Studio Monti S.r.l.

l’esperto risponde alle domande

Studio Monti – Centro Gestione Stabili | L’ESPERTO RISPONDE

Lo Studio Monti – Centro Gestione Stabili, esperto in disciplina condominiale, risponde alle vostre domande. Il servizio è gratuito. Prima di sottoporre un quesito, consultare l’archivio delle FAQ – domande frequenti o eseguire una ricerca fra le domande già poste in questa pagina, attraverso la funzione ricerca (in alto, a destra). Per porre una nuova domanda è necessario compilare il modulo.

Domande e Risposte dell'Esperto

  • 2021-04-15 | Ritardo pagamento utenze
    Buongiorno. Per favore vorrei capire: se l'amministratore non paga in tempo le bollette dell'acqua e nella successiva bolletta appare la "mora" per ritardato pagamento, dopo aver deciso in assemblea che se ci sono i soldi in cassa deve pagare lui la mora...ma si rifiuta di pagarla e se si aumenta anche di 10 euro lo stipendio senza decisione assembleare e se accredita ad un condomino la quota della "franchigia" assicurativa anche se il condomino non ha pagato nulla per i lavori effettuati per riparare il danno subito e se vuole addebitare ad un box (che non ha l'acqua) il dividendo della "mora" che si rifiuta di pagare giustificandolo con un fantasioso "recupero" per i ritardati pagamenti del suo proprietario e fa altre amenità del genere non accettando di modificarle nei consuntivi secondo le giuste tabelle, possiamo fare un esposto alla Procura della Repubblica essendo sicuri di avere soddisfazione in modo da poter pretendere che modifichi gli errori? Grazie per una risposta

    Se Ella ritiene le ragioni sopra elencate valide, faccia un esposto alla Procura. Non è detto che la Procura prenda in esame il problema. Io le consiglio di parlare direttamente con l’amministratore e chiarire il problema.

    Distinti saluti
    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Divisione spese di pulizia e illuminazione scale
    Sono proprietario da diversi anni di un piccolo monolocale al piano terra (40 millesimi ) in un condominio composto da 11 appartamenti distribuiti su quattro piani, compreso il piano terra, nel quale non esiste regolamento di condominio e le spese di pulizia e illuminazione scale vengono divise in parti uguali, sia per i piccoli appartamenti posti al piano terra e con pochi millesimi (24, 30 o 40) che per gli appartamenti dei piani superiori, che hanno millesimi compresi fra i 90 e i 165. Anche grazie a codesto Studio ho verificato che il codice civile (articolo 1123, comma 2) prevede che questo tipo di spese vada diviso “in proporzione all’uso che ciascun condomino può farne”. Per questo motivo ho dato voto contrario al consuntivo e al preventivo annuali, con documenti scritti allegati al verbale di assemblea ma l’amministratore, e con lui alcuni condomini dei piani superiori, sostengono che per modificare la divisione occorre modificare la tabella millesimi scale. Secondo me non c’è bisogno di alcuna modifica di tabella, per il semplice fatto che la attuale divisione in parti uguali, oltre ad essere contraria alla legge, non può neppure essere considerata una tabella in senso proprio, ma è sufficiente applicare le disposizioni del codice civile, da cui le quote da pagare risultano semplicemente moltiplicando i millesimi di ognuno per 1, per 2, per 3 ecc… ( i vari piani ). Da tale calcolo risulta che io devo sostenere per pulizia e illuminazione scale una spesa rapportata a 15,95 millesimi della spesa totale, anziché 91 millesimi come mi viene fatto pagare. Chiedo, quindi, se ad avviso di codesto Studio io ho ragione e ringrazio in anticipo per la risposta. Cordiali Saluti.

    Il riparto delle spese per la pulizia delle scale è derogabile in base alla volontà dell’assemblea, purché non sia in contrasto con la legge.

    Distinti saluti

  • 2021-04-15 | Luce delle scale
    Buongiorno, volevo porre un quesito. Abito in una palazzina di quattro appartamenti, di cui due scotti. Siamo solo io e il signore del piano sopra. Con due proprietari dei rispettivi appartamenti diversi. Sul mio contratto di locazione, stipulato in 4+4 anni, non sono previste le spese condominiali. A distanza di sei anni che abito qui, ora il mio padrone mi chiede la luce della mia cantina, la quale ha un contatore a parte, e che io non uso e non accendo mai. Però mi porta la fattura ENEL della luce delle scale e non della mia cantina e vuole i soldi, asserendo che e ' la fattura della mia cantina ...(niente vero!) . Inoltre io entro da un entrata secondaria e la luce delle scale non la uso. Devo pagare comunque, non essendoci spese condominiali? Grazie mille e saluti.

    Se le cose stanno come Ella scrive, non deve pagare nulla. Si accerti tuttavia che effettivamente nel contratto di locazione non sia riportata la frase “più le spese condominiali di competenza del conduttore”.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Ascensore di proprietà di alcuni o condominiale?
    Il mio condominio, edificato cinquant'anni fa, è costituto da sei piani. Il progetto originario ne prevedeva tre. Gli appartamenti erano già stati acquistati, anche se a uno stadio di incompiutezza, quando l'imprenditore aggiunse gli altri tre, e nel contempo dotò il condominio di un ascensore che ha porte su tutti i piani. Ma gli inquilini dei primi tre piani pare si siano rifiutati di entrare nella comproprietà dell'ascensore: sicché questo è stato considerato per cinquant'anni proprietà dei titolari dei ultimi tre piani: e nonostante ci siano le porte su tutti i piani, l'ascensore ‘funziona’ solo dal quarto piano in su. La mia famiglia al terzo (non siamo i proprietari originari), e ora vorremmo usare l’ascensore. La domanda è: si tratta di un comune subentro (che pure pare problematico, data la vetustà dell’impianto), o c’è da considerare piuttosto una specie di peccato originale, protrattosi per cinquant’anni, in base al quale ciò che avrebbe dovuto essere di tutti, al di là della volontà di ciascuno, è invece proprietà solo di alcuni? Ringrazio per la cortese risposta e porgo i migliori saluti.

    La risposta non è semplice. Sarebbe bene avere in visione il Suo rogito onde avere delle motivazioni più precise.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Piattaforma elevatrice esterna condominio
    Nella corte esterna comune a 10 appartamenti dovrà essere installata una piattaforma elevatrice a norma 13 per l'abbatt. barriere architett. che servirà e verrà pagata per intero dai proprietari di due appartamenti 3° e 4° piano. Alla fine di detto lavoro, per essere in regola anche con gli altri condomini, dovrà essere inserita nell'elaborato planimetrico? dovrà risultare al Catasto che questo immobile ha subito delle modifiche perimetrali? La piattaforma elevatrice è da considerare BCNC, oppure vano tecnico? Secondo lei quale è la procedura da seguire post piattaforma, catastalmente? Sarà installata nella corte perchè nella tromba delle scale non c'è spazio sufficiente. Ringrazio e saluto

    La messa in opere di una piattaforma elevatrice necessità di un progetto che sarà depositato in Comune. Non occorrono variazioni catastali. Ogni condomino in futuro ha il diritto di subentro pagando la rispettiva quota di pertinenza.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Divisione spese di pulizia e illuminazione scale
    Ho letto la seguente risposta di codesto Studio al mio quesìto del 22 maggio scorso relativo all'oggetto: " Il riparto delle spese per la pulizia delle scale è derogabile in base alla volontà dell'assemblea, purché non sia in contrasto con la legge". Tale risposta mi lascia un dubbio che chiedo cortesemente mi venga chiarito. Ovvero: nel caso che ho descritto, la divisione in parti uguali fra tutti i condomini, a prescindere dai rispettivi millesimi di proprietà e dall'altezza del piano dal suolo, contrasta con la legge (articolo 1123, comma 2, del codice civile)?

    La suddivisione delle spese relative alle pulizie delle scale a norma di legge va fatta in base ai millesimi di proprietà soltanto delle abitazioni del vano scala o agli aventi diritto – art. 1123 comma 2 del Codice Civile (con esclusione delle pertinenze garages, cantine, ecc). La suddivisione in parti uguali è in contrasto alla legge. La suddivisione in base all’ articolo 1124 del Codice Civile, e cioè 50% in base al valore e 50% in base all’ altezza, viene applicata ed accettata anche se le sentenze della Cassazione parlano chiaro: la pulizia delle scale non va confusa con la manutenzione e ricostruzione delle scale – articolo 1124 del Codice Civile.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Ripartizione spese servitù
    Buongiorno, nel caso in cui un condomino abbia messo in comunicazione il condominio con alcuni locali di sua proprietà in un edificio costruito in aderenza aprendo un varco nel muro perimetrale (e creando così una servitù) a quali spese condominiali e in quale misura deve partecipare con i locali esterni ma comunicanti col condominio?

    Se ho capito bene il condomino metterebbe in comunicazione un condominio con un altro. Se così fosse a norma di legge non è possibile. Pertanto, almeno, sarebbe bene si passasse attraverso un’ assemblea condominiale.
    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Documenti del condominio
    Dopo che tutti i documenti del rendiconto sono stati tenuti a disposizione per la consultazione e l’approvazione del rendiconto, l’amministratore è tenuto a dover inviare centinaia di fotocopie di questi documenti ai condomini? In attesa di risposta porgo cordiali saluti.

    NO. L’amministratore deve fornire copia di tutte le pezze giustificative a richiesta dei condomini interessati, perché prima dell’approvazione del bilancio è possibile visionarle nei modi e negli orari indicati dall’amministratore nella convocazione. E’ bene ricordare che l’approvazione del bilancio non autorizza l’amministratore a disfarsi delle pezze giustificative, ma obbliga a conservarle per i periodi di loro validità,valutandone attentamente l’opportunità, vedi ad esempio le ricevute delle varie utenze(acqua, luce, assicurazione fabbricato ecc).

    Distinti saluti,
    Rag. Fausto Monti

  • 2021-04-15 | Impianto satellitare centralizzato
    Il condominio ove abito è sprovvisto dell’impianto televisivo satellitare con la conseguenza che si è verificato una proliferazione di parabole sui balconi. Ho chiesto all’amministratore di portare l’argomento all’assemblea condominiale per promuovere una delibera circa la messa in opera di un impianto televisivo centralizzato. L’amministratore mi ha risposto che trattasi di una innovazione pertanto occorre il consenso unanime dei condomini. Le sarei grato di una precisazione in merito e saluto distintamente.

    L’amministratore è in errore infatti per tale opera è necessaria una maggioranza speciale:

    “La legge 66 del 20 marzo 2001, di conversione del D.L. 5 del 23 gennaio 2001, in materia di trasmissioni radiotelevisive e di risanamento degli impianti televisivi, ha introdotto una nuova maggioranza da utilizzare nell’approvazione delle delibere condominiali relative all’installazione degli impianti di radiodiffusione da satellite.

    E’ sufficiente infatti la maggioranza prevista dall’art. 1136, comma 3, cod. civ. vale a dire un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio.”

    Rag. Fausto Monti

  • 2021-04-15 | Ristrutturazione impianto televisivo centrale
    Il condominio ove abito ha ristrutturato completamente l’impianto televisivo centrale. L’amministratore ha suddiviso il costo fra tutti i condomini per millesimi generali, addebitando le quote anche a coloro che non sono allacciati all’impianto centrale. Ho esposto all’amministratore i miei dubbi circa la regolarità di tale riparto ma mi ha risposto che ogni spesa condominiale si deve ripartire per millesimi generali. Dato che non sono convinto della risposta, Le sarei grato di un Suo chiarimento. In attesa porgo distinti saluti.

    La giurisprudenza ha stabilito quanto segue:

    Le spese di installazione, manutenzione e ripartizione dell’antenna televisiva vanno ripartite – se il regolamento nulla dispone al riguardo – in parti uguali in ragione di ciascun allacciamento dal cavo comune alle proprietà esclusive. L’uso infatti è identico tanto per l’appartamento dei due locali che per quello di dieci, tanto per l’unità immobiliare che vale 500 millesimi, quanto per quella di 10 millesimi, perché uno solo e sempre uguale è l’allacciamento delle singole proprietà esclusive. Per quanto attiene alla ricostruzione, se l’antenna centralizzata esisteva al momento della costruzione del condominio, la spesa relativa va ripartita in parti uguali fra tutti i condomini utilizzatori effettivi o potenziali.

    Qualora invece l’antenna centralizzata sia stata installata dopo la costituzione del condominio il costo è da ripartirsi in parti uguali fra i condomini utilizzatori al momento della messa in opera, così dicasi per ogni spesa di riparazione o ricostruzione dell’impianto, come da sentenza della Cassazione, sez. II, nr.2916 del 2.08.1969.

    Rag. Fausto Monti

  • 2021-04-15 | Riparto spese restauro terrazze
    Il condominio ove abito ha ristrutturato lo stabile, di conseguenza sono stati ristrutturati i balconi privati nonché i muretti esterni di recinzione delle terrazze. L’amministratore eseguendo il riparto della spesa mi ha addebitato sia le opere interne del balcone sia le opere esterne dello stesso. Mi sono opposto ma mi ha risposto che così è la legge. E’ possibile avere un suo chiarimento? La ringrazio e la saluto distintamente.

    I dubbi del lettore sono giusti, infatti con la sentenza nr. 1361 del 18/03/1989 la Cassazione ha ritenuto che le spese occorrenti per il ripristino dei rivestimenti esterni  dei muretti di recinzione delle terrazze a livello e delle balconate di proprietà   esclusiva, riferendosi ad elementi che costituiscono parte integrante della facciata – oggetto di proprietà comune – e che si inquadrano nell’aspetto estetico dell’edificio, sono a carico di tutti i condomini e non soltanto dei proprietari esclusivi delle singole terrazze – così pure i parapetti – .
    Sperando di avere chiarito i Suoi dubbi, porgo cordiali saluti.

    Rag. Fausto Monti.

  • 2021-04-15 | Antenna satellitare privata
    Avendo necessità di utilizzare l’impianto televisivo satellitare ed essendo il mio condominio privo di impianto centralizzato per tale ricezione, ho chiesto all’Amministratore l’autorizzazione di mettere in opera una antenna privata sul tetto. L’Amministratore mi ha negato tale autorizzazione. Chiedo gentilmente se è mio diritto oppure se occorre una delibera assembleare. Ringrazio e saluto cordialmente.

    E’ un suo diritto accedere al tetto per la messa in opera dell’antenna satellitare, essendo il tetto un bene comune, sempre che detta opera non arrechi danni alla struttura del coperto.

    Ulteriori chiarimenti Ella li potrà richiedere presso lo Studio Amministrativo Monti

    Rag. Fausto Monti

  • 2021-04-15 | Normativa applicabile al supercondominio
    Abito in un condominio che ha in comune con un altro condominio la centrale termica essendo il riscaldamento in comunione mi è stato riferito che la Riforma del condominio contempla la costituzione del supercondominio e la nomina di un amministratore. Le sarei grato se da parte Sua vi fosse un chiarimento in merito.

    Il lettore ha ragione  la riforma ha modificato sostanzialmente la gestione del condominio ove vi sono delle parti condominiali in comune con altri condominii, come ad esempio la centrale termica, giardino, strada privata.
    Per anni la Cassazione, prima della riforma del condominio, si era interrogata se per il cosiddetto “supercondominio” trovassero applicazione le norme in materia di comunione, oppure quelle sul condominio. Per questa seconda soluzione la giurisprudenza aveva trovato il proprio orientamento.
    Con la legge 220/2012, in vigore dal 18 giugno 2013, il legislatore ha fatto proprio tale indirizzo giurisprudenziale e il supercondominio ha trovato accoglimento all’interno del Codice Civile. Il nuovo articolo 117 bis prevede infatti che, in quanto compatibili, le disposizioni che disciplinano il condominio trovano applicazione anche per il “supercondominio”.
    Spero che la risposta sia stata esauriente e nel contempo porgo distinti saluti.

    Rag. Fausto Monti

  • 2021-04-15 | La polizza assicurativa a carico del professionista
    Nel condominio ove abito l’amministratore ha comunicato di avere stipulato una polizza assicurativa a suo carico. Il dubbio che è sorto ai condomini è se la compagnia può essere scelta dai condomini o se si tratta di un problema di pertinenza dell’amministratore. Altro dubbio riguarda la facoltà che può avere l’amministratore di porre a carico dei condomini i costi di detta polizza. Le sarei grato di un gentile chiarimento. In attesa porgo distinti saluti.

    La polizza assicurativa individuale, che l’assemblea può chiedere all’amministratore in occasione della nomina o dell’incarico, deve essere stipulata dall’amministratore stesso a sue spese.
    Ciascun amministratore potrebbe stipularne una sola anche in relazione a una pluralità di condomini amministrati. Si tratta di un eventuale costo aggiuntivo dell’attività di amministratore di condominio, che, com’è ovvio, potrà incidere sui compensi richiesti. In proposito, la riforma del condominio (legge 220/2012) impone all’amministratore di specificare analiticamente all’atto dell’accettazione della nomina o del rinnovo della stessa – a pena di nullità – l’importo dovuto a titolo di compenso (articolo 1129, comma 14, del Codice civile).

    Rag. Fausto Monti

  • 2021-04-15 | Installazione telecamera e privacy
    Per motivi di sicurezza ho installato sul pianerottolo di accesso al mio appartamento posto in un condominio, una telecamera che inquadra esclusivamente la mia porta di ingresso. L’amministratore del condominio mi ha inviato diffida a toglierla affermando che viene violata la privacy. Mi sarebbe gradito un Suo parere. Ringrazio e cordialmente saluto.

    Giudico la risposta del Suo amministratore un po’ frettolosa infatti il singolo condomino può installare una telecamera  nel pianerottolo condominiale che inquadri solo ed esclusivamente la porta d’ingresso del proprio appartamento.
    Non si può obbligare la rimozione di tale telecamera in base alla legge sulla privacy, qualora sia accertato che veramente tale impianto inquadri soltanto la  sua porta di ingresso.

    Rag. Fausto Monti