Studio Monti S.r.l.

l’esperto risponde alle domande

Studio Monti – Centro Gestione Stabili | L’ESPERTO RISPONDE

Lo Studio Monti – Centro Gestione Stabili, esperto in disciplina condominiale, risponde alle vostre domande. Il servizio è gratuito. Prima di sottoporre un quesito, consultare l’archivio delle FAQ – domande frequenti o eseguire una ricerca fra le domande già poste in questa pagina, attraverso la funzione ricerca (in alto, a destra). Per porre una nuova domanda è necessario compilare il modulo.

Domande e Risposte dell'Esperto

  • 2021-04-15 | Ascensore esterno: distanze e limiti
    Messa in opera di un ascensore in aderenza alla facciata esterna – distanze e limiti. La cassazione con sentenza n°10852 del 16/05/2014 si è occupata dell'installazione di un ascensore all'esterno di un edificio e dei limiti che possono derivare dalla disciplina sulle distanze. Il consulente immobiliare N° 957 ha pubblicato un commento alla sentenza a cura dell'Avvocato Ettore Ditta. Tenuto conto che lo studio condivide da anni il contenuto della sentenza e il commento dell'Avv. Ettore Ditta, ho ritenuto opportuno riportare tale commento nel sito dello Studio.

    Con  la sent. n. 10852 del16 maggio 2014, la Corte di Cassazione si è occupata dell’installazione di un ascensore all’esterno dell’edificio e dei limiti che possono derivare dalla disciplina  sulle distanze.

    Siamo ormai abituati alla costante emissio­ ne di sentenze, anche da parte della Corte di Cassazione, sugli ascensori e sull’applica­ zione della normativa in tema di barriere ar­ chitettoniche negli edifici (nell’ambito della quale la problematica della installazione de­ gli ascensori e impianti analoghi rappresenta la situazione più frequente), ma per la prima volta, a quanto  risulta, una decisione della Suprema Corte ha preso in esame lo speci­ fico caso della realizzazione di un ascensore all’esterno dell’edificio condominiale e delle conseguenze  che possono derivare dalla di­ sciplina sulle distanze.
    È opportuno anticipare subito che la sent. n° 10852 del 16 maggio 2014 della Cassazione pure con riguardo a questa specifica situa­ zione ha confermato – e non poteva essere diversamente – le regole già enunciate in ge­nerale su questi temi e quindi che:

    1. ciascun condomino può, a sue esclusive spese, installare un ascensore in virtù dell’art. 1102 cod civ. (entro i limiti da esso previsti) e sull’opera non produce nessun effetto la disci­ plina relativa alle innovazioni condominiali;
    2. l’ascensore, in qualunque situazione ven­ ga collocato, realizzato da un condomino su parte di un cortile e di un muro comune deve considerarsi indispensabile ai fini dell’acces­ sibilità dell’edificio e della reale abitabilità dell’appartamento;
    3. la disciplina prevista dall’art. 907 cod. civ. non produc,e alcun effetto, nonostante il ri­ chiamo a essa fatto dall’art. 3, comma 2, della legge 13/1989, dal momento che tale dispo­ sizione non trova applicazione nell’ipotesi che riguarda non un fabbricato distinto da quello comtme, ma una  unità immobiliare ubicata all’interno dell’edificio comune.

    La sentenza, applicando così le regole ordi­ narie  al caso  particolare dell’installazione di un ascensore esterno, completa il quadro generale delle ipotesi che si presentano nella prassi e che da anni sono oggetto delle de­ cisioni giurisprudenziali, ormai abbastanza costanti nei loro  contenuti, seppure qual­ che volta denotate da soluzioni alternative, perfino da parte della Suprema Corte che talvolta emette sentenze   contrastanti coi suoi stessi precedenti.

  • 2021-04-15 | Danni Infiltrazioni tra privati
    Spett.le rag. Monti, cito da un caso simile alla situazione in cui mi trovo. L’amministratore del condominio ove abito, in seguito ad una rottura della tubazione dello scarico doccia dell appartamento sovrastante a quello di cuu sono locatario, si è limitato a fare la denuncia all’assicurazione non volendosi occupare del resto, nemmeno quello di seguire la pratica assicurativa affermando giustamente che trattasi di un guasto privato. La situazione, in essere da ottobre 2014, è rimasta invariata per un paio di mesi, perché secondo il proprietario dell appartamento da cui proveniva la perdita,in accordo con l amministratore stesso, la ricerca del danno dipendeva da me o dal mio locatore.Dopo aver fatto valutare ad un tecnico, gli interventi per riparare il guasto sono stati fatti a dicembre, mentre i lavori di ripristino del locale sono stati fatti 2 gg fa. Il tutto senza l intervento di alcun perito che valutasse nè i danni subiti dal locatore nè quelli subiti da me. E’ nel giusto l'amministratore? Gradirei una risposta.

    Buongiorno, se esiste una polizza globale fabbricati che comprende la ricerca del guasto ed il ripristino più eventuali danni personali, l’Amministratore ne è responsabile e deve gestire tutta la pratica fino al compimento, anche se si tratta di rotture di tubazione private, ma sempre comprese nella polizza.

    Rag. Monti Fausto

  • 2021-04-15 | Distacco luce scala in comune in condominio
    Salve sig. Monti un condomino proprietario per 1/3 vuole il distacco dalla luce scala in comune per rendersi indipendente con un impianto autonomo,io sono proprietario di 2/3 posso oppormi ai lavori? Grazie

    Da come viene prospettato il problema non credo sia possibile.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Ritardo pagamento utenze
    Buongiorno. Per favore vorrei capire: se l'amministratore non paga in tempo le bollette dell'acqua e nella successiva bolletta appare la "mora" per ritardato pagamento, dopo aver deciso in assemblea che se ci sono i soldi in cassa deve pagare lui la mora...ma si rifiuta di pagarla e se si aumenta anche di 10 euro lo stipendio senza decisione assembleare e se accredita ad un condomino la quota della "franchigia" assicurativa anche se il condomino non ha pagato nulla per i lavori effettuati per riparare il danno subito e se vuole addebitare ad un box (che non ha l'acqua) il dividendo della "mora" che si rifiuta di pagare giustificandolo con un fantasioso "recupero" per i ritardati pagamenti del suo proprietario e fa altre amenità del genere non accettando di modificarle nei consuntivi secondo le giuste tabelle, possiamo fare un esposto alla Procura della Repubblica essendo sicuri di avere soddisfazione in modo da poter pretendere che modifichi gli errori? Grazie per una risposta

    Se Ella ritiene le ragioni sopra elencate valide, faccia un esposto alla Procura. Non è detto che la Procura prenda in esame il problema. Io le consiglio di parlare direttamente con l’amministratore e chiarire il problema.

    Distinti saluti
    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Divisione spese di pulizia e illuminazione scale
    Sono proprietario da diversi anni di un piccolo monolocale al piano terra (40 millesimi ) in un condominio composto da 11 appartamenti distribuiti su quattro piani, compreso il piano terra, nel quale non esiste regolamento di condominio e le spese di pulizia e illuminazione scale vengono divise in parti uguali, sia per i piccoli appartamenti posti al piano terra e con pochi millesimi (24, 30 o 40) che per gli appartamenti dei piani superiori, che hanno millesimi compresi fra i 90 e i 165. Anche grazie a codesto Studio ho verificato che il codice civile (articolo 1123, comma 2) prevede che questo tipo di spese vada diviso “in proporzione all’uso che ciascun condomino può farne”. Per questo motivo ho dato voto contrario al consuntivo e al preventivo annuali, con documenti scritti allegati al verbale di assemblea ma l’amministratore, e con lui alcuni condomini dei piani superiori, sostengono che per modificare la divisione occorre modificare la tabella millesimi scale. Secondo me non c’è bisogno di alcuna modifica di tabella, per il semplice fatto che la attuale divisione in parti uguali, oltre ad essere contraria alla legge, non può neppure essere considerata una tabella in senso proprio, ma è sufficiente applicare le disposizioni del codice civile, da cui le quote da pagare risultano semplicemente moltiplicando i millesimi di ognuno per 1, per 2, per 3 ecc… ( i vari piani ). Da tale calcolo risulta che io devo sostenere per pulizia e illuminazione scale una spesa rapportata a 15,95 millesimi della spesa totale, anziché 91 millesimi come mi viene fatto pagare. Chiedo, quindi, se ad avviso di codesto Studio io ho ragione e ringrazio in anticipo per la risposta. Cordiali Saluti.

    Il riparto delle spese per la pulizia delle scale è derogabile in base alla volontà dell’assemblea, purché non sia in contrasto con la legge.

    Distinti saluti

  • 2021-04-15 | Luce delle scale
    Buongiorno, volevo porre un quesito. Abito in una palazzina di quattro appartamenti, di cui due scotti. Siamo solo io e il signore del piano sopra. Con due proprietari dei rispettivi appartamenti diversi. Sul mio contratto di locazione, stipulato in 4+4 anni, non sono previste le spese condominiali. A distanza di sei anni che abito qui, ora il mio padrone mi chiede la luce della mia cantina, la quale ha un contatore a parte, e che io non uso e non accendo mai. Però mi porta la fattura ENEL della luce delle scale e non della mia cantina e vuole i soldi, asserendo che e ' la fattura della mia cantina ...(niente vero!) . Inoltre io entro da un entrata secondaria e la luce delle scale non la uso. Devo pagare comunque, non essendoci spese condominiali? Grazie mille e saluti.

    Se le cose stanno come Ella scrive, non deve pagare nulla. Si accerti tuttavia che effettivamente nel contratto di locazione non sia riportata la frase “più le spese condominiali di competenza del conduttore”.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Ascensore di proprietà di alcuni o condominiale?
    Il mio condominio, edificato cinquant'anni fa, è costituto da sei piani. Il progetto originario ne prevedeva tre. Gli appartamenti erano già stati acquistati, anche se a uno stadio di incompiutezza, quando l'imprenditore aggiunse gli altri tre, e nel contempo dotò il condominio di un ascensore che ha porte su tutti i piani. Ma gli inquilini dei primi tre piani pare si siano rifiutati di entrare nella comproprietà dell'ascensore: sicché questo è stato considerato per cinquant'anni proprietà dei titolari dei ultimi tre piani: e nonostante ci siano le porte su tutti i piani, l'ascensore ‘funziona’ solo dal quarto piano in su. La mia famiglia al terzo (non siamo i proprietari originari), e ora vorremmo usare l’ascensore. La domanda è: si tratta di un comune subentro (che pure pare problematico, data la vetustà dell’impianto), o c’è da considerare piuttosto una specie di peccato originale, protrattosi per cinquant’anni, in base al quale ciò che avrebbe dovuto essere di tutti, al di là della volontà di ciascuno, è invece proprietà solo di alcuni? Ringrazio per la cortese risposta e porgo i migliori saluti.

    La risposta non è semplice. Sarebbe bene avere in visione il Suo rogito onde avere delle motivazioni più precise.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Piattaforma elevatrice esterna condominio
    Nella corte esterna comune a 10 appartamenti dovrà essere installata una piattaforma elevatrice a norma 13 per l'abbatt. barriere architett. che servirà e verrà pagata per intero dai proprietari di due appartamenti 3° e 4° piano. Alla fine di detto lavoro, per essere in regola anche con gli altri condomini, dovrà essere inserita nell'elaborato planimetrico? dovrà risultare al Catasto che questo immobile ha subito delle modifiche perimetrali? La piattaforma elevatrice è da considerare BCNC, oppure vano tecnico? Secondo lei quale è la procedura da seguire post piattaforma, catastalmente? Sarà installata nella corte perchè nella tromba delle scale non c'è spazio sufficiente. Ringrazio e saluto

    La messa in opere di una piattaforma elevatrice necessità di un progetto che sarà depositato in Comune. Non occorrono variazioni catastali. Ogni condomino in futuro ha il diritto di subentro pagando la rispettiva quota di pertinenza.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Divisione spese di pulizia e illuminazione scale
    Ho letto la seguente risposta di codesto Studio al mio quesìto del 22 maggio scorso relativo all'oggetto: " Il riparto delle spese per la pulizia delle scale è derogabile in base alla volontà dell'assemblea, purché non sia in contrasto con la legge". Tale risposta mi lascia un dubbio che chiedo cortesemente mi venga chiarito. Ovvero: nel caso che ho descritto, la divisione in parti uguali fra tutti i condomini, a prescindere dai rispettivi millesimi di proprietà e dall'altezza del piano dal suolo, contrasta con la legge (articolo 1123, comma 2, del codice civile)?

    La suddivisione delle spese relative alle pulizie delle scale a norma di legge va fatta in base ai millesimi di proprietà soltanto delle abitazioni del vano scala o agli aventi diritto – art. 1123 comma 2 del Codice Civile (con esclusione delle pertinenze garages, cantine, ecc). La suddivisione in parti uguali è in contrasto alla legge. La suddivisione in base all’ articolo 1124 del Codice Civile, e cioè 50% in base al valore e 50% in base all’ altezza, viene applicata ed accettata anche se le sentenze della Cassazione parlano chiaro: la pulizia delle scale non va confusa con la manutenzione e ricostruzione delle scale – articolo 1124 del Codice Civile.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Ripartizione spese servitù
    Buongiorno, nel caso in cui un condomino abbia messo in comunicazione il condominio con alcuni locali di sua proprietà in un edificio costruito in aderenza aprendo un varco nel muro perimetrale (e creando così una servitù) a quali spese condominiali e in quale misura deve partecipare con i locali esterni ma comunicanti col condominio?

    Se ho capito bene il condomino metterebbe in comunicazione un condominio con un altro. Se così fosse a norma di legge non è possibile. Pertanto, almeno, sarebbe bene si passasse attraverso un’ assemblea condominiale.
    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Documenti del condominio
    Dopo che tutti i documenti del rendiconto sono stati tenuti a disposizione per la consultazione e l’approvazione del rendiconto, l’amministratore è tenuto a dover inviare centinaia di fotocopie di questi documenti ai condomini? In attesa di risposta porgo cordiali saluti.

    NO. L’amministratore deve fornire copia di tutte le pezze giustificative a richiesta dei condomini interessati, perché prima dell’approvazione del bilancio è possibile visionarle nei modi e negli orari indicati dall’amministratore nella convocazione. E’ bene ricordare che l’approvazione del bilancio non autorizza l’amministratore a disfarsi delle pezze giustificative, ma obbliga a conservarle per i periodi di loro validità,valutandone attentamente l’opportunità, vedi ad esempio le ricevute delle varie utenze(acqua, luce, assicurazione fabbricato ecc).

    Distinti saluti,
    Rag. Fausto Monti

  • 2021-04-15 | Impianto satellitare centralizzato
    Il condominio ove abito è sprovvisto dell’impianto televisivo satellitare con la conseguenza che si è verificato una proliferazione di parabole sui balconi. Ho chiesto all’amministratore di portare l’argomento all’assemblea condominiale per promuovere una delibera circa la messa in opera di un impianto televisivo centralizzato. L’amministratore mi ha risposto che trattasi di una innovazione pertanto occorre il consenso unanime dei condomini. Le sarei grato di una precisazione in merito e saluto distintamente.

    L’amministratore è in errore infatti per tale opera è necessaria una maggioranza speciale:

    “La legge 66 del 20 marzo 2001, di conversione del D.L. 5 del 23 gennaio 2001, in materia di trasmissioni radiotelevisive e di risanamento degli impianti televisivi, ha introdotto una nuova maggioranza da utilizzare nell’approvazione delle delibere condominiali relative all’installazione degli impianti di radiodiffusione da satellite.

    E’ sufficiente infatti la maggioranza prevista dall’art. 1136, comma 3, cod. civ. vale a dire un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio.”

    Rag. Fausto Monti

  • 2021-04-15 | Ristrutturazione impianto televisivo centrale
    Il condominio ove abito ha ristrutturato completamente l’impianto televisivo centrale. L’amministratore ha suddiviso il costo fra tutti i condomini per millesimi generali, addebitando le quote anche a coloro che non sono allacciati all’impianto centrale. Ho esposto all’amministratore i miei dubbi circa la regolarità di tale riparto ma mi ha risposto che ogni spesa condominiale si deve ripartire per millesimi generali. Dato che non sono convinto della risposta, Le sarei grato di un Suo chiarimento. In attesa porgo distinti saluti.

    La giurisprudenza ha stabilito quanto segue:

    Le spese di installazione, manutenzione e ripartizione dell’antenna televisiva vanno ripartite – se il regolamento nulla dispone al riguardo – in parti uguali in ragione di ciascun allacciamento dal cavo comune alle proprietà esclusive. L’uso infatti è identico tanto per l’appartamento dei due locali che per quello di dieci, tanto per l’unità immobiliare che vale 500 millesimi, quanto per quella di 10 millesimi, perché uno solo e sempre uguale è l’allacciamento delle singole proprietà esclusive. Per quanto attiene alla ricostruzione, se l’antenna centralizzata esisteva al momento della costruzione del condominio, la spesa relativa va ripartita in parti uguali fra tutti i condomini utilizzatori effettivi o potenziali.

    Qualora invece l’antenna centralizzata sia stata installata dopo la costituzione del condominio il costo è da ripartirsi in parti uguali fra i condomini utilizzatori al momento della messa in opera, così dicasi per ogni spesa di riparazione o ricostruzione dell’impianto, come da sentenza della Cassazione, sez. II, nr.2916 del 2.08.1969.

    Rag. Fausto Monti

  • 2021-04-15 | Riparto spese restauro terrazze
    Il condominio ove abito ha ristrutturato lo stabile, di conseguenza sono stati ristrutturati i balconi privati nonché i muretti esterni di recinzione delle terrazze. L’amministratore eseguendo il riparto della spesa mi ha addebitato sia le opere interne del balcone sia le opere esterne dello stesso. Mi sono opposto ma mi ha risposto che così è la legge. E’ possibile avere un suo chiarimento? La ringrazio e la saluto distintamente.

    I dubbi del lettore sono giusti, infatti con la sentenza nr. 1361 del 18/03/1989 la Cassazione ha ritenuto che le spese occorrenti per il ripristino dei rivestimenti esterni  dei muretti di recinzione delle terrazze a livello e delle balconate di proprietà   esclusiva, riferendosi ad elementi che costituiscono parte integrante della facciata – oggetto di proprietà comune – e che si inquadrano nell’aspetto estetico dell’edificio, sono a carico di tutti i condomini e non soltanto dei proprietari esclusivi delle singole terrazze – così pure i parapetti – .
    Sperando di avere chiarito i Suoi dubbi, porgo cordiali saluti.

    Rag. Fausto Monti.

  • 2021-04-15 | Antenna satellitare privata
    Avendo necessità di utilizzare l’impianto televisivo satellitare ed essendo il mio condominio privo di impianto centralizzato per tale ricezione, ho chiesto all’Amministratore l’autorizzazione di mettere in opera una antenna privata sul tetto. L’Amministratore mi ha negato tale autorizzazione. Chiedo gentilmente se è mio diritto oppure se occorre una delibera assembleare. Ringrazio e saluto cordialmente.

    E’ un suo diritto accedere al tetto per la messa in opera dell’antenna satellitare, essendo il tetto un bene comune, sempre che detta opera non arrechi danni alla struttura del coperto.

    Ulteriori chiarimenti Ella li potrà richiedere presso lo Studio Amministrativo Monti

    Rag. Fausto Monti