Studio Monti S.r.l.

l’esperto risponde alle domande

Studio Monti – Centro Gestione Stabili | L’ESPERTO RISPONDE

Lo Studio Monti – Centro Gestione Stabili, esperto in disciplina condominiale, risponde alle vostre domande. Il servizio è gratuito. Prima di sottoporre un quesito, consultare l’archivio delle FAQ – domande frequenti o eseguire una ricerca fra le domande già poste in questa pagina, attraverso la funzione ricerca (in alto, a destra). Per porre una nuova domanda è necessario compilare il modulo.

Domande e Risposte dell'Esperto

  • 2021-04-15 | Ascensore: spese d’impianto per installazione postuma
    Siamo un gruppo di condomini che si sono accordati per la messa in opera dell’ascensore essendone il condominio attualmente sprovvisto. L’amministratore al quale ci siamo rivolti ci ha comunicato che ciò non è possibile se non vi è il consenso unanime di tutti i condomini, dato che la cabina dell’ascensore occuperebbe una piccola porzione del cortile condominiale. Tenuto conto che per alcuni di noi la messa in opera dell’ascensore significherebbe un miglioramento della vita quotidiana Le saremmo grati di un Suo parere in merito. Ringraziamo e restiamo in attesa di una Sua gradita risposta. Con distinti saluti

    La risposta del vostro amministratore è molto frettolosa e non rispetta il diritto dei singoli condomini.
    Infatti l’installazione di un ascensore in un edificio che ne è privo, costituisce una innovazione, come indicato nell’art. 1120 del c.c., MA NON VIETATA.
    L’installazione di un ascensore in un condominio da parte di uno o più condomini non è in contrasto con la giurisprudenza essendo un’opera suscettibile di separata utilizzazione purché sia garantito  il subentro degli altri condomini e non venga impedito l’utilizzo della proprietà di qualche condomino.
    Pertanto, qualora siano rispettate le condizioni di cui sopra, è un vostro diritto procedere alla messa in opera dell’ascensore comunicando ai restanti condomini ogni minimo particolare dell’opera.
    In tale senso si è espressa la Suprema Corte: 03/03/1963 sentenza n. 614 e 09/07/1975 sentenza 2696.

    Rag. Fausto Monti

  • 2021-04-15 | Quote relative alla ristrutturazione dell’ascensore
    Nel condominio ove abito è in corso la ristrutturazione dell’ascensore. L’amministratore ha fatto richiesta delle singole quote di pertinenza facendo uso dei millesimi generali asserendo che trattasi di spese straordinarie. Dato che nutro forti dubbi sulla esattezza della tesi dell’amministratore, vorrei il Vs. parere. Ringrazio e porgo cordiali saluti.

    Il suo amministratore è in errore perché tutte le spese ordinarie e straordinarie relative all’ascensore vanno ripartite in funzione dell’Art. 1124 del c.c. cioè 50% per valore (Mill/Appartamento) e 50% per l’altezza del piano di partenza dell’ascensore.
    – vedi sentenza della cassazione nr. 5479 del 16/05/91 e nr. 2833 del 25/03/1999

    Rag. Fausto Monti

  • 2021-04-15 | Riparto spese messa a norma cancello ingresso box garage
    Nel nostro condominio esiste, inserito nei muri perimetrali, un cancello di accesso ai locali sotterranei dove sono presenti box garage. Ora, dietro prescrizione dei VVFF occorre modificare il cancello d’ingresso per adeguarlo alla normativa antincendio, dotandolo tra l’altro di un cancelletto munito di maniglione antipanico. Come deve essere ripartita la spesa? Spetta ai soli proprietari dei box oppure coinvolge tutti i condomini come da tabella di proprietà? L’assemblea dopo accesa discussione ha stabilito che il 50% della spesa spetti ai proprietari dei box, il restante 50% suddiviso secondo tabella di proprietà. E’ corretto? In attesa saluto distintamente.

    Ritengo che l’assemblea abbia deliberato in modo errato.
    Infatti la spesa sostenuta per l’adeguamento delle parti comuni ai fini dell’ottenimento del certificato prevenzioni incendi vanno sostenute da tutti i condomini in base ai rispettivi millesimi di proprietà.

    Rag. Fausto Monti

  • 2021-04-15 | Nomina o conferma dell’amministratore
    L’amministratore del condominio ove abito, facendo rimessa della convocazione dell’assemblea per l’ approvazione del rendiconto passato e l’approvazione del preventivo dell’esercizio prossimo già inviato da 2 mesi, ha omesso di mettere all’ordine del giorno il solito punto “nomina o conferma dell’amministratore” L’amministratore da me interpellato mi ha soltanto detto che la riforma ha modificato le modalità della nomina dell’amministratore. Mi rivolgo a Lei per avere delucidazioni in merito.

    L’amministratore del Suo condominio, anche se sarebbe stato opportuno darLe maggiori chiarimenti, ha ragione dicendo che la riforma ha modificato le modalità di nomina dell’amministratore.

    Infatti nella prima  bozza della riforma era precisato che la durata dell’incarico dell’amministratore fosse di due anni, poi successivamente è stato modificato introducendo la revoca della continuità dell’incarico.

    Per evitare ciò l’amministratore prima della scadenza del suo mandato doveva convocare l’assemblea per la nomina dell’amministratore o della conferma.

    Infatti il nuovo decimo comma dell’art. 1129 c.c. conferma la durata annuale dell’incarico, con la precisazione però che questo “si intende rinnovato per eguale durata” annuale, fatta salva l’eventuale revoca a opera dei condomini da assumersi con la stessa maggioranza di cui all’art. 1136, secondo comma, c.c. prevista per la sua nomina, come prescritto dal successivo comma undicesimo. Il comma in esame stabilisce altresì che l’assemblea convocata per la revoca dell’incarico o per la ratifica delle dimissioni dell’amministratore, debba provvedere contestualmente alla nomina di un nuovo amministratore: la previsione si giustifica con la motivazione di evitare vacanze di gestione e responsabilizza l’assemblea, che deve immediatamente provvedere alla nuova nomina senza alcuna soluzione di continuità.

    Se prima della modifica sopra enfatizzata l’incarico dell’amministratore durava un anno e necessitava, ai fini della sua prosecuzione, di una ulteriore nomina con la maggioranza prevista dall’art. 1136, secondo comma, c.c. con la nuova versione non ci sarà  più bisogno di una conferma apposita dell’amministratore nell’incarico in precedenza ricevuto, il mandato si intenderà rinnovato per l’anno successivo. L’ordine del giorno a corredo dell’avviso di convocazione assembleare non recherà più apposito punto rubricato “nomina amministratore e suo emolumento” ma, eventualmente, la dicitura “revoca amministratore”: probabile anche che l’ordine del giorno a corredo dell’avviso di convocazione assembleare non indicherà più nulla in proposito, proprio in conseguenza dell’introduzione del nuovo meccanismo di rinnovo tacito dell’incarico.

    Viene meno dunque l’istituto della  prorogatio dei poteri gestori, che operava nel caso in cui l’amministratore restava in carica pur in assenza di una regolare nomina con le maggioranze di cui all’art. 1136, secondo comma, c.c.

    Questi sono i motivi per cui l’amministratore del condominio ove Ella abita non ha posto all’ordine del giorno la nomina o conferma dell’amministratore.

    Rag. Fausto Monti

  • 2021-04-15 | Obbligatorietà dell’amministratore di condominio
    Abito in un condominio composto da otto appartamenti e alcuni condomini vorrebbero fare a meno dell’amministratore dando corso ad un’amministrazione autonoma interna. Mi rivolgo a Lei per chiedere se ciò è possibile e cosa si deve fare. La ringrazio della risposta che mi vorrà dare e porgo distinti saluti.

    La riforma del condominio entrata in vigore il 18.06.2013 ha elevato l’obbligo della nomina di un amministratore negli stabili da 4 ad 8 condomini.

    Pertanto il condominio ove abita può fare a meno dell’obbligo dell’amministratore.
    Tuttavia dovrà procedere per ordine e cioè, come prima cosa dovrà fare la revoca dell’incarico dell’attuale amministratore e contestualmente nominare il rappresentante del condominio il quale avrà tutte le responsabilità dell’amministratore revocato e cioè sarà responsabile delle operazioni di versamento o di pagamenti che transitano sul c/c bancario intestato al condominio.
    Dovrà avere cura di rinnovare ogni autorizzazione in scadenza, di valutare la congruità della polizza assicurativa ed in genere compiere ogni operazione necessaria obbligatoria per la continuità della vita condominiale.

    Rag. Fausto Monti

  • 2021-04-15 | Rumori molesti
    Abito al piano terra in un piccolo condominio composto da 8 appartamenti e l’appartamento sovrastante al mio è stato affittato recentemente ad una famiglia che non ha il senso del rispetto altrui. Infatti giorno e notte tarda fanno uso di apparecchi sonori con l’ascolto di musica ad alto volume disturbando l’intero caseggiato. Sono a chiedere a voi qual è il limite massimo di rumorosità tollerabile. Aspetto una risposta e ringrazio.

    In tema di immissioni sonore, dovendosi valutare il criterio della normale tollerabilità in termini relativi e non assoluti, occorre tenere conto delle condizioni naturali e sociali dei luoghi e procedere ad un confronto tra le immissioni moleste e la cosiddetta rumorosità di fondo della zona ovvero quel complesso di suono di origine  varia e spesso non identificabili, continui e caratteristici del luogo, sui quali s’innestano di volta in volta i rumori più intensi prodotti da voci, veicoli eccetera. Non può essere dunque indicato un limite astratto.
    Cordiali Saluti

    Rag. Fausto Monti

  • 2021-04-15 | Sfoghi fumi caldaia privata
    Nel condominio ove io abito sono stati ristrutturati al piano terra 2 appartamenti compreso l’impianto di riscaldamento e produzione acqua calda. Per motivi tecnici sono stati creati gli sfoghi dei fumi delle caldaie in parete esterna, sottostanti al mio appartamento. Siccome dagli stessi fuoriesce un nocivo se non letale monossido di carbonio, Le chiedo se tali installazioni sono regolamentari oppure se tali sfoghi dovrebbero essere collegati a tubi con sbocco sopra all’edificio. Ringrazio per la risposta.

    A norma del DPR 412/93 tutti gli sfoghi delle caldaie debbono essere portati sopra la cornice di gronda tramite canna fumaria.
    In caso contrario può essere inoltrato esposto presso l’Ausl per inquinamento ambientale.
    Sperando che la mia risposta sia stata esauriente porgo cordiali saluti.

    Rag. Fausto Monti

  • 2021-04-15 | Distacco dal riscaldamento centrale
    Abito in un condominio munito di riscaldamento centralizzato. Purtroppo la temperatura all’interno del mio appartamento non raggiunge i gradi necessari per avere un ambiente confortevole. Ho chiesto all’amministratore l’autorizzazione al distacco dal riscaldamento centrale ma tale autorizzazione mi è stata negata, asserendo che è indispensabile il consenso unanime dei condomini. Gradirei gentilmente un Vs. parere in merito, tenuto conto dell’approssimarsi dell’inverno. Ringrazio e saluto distintamente.

    Il condomino può rinunciare all’uso del riscaldamento centralizzato e distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dell’impianto termico comune, senza necessità di autorizzazione o approvazione degli altri condomini e, fermo il suo obbligo al pagamento delle spese per la conservazione dell’impianto, è tenuto a partecipare a quelle di gestione dell’impianto se, e nei limiti in cui, il suo distacco non si risolva in una diminuzione degli oneri del servizio di cui continuano a godere gli altri condomini.
    Inoltre, pur in presenza di tali condizioni, la delibera assembleare che respinga la richiesta di autorizzazione al distacco è nulla per violazione del diritto individuale del condomino sulla cosa comune.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Lavori ristrutturazione facciata, ripartizione spese a unita abitative con diritto di passo
    Stiamo ristrutturando la facciata condominiale che da sulla pubblica via, del nostro condominio composto da tre abitazioni e due negozi sottostanti. Dal portone di ingresso con accesso dalla pubblica via, accedono oltre alle tre abitazioni, anche altre due unità immobiliari che godono di una servitù di passo che grava sul nostro immobile -in fondo all androne vi è un portoncino che dà accesso a dette unità, che sono unite entrambe con il lato corto al nostro immobile a formare una specie di lettera U-. Preciso che non abbiamo amministratore non ricorrendone i presupposti di legge. Le tabelle millesimali rifatte nel 2007 prendono in considerazione questo evento (tabella per manutenzione e ricostruzione dell immobile), attribuendo alle due unità suddette una superficie virtuale pari all androne e circa 40 millesimi (pagano circa 1/6 di una delle 3 abitazioni. Abbiamo inoltre una ripartizione spese fatta da un tecnico una quarantina di anni fa in occasione del rifacimento della stessa facciata, in cui erano state ricomprese anche le 2 abitazioni con diritto di passo. Il problema è che uno dei due sostiene di non dovere niente, ma di dover concorrere solo alle spese in caso di manutenzione dell androne di passaggio. Io ritengo la loro spesa congrua (945 euro su circa 23.000 di spesa complessiva), a fronte di una facciata decorosa anche per loro e più che altro sicura. Lei cosa ne pensa? grazie e saluti.

    Buongiorno, purtroppo il condominio che ha un diritto di passaggio non partecipa alle spese di manutenzione straordinaria ma soltanto alle ordinarie per il bene di cui fa uso.

    Distinti saluti,
    Monti rag. Fausto

  • 2021-04-15 | Apertura sul tetto
    Abito all’ultimo piano di un piccolo condominio esposto a Sud. Avendo incorporato il sottotetto sarebbe mio gradimento creare una apertura sul tetto ad asola. Quali autorizzazioni debbo chiedere? Ringrazio

    Il lettore per aprire una  veduta sul tetto, con incorporazione di parte del tetto e con la creazione di un’asola, oltre a munirsi di regolare permesso del Comune, dovrà chiedere ed ottenere il consenso di tutti i condomini.

  • 2021-04-15 | Frazionamento di appartamento e apertura di ulteriore porta sul vano scale
    Abito al 1° piano di un condominio composto da 6 appartamenti, per ragioni familiari ho necessità di dividere l’appartamento in due creando un altro accesso dal vano scale. Ad una prima richiesta fatta all’amministratore mi è stata negata l’autorizzazione. Nutro forti dubbi in ordine al diniego fornitomi perciò sono a chiedere spiegazioni in merito. Resto in attesa di gentile risposta.

    Il lettore può tranquillamente aprire una seconda porta con accesso al pianerottolo della scala, purché sia munito di regolare progetto e purché tale opera non pregiudichi l’accesso alle restanti porte del piano.

    Rag. Monti Fausto

  • 2021-04-15 | Lavori su terrazza a livello e divisione della spesa
    Abito al 3° piano di un condominio di 12 appartamenti. L’appartamento posto sulla verticale del mio appartamento è costituito anche da una terrazza a livello ristrutturata da poco a causa di gravi infiltrazioni di acqua. L’amministratore ha suddiviso i 2/3 della spesa soltanto fra gli appartamenti ubicati nella verticale della terrazza a livello. Preciso che al piano terra vi è un portico comune a tutti posto sempre in detta verticale. È esatto il riparto disposto dall’amministratore?

    Il riparto a cui fa riferimento il lettore è da ritenersi errato in conformità alla giurisprudenza – così si è espressa pure la cassazione a sezioni unite.
    Infatti le sentenze hanno messo in evidenza che la terrazza a livello, pur essendo di proprietà di un condomino, funge da tetto e pertanto tutti sono tenuti a partecipare   alla spesa dei 2/3 in base ai propri millesimi, mentre il singolo proprietario della terrazza partecipa alla spesa per 1/3 del totale.
    Sperando di avere chiarito i dubbi del lettore porgo distinti saluti.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Criterio riparto spese comuni
    Nel condominio ove abito si è reso necessario ripristinare la pavimentazione del corsello garage comune a tutti per rottura della stessa. Il condominio è composto da 12 appartamenti aventi volumi diversi e pertanto con millesimi differenti l’uno dall’altro. L’amministratore, su suggerimento di alcuni condomini, ha suddiviso la spesa di riparazione del corsello suddetto in parti uguali facendo approvare il riparto dall’assemblea condominiale. Detto riparto mi sembra non corrispondente alla normativa di legge. Pertanto gradirei avere un Suo pensiero in merito. La ringrazio e porgo distinti saluti.

    Il lettore ha ragione, detta assemblea non è annullabile, ma NULLA, perché si è modificato il criterio di riparto delle spese comuni che prevede, in questi casi,  il consenso di tutti i  condomini  e comunque è in difformità a quanto previsto dall’articolo nr. 1123 del c.c., vedi Sentenza Cassazione nr. 6714 del 19.03.2010

    Rag. Fausto Monti

  • 2021-04-15 | Posa di condizionatore su parete condominiale
    L’appartamento ove abito è privo di balcone e dovendo mettere in opera un condizionatore non ho altra possibilità se non quella di posizionarlo sulla facciata condominiale. L’amministratore al quale mi sono rivolto mi ha categoricamente impedito di procedere, dicendomi che tale condizionatore avrebbe creato una notevole alterazione del decoro architettonico. Dato che non sono convinto della risposta datami dall’amministratore sono a chiedere un Suo parere in merito. La ringrazio e porgo cordiali saluti.

    L’affermazione del Suo amministratore ritengo che abbia un significato molto pacifista.

    Infatti innanzitutto nulla vieta a Lei, come ad altro condomino, di fare uso della facciata comune purché siano rispettate le distanze di legge dalle finestre o balconi, mentre il secondo motivo è dato dalla definizione del decoro architettonico come segue:

    Il decoro architettonico, quale estetica data dall’insieme delle linee e delle strutture ornamentali che costituiscono la nota dominante dell’edificio, imprimendo allo stesso una sua armoniosa fisionomia, deve essere valutato, ai sensi dell’art. 1120, secondo comma, c.c., con riferimento al fabbricato condominiale nella sua totalità (potendo anche interessare singoli punti del fabbricato purché l’immutazione di essi sia suscettibile di riflettersi sull’interno stabile) e non già rispetto all’impatto con l’ambiente  circostante. A tal fine, compete al giudice del merito accertare in concreto se una determinata innovazione costituisca o meno alterazione del decoro architettonico, così si è espressa la sentenza della cassazione sezione II 25.01.2010 nr. 1286“.

  • 2021-04-15 | Usucapione di parti condominiali
    Un condomino, ove abito da anni, occupa uno spazio condominiale del cortile per il parcheggio della propria auto. Corrisponde al vero che il suddetto condomino può esercitare il diritto di usucapione trascorsi i 20 anni? Vi sarei grato di un chiarimento e ringrazio anticipatamente.

    Presupposti per l’usucapione di aree di terreno condominiale da parte di un singolo condomino.

    Il singolo condomino può acquistare per usucapione ogni tipo di parte comune(aree di terreno condominiale, parti dell’edificio condominiale, ecc.).
    Tuttavia egli, al fine di fare ciò, deve fornire la prova di avere sottratto la cosa all’uso comune per il periodo utile all’usucapione (20 anni), dimostrando di avere utilizzato il bene in via esclusiva in modo da evidenziare un’univoca volontà di possedere con l’animo del proprietario.
    A tal fine non è sufficiente provare il mero non uso da parte degli altri condomini.

    Con l’occasione porgo distinti saluti,
    Rag. Fausto Monti