Studio Monti S.r.l.

l’esperto risponde alle domande

Studio Monti – Centro Gestione Stabili | L’ESPERTO RISPONDE

Lo Studio Monti – Centro Gestione Stabili, esperto in disciplina condominiale, risponde alle vostre domande. Il servizio è gratuito. Prima di sottoporre un quesito, consultare l’archivio delle FAQ – domande frequenti o eseguire una ricerca fra le domande già poste in questa pagina, attraverso la funzione ricerca (in alto, a destra). Per porre una nuova domanda è necessario compilare il modulo.

Domande e Risposte dell'Esperto

  • 2021-04-14 | Parti comuni
    Buonasera, abito in un condominio con box sotterranei. Sul muro esterno del mio box è installato un lavandino ad uso di tutti i condomini. Dal momento che quando viene utilizzato, i condomini bagnano sistematicamente la mia saracinesca, sono stato obbligato a cambiarla. Vorrei sapere se posso rimuovere il lavandino, dato che si trova su muro di mia proprietà, senza che gli altri condomini possano opporsi. aggiungo che esiste un altro lavandino più ampio nel locale adibito a raccolta rifiuti. Grazie

    Credo sia corretto che Lei ne parli con i condomini.

    Distinti saluti,
    MONTI RAG FAUSTO

  • 2021-04-14 | Calpestio del lastrico solare
    Nel nostro palazzo il lastrico solare non è mai stato usato da nessuno; il regolamento dice che fa parte delle parti di proprietà e uso comune, ma il calpestio perpetuo è assegnato ai condomini degli appartamenti ultimo piano. Recentemente due nuovi proprietari basandosi su questo hanno installato senza avvisare nessuno, pannelli solari, condizionatori, casa per cane e piante. Hanno chiesto poi al condominio di rifare completamente il latrico approntando modifiche sostanziali a come fatto adesso per maggiore loro godimento e poichè nel regolamento è scritto che le spese di tutte le parti comuni sono ripartite secondo i millesimi di proprieta non intendono accollarsi il terzo a loro totale carico come da c.c.. Come comportarsi? il calpestio del lastrico consente tutto questo senza che le spese siano ripartite secondo il codice?

    La Sua domanda è un po’ nebulosa. Come prima cosa occorre stabilire se il lastrico solare è condominiale o privato oppure potrebbe essere condominiale, ma con uso esclusivo a qualche condomino.
    Quanto sopra si evince da rogito di acquisto o da eventuale regolamento contrattuale. Dopo si possono ripetere le domande poste alle quali verranno date risposte certe.

    Distinti saluti,
    MONTI RAG. FAUSTO

  • 2021-04-14 | Prescrizione
    Un condomino deve fare dei lavori per i quali è necessario il consenso assembleare degli altri condomini. avendolo ottenuto con i necessari voti favorevoli ben 25 anni fa, può solo ora iniziare a fare i suddetti lavori, oppure il consenso ha una prescrizione e la domanda deve essere ripresentata? grazie.

    Buongiorno,
    non è possibile dare risposta non conoscendo il tipo di lavori da eseguire.

    Distinti saluti,
    Monti rag. Fausto

  • 2021-04-14 | Ripartizione spese acqua calda
    Buongiorno, abito in un condominio di 11 unità (4 invendute) con impianto di riscaldamento e produzione di acqua calda centralizzato (Pannelli solari con contatori dedicati per acqua calda e riscaldamento per ogni appartamento) Domande 1) con quale critero (o sistema di calcolo) si stabilisce il costo al metro cubo dell’acqua calda consumata da ogni condomino? 2) nel calcolo del costo al metro cubo è lecito inserire anche una quota riguardante la manutenzione della caldaia e il costo affrontato per i controlli antilegionella dell’acqua calda?

    Buongiorno,
    il costo dell’acqua calda è stabilito dall’assemblea salvo che non via sia un impianto di produzione dell’acqua calda completamente autonomo da quello del riscaldamento.
    Tuttavia trattandosi di un impianto di recentre costruzione e quindi perfettamente coimbentato o si può tranquillamente ipotizzare una riduzione del 20% del costo totale di riscaldamento e acqua calda.
    E’ corretto stabilire una quota fissa per l’addebito dell’acqua calda dovuto alla dispersione e manutenzione ordinaria dell’impianto.

    Distinti saluti.
    Monti rag. Fausto

  • 2021-04-14 | Deleghe condominio
    Spett.le Studio Monti, in un condominio di 12 unita un condomino in assemblea fino a quante deleghe può avere?

    Buongiorno,
    fino a 20 unità immobiliari non vi sono problemi al numero delle deleghe.

    Distinti saluti,
    Monti rag. Fausto

  • 2021-04-14 | Ripartizione spese terrazza a livello
    Buonasera, si deve procedere al rifacimento del pavimento e della impermeabilizzazione di una terrazza a livello di proprietà e uso esclusivo di un condomino e al rifacimento della impermeabilizzazione della fioriera fissa che corre lungo un lato della terrazza sempre di proprietà del condomino. La fioriera e la terrazza fungono da copertura a due box, la copertura del box n°1 è composta dalla fioriera in toto + 1/3 della terrazza, il box n°2 dai rimanenti 2/3 della terrazza. Domande: 1 la fioriera si deve svuotare del suo contenuto e poi riempire di nuovo, questo costo a chi si attribuisce? 2 il costo della impermeabilizzazione del perimetro verticale interno della fioriera a chi si attribuisce? 3 il costo del manto di copertura/fondo della fioriera come si suddivide e a chi si attribuisce? 4 se i 2/3 del costo del rifacimento della terrazza a livello sono da attribuire ai 2 box è corretta la suddivisione in base agli effettivi metri quadri di copertura?

    Buongiorno,

    se la fioriera, come mi sembra di capire, è parte integrante della terrazza la quale funge da copertura tutte le spese saranno da suddividere come segue:

    • 1/3 a carco dell’utilizzatore del terrazzo;
    • 2/3 a carico delle proprietà sottostanti.

    Distinti saluti,
    Monti rag. Fausto

  • 2021-04-14 | Integrazione alla domanda sulla fioriera
    Cambia il criterio di ripartizione del costo di impermeabilizzazione della fioriera se questa è il parapetto della terrazza a livello? La fioriera è posta sul lato della terrazza che è attaccata al muro di confine e arretra di circa 1 metro l affaccio diretto sul vicino confinante. Grazie

    Buongiorno,
    se la fioriera è parte integrante della facciata e se costituisce il parapetto della terrazza il condominio dovrà accollarsi in parte la riparazione e la impermeabilizzazione della fioriera. Ritengo equo il riparto del 50% come se si tratasse di un normale parapetto in muratura.

    Distinti saluti,
    Monti rag. Fausto

  • 2021-04-14 | Riparto spese copertura boxes
    Buongiorno, amministro un condominio composto da due palazzine e una trentina di box in corpo staccato, con copertura a lastrico non utilizzabile. Solo alcuni di questi box presentano infiltrazioni,ma gli interventi di riparazione, potrebbero comportare il coinvolgimento anche di box che non presentano problemi, in quanto il punto di rottura della guaina potrebbe essere proprio sopra questi ultimi. Ho proposto in assemblea, che anche in caso di interventi parziali su parte della copertura, le spese potrebbero essere suddivise TRA TUTTI i proprietari dei box, in base ai relativi millesimi. La normativa in materia non è chiara e sono quindi sorte molte discussioni. So bene che le spese per le coperture vanno ripartite tra i proprietari della copertura stessa e quelli sottostanti..ma in questo caso, non è detto che la rottura della guaina sia esattamente sopra il box con infiltrazioni ed è possibile che si debba intervenire sul quello a fianco, che non avendo problemi, non intende partecipare alle spese. Mi darebbe cortesemente un consiglio? grazie, cordiali saluti.

    Buongiorno, a priori non vedo problemi. Trattasi di un corpo distaccato e quindi autonomo per ciò che riguarda gli eventuali costi di riparazione.
    Dette riparazioni, salvo che non ci siano dei cavilli in qualche rogito, vanno suddivise per tutti i proprietari dei box.

    Distinti saluti,
    Monti rag. Fausto

  • 2021-04-14 | Ripartizione spese tetto unità semi-indipendente
    Buongiorno, sono proprietario di una unità immobiliare semi-indipendente, parte di un condominio composto da 6 unità abitative (di cui quattro in un blocco centrale e 2 ai due lati opposti). La domanda è la seguente: Se in assemblea di decidesse di rifare il tetto, essendo proprietario di una unità abitativa coperta da una propria porzione di tetto, come verrebbe ripartita la spesa? E se fosse interamente a carico mio (la parte posta esclusivamente sopra la mia proprietà) potrei oppormi a rifare detta parte di tetto (dando per scontato di non poter ottenere la maggioranza perche al massimo saremmo 4 vs 2)? Grazie anticipatamente

    Buongiorno, il tetto viene mantenuto dai condomini che si trovano nella verticale del tetto stesso quando vi sono porzioni di tetto ben distinte.

    Distinti saluti,
    Monti rag. Fausto

  • 2021-04-14 | Eliminare fioriera
    Scrivi la tua domanda...proprietario di villino bilivello a schiera dovendo rifare la pavimentazione di un terrazzino con fioriera, vorrei eliminare questa ultima causa anche essa di infiltrazioni,trasformando il terrazzino in un balcone aperto con ringhiera.il terrazzino sporge sul giardino facente parte della proprieta.posso fare questa modifica rispetto ai villini adiacenti che mantengono le fioriere? Occorrono permessi? Grazie

    Vi sono alcuni aspetti da rispettare:

    • verificare se la zona è vincolata;
    • verificare se la zona è soggetta ai vincoli paesaggistici;
    • occorre sempre un progetto approvato dalle autorita comunali.

    Distinti saluti,
    Monti rag.  Fausto

  • 2021-04-14 | Balcone terrazza di facciata
    Buonasera, il balcone della mia terrazza è alto 91 cm dal pavimento della stessa abito al 5° piano e per me non è sicuro posso risolvere la questione in qualche modo? è a norma? lo stesso balcone finisce sospeso sotto il livello del pavimento della terrazza ed ha il ferro sotto tutto mangiato dalla ruggine mentre al suo interno ci sono dei pannelli di vetro incollati, non riesco a trovare un fabbro che me lo fa nuovo avete da suggerirmi qualcosa? oltretutto serve la gru. La responsabilità di chi è? come posso tutelarmi da eventuali guai? grazie mille, cordiali saluti

    Immagino che si tratti di un balcone in aggetto – se così la responsabilità è completamente Sua. Se invece trattasi di una terrazza a livello e cioè fa anche da copertura la parte esterna pericolante potrebbe configurarsi come parte integrante della facciata.

    Distinti saluti,
    MONTI RAG FAUSTO

  • 2021-04-14 | Sostituzione saracinesca box
    Buongiorno Ho acquistato un appartamento in un condominio di 8 appartamenti. Uno dei lavori che devo fare riguarda la sostituzioen della saracinesca del box; ultimo rimasto con la saracinesca vecchia. Gli altri condomini hanno infatti già cambiato la saracinesca mettendone una elettrica. La mia domanda è questa. A parte ovviamente sceglere lo stesso colore che hanno scelto gli altri (Nero) La saracinesca deve essere dello stesso modello di quelle che hanno installato gli altri condomini? Se io vogliometterne una a pannelli verticali ed invece gli altri hanno montato una ad apertura laterale posso? E se la ditta che le aveva installate non esistesse più? Come mi devo comportare?

    Non vi sono problemi salvo che non vi siano dei vincoli in rogito cosa che dubito fortemente.

    Distinti saluti,
    MONTI RAG FAUSTO

  • 2021-04-14 | L’amministratore deve fornire l’estratto conto
    Abito in un condominio composto da 15 appartamenti. L’amministratore da me sollecitato ad esibire copia della movimentazione del c/c bancario intestato al condominio, a tutt’oggi, si è rifiutato di consegnarmi detta documentazione giustificandosi con vari pretesti. Mi sembra che con l’entrata in vigore della Riforma del Condominio vi sia un obbligo da parte dell’amministratore di esibire gli estratti conto bancari ai condomini che ne facciano richiesta. Le sarei grato di un chiarimento in merito.

    Con l’entrata in vigore della riforma, ciascun condomino può prendere visione ed estrarre copia della rendicontazione periodica del conto condominiale ”per il tramite dell’amministratore” (articolo 1129, comma 8, Codice civile).  E’ ovvio, tuttavia, che l’amministratore ha l’obbligo di fornire la documentazione richiesta e che l’inottemperanza a tale obbligo o, peggio, il rifiuto di adempiere costituisce motivo sufficiente per ottenerne la revoca giudiziale, benché l’ipotesi non rientri nell’elenco di irregolarità dell’articolo 1129, comma tredicesimo. Rientra nell’elenco, invece, la mancata consegna dell’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali al condomino che ne faccia richiesta (si veda il combinato disposto  degli articoli 1130, n.9, e 1129, n.7 Codice civile).

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-14 | Delibere assembleari su argomenti non posti all’ordine del giorno
    Recentemente l’assemblea di condominio ove io abito ed alla quale non ho partecipato ha discusso argomenti che non erano stati posti all’ordine del giorno da parte dell’amministratore. L’amministratore da me interpellato mi ha risposto che le delibere comunque sono state prese a larga maggioranza pertanto sono valide. Risponde al vero ciò che afferma l’Amministratore? Distinti saluti

    Il problema è molto importante e di attualità perché spesso per ragioni di tempo, per non voler contraddire i condomini, vengono accettate discussioni e quindi prese decisioni che non dovrebbero nemmeno essere accennate.
    Infatti, salvo che non vi sia la presenza di tutti i condomini, le delibere prese su argomenti non posti all’ordine del giorno rischiano di essere impugnate entro 30 giorni.

    Distinti saluti,
    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-14 | Manutenzione straordinaria ascensore
    Abito in un condominio di 8 appartamenti e per ragioni di funzionalità è necessario sostituire il quadro elettrico dell’ascensore. Questa spesa è da considerarsi ordinaria o straordinaria? Grato per la risposta porgo cordiali saluti.

    La sostituzione del quadro elettrico e di conseguenza l’adeguamento alle norme rientrano  nella manutenzione straordinaria.
    Tuttavia è molto difficoltoso accertare fino a che punto la spesa per l’adeguamento dell’ascensore rientri nelle spese ordinarie o straordinarie perché la giurisprudenza ed infine la riforma del condominio hanno stabilito in via definitiva che qualsiasi spesa inerente la manutenzione dell’ascensore deve essere suddivisa in base all’art.1124 c.c. e cioè metà per valore e metà per altezza.
    Altra cosa importante da considerare è la responsabilità dell’amministratore derivante dalla riforma suddetta che impone allo stesso di eseguire tutte le opere necessarie per la sicurezza degli impianti.

    Monti Rag Fausto