Studio Monti S.r.l.

l’esperto risponde alle domande

Studio Monti – Centro Gestione Stabili | L’ESPERTO RISPONDE

Lo Studio Monti – Centro Gestione Stabili, esperto in disciplina condominiale, risponde alle vostre domande. Il servizio è gratuito. Prima di sottoporre un quesito, consultare l’archivio delle FAQ – domande frequenti o eseguire una ricerca fra le domande già poste in questa pagina, attraverso la funzione ricerca (in alto, a destra). Per porre una nuova domanda è necessario compilare il modulo.

Domande e Risposte dell'Esperto

  • 2021-04-15 | Manutenzione a terrazze a livello
    Salve,sono proprietaria di un appartamento posto al piano rialzato di un edificio di tre piani. L'appartamento è composto da un'ampia terrazza alla quale accedo scendendo alcuni gradini (piano terra) e che funge da copertura a tre garage. E' definibile terrazza a livello? Lo chiedo in quanto sulla stessa devo sostenere lavori di manutenzione e non capisco se l'art.1126 contempli anche casi di terrazze, relativamente alle spese di spartizione ,poste non perfettamente a livello dell'immobile che serve. Le sarei grata se mi chiarisse questo dubbio in modo da procedere nella richiesta della divisione delle spese che, se ho ben compreso, sono per 13 a carico mio(proprietaria) e per 23 a carico dei sottostanti garage. Grazie Salve, scrivo per avere chiarimenti sulla definizione di "terrazza a livello". Dovendo eseguire dei lavori di manutenzione e facendo essa da copertura a tre garage sottostanti, mi premeva sapere se potevo rifarmi all'art. 1126 per il riparto delle spese. Avendo avuto risposta affermativa ho partecipato la cosa all'amministratrice, la quale mi ha risposto che non è di sua competenza poichè trattasi di questione privata che non coinvolge l'intero condominio. Dunque, mi ha consigliata di rivolgermi ad un avvocato. Vorrei sapere se effettivamente questa situazione non è contemplata tra le competenze dell'amministratore condominiale. La ringrazio per la Sua disponibilità. Mi scuso se approfitto della Sua disponibilità ulteriormente. Per chiarezza di informazione voglio dire che i tre garage sottostanti la terrazza non presentano tracce di infiltrazioni( non ci sono macchie d'acqua) mentre sulla mia terrazza sono molto più che evidenti( distaccamento delle piastrelle). E' comunque mio diritto chiedere la compartecipazione alle spese di ripristino anche in mancanza di evidenti tracce, ovvero in questo caso non mi spetta ? Ma mi chiedo è solo in caso di infiltrazioni d'acqua che si applica l'art. 1126 ( riparto spese) oppure per qualsiasi problema di manutenzione di una terrazza a livello che funge anche da copertura a vani sottostanti ? E l'amministratore è in ogni caso responsabile ? La ringrazio infinitamente per la pazienza e per la condivisione delle Sue competenze. Antonella

    Trattasi di una terrazza a livello e il riparto delle spese corrisponde esattamente a quello da Lei indicato.

    Sono allibito dalla risposta della Sua Amministratrice. Vi sono decine di sentenze della Cassazione che pongono la responsabilità di infiltrazioni di acqua da un terrazzo a livello a carico dell’Amministratore perché in ogni modo trattasi di un tetto.

    Se non vi sono delle infiltrazioni di acqua cambia completamente il problema posto. La manutenzione piccola è a Suo carico. Lo scenario cambia completamente qualora Ella volesse rifare completamente la piastrellatura. In quel caso occorre valutare l’opportunità di fare anche l’impermeabilizzazione. In ogni modo l’Amministratore non può farsi di nebbia.

    Con distinti saluti

  • 2021-04-15 | Proprietà delle fioriere poste sui tramezzi esterni
    Buongiorno, dobbiamo ristrutturare la facciata del condominio dove abito, 36 appartamenti, tre scale. Tra appartamento e appartamento sui balconi di proprietà esistono dei tramezzi di divisione tra i vari appartamenti su cui sono state montate delle pesanti e pericolose fioriere di marmo, in occasione dei lavori vorremmo toglierle, la spesa relativa è condominiale o personale? Il nostro amministratore una volta dice una cosa una volta l'altra a seconda del gruppo di condomini con cui parla. Grazie.

    I tramezzi in vetro, vetrocemento o in muratura sono comuni ad entrambi gli appartamenti interessati.

    Distinti saluti

  • 2021-04-15 | Luce condominiale
    Salve, da sempre il contratto di fornitura enel condominiale(formato da 4) è intestato a mio nome; ho deciso di chiedere ad enel la cessazione del contratto e quindi di staccare il contatore: 1-devo essere autorizzato dagli altri condomini? 2-vado in contro a qualche sanzione se non approvano? Grazie, distinti saluti.

    E’ sufficiente chiedere a Enel di intestare il contratto al condominio il quale avrà un codice fiscale. Distinti saluti

  • 2021-04-15 | Unione terrazze
    Il condomino sopra al mio appartamento ha fatto richiesta all'assemblea condominiale di unione di due terrazze aggettanti di sua proprietà. Con che quorum sarà valida la delibera dell'assemblea condominiale? e' sufficiente la delibera condominiale per l'esecuzione dei lavori o vanno richieste autorizzazioni al comune?

    Occorre un progetto debitamente autorizzato dal Comune e della Sovraintendenza se siamo in zona paesaggiatica.

    Distinti saluti

  • 2021-04-15 | Infiltrazioni Ingresso/superficie condominiale su garage privati
    Salve, il condominio è costituito da due palazzine distinte con spazi comuni ad entrambe. Il percorso pedonale, che porta all'ingresso della "palazzina A", si trova fuori dalla proiezione a terra del tetto, e costituisce la copertura di due garage sottostanti i cui accessi sono in altre posizioni. Si notano, nei garage, diverse infiltrazioni di acqua dal pavimento e dai tombini, i cui scarichi scendono poi nell'intercapedine presente all'interno dei garage sottostanti, che ha il solo scopo di far scorrere l'acqua piovana (senza tubazione bensì direttamente alla base dell'intercapedine stessa) verso la fogna, causando ulteriori infiltrazioni, muffe e insalubrità degli ambienti. Ci sono due interventi da fare, sul solaio va effettuata: demolizione, poi nuova impermeabilizzazione, massetto di pendenza, pavimento, sistemazione dei tombini, ecc...; nei garage sottostanti invece, demolizione della paretina ammalorata per realizzare canalizzazione dell'acqua piovana fino in fogna, evitando nuove infiltrazioni sulla nuova parete da realizzare per nascondere di nuovo gli scarichi al suo interno. Nella quota di spesa condominiale, rientrano anche i condomini della "palazzina B", nonostante sia evidente il maggior uso dello spazio in questione per i condomini della "palazzina A", non essendoci comunque distinzione di proprietà fra le due palazzine? Il costo della manutenzione nei garage a chi si assegna? Il costo della manutenzione del solaio va distinto ( per un'eventuale differenza nell'attribuzione dell quote di pesa) dalle spese per l'intervento nell'intercapedine dei garage inferiori? a quali articoli del C.C. ci dobbiamo appellare? grazie, mi scuso per la lunghezza e l'articolazione del quesito.

    La risposta è semplice e cristallina: il proprietario della parte sovrastante – o i proprietari – sono tenuti ad impedire le infiltrazioni di acqua nelle parti sottostanti

    Distinti saluti

  • 2021-04-15 | Proprietà box e spese facciata
    Sono proprietario di un box presso un condominio che ha deliberato il rifacimento delle facciate e dei balconi. Il box non è situato nel corpo dell'edificio in cui si effettueranno i lavori ma presso un edificio adiacente. Nella ripartizione delle spese per i rifacimenti sono stato inserito per tutti i miei millesimi di proprietà. E' corretto o va applicato lo stesso criterio di spese ascensore ed acqua per le quali non mi viene attribuita alcuna spesa?

    Il corpo di fabbricato posto all’ esterno del fabbricato principale non è da considerare. Distinti saluti

  • 2021-04-15 | Spese di manutenzione straordinaria per danni
    Buon giorno, sono propietaria di una appartamento in condominio situato al 2° piano di 4 proprietari: 2 appartamenti al 1° e il mio al 2°, più una banca al piano strada. C'è una scala condominiale comune agli appartamenti e le ultime due rampe servono esclusivamente il mio appartamento in quanto gli altri due alloggi, una volta percorse le prime due rampe di scala comune, passano ad un terrazzo/cortile di loro esclusiva proprietà e che costituisce il tetto della banca sottostante a piano strada. Io non ho millesimi relativamente a detto terrazzo/cortile essendo proprietà esclusiva degli altri due condomini e infatti non mi sono mai state addebitate spese né per la pulizia né per altro. Non è mio! Non posso accedervi! Ora invece, dopo che uno dei due condomini del corsaletto/terrazza, effettuando lavori di ristrutturazione, ha intasato delle pilette di scarico poste sul cortile con del materiale di risulta che ha intasato gli scarichi, provocando danni alla banca sottostante, vengono addebitate anche a me le spese relative al ripristino dei locali della banca. (Che gli operai versassero materiale negli scarichi l'ho visto coi mie occhi ma adesso non saprei come dimostrarlo e comunque i lavori sono stati di grossa entità e durati parecchi mesi). Io non voglio partecipare a questa spesa! L'unica cosa che mi lascia in dubbio e che le devo riferire è che nel cortile/terrazza di proprietà esclusiva degli altri, va a scaricare un pluviale che proviene dal tetto comune. (Siamo in centro storico e non c'è vegetazione di nessun tipo all'intorno). Questo può essere motivo che mi costringa a partecipare alle spese per i danni subiti dalla banca? Grazie anticipatamente.

    La risposta non è semplice per due motivi: occorre vedere il posto e occorre esaminare i rogiti di acquisto.Comunque, la riparazioni delle coperture a lastrico sono di pertinenza dei proprietari del lastrico stesso. E’ bene interessare anche la compagnia di assicurazione per occlusione dei boccacci. Distinti saluti

  • 2021-04-15 | Disinfestazione inquilino
    Buongioro,faccio parte di un condominio con 2 palazzine A e B, separate da un cortile.Nella palazzina B su richiesta dei soli condomini della suddetta,previo loro esposto è stata emessa ordinanza del sindaco per procedere a disinfestazione in un appartamento privato per motivo pulci;tale proprietario è moroso e non pagherà la disinfestazione!Io sono proprietaria di un appartamento della palazzina A in cui nn fa parte il condomino con pulci! L'amministratore non ha indetto un 'assemblea nè comunicato ai condomini della mia palazzina A, riguardo ordinanza; esposto, disinfestazione. Lo stesso ora ci chiede i soldi anche a noi della palazzina A .Vorrei cortesemente sapere se dobbiamo pagare anche noi e se c'e una normativa di riferimento grazie

    Non è facile rispondere senza avere conoscenza esatta del problema. Mi sembra di capire che trattasi di una ordinanza del Sindaco per disinfettare un appartamento, cosa che nulla a che fare con il condominio, salvo che l’ assemblea di condominio, o semplicemente i condomini della palazzina interessata, abbiano dato mandato all’ Amministratore in tal senso. Ribadisco, la cosa non è chiara. Comunque non vedo alcun coinvolgimento del condominio trattandosi di una pulizia da eseguirsi in un appartamento privato.

    Con distinti saluti

  • 2021-04-15 | Danno a tubazione privata e rimborso assicurativo
    L’amministratore del condominio ove abito, in seguito ad una rottura della tubazione del riscaldamento centrale posto sotto al pavimento del mio appartamento, si è limitato a fare la denuncia all’assicurazione non volendosi occupare del resto, nemmeno quello di seguire la pratica assicurativa affermando che trattasi di un guasto privato. E’ nel giusto l’amministratore? Gradirei una risposta.

    Il comportamento del suo amministratore è assai bizzarro.
    Non solo è tenuto a seguire la pratica assicurativa fino al compimento positivo, ma anche quello di adoperarsi, eventualmente coadiuvato da tecnici ed artigiani di propria fiducia, per la ricerca ed il ripristino del danno perché in definitiva trattasi di un impianto centralizzato.

    Distinti Saluti.
    Rag. Fausto Monti

  • 2021-04-15 | Impianti televisivi
    Gli impianti televisivi del condominio ove abito sono autonomi ma per problemi tecnici non riesco a ricevere tutti i canali televisivi nazionali. Per ottenere ciò dovrei spostare la mia antenna su una terrazza di un altro condomino. Il condomino confinante al quale mi sono rivolto mi ha negato il permesso di utilizzare la sua terrazza. Mi è stato riferito che detto diniego è in contrasto con la giurisprudenza. Le sarei grato di un Suo parere e in attesa porgo distinti saluti.

    Il lettore ha ragione, la Cassazione con sentenza n. 9427 del 21/04/2009 sezione seconda ha confermato il d.lgs n. 259 del 2003.
    Qualora sia accertata l’impossibilità dell’utente di ricevere i segnali radiotelevisivi utilizzando spazi propri egli può collocare nell’altrui proprietà l’antenna televisiva.

    Rag. Fausto Monti

  • 2021-04-15 | Manutenzione terrazza a livello
    L’appartamento ove abito è sovrastato in gran parte da una terrazza a livello di proprietà di un condomino posto al 5° piano. Detta terrazza da tempo arreca danni al mio appartamento a causa di infiltrazioni di acqua. L’amministratore del condominio, da me interpellato, mi ha risposto che la responsabilità è del proprietario della terrazza sovrastante e pertanto solo lui è tenuto ad interessarsi del problema e non il condominio. Avendo dei dubbi circa l’esattezza della risposta, gradirei un Suo parere. Ringrazio e porgo distinti saluti.

    Indubbiamente il lettore ha ragione, la terrazza a livello svolge una funzione di copertura del fabbricato e, perciò, l’obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti, con ripartizione delle spese secondo i criteri di cui all’art. 1126 codice civile.

    Ne consegue che il condominio, quale custode ex art. 2051 cod. civ. – in persona dell’amministratore, rappresentante di tutti i condomini tenuti ad effettuare la manutenzione, ivi compreso il proprietario del lastrico o colui che ne ha l’uso esclusivo – risponde dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione di detta terrazza.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Ristrutturazione di una terrazza a livello posta a copertura di un singolo garage: suddivisione della spesa
    L’appartamento ove abito è situato al primo piano e comprende una terrazza a livello che funge da copertura ad un garage di proprietà di altro condomino. A causa di gravi infiltrazioni di acqua con danni all’autorimessa di cui sopra occorre ristrutturare completamente la mia terrazza. Il condomino proprietario del garage sostiene che la spesa che si andrà a sostenere è da dividersi tra entrambi i proprietari al 50%. Detta affermazione mi ha sorpreso perché ritenevo mio obbligo pagare soltanto 1/3 della spesa complessiva. Le sarei grato di un Suo parere. Rimango in attesa e saluto cordialmente.

    I dubbi del lettore sono esatti.
    Infatti l’argomento delle terrazze a livello è già stato commentato con altro mio parere nell’articolo pubblicato sulla rivista ABITARE nel Dicembre 2008 e Marzo 2009, anche se la richiesta del lettore tratta un argomento particolare e non generalizzato.
    La spesa di ristrutturazione della terrazza a livello è regolamentata dall’art. 1126 del c.c. che prevede la ripartizione della spesa in ragione di 1/3 a carico del condomino che ne abbia l’ uso esclusivo,  restando gli altri 2/3 della stessa spesa a carico dei proprietari sottostanti ai quali la terrazza a livello serve da copertura.
    Detto principio non viene meno anche se la terrazza a livello copre un solo locale come ben argomentato dalla sentenza della Cassazione nr. 11029 seconda sezione del 15/07/2003.
    Specificando tuttavia che ai 2/3 di spesa dovranno partecipare tutti i condomini (sempre con la esclusione del condomino onorato di 1/3) indifferentemente se sotto la terrazza vi siano solo parti private o parti comuni, ciò per effetto  della funzione di copertura e quindi preservazione e salvaguardia dell’intero immobile, pari a quella svolta dal tetto che  comunque la terrazza assolve.
    Nella fattispecie le parti comuni sono rappresentate dai muri perimetrali dell’edificio.
    Rammento tuttavia che maggiori chiarimenti possono essere richiesti all’associazione.

    Rag. Fausto Monti

  • 2021-04-15 | Ascensore esterno: distanze e limiti
    Messa in opera di un ascensore in aderenza alla facciata esterna – distanze e limiti. La cassazione con sentenza n°10852 del 16/05/2014 si è occupata dell'installazione di un ascensore all'esterno di un edificio e dei limiti che possono derivare dalla disciplina sulle distanze. Il consulente immobiliare N° 957 ha pubblicato un commento alla sentenza a cura dell'Avvocato Ettore Ditta. Tenuto conto che lo studio condivide da anni il contenuto della sentenza e il commento dell'Avv. Ettore Ditta, ho ritenuto opportuno riportare tale commento nel sito dello Studio.

    Con  la sent. n. 10852 del16 maggio 2014, la Corte di Cassazione si è occupata dell’installazione di un ascensore all’esterno dell’edificio e dei limiti che possono derivare dalla disciplina  sulle distanze.

    Siamo ormai abituati alla costante emissio­ ne di sentenze, anche da parte della Corte di Cassazione, sugli ascensori e sull’applica­ zione della normativa in tema di barriere ar­ chitettoniche negli edifici (nell’ambito della quale la problematica della installazione de­ gli ascensori e impianti analoghi rappresenta la situazione più frequente), ma per la prima volta, a quanto  risulta, una decisione della Suprema Corte ha preso in esame lo speci­ fico caso della realizzazione di un ascensore all’esterno dell’edificio condominiale e delle conseguenze  che possono derivare dalla di­ sciplina sulle distanze.
    È opportuno anticipare subito che la sent. n° 10852 del 16 maggio 2014 della Cassazione pure con riguardo a questa specifica situa­ zione ha confermato – e non poteva essere diversamente – le regole già enunciate in ge­nerale su questi temi e quindi che:

    1. ciascun condomino può, a sue esclusive spese, installare un ascensore in virtù dell’art. 1102 cod civ. (entro i limiti da esso previsti) e sull’opera non produce nessun effetto la disci­ plina relativa alle innovazioni condominiali;
    2. l’ascensore, in qualunque situazione ven­ ga collocato, realizzato da un condomino su parte di un cortile e di un muro comune deve considerarsi indispensabile ai fini dell’acces­ sibilità dell’edificio e della reale abitabilità dell’appartamento;
    3. la disciplina prevista dall’art. 907 cod. civ. non produc,e alcun effetto, nonostante il ri­ chiamo a essa fatto dall’art. 3, comma 2, della legge 13/1989, dal momento che tale dispo­ sizione non trova applicazione nell’ipotesi che riguarda non un fabbricato distinto da quello comtme, ma una  unità immobiliare ubicata all’interno dell’edificio comune.

    La sentenza, applicando così le regole ordi­ narie  al caso  particolare dell’installazione di un ascensore esterno, completa il quadro generale delle ipotesi che si presentano nella prassi e che da anni sono oggetto delle de­ cisioni giurisprudenziali, ormai abbastanza costanti nei loro  contenuti, seppure qual­ che volta denotate da soluzioni alternative, perfino da parte della Suprema Corte che talvolta emette sentenze   contrastanti coi suoi stessi precedenti.

  • 2021-04-15 | Danni Infiltrazioni tra privati
    Spett.le rag. Monti, cito da un caso simile alla situazione in cui mi trovo. L’amministratore del condominio ove abito, in seguito ad una rottura della tubazione dello scarico doccia dell appartamento sovrastante a quello di cuu sono locatario, si è limitato a fare la denuncia all’assicurazione non volendosi occupare del resto, nemmeno quello di seguire la pratica assicurativa affermando giustamente che trattasi di un guasto privato. La situazione, in essere da ottobre 2014, è rimasta invariata per un paio di mesi, perché secondo il proprietario dell appartamento da cui proveniva la perdita,in accordo con l amministratore stesso, la ricerca del danno dipendeva da me o dal mio locatore.Dopo aver fatto valutare ad un tecnico, gli interventi per riparare il guasto sono stati fatti a dicembre, mentre i lavori di ripristino del locale sono stati fatti 2 gg fa. Il tutto senza l intervento di alcun perito che valutasse nè i danni subiti dal locatore nè quelli subiti da me. E’ nel giusto l'amministratore? Gradirei una risposta.

    Buongiorno, se esiste una polizza globale fabbricati che comprende la ricerca del guasto ed il ripristino più eventuali danni personali, l’Amministratore ne è responsabile e deve gestire tutta la pratica fino al compimento, anche se si tratta di rotture di tubazione private, ma sempre comprese nella polizza.

    Rag. Monti Fausto

  • 2021-04-15 | Distacco luce scala in comune in condominio
    Salve sig. Monti un condomino proprietario per 1/3 vuole il distacco dalla luce scala in comune per rendersi indipendente con un impianto autonomo,io sono proprietario di 2/3 posso oppormi ai lavori? Grazie

    Da come viene prospettato il problema non credo sia possibile.

    Monti Rag Fausto