel condominiale(formato da 4) è intestato a mio nome; ho deciso di chiedere ad enel la cessazione del contratto e quindi di staccare il contatore: 1-devo essere autorizzato dagli altri condomini? 2-vado in contro a qualche sanzione se non approvano? Grazie, distinti saluti.

    E’ sufficiente chiedere a Enel di intestare il contratto al condominio il quale avrà un codice fiscale. Distinti saluti

  • 2021-04-15 | Unione terrazze
    Il condomino sopra al mio appartamento ha fatto richiesta all'assemblea condominiale di unione di due terrazze aggettanti di sua proprietà. Con che quorum sarà valida la delibera dell'assemblea condominiale? e' sufficiente la delibera condominiale per l'esecuzione dei lavori o vanno richieste autorizzazioni al comune?

    Occorre un progetto debitamente autorizzato dal Comune e della Sovraintendenza se siamo in zona paesaggiatica.

    Distinti saluti

  • 2021-04-15 | Infiltrazioni Ingresso/superficie condominiale su garage privati
    Salve, il condominio è costituito da due palazzine distinte con spazi comuni ad entrambe. Il percorso pedonale, che porta all'ingresso della "palazzina A", si trova fuori dalla proiezione a terra del tetto, e costituisce la copertura di due garage sottostanti i cui accessi sono in altre posizioni. Si notano, nei garage, diverse infiltrazioni di acqua dal pavimento e dai tombini, i cui scarichi scendono poi nell'intercapedine presente all'interno dei garage sottostanti, che ha il solo scopo di far scorrere l'acqua piovana (senza tubazione bensì direttamente alla base dell'intercapedine stessa) verso la fogna, causando ulteriori infiltrazioni, muffe e insalubrità degli ambienti. Ci sono due interventi da fare, sul solaio va effettuata: demolizione, poi nuova impermeabilizzazione, massetto di pendenza, pavimento, sistemazione dei tombini, ecc...; nei garage sottostanti invece, demolizione della paretina ammalorata per realizzare canalizzazione dell'acqua piovana fino in fogna, evitando nuove infiltrazioni sulla nuova parete da realizzare per nascondere di nuovo gli scarichi al suo interno. Nella quota di spesa condominiale, rientrano anche i condomini della "palazzina B", nonostante sia evidente il maggior uso dello spazio in questione per i condomini della "palazzina A", non essendoci comunque distinzione di proprietà fra le due palazzine? Il costo della manutenzione nei garage a chi si assegna? Il costo della manutenzione del solaio va distinto ( per un'eventuale differenza nell'attribuzione dell quote di pesa) dalle spese per l'intervento nell'intercapedine dei garage inferiori? a quali articoli del C.C. ci dobbiamo appellare? grazie, mi scuso per la lunghezza e l'articolazione del quesito.

    La risposta è semplice e cristallina: il proprietario della parte sovrastante – o i proprietari – sono tenuti ad impedire le infiltrazioni di acqua nelle parti sottostanti

    Distinti saluti

  • 2021-04-15 | Proprietà box e spese facciata
    Sono proprietario di un box presso un condominio che ha deliberato il rifacimento delle facciate e dei balconi. Il box non è situato nel corpo dell'edificio in cui si effettueranno i lavori ma presso un edificio adiacente. Nella ripartizione delle spese per i rifacimenti sono stato inserito per tutti i miei millesimi di proprietà. E' corretto o va applicato lo stesso criterio di spese ascensore ed acqua per le quali non mi viene attribuita alcuna spesa?

    Il corpo di fabbricato posto all’ esterno del fabbricato principale non è da considerare. Distinti saluti

  • 2021-04-15 | Spese di manutenzione straordinaria per danni
    Buon giorno, sono propietaria di una appartamento in condominio situato al 2° piano di 4 proprietari: 2 appartamenti al 1° e il mio al 2°, più una banca al piano strada. C'è una scala condominiale comune agli appartamenti e le ultime due rampe servono esclusivamente il mio appartamento in quanto gli altri due alloggi, una volta percorse le prime due rampe di scala comune, passano ad un terrazzo/cortile di loro esclusiva proprietà e che costituisce il tetto della banca sottostante a piano strada. Io non ho millesimi relativamente a detto terrazzo/cortile essendo proprietà esclusiva degli altri due condomini e infatti non mi sono mai state addebitate spese né per la pulizia né per altro. Non è mio! Non posso accedervi! Ora invece, dopo che uno dei due condomini del corsaletto/terrazza, effettuando lavori di ristrutturazione, ha intasato delle pilette di scarico poste sul cortile con del materiale di risulta che ha intasato gli scarichi, provocando danni alla banca sottostante, vengono addebitate anche a me le spese relative al ripristino dei locali della banca. (Che gli operai versassero materiale negli scarichi l'ho visto coi mie occhi ma adesso non saprei come dimostrarlo e comunque i lavori sono stati di grossa entità e durati parecchi mesi). Io non voglio partecipare a questa spesa! L'unica cosa che mi lascia in dubbio e che le devo riferire è che nel cortile/terrazza di proprietà esclusiva degli altri, va a scaricare un pluviale che proviene dal tetto comune. (Siamo in centro storico e non c'è vegetazione di nessun tipo all'intorno). Questo può essere motivo che mi costringa a partecipare alle spese per i danni subiti dalla banca? Grazie anticipatamente.

    La risposta non è semplice per due motivi: occorre vedere il posto e occorre esaminare i rogiti di acquisto.Comunque, la riparazioni delle coperture a lastrico sono di pertinenza dei proprietari del lastrico stesso. E’ bene interessare anche la compagnia di assicurazione per occlusione dei boccacci. Distinti saluti