Studio Monti S.r.l.

l’esperto risponde alle domande

Studio Monti – Centro Gestione Stabili | L’ESPERTO RISPONDE

Lo Studio Monti – Centro Gestione Stabili, esperto in disciplina condominiale, risponde alle vostre domande. Il servizio è gratuito. Prima di sottoporre un quesito, consultare l’archivio delle FAQ – domande frequenti o eseguire una ricerca fra le domande già poste in questa pagina, attraverso la funzione ricerca (in alto, a destra). Per porre una nuova domanda è necessario compilare il modulo.

Domande e Risposte dell'Esperto

  • 2021-04-14 | Preventivi per lavori condominiali
    Condominio di 4 unità senza amministratore. Un condomino che fa da amministratore mi ha presentato un preventivo per la sostituzione delle grondaie con la suddivisione in millesimi tra i vari condomini. A mio avviso il preventivo è troppo alto. Posso io rifiutarmi di accettare il preventivo e proporne un altro? e cosa succede se non accetto?

    Ogni condomino può presentare preventivi aventi però le stesse caratteristiche.

    Distinti saluti,
    MONTI RAG FAUSTO

  • 2021-04-14 | Lavoretti condominiali
    Buonasera, desidererei sapere se a livello condominiale un condonimo può effettuare piccoli lavori di manutenzione; per es.sostituire lampadine, una cerniera porta ingresso box buche da lettera ecc. Ovviamente con il consenso della maggioranza. grazie

    Buongiorno, non ci sono problemi, sempre bene conservare gli scontrini di acquisto del materiale.

    Distinti saluti,
    Monti rag. Fausto

  • 2021-04-14 | Ripartizione spese sostituzione caldaia
    Buongiorno, vorrei sapere come vengono ripartite le spese per la sostituzione della caldaia da gasolio a metano con contabilizzazione dei consumi nei singoli alloggi in un condominio con riscaldamento centralizzato, dove alcune unità immobiliari sono prive di termo ed altre, pur essendo dotate di termo, si sono staccate dal riscaldamento centralizzato. Grazie.

    Buongiorno, la giurisprudenza è molto chiara.
    Debbono pagare tutti i condomini che usufruiscono del riscaldamento o erano allacciati o possono allacciarsi per attacchi disposti al momento della costituzione dell’impianto, essendo tutti proprietari dell’impianto stesso.

    Distinti saluti,
    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-14 | Riparazione tetto condomino
    Buon sera , espongo il mio problema, il mio è un condominio di 8 piani con 2 appartamenti per ogni piano, il terrazzo condominiale fa da tetto agli appartamenti del piano 8. In uno dei 2 appartamenti dell’ultimo piano un infiltrazione d’acqua dalla terrazza condominiale ha causato dei danni al soffitto. Ovviamente il condominio deve risarcire il danno al condomino e provvedere a impermeabilizzare la terrazza condominiale. 1) Il condominio deve provvedere alla semplice riparazione del danno (al condominio dell’ultimo piano) con un colore neutro o l’intervento deve contenere anche la pittura in base ai gusti del condomino? 2) La spesa deve essere ripartita per millesimi di proprietà divisa per tutti 16 o 1/3 al condomino con il danno e 2/3 a tutto il condominio? Chiedo gentilmente una risposta per ogni domanda e vi ringrazio per l’attenzione.

    BUONGIORNO, SE LA COPERTURA E’ CONDOMINIALE LA SPESA E’ A CARICO DI TUTTI I CONDOMINI PER MILLESIMI GENERALI. IL COLORE DOVRA’ ESSERE QUELLO DI PRIMA.

    DISTINTI SALUTI,
    MONTI RAG. FAUSTO

  • 2021-04-14 | Riforma e conto corrente postale o bancario
    Salve con la nuova riforma bisogna aprire un conto corrente postale o bancario, volevo sapere se va bene una carta prepagata bancaria dove a un codice iban in questo modo i condomini possono risparmiare il 70% naturalmente solo per le spese ordinarie. vi ringrazio anticipatamente

    Buongiorno, non credo che il c/c postale abbia le caratteristiche imposte dalla riforma condominiale, occorre il confronto immediato fra le movimentazioni c/c e la contabilità del condominio.

    Distinti saluti,
    Monti rag. Fausto

  • 2021-04-14 | Ripartizioni spese legali
    In breve cercherò di spiegare i fatti: tempo fa abbiamo ristrutturato lo stabile, se non che il vecchio amministratore si e’ appropriato di una consistente somma di denaro versata regolarmente da noi in forma liquida con rilascio di ricevuta. Siccome io ho i millesimi più alti nello stabile e la mia cifra da recuperare e minore rispetto agli altri condomini, vorrei sapere la ripartizione per le spese legali per il recupero credito. Deve essere comunque ripartita nella tabella A dove ho i millesimi più alti come spesa amministrativa? Non dovrebbe essere ripartita in base al credito spettante di ogni condomino? Cordiali saluti

    Purtroppo le spese legali per recupero dei crediti vanno ripartite in base ai millesimi di proprietà

    Distinti saluti,
    MONTI RAG FAUSTO

  • 2021-04-14 | Ripartizione spesa di pavimentazione cortile
    Buongiorno, vorrei sapere la ripartizione della spesa di pavimentazione del cortile di un condominio in base a quali millesimi viene fatta e se gentilmente mi può dire gli estremi della legge Grazie

    Se trattasi di un bene comune la spesa è sostenuta dai condomini in base ai millesimi generali art 1117 del C.c.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-14 | Ristrutturazione del tetto
    Gentile avvocato, le scrivo per avere delucidazioni in merito a lavori di ristrutturazione del tetto. Nell' edificio in cui posseggo un magazzino-deposito al piano strada si sta procedendo al ripristino del tetto per infiltrazioni di umidità nell' attico sottostante. Il tetto è un tetto a due falde coperto con tegole. Io sono l' unico che non sono coperto da tale tetto, ma sulla mia perpendicolare c'è una terrazza ad uso esclusivo di un condomino. Tale terrazza fu peraltro oggetto di recente ripristino e non necessita di intervento alcuno. La terrazza fu ripristinata prima che io comprassi il magazzino. Ora, io devo in qualche modo contribuire alle spese per il ripristino del tetto condominiale che non mi copre nemmeno in parte?

    Mi occorre sapere se la Sua unità abitativa ha delle pertinenze nel corpo centrale e se vi sono delle indicazioni nel Suo rogito d’acquisto
    Distinti saluti
    Monti rag Fausto

  • 2021-04-14 | Riparazione di terrazza
    Bungiorno, vorrei sottoporvi un problema relativo alla riparazione di una terrazza( per infiltrazioni d'acqua) presente in un maxi-condominio costituito da 4 palazzine A-B-C-D di otto condomini per palazzina, totale 32 condomini. La questione è la seguente. I garages delle palazzine A e B e la relativa corsia d'accesso si trovano interrati in parte sotto la palazzina A (quindi non sono danneggiati dalle infiltrazioni d'acqua ) e in parte sotto una terrazza di proprietà di tutte le 4 palazzine (tipo terrazza giochi) a libero accesso. Si precisa che solo 8 garages e la parte antistante della relativa corsia si trovano sotto la terrazza. Il problema è il seguente come vanno ripartite le spese per il rifacimento totale della terrazza, che ha causato danni ai condomini con i garages sottostanti, considerato che la terrazza è di proprietà e uso comune a tutte le 4 palazzine, e che la corsia di accesso ai garage viene utilizzata solo dalle palazzine A e B? Grazie, se vorrete rispondermi.

    La spesa è posta a carico per 1/3 dei proprietari del terrazzo e per 2/3 dei proprietari del corsello garage con l’esclusione dei condomini che pagano 1/3.
    Distinti saluti
    MONTI RAG FAUSTO

  • 2021-04-14 | Destinazione previste ad uso ambulatoriale
    Un articolo del R.d.C. non contrattuale ma assembleare, del 1970, così recita: gli appartamenti dell'edificio potranno essere destinati esclusivamente ad uso di civile abitazione o a studio professionale. Resta vietato tassativamente la destinazione degli appartamenti ad uso di sanatori, cliniche mediche, o chirurgiche, case di cura, AMBULATORI, dispensari, uffici pubblici ed in genere qualsiasi altro uso che possa turbare la tranquillità dei condomini o sia contrario alla igiene e al decoro dell'edificio. Ciò premesso chiedo : posso affittare il mio appartamento( sinora sempre affitato a studio o ufficio ) a un medico di famiglia, di base, vale a dire un medico convenzionato col SSN e, quindi che assiste 1.500 pazienti? La fattispecie in questione rientra nello studio professionale, consentito o nell'ambulatorio e, quindi, vietato? Posso avere il Vs. prezioso parere in merito? Ringrazio e porgo i miei cordiali saluti.

    E’ indispensabile come prima cosa avere l’autorizzazione delle autorità competenti. Avuto questa autorizzazione ritengo che Lei possa procedere sempre comunicandolo ai condomini.
    Distinti saluti
    MONTI RAG FAUSTO

  • 2021-04-14 | Condominio condannato a risarcire danni
    Gentile avvocato ho scoperto che a ottobre 2012 il condominio sarà oggetto a sentenza che lo condanna a risarcire danni nonché spese legali e di perizia per un danno cagionato da infiltrazioni di acqua dal terrazzo dell'attico che costituisce lastrico solare. In assemblea si è convenuto di istituire un fondo accantonamento per far fronte a tali spese. In che modo devono essere fatti i riparti?

    Se il lastrico solare è condominiale, in base ai millesimi generali. Se invece è privato 1/3 a carico della proprietà e 2/3 a carico dei restanti condomini.
    Distinti saluti
    MONTI RAG FAUSTO

  • 2021-04-14 | Sottotetto non abitabile
    Egregi Signori in un condominio composto da 4 distinti fabbricati per un totale di 31 unità abitative 20 sono collocate tra il p. t. e il p.1 e 11 al p.2. Queste 11 unità sono interessate dalla presenza, con accesso interno, da sottotetto non abitabile. Si precisa che nel regolamento condominiale tale spazio, la mansarda, risulta descritto in 8 unità, ovvero in 3 fabbricati, mentre tale descrizione non appare nelle rimanenti 3 unità, Vero è che i sottotetti non abitabilità non sono accatastati. Qualora queste superfici debbano concorrere alla formazione delle tabelle, come si affronta la questione che mira a sanare una obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle undici unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle medesime, tabelle che, invece non recepiscono neppure la maggiore superficie di cui dette abitazioni da sempre dispongono. Ringrazio per l'attenzione.

    Il tecnico incaricato di redigere le tabelle millesimali prenderà in considerazione solo ed esclusivamente le unità private accatastate.
    Distinti saluti
    MONTI RAG FAUSTO

  • 2021-04-14 | Trasferimenti mediante atto pubblico
    Gentile avvocato, le vorrei sottoporre il seguente quesito: il costruttore di un palazzo nell'effettuare i trasferimenti mediante atto pubblico di vendita per piano o porzione di piano (ad eccezione del piano attico)si riservò la proprietà esclusiva dell'aria libera sovrastante edificabile. Successivamente vendette tutto il piano attico (formato da 2 unità immobiliari) e nell'atto di trasferimento specificò anche la vendita dell'aria libera sovrastante. Il compratore con 2 atti di vendita separati e successivi vendette gli appartamenti del piano attico senza specificare negli atti nè la vendita dell'aria libera sovrastante nè indicò riserva di proprietà della suddetta aria. Desidererei sapere, se in assenza di riserve di proprietà esplicite e in assenza di dichiarazione di cessione anche dell'aria, a chi appartiene la proprietà dell'aria libera e quindi del lastrico solare. Gradirei sapere, inoltre, se l'argomento è stato affrontato dalla giurisprudenza e dalla corte di cassazione. La ringrazio anticipatamente e le porgo cordiali saluti

    L’ARGOMENTO E’ MOLTO CHIARO E TRATTATO DALLA GIURISPRUDENZA.
    SE IL PROPRIETARIO DELL’ATTICO HA COMPRATO LA SUPERFICIE SENZA IL DIRITTO CHE AVEVA IL COSTRUTTORE, ANCHE SE NUTRO DIVERSI DUBBI IN MERITO, PERCHE’ BISOGNA SEMPRE FAR RIFERIMENTO AL PRIMO ATTO.
    IL DIRITTO DI SOPRAELEVAZIONE SPETTA AL PROPRIETARIO O PROPRIETARI DELL’ULTIMO PIANO (COME DA ART.1127 C.C.: il proprietario dell’ultimo piano o del lastrico solare dell’edificio condominiale può elevare “nuovi piani o nuove fabbriche”, salvo che risulti altrimenti dal titolo).
    PERTANTO QUALORA CI FOSSE UN’EVENTUALE RICHIESTA DI TALE OPERA, PRECEDENTEMENTE APPROVATA DAL COMUNE DI PERTINENZA, LA SOPRAELEVAZIONE PUO’ ESSERE FATTA MA CON L’OBBLIGO DI PAGARE AI RESTANTI CONDOMINI UN’INDENNITA’  CALCOLATA IN BASE A PARAMETRI CHE RIGUARDANO IN MODO PARTICOLARE IL VALORE DEL TERRENO EDIFICABILE.

    MONTIRAG. FAUSTO

  • 2021-04-14 | Utilizzo terrazza-tetto
    Buongiorno, abito in un condominio di 8 unità, caratterizzato dall'aver una ampissima terrazza come tetto, rifinita con marmittoni in ghiaino lavato e ampia scala interna per l'accesso. Su di esso con qualche peripezia sono riuscito a far autorizzare l'allestimento di un mio fazzoletto verde in erba sintetica, con gazebo sdrai e tavolo con sedie per esterni. Ho ricevuto DIFFIDA da parte di alcuni condomini nel poter PRANZARE, CENARE, persino ricevere ospiti oltrechè usare un piccolo barbeque a gas. MENTRE mi è consentito consumare BIBITE e Frutta. Premetto il regolamento condominiale pure recente non regolamento nello specifico l'uso di tale lastrico solare. Vi chiedo ora, sono fondate suddette intimidazioni alla libertà personale e/o uso dell'area comune? Grazie

    SE TRATTASI DI UN BENE COMUNE SARA’ L’ASSEMBLEA A DETERMINARE I MODI E I TERMINI IN CUI I CONDOMINI POSSONO USUFRUIRE DI TALE TERRAZZA.

    MONTI RAG. FAUSTO

  • 2021-04-14 | Sistemazione di porzioni di tetto
    Sono proprietario di un negozio pianterreno in un plesso condominiale diviso a scale. In passato in occasione di lavori di sistemazione di una prima porzione tetto, fu a maggioranza assembleare deciso che le spese sarebbero state ripartite tra gli interessati della scala stessa. In occasione dei lavori di un altra porzione di tetto fu applicata la stessa regola. Nel mese di Aprile c.a. un condomino con cui condivido la mia porzione di tetto per un totale di tre condomini, informa verbalmente che si sono verificate delle infiltrazioni. Il tempo tecnico di informarsi su quali aziende da contattare per chiedere almeno un preventivo e siamo ormai verso la fine dl mese Aprile quando INIZIANO I LAVORI DI SUDDETTO TETTO. Commissionati dal condomino promotore, senza lasciarci il tempo di produrre nessun preventivo, senza ne informare ne richiedere assemblea condominiale, bensì inviando due fax all'amministratore condominiale. Nel primo informando degli imminenti lavori affermava che si sarebbe accollato completamente i costi. Seguito a distanza di pochi giorni dal secondo a lavori terminati dove sottolineava che si sarebbe accollato solo la sua quota di competenza. Ricordando che: - non fu indetta assemblea condominiale ne fu attesa la successiva. - non fu lasciato spazio di produrre preventivi, escludendo altri dalla possibilità di giudizio. - il tetto attuale è stato realizzato con materiali differenti dal precedente. - nello svolvere dei lavori sono state introdotte delle innovazioni. Ad oggi mi vedo recapitare r.a.r. di un legale il quale mi imputa 477,10%% di competenza e relativa partecipazione ai costi dei lavori con l'aggiunta del suo onorario. Mi permetto porVi i seguente quesiti: - è ammissibile una gestione come sopra dettagliata? - è legittimata la richiesta di partecipazione alle spese, visti anche i loro impegni ad accollarsi tutte le spese, vedi primo fax?

    PREMESSO CHE IL COMPORTAMENTO DEL CONDOMINO E’ MOLTO STRANO.  COME PRIMA COSA E’ IMPORTANTE VERIFICARE SE IL TETTO E’ DI COMPETENZA DI UNA SOLA PARTE DEI CONDOMINI, SCALA PER SCALA, O DI TUTTI. FATTO QUESTO, E’ VERO CHE, IN CASO D’URGENZA, UN CONDOMINO PUO’ PROCEDERE ALLA RIPARAZIONE DI UNA PARTE COMUNE E CHIEDERE IL RIMBORSO -PRO-QUOTA- AI RESTANTI CONDOMINI, MA NON MI SEMBRA QUESTO IL CASO. RITENGO VI SIA MATERIA SUFFICIENTE PER NON PAGARE O ALMENO PER UNA VALIDA MEDIAZIONE.

    MONTI RAG. FAUSTO