Studio Monti S.r.l.

l’esperto risponde alle domande

Studio Monti – Centro Gestione Stabili | L’ESPERTO RISPONDE

Lo Studio Monti – Centro Gestione Stabili, esperto in disciplina condominiale, risponde alle vostre domande. Il servizio è gratuito. Prima di sottoporre un quesito, consultare l’archivio delle FAQ – domande frequenti o eseguire una ricerca fra le domande già poste in questa pagina, attraverso la funzione ricerca (in alto, a destra). Per porre una nuova domanda è necessario compilare il modulo.

Domande e Risposte dell'Esperto

  • 2021-04-15 | Disinfestazione inquilino
    Buongioro,faccio parte di un condominio con 2 palazzine A e B, separate da un cortile.Nella palazzina B su richiesta dei soli condomini della suddetta,previo loro esposto è stata emessa ordinanza del sindaco per procedere a disinfestazione in un appartamento privato per motivo pulci;tale proprietario è moroso e non pagherà la disinfestazione!Io sono proprietaria di un appartamento della palazzina A in cui nn fa parte il condomino con pulci! L'amministratore non ha indetto un 'assemblea nè comunicato ai condomini della mia palazzina A, riguardo ordinanza; esposto, disinfestazione. Lo stesso ora ci chiede i soldi anche a noi della palazzina A .Vorrei cortesemente sapere se dobbiamo pagare anche noi e se c'e una normativa di riferimento grazie

    Non è facile rispondere senza avere conoscenza esatta del problema. Mi sembra di capire che trattasi di una ordinanza del Sindaco per disinfettare un appartamento, cosa che nulla a che fare con il condominio, salvo che l’ assemblea di condominio, o semplicemente i condomini della palazzina interessata, abbiano dato mandato all’ Amministratore in tal senso. Ribadisco, la cosa non è chiara. Comunque non vedo alcun coinvolgimento del condominio trattandosi di una pulizia da eseguirsi in un appartamento privato.

    Con distinti saluti

  • 2021-04-15 | Danno a tubazione privata e rimborso assicurativo
    L’amministratore del condominio ove abito, in seguito ad una rottura della tubazione del riscaldamento centrale posto sotto al pavimento del mio appartamento, si è limitato a fare la denuncia all’assicurazione non volendosi occupare del resto, nemmeno quello di seguire la pratica assicurativa affermando che trattasi di un guasto privato. E’ nel giusto l’amministratore? Gradirei una risposta.

    Il comportamento del suo amministratore è assai bizzarro.
    Non solo è tenuto a seguire la pratica assicurativa fino al compimento positivo, ma anche quello di adoperarsi, eventualmente coadiuvato da tecnici ed artigiani di propria fiducia, per la ricerca ed il ripristino del danno perché in definitiva trattasi di un impianto centralizzato.

    Distinti Saluti.
    Rag. Fausto Monti

  • 2021-04-15 | Impianti televisivi
    Gli impianti televisivi del condominio ove abito sono autonomi ma per problemi tecnici non riesco a ricevere tutti i canali televisivi nazionali. Per ottenere ciò dovrei spostare la mia antenna su una terrazza di un altro condomino. Il condomino confinante al quale mi sono rivolto mi ha negato il permesso di utilizzare la sua terrazza. Mi è stato riferito che detto diniego è in contrasto con la giurisprudenza. Le sarei grato di un Suo parere e in attesa porgo distinti saluti.

    Il lettore ha ragione, la Cassazione con sentenza n. 9427 del 21/04/2009 sezione seconda ha confermato il d.lgs n. 259 del 2003.
    Qualora sia accertata l’impossibilità dell’utente di ricevere i segnali radiotelevisivi utilizzando spazi propri egli può collocare nell’altrui proprietà l’antenna televisiva.

    Rag. Fausto Monti

  • 2021-04-15 | Manutenzione terrazza a livello
    L’appartamento ove abito è sovrastato in gran parte da una terrazza a livello di proprietà di un condomino posto al 5° piano. Detta terrazza da tempo arreca danni al mio appartamento a causa di infiltrazioni di acqua. L’amministratore del condominio, da me interpellato, mi ha risposto che la responsabilità è del proprietario della terrazza sovrastante e pertanto solo lui è tenuto ad interessarsi del problema e non il condominio. Avendo dei dubbi circa l’esattezza della risposta, gradirei un Suo parere. Ringrazio e porgo distinti saluti.

    Indubbiamente il lettore ha ragione, la terrazza a livello svolge una funzione di copertura del fabbricato e, perciò, l’obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti, con ripartizione delle spese secondo i criteri di cui all’art. 1126 codice civile.

    Ne consegue che il condominio, quale custode ex art. 2051 cod. civ. – in persona dell’amministratore, rappresentante di tutti i condomini tenuti ad effettuare la manutenzione, ivi compreso il proprietario del lastrico o colui che ne ha l’uso esclusivo – risponde dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione di detta terrazza.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Ristrutturazione di una terrazza a livello posta a copertura di un singolo garage: suddivisione della spesa
    L’appartamento ove abito è situato al primo piano e comprende una terrazza a livello che funge da copertura ad un garage di proprietà di altro condomino. A causa di gravi infiltrazioni di acqua con danni all’autorimessa di cui sopra occorre ristrutturare completamente la mia terrazza. Il condomino proprietario del garage sostiene che la spesa che si andrà a sostenere è da dividersi tra entrambi i proprietari al 50%. Detta affermazione mi ha sorpreso perché ritenevo mio obbligo pagare soltanto 1/3 della spesa complessiva. Le sarei grato di un Suo parere. Rimango in attesa e saluto cordialmente.

    I dubbi del lettore sono esatti.
    Infatti l’argomento delle terrazze a livello è già stato commentato con altro mio parere nell’articolo pubblicato sulla rivista ABITARE nel Dicembre 2008 e Marzo 2009, anche se la richiesta del lettore tratta un argomento particolare e non generalizzato.
    La spesa di ristrutturazione della terrazza a livello è regolamentata dall’art. 1126 del c.c. che prevede la ripartizione della spesa in ragione di 1/3 a carico del condomino che ne abbia l’ uso esclusivo,  restando gli altri 2/3 della stessa spesa a carico dei proprietari sottostanti ai quali la terrazza a livello serve da copertura.
    Detto principio non viene meno anche se la terrazza a livello copre un solo locale come ben argomentato dalla sentenza della Cassazione nr. 11029 seconda sezione del 15/07/2003.
    Specificando tuttavia che ai 2/3 di spesa dovranno partecipare tutti i condomini (sempre con la esclusione del condomino onorato di 1/3) indifferentemente se sotto la terrazza vi siano solo parti private o parti comuni, ciò per effetto  della funzione di copertura e quindi preservazione e salvaguardia dell’intero immobile, pari a quella svolta dal tetto che  comunque la terrazza assolve.
    Nella fattispecie le parti comuni sono rappresentate dai muri perimetrali dell’edificio.
    Rammento tuttavia che maggiori chiarimenti possono essere richiesti all’associazione.

    Rag. Fausto Monti

  • 2021-04-15 | Ascensore esterno: distanze e limiti
    Messa in opera di un ascensore in aderenza alla facciata esterna – distanze e limiti. La cassazione con sentenza n°10852 del 16/05/2014 si è occupata dell'installazione di un ascensore all'esterno di un edificio e dei limiti che possono derivare dalla disciplina sulle distanze. Il consulente immobiliare N° 957 ha pubblicato un commento alla sentenza a cura dell'Avvocato Ettore Ditta. Tenuto conto che lo studio condivide da anni il contenuto della sentenza e il commento dell'Avv. Ettore Ditta, ho ritenuto opportuno riportare tale commento nel sito dello Studio.

    Con  la sent. n. 10852 del16 maggio 2014, la Corte di Cassazione si è occupata dell’installazione di un ascensore all’esterno dell’edificio e dei limiti che possono derivare dalla disciplina  sulle distanze.

    Siamo ormai abituati alla costante emissio­ ne di sentenze, anche da parte della Corte di Cassazione, sugli ascensori e sull’applica­ zione della normativa in tema di barriere ar­ chitettoniche negli edifici (nell’ambito della quale la problematica della installazione de­ gli ascensori e impianti analoghi rappresenta la situazione più frequente), ma per la prima volta, a quanto  risulta, una decisione della Suprema Corte ha preso in esame lo speci­ fico caso della realizzazione di un ascensore all’esterno dell’edificio condominiale e delle conseguenze  che possono derivare dalla di­ sciplina sulle distanze.
    È opportuno anticipare subito che la sent. n° 10852 del 16 maggio 2014 della Cassazione pure con riguardo a questa specifica situa­ zione ha confermato – e non poteva essere diversamente – le regole già enunciate in ge­nerale su questi temi e quindi che:

    1. ciascun condomino può, a sue esclusive spese, installare un ascensore in virtù dell’art. 1102 cod civ. (entro i limiti da esso previsti) e sull’opera non produce nessun effetto la disci­ plina relativa alle innovazioni condominiali;
    2. l’ascensore, in qualunque situazione ven­ ga collocato, realizzato da un condomino su parte di un cortile e di un muro comune deve considerarsi indispensabile ai fini dell’acces­ sibilità dell’edificio e della reale abitabilità dell’appartamento;
    3. la disciplina prevista dall’art. 907 cod. civ. non produc,e alcun effetto, nonostante il ri­ chiamo a essa fatto dall’art. 3, comma 2, della legge 13/1989, dal momento che tale dispo­ sizione non trova applicazione nell’ipotesi che riguarda non un fabbricato distinto da quello comtme, ma una  unità immobiliare ubicata all’interno dell’edificio comune.

    La sentenza, applicando così le regole ordi­ narie  al caso  particolare dell’installazione di un ascensore esterno, completa il quadro generale delle ipotesi che si presentano nella prassi e che da anni sono oggetto delle de­ cisioni giurisprudenziali, ormai abbastanza costanti nei loro  contenuti, seppure qual­ che volta denotate da soluzioni alternative, perfino da parte della Suprema Corte che talvolta emette sentenze   contrastanti coi suoi stessi precedenti.

  • 2021-04-15 | Danni Infiltrazioni tra privati
    Spett.le rag. Monti, cito da un caso simile alla situazione in cui mi trovo. L’amministratore del condominio ove abito, in seguito ad una rottura della tubazione dello scarico doccia dell appartamento sovrastante a quello di cuu sono locatario, si è limitato a fare la denuncia all’assicurazione non volendosi occupare del resto, nemmeno quello di seguire la pratica assicurativa affermando giustamente che trattasi di un guasto privato. La situazione, in essere da ottobre 2014, è rimasta invariata per un paio di mesi, perché secondo il proprietario dell appartamento da cui proveniva la perdita,in accordo con l amministratore stesso, la ricerca del danno dipendeva da me o dal mio locatore.Dopo aver fatto valutare ad un tecnico, gli interventi per riparare il guasto sono stati fatti a dicembre, mentre i lavori di ripristino del locale sono stati fatti 2 gg fa. Il tutto senza l intervento di alcun perito che valutasse nè i danni subiti dal locatore nè quelli subiti da me. E’ nel giusto l'amministratore? Gradirei una risposta.

    Buongiorno, se esiste una polizza globale fabbricati che comprende la ricerca del guasto ed il ripristino più eventuali danni personali, l’Amministratore ne è responsabile e deve gestire tutta la pratica fino al compimento, anche se si tratta di rotture di tubazione private, ma sempre comprese nella polizza.

    Rag. Monti Fausto

  • 2021-04-15 | Distacco luce scala in comune in condominio
    Salve sig. Monti un condomino proprietario per 1/3 vuole il distacco dalla luce scala in comune per rendersi indipendente con un impianto autonomo,io sono proprietario di 2/3 posso oppormi ai lavori? Grazie

    Da come viene prospettato il problema non credo sia possibile.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Ritardo pagamento utenze
    Buongiorno. Per favore vorrei capire: se l'amministratore non paga in tempo le bollette dell'acqua e nella successiva bolletta appare la "mora" per ritardato pagamento, dopo aver deciso in assemblea che se ci sono i soldi in cassa deve pagare lui la mora...ma si rifiuta di pagarla e se si aumenta anche di 10 euro lo stipendio senza decisione assembleare e se accredita ad un condomino la quota della "franchigia" assicurativa anche se il condomino non ha pagato nulla per i lavori effettuati per riparare il danno subito e se vuole addebitare ad un box (che non ha l'acqua) il dividendo della "mora" che si rifiuta di pagare giustificandolo con un fantasioso "recupero" per i ritardati pagamenti del suo proprietario e fa altre amenità del genere non accettando di modificarle nei consuntivi secondo le giuste tabelle, possiamo fare un esposto alla Procura della Repubblica essendo sicuri di avere soddisfazione in modo da poter pretendere che modifichi gli errori? Grazie per una risposta

    Se Ella ritiene le ragioni sopra elencate valide, faccia un esposto alla Procura. Non è detto che la Procura prenda in esame il problema. Io le consiglio di parlare direttamente con l’amministratore e chiarire il problema.

    Distinti saluti
    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Divisione spese di pulizia e illuminazione scale
    Sono proprietario da diversi anni di un piccolo monolocale al piano terra (40 millesimi ) in un condominio composto da 11 appartamenti distribuiti su quattro piani, compreso il piano terra, nel quale non esiste regolamento di condominio e le spese di pulizia e illuminazione scale vengono divise in parti uguali, sia per i piccoli appartamenti posti al piano terra e con pochi millesimi (24, 30 o 40) che per gli appartamenti dei piani superiori, che hanno millesimi compresi fra i 90 e i 165. Anche grazie a codesto Studio ho verificato che il codice civile (articolo 1123, comma 2) prevede che questo tipo di spese vada diviso “in proporzione all’uso che ciascun condomino può farne”. Per questo motivo ho dato voto contrario al consuntivo e al preventivo annuali, con documenti scritti allegati al verbale di assemblea ma l’amministratore, e con lui alcuni condomini dei piani superiori, sostengono che per modificare la divisione occorre modificare la tabella millesimi scale. Secondo me non c’è bisogno di alcuna modifica di tabella, per il semplice fatto che la attuale divisione in parti uguali, oltre ad essere contraria alla legge, non può neppure essere considerata una tabella in senso proprio, ma è sufficiente applicare le disposizioni del codice civile, da cui le quote da pagare risultano semplicemente moltiplicando i millesimi di ognuno per 1, per 2, per 3 ecc… ( i vari piani ). Da tale calcolo risulta che io devo sostenere per pulizia e illuminazione scale una spesa rapportata a 15,95 millesimi della spesa totale, anziché 91 millesimi come mi viene fatto pagare. Chiedo, quindi, se ad avviso di codesto Studio io ho ragione e ringrazio in anticipo per la risposta. Cordiali Saluti.

    Il riparto delle spese per la pulizia delle scale è derogabile in base alla volontà dell’assemblea, purché non sia in contrasto con la legge.

    Distinti saluti

  • 2021-04-15 | Luce delle scale
    Buongiorno, volevo porre un quesito. Abito in una palazzina di quattro appartamenti, di cui due scotti. Siamo solo io e il signore del piano sopra. Con due proprietari dei rispettivi appartamenti diversi. Sul mio contratto di locazione, stipulato in 4+4 anni, non sono previste le spese condominiali. A distanza di sei anni che abito qui, ora il mio padrone mi chiede la luce della mia cantina, la quale ha un contatore a parte, e che io non uso e non accendo mai. Però mi porta la fattura ENEL della luce delle scale e non della mia cantina e vuole i soldi, asserendo che e ' la fattura della mia cantina ...(niente vero!) . Inoltre io entro da un entrata secondaria e la luce delle scale non la uso. Devo pagare comunque, non essendoci spese condominiali? Grazie mille e saluti.

    Se le cose stanno come Ella scrive, non deve pagare nulla. Si accerti tuttavia che effettivamente nel contratto di locazione non sia riportata la frase “più le spese condominiali di competenza del conduttore”.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Ascensore di proprietà di alcuni o condominiale?
    Il mio condominio, edificato cinquant'anni fa, è costituto da sei piani. Il progetto originario ne prevedeva tre. Gli appartamenti erano già stati acquistati, anche se a uno stadio di incompiutezza, quando l'imprenditore aggiunse gli altri tre, e nel contempo dotò il condominio di un ascensore che ha porte su tutti i piani. Ma gli inquilini dei primi tre piani pare si siano rifiutati di entrare nella comproprietà dell'ascensore: sicché questo è stato considerato per cinquant'anni proprietà dei titolari dei ultimi tre piani: e nonostante ci siano le porte su tutti i piani, l'ascensore ‘funziona’ solo dal quarto piano in su. La mia famiglia al terzo (non siamo i proprietari originari), e ora vorremmo usare l’ascensore. La domanda è: si tratta di un comune subentro (che pure pare problematico, data la vetustà dell’impianto), o c’è da considerare piuttosto una specie di peccato originale, protrattosi per cinquant’anni, in base al quale ciò che avrebbe dovuto essere di tutti, al di là della volontà di ciascuno, è invece proprietà solo di alcuni? Ringrazio per la cortese risposta e porgo i migliori saluti.

    La risposta non è semplice. Sarebbe bene avere in visione il Suo rogito onde avere delle motivazioni più precise.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Piattaforma elevatrice esterna condominio
    Nella corte esterna comune a 10 appartamenti dovrà essere installata una piattaforma elevatrice a norma 13 per l'abbatt. barriere architett. che servirà e verrà pagata per intero dai proprietari di due appartamenti 3° e 4° piano. Alla fine di detto lavoro, per essere in regola anche con gli altri condomini, dovrà essere inserita nell'elaborato planimetrico? dovrà risultare al Catasto che questo immobile ha subito delle modifiche perimetrali? La piattaforma elevatrice è da considerare BCNC, oppure vano tecnico? Secondo lei quale è la procedura da seguire post piattaforma, catastalmente? Sarà installata nella corte perchè nella tromba delle scale non c'è spazio sufficiente. Ringrazio e saluto

    La messa in opere di una piattaforma elevatrice necessità di un progetto che sarà depositato in Comune. Non occorrono variazioni catastali. Ogni condomino in futuro ha il diritto di subentro pagando la rispettiva quota di pertinenza.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Divisione spese di pulizia e illuminazione scale
    Ho letto la seguente risposta di codesto Studio al mio quesìto del 22 maggio scorso relativo all'oggetto: " Il riparto delle spese per la pulizia delle scale è derogabile in base alla volontà dell'assemblea, purché non sia in contrasto con la legge". Tale risposta mi lascia un dubbio che chiedo cortesemente mi venga chiarito. Ovvero: nel caso che ho descritto, la divisione in parti uguali fra tutti i condomini, a prescindere dai rispettivi millesimi di proprietà e dall'altezza del piano dal suolo, contrasta con la legge (articolo 1123, comma 2, del codice civile)?

    La suddivisione delle spese relative alle pulizie delle scale a norma di legge va fatta in base ai millesimi di proprietà soltanto delle abitazioni del vano scala o agli aventi diritto – art. 1123 comma 2 del Codice Civile (con esclusione delle pertinenze garages, cantine, ecc). La suddivisione in parti uguali è in contrasto alla legge. La suddivisione in base all’ articolo 1124 del Codice Civile, e cioè 50% in base al valore e 50% in base all’ altezza, viene applicata ed accettata anche se le sentenze della Cassazione parlano chiaro: la pulizia delle scale non va confusa con la manutenzione e ricostruzione delle scale – articolo 1124 del Codice Civile.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Ripartizione spese servitù
    Buongiorno, nel caso in cui un condomino abbia messo in comunicazione il condominio con alcuni locali di sua proprietà in un edificio costruito in aderenza aprendo un varco nel muro perimetrale (e creando così una servitù) a quali spese condominiali e in quale misura deve partecipare con i locali esterni ma comunicanti col condominio?

    Se ho capito bene il condomino metterebbe in comunicazione un condominio con un altro. Se così fosse a norma di legge non è possibile. Pertanto, almeno, sarebbe bene si passasse attraverso un’ assemblea condominiale.
    Monti Rag Fausto