Studio Monti S.r.l.

l’esperto risponde alle domande

Studio Monti – Centro Gestione Stabili | L’ESPERTO RISPONDE

Lo Studio Monti – Centro Gestione Stabili, esperto in disciplina condominiale, risponde alle vostre domande. Il servizio è gratuito. Prima di sottoporre un quesito, consultare l’archivio delle FAQ – domande frequenti o eseguire una ricerca fra le domande già poste in questa pagina, attraverso la funzione ricerca (in alto, a destra). Per porre una nuova domanda è necessario compilare il modulo.

Domande e Risposte dell'Esperto

  • 2021-04-15 | Contributi e spese condominiali e mancato pagamento
    L’amministratore ove abito non è riuscito a recuperare le spese condominiali scadute da un condomino moroso perché da tempo questi aveva ceduto l’appartamento senza comunicare l’avvenuta vendita. Ha sbagliato l’amministratore o il condomino? Gradirei gentilmente una risposta. Ringrazio e saluto distintamente.

    È compito dell’amministratore tenere aggiornato l’elenco dei condomini, mentre è obbligo di ogni condomino comunicare all’amministratore la vendita delle unità immobiliari.

    Tuttavia è errato agire legalmente contro un condomino moroso se prima non siano state espletate, da parte dell’amministratore o del legale incaricato, tutte le ricerche per accertare il vero proprietario.

    Infatti, in caso di azione giudiziale da parte dell’amministratore del condominio per  il recupero della quota di spesa di competenza di una unità immobiliare di proprietà esclusiva, è passivamente legittimato il vero proprietario di detta unità e non  chi possa apparire tale.

    Con distinti saluti,
    Rag. Fausto Monti

  • 2021-04-15 | COSTRUZIONE DI UNA PENSILINA DA PARTE DI UN PRIVATO
    Abito in un appartamento al primo piano di un condominio situato nella prima periferia della città. Il proprietario del negozio posto al piano terra ha chiesto ed ottenuto dal Comune l’autorizzazione per costruire una pensilina a protezione del negozio stesso. L’assemblea di condominio si è espressa a maggioranza con voto favorevole nonostante le mie contestazioni per la mancata veduta in appiombo. L’amministratore sostiene che non posso sollevare nessuna obbiezione tenuto conto del voto assembleare. Gradirei un Vs. parere in merito, nel contempo ringrazio e porgo distinti saluti.

    La costruzione di uno sporto per una pensilina da posizionarsi sulla porta di un negozio ed appartenente al proprietario del negozio stesso che impedisca la veduta in appiombo da parte delle finestre sovrastanti, lede il diritto del condomino e perciò costituisce una innovazione che non può essere consentita, soltanto ove siano violati i limiti sulle distanze legali previste dagli Art.905 –906-907 del c.c.

    Ulteriori chiarimenti Ella li potrà richiedere presso lo Studio Amministrativo Monti

    Rag. Fausto Monti

  • 2021-04-15 | Assemblea di condominio
    Quali sono i poteri decisionali dell'Assemblea di condominio?

    L’Assemblea di Condominio è l’organo d’autogoverno dei condomini e serve a disciplinare l’uso dei servizi e delle cose comuni.
    L’Assemblea deve essere convocata ogni anno dall’amministratore per il rendiconto del proprio operato:  è la cosiddetta assemblea ordinaria, che può trattare qualsiasi argomento di ordinaria e di straordinaria amministrazione. Sono straordinarie tutte le altre assemblee che vengono convocate nel corso della gestione quando l’amministratore o i condomini lo ritengono necessario.
    I condomini devono essere convocati almeno cinque giorni della riunione.
    Se manca l’amministratore, ciascun condomino può di sua iniziativa convocare l’assemblea. Inoltre, almeno due condomini rappresentanti di almeno un sesto del valore millesimale dell’edificio possono richiedere all’amministratore di convocarla per discutere e deliberare su specifici argomenti che loro stessi indicano. In questo caso, l’amministratore deve provvedere ad inviare l’avviso di convocazione, almeno 10 giorni prima della prevista -seduta: in difetto, i condomini richiedenti possono convocarla direttamente (articolo 66 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile).
    L’avviso di convocazione deve indicare il luogo, la data e l’ora in cui si terrà l’assemblea, nonché contenere l’ordine del giorno, cioè l’elencazione degli argomenti che verranno discussi in tale sede. Questi ultimi, a pena di annullabilità della relativa delibera, devono essere elencati specificamente, sia pure in modo non analitico e minuzioso (Cassazione, sentenza n. 14560/2004).
    E’ preferibile che l’avviso di convocazione sia inviato a mezzo raccomandata ordinaria o consegnato a mani: l’importante è avere una sicura prova di avvenuta convocazione di tutti i condomini. L’assemblea in seconda convocazione deve tenersi in un giorno differente da quello della prima, pena annullabilità delle delibere.
    Tutti i condomini devono essere convocati alla riunione, pena l’annullabilità delle delibere.
    Qual’ora l’avviso di convocazione di assemblea condominiale sia stato inviato mediante lettera raccomandatat a, non consegnata per l’assenza del destinatario e di altra persona abilitata a riceverla, il momento in cui l’atto si reputa conosciuto coincide con il rilascio del relativo avviso di giacenza del plico presso il destinatario, e non già con il momento in cui successivamente l’atto viene consegnato. (C.c, art. 1335) (1)
    Tutte le decisioni prese dall’assemblea, in quanto organo deliberativo del condominio, trovano forza e giustificazione nel “principio di maggioranza”, per cui le delibere approvate nel rispetto delle norme di legge e regolamentari sono obbligatorie per tutti i condomini anche se assenti o dissenzienti.
    L’assemblea non può deliberare su argomenti che non siano iscritti all’ordine del giorno, sempre che non vi sia la presenza totale dei condomini rappresentanti il totale-valore dell’edificio, oppure non vi siano problemi urgenti o pericoli in atto. L’Assemblea, tuttavia, potrà sempre ratificare quanto eseguito in altra seduta.
    Il legislatore ha previsto la possibilità per ogni condomino di ricorrere all’autorità giudiziaria contro le deliberazioni assembleari. Sono nulle le delibere che incidono sui diritti individuali dei condomini sulle cose o sui servizi comuni, nonché, più in generale, quelle invalide in relazione all’oggetto, vale a dire quelle che violano norme imperative alle quali l’assemblea non può derogare oppure ledono i diritti attribuiti ai singoli partecipanti al condominio dalla legge o dai loro atti d’acquisto. A titolo esemplificativo, sono senz’altro nulle le delibere che a maggioranza modificano le tabelle millesimali, fissano criteri di riparto delle spese diversi da quelli previsti dalla legge o dal regolamento, comprimono i diritti esclusivi dei condomini oppure sottraggono un bene condominiale all’uso collettivo.
    Devono invece qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quale può essere la mancata o irregolare comunicazione a taluno dei condomini dell’avviso di convocazione dell’assemblea (Cassazione, sentenza n. 4806/2005). Del pari dicasi per le delibere adottate con maggioranze inferiori a quelle previste dalla legge o dal regolamento, con un ordine del giorno incompleto oppure assunte con il voto di un condomino munito di un numero di deleghe superiore a quello consentito dal regolamento. Pure è annullabile la delibera il cui verbale non risulta sottoscritto dal presidente dell’assemblea.
    Possono esserci poi delibere addirittura inesistenti: è il caso della delibera assunta dai condomini al di fuori della sede dell’assemblea con una semplice consultazione verbale oppure mediante uno scritto fatto firmare dai partecipanti al condominio.
    La distinzione tra delibere nulle o annullabili assume una notevole rilevanza pratica poiché l’impugnazione delle delibere annullabili deve essere proposta necessariamente, a pena di decadenza, entro il termine di 30 giorni che decorre dalla data della deliberazione per i condomini presenti in assemblea oppure dalla data di comunicazione della delibera medesima per gli assenti. I vizi che determinano l’annullabilità devono perciò essere fatti valere tempestivamente dal condomino che vi abbia interesse, non oltre i trenta giorni previsti dalla legge. Decorso tale termine, la delibera pur irregolarmente assunta (e quindi potenzialmente annullabile) diventa anche di fatto esecutiva per tutti i condomini. All’amministratore diligente e responsabile non resta che attendere il decorso del termine per l’impugnazione prima di procedere all’attuazione delle deliberazioni magari assunte con una maggioranza minima oppure in presenza di pochi   condomini.
    Sono da considerarsi Assemblee affette da nullità quelle che hanno interessato il riparto delle opere in deroga ai criteri legali ei ripartizioni senza il consenso unanime dei condomini.

    Delibere assembleari; ripartizione delle spese comuni in deroga ai criteri legali di ripartizione; possibilità; limiti
    Trib. Bologna, sent. 3 aprile 2008, n. 811, sez. II
    Sono affette da nullità, se adottate senza consenso unanime dei condomini, le delibere assembleari aventi a oggetto la ripartizione delle spese comuni in deroga ai criteri legali di ripartizione delle spese medesime; ne consegue che, in mancaza dell’ unanimità e per le spese relative alle parti e servizi comuni dell’ edificio che, per loro natura, forniscono unità diverse ai songoli condomini, devono trovare applicazione i criteri di proporzionalità individuati dall’ art. 1123 cod. civ.  Cassazione 14.01.2009 N° 747 sezione II.

    Maggioranze necessarie per le seguenti delibere:
    Legge 20 marzo 2001, n°  66:
    Art. 2-bis, comma  13 – Al fine di favorire lo sviluppo e la diffusione delle nuove tecnologie di radiodiffusione da satellite, le opere di installazione di nuovi impianti sono innovazioni necessarie ai sensi dell’art. 1120, primo comma, del codice civile. Per l’approvazione delle relative deliberazioni si applica l’srt. 1136, terzo comma, dello stesso codice. Le disposizioni di cui ai precedenti periodi non costituiscono titolo per il riconoscimento di benefici fiscali.
    Per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico ed all’utilizzazione delle fonti di energia di cui all’art. 1, individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica ralizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza semplice delle quote millesimali.

    Maggiori chiarimenti potranno essere forniti dagli esperti dell’UPPI.

    Rag. Monti Fausto

  • 2021-04-15 | Danni provocati dalla tracimazione di acqua
    Chi paga i danni provocati dalla tracimazione di acqua in caso di fondi a dislivello?

    In caso di fondi a dislivello, in base alla disposizione di cui all’articolo 887 c.c. il proprietario del fondo sovrastante è tenuto alla costruzione ed alla manutenzione del muro di contenimento necessario per evi­tare smottamenti di terreno verso il fondo sottostante. Tale regola, peraltro, non è applicabile quanto il dislivello che ha creato la necessità del muro di contenimento tra i fondi non sia naturale, ma sia stato realizzato dal proprietario del fondo sottostante che, in quanto autore dell’opera che ha determinato la necessità del muro, assume l’obbligo della costruzione e della manutenzione dello stesso e risponde ai sensi dell’articolo 2045 del c.c. dei danni cagionati dalla sua rovina.

    Cassazione N° 5762 del 17 marzo 2005.

    Come è noto, per i “fondi a dislivello negli abitati” l’articolo 887 c.c. dispone che il proprietario del fondo superiore debba sopportare per intero le spese di costruzione e conservazione del muro dalle fondamenta all’altezza del proprio suolo, mentre entrambi i proprietari devono contribuire per tutta la re­stante altezza. La regola è peraltro inapplicabile, giusto quanto ha sottolineato la sentenza in esame, quando il dislivello non sia naturale ma sia stato determinato dalla costruzione sul livello più basso e cioè nella stra­grande generalità dei casi.. In tali ipotesi non si tratta di muro comune ma di manufatto realizzato dal pro­prietario del fondo inferiore e per il suo esclusivo vantaggio. Detta costruzione, eseguita per riparare la casa posta a livello inferiore, è interamente di proprietà del titolare di quest’ultima, che risponde della sua manu­tenzione ed anche di eventuali danni. La esperienza suggerisce dì rappresentare agli amministratori la oppor­tunità di riesaminare i rapporti del genere di quelli in discorso alla luce di quanto la Cassazione ha semplice­mente richiamato, non certo indicato per la prima volta.

    Cassazione sezione seconda sentenza 14 febbraio 2005, n. 2946.

    Se di due fondi posti negli abitati, uno è superiore e l’altro è inferiore, il proprietario del fondo superiore deve sopportare per intero le spese di costruzione e conservazione del muro dalle fondamenta all’altezza del proprio suolo, ed entrambi i proprietari devono contribuire per la restante altezza.  Il muro deve essere costruito per metà sul terreno del fondo inferiore e per metà sul terreno del fondo superiore.

    Rag. Fausto Monti

  • 2021-04-15 | LOCALE SCAVATO NEL SOTTOSUOLO
    Nel condominio ove abito un condomino, proprietario di un magazzino al piano terra, ha creato un locale nella verticale della sua proprietà, scavando nel sottosuolo. I restanti condomini si stanno ponendo la domanda se è legittimo detta operazione oppure se rappresenta un abuso. Grato per la risposta porgo distinti saluti.

    Per il combinato disposto degli art. 840 e 1117 cod. civ. lo spazio sottostante al suolo su cui sorge un edificio in condominio, in mancanza di titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad uso dei condomini, deve considerarsi di proprietà comune,  indipendentemente dalla sua destinazione. Ne deriva che il condomino non può, senza il consenso degli altri, procedere a escavazioni in profondità del sottosuolo per ricavarne nuovi locali a  ingrandire quelli preesistenti, comportando tale attività l’assoggettamento di un bene comune a vantaggio del singolo.

    Sperando che la risposta sia esauriente la saluto distintamente,
    Rag. Fausto Monti

  • 2021-04-15 | CONDOMINO MOROSO
    Abito in un condominio di 24 Appartamenti e vi sono due condomini che risultano morosi per quote condominiali non versate per una cifra molto rilevante. Alla assemblea condominiale tenutasi recentemente l’amministratore ha comunicato che in virtù della legge 220/12 vi è la possibilità di privare il condomino moroso dei servizi ad utilizzo separato riscaldamento – acqua calda. Gradirei una risposta circa la validità di tale affermazione. Ringrazio e rimango in attesa.

    Risponde al vero che la legge 220/2012 autorizza l’amministratore a privare il condomino moroso dei servizi ad utilizzo separato.
    Rimane sempre la difficoltà pratica di operare in una proprietà privata senza l’autorizzazione del condomino interessato.
    Altra problematica rimane sempre la possibilità che ha  il condomino privato dei servizi di rivolgersi  al giudice con una procedura d’urgenza per riattivare il servizio tolto.

    Distinti saluti.
    Rag. Fausto Monti

  • 2021-04-15 | Il condomino può controllare anche le fatture arretrate?
    L’Amministratore dello stabile in cui abito non ha presentato il rendiconto per parecchi anni. Lo scorso hanno ha presentato un rendiconto di ben 5 anni e in fretta e furia l’ha fatto approvare dall’assemblea. Vi chiedo, fermo restando che non posso più impugnare nulla, se quanto meno posso chiedere di esaminare le fatture e la documentazione relativa a quel periodo. In attesa di risposta porgo distinti saluti

    E’ diritto del condomino in qualità di mandante, richiedere all’amministratore (mandatario) la visione della documentazione contabile condominiale ai sensi dell’articolo 1713 Codice civile, sia prima che successivamente alla data di riunione dell’assemblea condominiale.

    Distinti Saluti,
    Rag. Fausto Monti

  • 2021-04-14 | Parti comuni
    Buonasera, abito in un condominio con box sotterranei. Sul muro esterno del mio box è installato un lavandino ad uso di tutti i condomini. Dal momento che quando viene utilizzato, i condomini bagnano sistematicamente la mia saracinesca, sono stato obbligato a cambiarla. Vorrei sapere se posso rimuovere il lavandino, dato che si trova su muro di mia proprietà, senza che gli altri condomini possano opporsi. aggiungo che esiste un altro lavandino più ampio nel locale adibito a raccolta rifiuti. Grazie

    Credo sia corretto che Lei ne parli con i condomini.

    Distinti saluti,
    MONTI RAG FAUSTO

  • 2021-04-14 | Calpestio del lastrico solare
    Nel nostro palazzo il lastrico solare non è mai stato usato da nessuno; il regolamento dice che fa parte delle parti di proprietà e uso comune, ma il calpestio perpetuo è assegnato ai condomini degli appartamenti ultimo piano. Recentemente due nuovi proprietari basandosi su questo hanno installato senza avvisare nessuno, pannelli solari, condizionatori, casa per cane e piante. Hanno chiesto poi al condominio di rifare completamente il latrico approntando modifiche sostanziali a come fatto adesso per maggiore loro godimento e poichè nel regolamento è scritto che le spese di tutte le parti comuni sono ripartite secondo i millesimi di proprieta non intendono accollarsi il terzo a loro totale carico come da c.c.. Come comportarsi? il calpestio del lastrico consente tutto questo senza che le spese siano ripartite secondo il codice?

    La Sua domanda è un po’ nebulosa. Come prima cosa occorre stabilire se il lastrico solare è condominiale o privato oppure potrebbe essere condominiale, ma con uso esclusivo a qualche condomino.
    Quanto sopra si evince da rogito di acquisto o da eventuale regolamento contrattuale. Dopo si possono ripetere le domande poste alle quali verranno date risposte certe.

    Distinti saluti,
    MONTI RAG. FAUSTO

  • 2021-04-14 | Prescrizione
    Un condomino deve fare dei lavori per i quali è necessario il consenso assembleare degli altri condomini. avendolo ottenuto con i necessari voti favorevoli ben 25 anni fa, può solo ora iniziare a fare i suddetti lavori, oppure il consenso ha una prescrizione e la domanda deve essere ripresentata? grazie.

    Buongiorno,
    non è possibile dare risposta non conoscendo il tipo di lavori da eseguire.

    Distinti saluti,
    Monti rag. Fausto

  • 2021-04-14 | Ripartizione spese acqua calda
    Buongiorno, abito in un condominio di 11 unità (4 invendute) con impianto di riscaldamento e produzione di acqua calda centralizzato (Pannelli solari con contatori dedicati per acqua calda e riscaldamento per ogni appartamento) Domande 1) con quale critero (o sistema di calcolo) si stabilisce il costo al metro cubo dell’acqua calda consumata da ogni condomino? 2) nel calcolo del costo al metro cubo è lecito inserire anche una quota riguardante la manutenzione della caldaia e il costo affrontato per i controlli antilegionella dell’acqua calda?

    Buongiorno,
    il costo dell’acqua calda è stabilito dall’assemblea salvo che non via sia un impianto di produzione dell’acqua calda completamente autonomo da quello del riscaldamento.
    Tuttavia trattandosi di un impianto di recentre costruzione e quindi perfettamente coimbentato o si può tranquillamente ipotizzare una riduzione del 20% del costo totale di riscaldamento e acqua calda.
    E’ corretto stabilire una quota fissa per l’addebito dell’acqua calda dovuto alla dispersione e manutenzione ordinaria dell’impianto.

    Distinti saluti.
    Monti rag. Fausto

  • 2021-04-14 | Deleghe condominio
    Spett.le Studio Monti, in un condominio di 12 unita un condomino in assemblea fino a quante deleghe può avere?

    Buongiorno,
    fino a 20 unità immobiliari non vi sono problemi al numero delle deleghe.

    Distinti saluti,
    Monti rag. Fausto

  • 2021-04-14 | Ripartizione spese terrazza a livello
    Buonasera, si deve procedere al rifacimento del pavimento e della impermeabilizzazione di una terrazza a livello di proprietà e uso esclusivo di un condomino e al rifacimento della impermeabilizzazione della fioriera fissa che corre lungo un lato della terrazza sempre di proprietà del condomino. La fioriera e la terrazza fungono da copertura a due box, la copertura del box n°1 è composta dalla fioriera in toto + 1/3 della terrazza, il box n°2 dai rimanenti 2/3 della terrazza. Domande: 1 la fioriera si deve svuotare del suo contenuto e poi riempire di nuovo, questo costo a chi si attribuisce? 2 il costo della impermeabilizzazione del perimetro verticale interno della fioriera a chi si attribuisce? 3 il costo del manto di copertura/fondo della fioriera come si suddivide e a chi si attribuisce? 4 se i 2/3 del costo del rifacimento della terrazza a livello sono da attribuire ai 2 box è corretta la suddivisione in base agli effettivi metri quadri di copertura?

    Buongiorno,

    se la fioriera, come mi sembra di capire, è parte integrante della terrazza la quale funge da copertura tutte le spese saranno da suddividere come segue:

    • 1/3 a carco dell’utilizzatore del terrazzo;
    • 2/3 a carico delle proprietà sottostanti.

    Distinti saluti,
    Monti rag. Fausto

  • 2021-04-14 | Integrazione alla domanda sulla fioriera
    Cambia il criterio di ripartizione del costo di impermeabilizzazione della fioriera se questa è il parapetto della terrazza a livello? La fioriera è posta sul lato della terrazza che è attaccata al muro di confine e arretra di circa 1 metro l affaccio diretto sul vicino confinante. Grazie

    Buongiorno,
    se la fioriera è parte integrante della facciata e se costituisce il parapetto della terrazza il condominio dovrà accollarsi in parte la riparazione e la impermeabilizzazione della fioriera. Ritengo equo il riparto del 50% come se si tratasse di un normale parapetto in muratura.

    Distinti saluti,
    Monti rag. Fausto

  • 2021-04-14 | Riparto spese copertura boxes
    Buongiorno, amministro un condominio composto da due palazzine e una trentina di box in corpo staccato, con copertura a lastrico non utilizzabile. Solo alcuni di questi box presentano infiltrazioni,ma gli interventi di riparazione, potrebbero comportare il coinvolgimento anche di box che non presentano problemi, in quanto il punto di rottura della guaina potrebbe essere proprio sopra questi ultimi. Ho proposto in assemblea, che anche in caso di interventi parziali su parte della copertura, le spese potrebbero essere suddivise TRA TUTTI i proprietari dei box, in base ai relativi millesimi. La normativa in materia non è chiara e sono quindi sorte molte discussioni. So bene che le spese per le coperture vanno ripartite tra i proprietari della copertura stessa e quelli sottostanti..ma in questo caso, non è detto che la rottura della guaina sia esattamente sopra il box con infiltrazioni ed è possibile che si debba intervenire sul quello a fianco, che non avendo problemi, non intende partecipare alle spese. Mi darebbe cortesemente un consiglio? grazie, cordiali saluti.

    Buongiorno, a priori non vedo problemi. Trattasi di un corpo distaccato e quindi autonomo per ciò che riguarda gli eventuali costi di riparazione.
    Dette riparazioni, salvo che non ci siano dei cavilli in qualche rogito, vanno suddivise per tutti i proprietari dei box.

    Distinti saluti,
    Monti rag. Fausto