Studio Monti S.r.l.

l’esperto risponde alle domande

Studio Monti – Centro Gestione Stabili | L’ESPERTO RISPONDE

Lo Studio Monti – Centro Gestione Stabili, esperto in disciplina condominiale, risponde alle vostre domande. Il servizio è gratuito. Prima di sottoporre un quesito, consultare l’archivio delle FAQ – domande frequenti o eseguire una ricerca fra le domande già poste in questa pagina, attraverso la funzione ricerca (in alto, a destra). Per porre una nuova domanda è necessario compilare il modulo.

Domande e Risposte dell'Esperto

  • 2021-04-14 | Ristrutturazione del tetto
    Gentile avvocato, le scrivo per avere delucidazioni in merito a lavori di ristrutturazione del tetto. Nell' edificio in cui posseggo un magazzino-deposito al piano strada si sta procedendo al ripristino del tetto per infiltrazioni di umidità nell' attico sottostante. Il tetto è un tetto a due falde coperto con tegole. Io sono l' unico che non sono coperto da tale tetto, ma sulla mia perpendicolare c'è una terrazza ad uso esclusivo di un condomino. Tale terrazza fu peraltro oggetto di recente ripristino e non necessita di intervento alcuno. La terrazza fu ripristinata prima che io comprassi il magazzino. Ora, io devo in qualche modo contribuire alle spese per il ripristino del tetto condominiale che non mi copre nemmeno in parte?

    Mi occorre sapere se la Sua unità abitativa ha delle pertinenze nel corpo centrale e se vi sono delle indicazioni nel Suo rogito d’acquisto
    Distinti saluti
    Monti rag Fausto

  • 2021-04-14 | Riparazione di terrazza
    Bungiorno, vorrei sottoporvi un problema relativo alla riparazione di una terrazza( per infiltrazioni d'acqua) presente in un maxi-condominio costituito da 4 palazzine A-B-C-D di otto condomini per palazzina, totale 32 condomini. La questione è la seguente. I garages delle palazzine A e B e la relativa corsia d'accesso si trovano interrati in parte sotto la palazzina A (quindi non sono danneggiati dalle infiltrazioni d'acqua ) e in parte sotto una terrazza di proprietà di tutte le 4 palazzine (tipo terrazza giochi) a libero accesso. Si precisa che solo 8 garages e la parte antistante della relativa corsia si trovano sotto la terrazza. Il problema è il seguente come vanno ripartite le spese per il rifacimento totale della terrazza, che ha causato danni ai condomini con i garages sottostanti, considerato che la terrazza è di proprietà e uso comune a tutte le 4 palazzine, e che la corsia di accesso ai garage viene utilizzata solo dalle palazzine A e B? Grazie, se vorrete rispondermi.

    La spesa è posta a carico per 1/3 dei proprietari del terrazzo e per 2/3 dei proprietari del corsello garage con l’esclusione dei condomini che pagano 1/3.
    Distinti saluti
    MONTI RAG FAUSTO

  • 2021-04-14 | Destinazione previste ad uso ambulatoriale
    Un articolo del R.d.C. non contrattuale ma assembleare, del 1970, così recita: gli appartamenti dell'edificio potranno essere destinati esclusivamente ad uso di civile abitazione o a studio professionale. Resta vietato tassativamente la destinazione degli appartamenti ad uso di sanatori, cliniche mediche, o chirurgiche, case di cura, AMBULATORI, dispensari, uffici pubblici ed in genere qualsiasi altro uso che possa turbare la tranquillità dei condomini o sia contrario alla igiene e al decoro dell'edificio. Ciò premesso chiedo : posso affittare il mio appartamento( sinora sempre affitato a studio o ufficio ) a un medico di famiglia, di base, vale a dire un medico convenzionato col SSN e, quindi che assiste 1.500 pazienti? La fattispecie in questione rientra nello studio professionale, consentito o nell'ambulatorio e, quindi, vietato? Posso avere il Vs. prezioso parere in merito? Ringrazio e porgo i miei cordiali saluti.

    E’ indispensabile come prima cosa avere l’autorizzazione delle autorità competenti. Avuto questa autorizzazione ritengo che Lei possa procedere sempre comunicandolo ai condomini.
    Distinti saluti
    MONTI RAG FAUSTO

  • 2021-04-14 | Condominio condannato a risarcire danni
    Gentile avvocato ho scoperto che a ottobre 2012 il condominio sarà oggetto a sentenza che lo condanna a risarcire danni nonché spese legali e di perizia per un danno cagionato da infiltrazioni di acqua dal terrazzo dell'attico che costituisce lastrico solare. In assemblea si è convenuto di istituire un fondo accantonamento per far fronte a tali spese. In che modo devono essere fatti i riparti?

    Se il lastrico solare è condominiale, in base ai millesimi generali. Se invece è privato 1/3 a carico della proprietà e 2/3 a carico dei restanti condomini.
    Distinti saluti
    MONTI RAG FAUSTO

  • 2021-04-14 | Sottotetto non abitabile
    Egregi Signori in un condominio composto da 4 distinti fabbricati per un totale di 31 unità abitative 20 sono collocate tra il p. t. e il p.1 e 11 al p.2. Queste 11 unità sono interessate dalla presenza, con accesso interno, da sottotetto non abitabile. Si precisa che nel regolamento condominiale tale spazio, la mansarda, risulta descritto in 8 unità, ovvero in 3 fabbricati, mentre tale descrizione non appare nelle rimanenti 3 unità, Vero è che i sottotetti non abitabilità non sono accatastati. Qualora queste superfici debbano concorrere alla formazione delle tabelle, come si affronta la questione che mira a sanare una obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle undici unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle medesime, tabelle che, invece non recepiscono neppure la maggiore superficie di cui dette abitazioni da sempre dispongono. Ringrazio per l'attenzione.

    Il tecnico incaricato di redigere le tabelle millesimali prenderà in considerazione solo ed esclusivamente le unità private accatastate.
    Distinti saluti
    MONTI RAG FAUSTO

  • 2021-04-14 | Trasferimenti mediante atto pubblico
    Gentile avvocato, le vorrei sottoporre il seguente quesito: il costruttore di un palazzo nell'effettuare i trasferimenti mediante atto pubblico di vendita per piano o porzione di piano (ad eccezione del piano attico)si riservò la proprietà esclusiva dell'aria libera sovrastante edificabile. Successivamente vendette tutto il piano attico (formato da 2 unità immobiliari) e nell'atto di trasferimento specificò anche la vendita dell'aria libera sovrastante. Il compratore con 2 atti di vendita separati e successivi vendette gli appartamenti del piano attico senza specificare negli atti nè la vendita dell'aria libera sovrastante nè indicò riserva di proprietà della suddetta aria. Desidererei sapere, se in assenza di riserve di proprietà esplicite e in assenza di dichiarazione di cessione anche dell'aria, a chi appartiene la proprietà dell'aria libera e quindi del lastrico solare. Gradirei sapere, inoltre, se l'argomento è stato affrontato dalla giurisprudenza e dalla corte di cassazione. La ringrazio anticipatamente e le porgo cordiali saluti

    L’ARGOMENTO E’ MOLTO CHIARO E TRATTATO DALLA GIURISPRUDENZA.
    SE IL PROPRIETARIO DELL’ATTICO HA COMPRATO LA SUPERFICIE SENZA IL DIRITTO CHE AVEVA IL COSTRUTTORE, ANCHE SE NUTRO DIVERSI DUBBI IN MERITO, PERCHE’ BISOGNA SEMPRE FAR RIFERIMENTO AL PRIMO ATTO.
    IL DIRITTO DI SOPRAELEVAZIONE SPETTA AL PROPRIETARIO O PROPRIETARI DELL’ULTIMO PIANO (COME DA ART.1127 C.C.: il proprietario dell’ultimo piano o del lastrico solare dell’edificio condominiale può elevare “nuovi piani o nuove fabbriche”, salvo che risulti altrimenti dal titolo).
    PERTANTO QUALORA CI FOSSE UN’EVENTUALE RICHIESTA DI TALE OPERA, PRECEDENTEMENTE APPROVATA DAL COMUNE DI PERTINENZA, LA SOPRAELEVAZIONE PUO’ ESSERE FATTA MA CON L’OBBLIGO DI PAGARE AI RESTANTI CONDOMINI UN’INDENNITA’  CALCOLATA IN BASE A PARAMETRI CHE RIGUARDANO IN MODO PARTICOLARE IL VALORE DEL TERRENO EDIFICABILE.

    MONTIRAG. FAUSTO

  • 2021-04-14 | Utilizzo terrazza-tetto
    Buongiorno, abito in un condominio di 8 unità, caratterizzato dall'aver una ampissima terrazza come tetto, rifinita con marmittoni in ghiaino lavato e ampia scala interna per l'accesso. Su di esso con qualche peripezia sono riuscito a far autorizzare l'allestimento di un mio fazzoletto verde in erba sintetica, con gazebo sdrai e tavolo con sedie per esterni. Ho ricevuto DIFFIDA da parte di alcuni condomini nel poter PRANZARE, CENARE, persino ricevere ospiti oltrechè usare un piccolo barbeque a gas. MENTRE mi è consentito consumare BIBITE e Frutta. Premetto il regolamento condominiale pure recente non regolamento nello specifico l'uso di tale lastrico solare. Vi chiedo ora, sono fondate suddette intimidazioni alla libertà personale e/o uso dell'area comune? Grazie

    SE TRATTASI DI UN BENE COMUNE SARA’ L’ASSEMBLEA A DETERMINARE I MODI E I TERMINI IN CUI I CONDOMINI POSSONO USUFRUIRE DI TALE TERRAZZA.

    MONTI RAG. FAUSTO

  • 2021-04-14 | Sistemazione di porzioni di tetto
    Sono proprietario di un negozio pianterreno in un plesso condominiale diviso a scale. In passato in occasione di lavori di sistemazione di una prima porzione tetto, fu a maggioranza assembleare deciso che le spese sarebbero state ripartite tra gli interessati della scala stessa. In occasione dei lavori di un altra porzione di tetto fu applicata la stessa regola. Nel mese di Aprile c.a. un condomino con cui condivido la mia porzione di tetto per un totale di tre condomini, informa verbalmente che si sono verificate delle infiltrazioni. Il tempo tecnico di informarsi su quali aziende da contattare per chiedere almeno un preventivo e siamo ormai verso la fine dl mese Aprile quando INIZIANO I LAVORI DI SUDDETTO TETTO. Commissionati dal condomino promotore, senza lasciarci il tempo di produrre nessun preventivo, senza ne informare ne richiedere assemblea condominiale, bensì inviando due fax all'amministratore condominiale. Nel primo informando degli imminenti lavori affermava che si sarebbe accollato completamente i costi. Seguito a distanza di pochi giorni dal secondo a lavori terminati dove sottolineava che si sarebbe accollato solo la sua quota di competenza. Ricordando che: - non fu indetta assemblea condominiale ne fu attesa la successiva. - non fu lasciato spazio di produrre preventivi, escludendo altri dalla possibilità di giudizio. - il tetto attuale è stato realizzato con materiali differenti dal precedente. - nello svolvere dei lavori sono state introdotte delle innovazioni. Ad oggi mi vedo recapitare r.a.r. di un legale il quale mi imputa 477,10%% di competenza e relativa partecipazione ai costi dei lavori con l'aggiunta del suo onorario. Mi permetto porVi i seguente quesiti: - è ammissibile una gestione come sopra dettagliata? - è legittimata la richiesta di partecipazione alle spese, visti anche i loro impegni ad accollarsi tutte le spese, vedi primo fax?

    PREMESSO CHE IL COMPORTAMENTO DEL CONDOMINO E’ MOLTO STRANO.  COME PRIMA COSA E’ IMPORTANTE VERIFICARE SE IL TETTO E’ DI COMPETENZA DI UNA SOLA PARTE DEI CONDOMINI, SCALA PER SCALA, O DI TUTTI. FATTO QUESTO, E’ VERO CHE, IN CASO D’URGENZA, UN CONDOMINO PUO’ PROCEDERE ALLA RIPARAZIONE DI UNA PARTE COMUNE E CHIEDERE IL RIMBORSO -PRO-QUOTA- AI RESTANTI CONDOMINI, MA NON MI SEMBRA QUESTO IL CASO. RITENGO VI SIA MATERIA SUFFICIENTE PER NON PAGARE O ALMENO PER UNA VALIDA MEDIAZIONE.

    MONTI RAG. FAUSTO

  • 2021-04-14 | Autorizzazione ad altro condominio per lavori urgenti
    Buonasera, per effettuare dei lavori urgenti al nostro fabbricato bisogna chiedere all'amministratore del palazzo accanto l'autorizzazione per effettuare dei lavori urgenti al nostro condominio in quanto bisogna entrare nella proprietà altrui.E' vero che l'amministratore dello stabile accanto deve indire un'assemblea o è necessario solo l'autorizzazione semplice dell'amministratore.Se l'assemblea non da il permesso visto che c'è il pericolo cosa bisogna fare ed inoltre avete qualche esempio come deve essere fatta la richiesta per il permesso. Ringrazio e invio distinti saluti

    Non occorre sicuramente l’autorizzazione dell’assemblea di condominio. Il benestare, all’uso del cortile, puo’ essere dato al confinante sempre che i lavori necessari siano per un tempo limitato e che non siano d’impedimento ai condomini proprietari. L’amministratore del condominio attiguo conoscera’ i condomini e valutera’ l’umore degli stessi anche se e’ un obbligo, in caso di pericolo o urgenza, acconsentire a tale autorizzazione, cosa che spesso viene ignorata.
    Resta inteso che e’ bene avere una dichiarazione di responsabilita’ per eventuali danni.

  • 2021-04-14 | Integrazione su proprietà sottotetto
    Gentili signori nel mentre ringrazio per la tempestiva risposta mi rendo conto di NON aver posto chiaramente il quesito e preciso che: 1°- il condominio è stato costituito oltre 10 anni che da allora coesistono le tabelle predisposte dal venditore; 2° - gli 11 “sottotetti non abitabili” NON partecipano alla formazione dei millesimi ancorché assicurino ospitalità ad un numero di persone maggiore rispetto agli appartamenti simili ma privi di “s. non a.” 3° - recentemente 3 proprietari hanno provveduto ad accatastarli uno a seguito di una ispezione di un tecnico comunale e gli altri due, collocati sullo stesso fabbricato e piano, i quali, avendone il tempo, hanno provveduto preventivamene a chiuderne l’accesso con una parete poi rimossa. Ciò premesso A - indipendentemente dall’accatastamento c’è titolo per pretendere che gli 11 “s. non a.” siano conteggiati nei millesimi e se si con quale decorrenza. B - ove la risposta ad A fosse negativa, c’è titolo per pretendere che i 3 “s. non a.” siano conteggiati nei millesimi e se si con quale decorrenza. C - c’è titolo per pretendere che anche gli altri 8 proprietari dotati di “ s. non a.” provvedano all’accatastamento (è un obbligo coercibile?) ovvero, indipendentemente dall’accatastamento pretendere che le relative superfici ne facciano parte dal momento che il loro comportamento passivo si traduce in un arricchimento per loro e in un danno per gli altri.. Ringrazio e saluto

    Mi ripeto, se i sottotetti in questione sono indicati nei rispettivi rogiti di acquisto i millesimi generali di proprieta’ devono comprendere tali superfici. Qualora invece, come suppongo, nulla sia stato indicato nei rogiti, i condomini interessati si sono avvalsi delle indicazioni della giurisprudenza che indica il vuoto come volume di pertinenza dell’ultimo piano, sia chiaro che la pertinenza non significa proprieta’ ma diritto d’uso. Pertanto non vi puo’ essere in rogito ma un accastamento. L’accastamento avviene con una certa faciloneria. Certamente la richiesta di inserire detti volumi nei millesimi generali e’ legittima. Occorre pero’ pretendere dall’amministratore che non siano sommati i millesimi degli appartamenti con quelli derivati dai suddetti volumi, ma che vengano create una o piu’ righe, realtive alle singole quantificazioni millesimali, e poste a fine del tabulato di ogni rendiconto. Cosi’ facendo si evitano possibili contestazioni future, piu’ che giuste, se fatte entro i termini del diritto di usucapione.
    Spero che la mia risposta sia stata esauriente.

    Monti Rag Fausto

     

  • 2021-04-14 | Divisione spese condominiali ordinarie e straordinarie
    Gentile avvocato desidererei sapere per quanto riguarda la divisione delle spese condominiali ordinarie e straordinaria (con riferimento alla loro generalità) se il regolamento dice cosa diversa dalla legge, a cosa si deve far riferimento e di conseguenza applicare? Grazie

    Se trattasi di un regolamento contrattuale è ammissibile la suddivisione della spesa in contrasto con la legge. se il regolamento è assembleare occorre il consenso di tutti per suddividere le spese in modo diverso da quello stabilito della giurisprudenza

    Distinti saluti,
    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-14 | Partecipazione alle spese dell’inquilino
    Abbiamo eseguito dei lavori di rifacimento rampa e marciapiede con lavori terminati nel mese di agosto 2012. Il nuovo inquilino dell'interno 2, con contratto decorrente dal 01.09.2012 deve partecipare pro-quota alle spese? Grazie

    Salvo accordi particolari credo sia impossibile chiedere una quota dato che i lavori sono stati fatti prima.

    Distinti saluti,
    Monti rag. Fausto

  • 2021-04-14 | Sistemazioni terrazzi e impianto elettrico condominiale
    Buon pomeriggio dovremo sistemare e mettere a norma l'impianto elettrico condominiale,inoltre avremo da sistemare i terrazzi del condominio in quanto le parti esterne sono pericolose (si stanno staccando pezzi di cemento su tutte le parti esterne)quindi sono pericolose per l'inculumita stessa delle persone, vorremo ingabbiarle con gabbie di rame che ci sembrano le meno costose e più sicure di altri interventi. Data l'entità della spesa vorrei chiedervi se esiste qualche contributo comunale,regionale,provinciale o statale,inoltre è possibile chiedere un mutuo bancario, e come ci si deve comportare visto che abbiamo un proprietario di appartamento che non paga le spese condominiali, voglio ricordarle che si tratta di un condominio di quattordici appartamenti, composto da piano terra e tre piani, La ringrazio della risposta che mi darà e a risentirci presto.

    Non vi è nessun contributo comunale o statale. Esiste solo la defiscalizzazione del 50% sull’intera spesa detraibile in anni 10. Se il condomino non paga per lavori condominiali si procederà per vie legali. Mentre per le spese private – vedi balconi- è bene richiedere una firma per accettazione prima di eseguire i lavori. Vi è sempre la possibilità di un finanziamento bancario ma singolarmente.

    Distinti saluti,
    Monti rag. fausto

  • 2021-04-14 | Delibera installazione ascensore
    In uno stabile di 9 appartamenti, nel corso dell'ultima assemblea ordinaria, è stata deliberata l'installazione dell'ascensore (scelto tra le offerte pervenute): 5 condomini favorevoli (che si ripartiscono l'onere relativo) + 4 che declinano pur mantenendo l'opzione di futuro subentro. A 2 mesi dall'evento, 4 dei 5 condomini favorevoli manifestano per iscritto all'Amm/re l'intenzione di recedere (nessun acconto ancora versato)... Possono farlo?.. Si? NO?.. se SI, in che forma? Grazie e cordiali saluti.

    Purtroppo se non vi era un’accettazione scritta da parte dei singoli e se l’Amministratore ha già accettato il preventivo, vi possono essere dei problemi. E’ bene interpellare urgentemente la ditta.
    Distinti saluti
    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-14 | Problemi al coperto causa neve
    Le recenti nevicate hanno evidenziato problemi al coperto (bagnatura dei muri perimetrali e, forse, di porzioni di soffitto all'ultimo piano) ed alcuni condomini hanno richiesto all'Amm/re il rifacimento completo del tetto! Trattasi di manutenzione ordinaria o straordinaria? Ed, in tale caso, quale maggioranza è richiesta per deliberare i lavori? Grazie e cordiali saluti.

    Molto probabilmente i condomini hanno chiesto l’ impermeabilizzazione. Comunque la maggioranza è di 500 millesimi.
    Monti Rag Fausto