Studio Monti S.r.l.

l’esperto risponde alle domande

Studio Monti – Centro Gestione Stabili | L’ESPERTO RISPONDE

Lo Studio Monti – Centro Gestione Stabili, esperto in disciplina condominiale, risponde alle vostre domande. Il servizio è gratuito. Prima di sottoporre un quesito, consultare l’archivio delle FAQ – domande frequenti o eseguire una ricerca fra le domande già poste in questa pagina, attraverso la funzione ricerca (in alto, a destra). Per porre una nuova domanda è necessario compilare il modulo.

Domande e Risposte dell'Esperto

  • 2021-04-14 | Autorizzazione ad altro condominio per lavori urgenti
    Buonasera, per effettuare dei lavori urgenti al nostro fabbricato bisogna chiedere all'amministratore del palazzo accanto l'autorizzazione per effettuare dei lavori urgenti al nostro condominio in quanto bisogna entrare nella proprietà altrui.E' vero che l'amministratore dello stabile accanto deve indire un'assemblea o è necessario solo l'autorizzazione semplice dell'amministratore.Se l'assemblea non da il permesso visto che c'è il pericolo cosa bisogna fare ed inoltre avete qualche esempio come deve essere fatta la richiesta per il permesso. Ringrazio e invio distinti saluti

    Non occorre sicuramente l’autorizzazione dell’assemblea di condominio. Il benestare, all’uso del cortile, puo’ essere dato al confinante sempre che i lavori necessari siano per un tempo limitato e che non siano d’impedimento ai condomini proprietari. L’amministratore del condominio attiguo conoscera’ i condomini e valutera’ l’umore degli stessi anche se e’ un obbligo, in caso di pericolo o urgenza, acconsentire a tale autorizzazione, cosa che spesso viene ignorata.
    Resta inteso che e’ bene avere una dichiarazione di responsabilita’ per eventuali danni.

  • 2021-04-14 | Integrazione su proprietà sottotetto
    Gentili signori nel mentre ringrazio per la tempestiva risposta mi rendo conto di NON aver posto chiaramente il quesito e preciso che: 1°- il condominio è stato costituito oltre 10 anni che da allora coesistono le tabelle predisposte dal venditore; 2° - gli 11 “sottotetti non abitabili” NON partecipano alla formazione dei millesimi ancorché assicurino ospitalità ad un numero di persone maggiore rispetto agli appartamenti simili ma privi di “s. non a.” 3° - recentemente 3 proprietari hanno provveduto ad accatastarli uno a seguito di una ispezione di un tecnico comunale e gli altri due, collocati sullo stesso fabbricato e piano, i quali, avendone il tempo, hanno provveduto preventivamene a chiuderne l’accesso con una parete poi rimossa. Ciò premesso A - indipendentemente dall’accatastamento c’è titolo per pretendere che gli 11 “s. non a.” siano conteggiati nei millesimi e se si con quale decorrenza. B - ove la risposta ad A fosse negativa, c’è titolo per pretendere che i 3 “s. non a.” siano conteggiati nei millesimi e se si con quale decorrenza. C - c’è titolo per pretendere che anche gli altri 8 proprietari dotati di “ s. non a.” provvedano all’accatastamento (è un obbligo coercibile?) ovvero, indipendentemente dall’accatastamento pretendere che le relative superfici ne facciano parte dal momento che il loro comportamento passivo si traduce in un arricchimento per loro e in un danno per gli altri.. Ringrazio e saluto

    Mi ripeto, se i sottotetti in questione sono indicati nei rispettivi rogiti di acquisto i millesimi generali di proprieta’ devono comprendere tali superfici. Qualora invece, come suppongo, nulla sia stato indicato nei rogiti, i condomini interessati si sono avvalsi delle indicazioni della giurisprudenza che indica il vuoto come volume di pertinenza dell’ultimo piano, sia chiaro che la pertinenza non significa proprieta’ ma diritto d’uso. Pertanto non vi puo’ essere in rogito ma un accastamento. L’accastamento avviene con una certa faciloneria. Certamente la richiesta di inserire detti volumi nei millesimi generali e’ legittima. Occorre pero’ pretendere dall’amministratore che non siano sommati i millesimi degli appartamenti con quelli derivati dai suddetti volumi, ma che vengano create una o piu’ righe, realtive alle singole quantificazioni millesimali, e poste a fine del tabulato di ogni rendiconto. Cosi’ facendo si evitano possibili contestazioni future, piu’ che giuste, se fatte entro i termini del diritto di usucapione.
    Spero che la mia risposta sia stata esauriente.

    Monti Rag Fausto

     

  • 2021-04-14 | Divisione spese condominiali ordinarie e straordinarie
    Gentile avvocato desidererei sapere per quanto riguarda la divisione delle spese condominiali ordinarie e straordinaria (con riferimento alla loro generalità) se il regolamento dice cosa diversa dalla legge, a cosa si deve far riferimento e di conseguenza applicare? Grazie

    Se trattasi di un regolamento contrattuale è ammissibile la suddivisione della spesa in contrasto con la legge. se il regolamento è assembleare occorre il consenso di tutti per suddividere le spese in modo diverso da quello stabilito della giurisprudenza

    Distinti saluti,
    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-14 | Partecipazione alle spese dell’inquilino
    Abbiamo eseguito dei lavori di rifacimento rampa e marciapiede con lavori terminati nel mese di agosto 2012. Il nuovo inquilino dell'interno 2, con contratto decorrente dal 01.09.2012 deve partecipare pro-quota alle spese? Grazie

    Salvo accordi particolari credo sia impossibile chiedere una quota dato che i lavori sono stati fatti prima.

    Distinti saluti,
    Monti rag. Fausto

  • 2021-04-14 | Sistemazioni terrazzi e impianto elettrico condominiale
    Buon pomeriggio dovremo sistemare e mettere a norma l'impianto elettrico condominiale,inoltre avremo da sistemare i terrazzi del condominio in quanto le parti esterne sono pericolose (si stanno staccando pezzi di cemento su tutte le parti esterne)quindi sono pericolose per l'inculumita stessa delle persone, vorremo ingabbiarle con gabbie di rame che ci sembrano le meno costose e più sicure di altri interventi. Data l'entità della spesa vorrei chiedervi se esiste qualche contributo comunale,regionale,provinciale o statale,inoltre è possibile chiedere un mutuo bancario, e come ci si deve comportare visto che abbiamo un proprietario di appartamento che non paga le spese condominiali, voglio ricordarle che si tratta di un condominio di quattordici appartamenti, composto da piano terra e tre piani, La ringrazio della risposta che mi darà e a risentirci presto.

    Non vi è nessun contributo comunale o statale. Esiste solo la defiscalizzazione del 50% sull’intera spesa detraibile in anni 10. Se il condomino non paga per lavori condominiali si procederà per vie legali. Mentre per le spese private – vedi balconi- è bene richiedere una firma per accettazione prima di eseguire i lavori. Vi è sempre la possibilità di un finanziamento bancario ma singolarmente.

    Distinti saluti,
    Monti rag. fausto

  • 2021-04-14 | Delibera installazione ascensore
    In uno stabile di 9 appartamenti, nel corso dell'ultima assemblea ordinaria, è stata deliberata l'installazione dell'ascensore (scelto tra le offerte pervenute): 5 condomini favorevoli (che si ripartiscono l'onere relativo) + 4 che declinano pur mantenendo l'opzione di futuro subentro. A 2 mesi dall'evento, 4 dei 5 condomini favorevoli manifestano per iscritto all'Amm/re l'intenzione di recedere (nessun acconto ancora versato)... Possono farlo?.. Si? NO?.. se SI, in che forma? Grazie e cordiali saluti.

    Purtroppo se non vi era un’accettazione scritta da parte dei singoli e se l’Amministratore ha già accettato il preventivo, vi possono essere dei problemi. E’ bene interpellare urgentemente la ditta.
    Distinti saluti
    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-14 | Problemi al coperto causa neve
    Le recenti nevicate hanno evidenziato problemi al coperto (bagnatura dei muri perimetrali e, forse, di porzioni di soffitto all'ultimo piano) ed alcuni condomini hanno richiesto all'Amm/re il rifacimento completo del tetto! Trattasi di manutenzione ordinaria o straordinaria? Ed, in tale caso, quale maggioranza è richiesta per deliberare i lavori? Grazie e cordiali saluti.

    Molto probabilmente i condomini hanno chiesto l’ impermeabilizzazione. Comunque la maggioranza è di 500 millesimi.
    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-14 | Occupazione sottotetto
    Rif. vs FAQ "Utilizzo parti comuni" può un condomino, il cui appartamento ha l'unica botola d'accesso al sottotetto, occupare stabilmente parte dello stesso (peraltro in corrispondenza del mio appartamento) con sue attrezzature e scarti di ogni genere derivati da suoi lavori di ristrutturazione? Grazie e cordiali saluti.

    Ritengo che ciò non sia possibile anche perché la parte sovrastante l’appartamento è di pertinenza del proprietario sottostante.
    distinti saluti
    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-14 | Assegnazione posto auto con atto notarile
    Nel mio condominio della casa al mare, privo di regolamento condominiale scritto, dopo più di 20 anni in cui avevo, come gli altri 14 condomini un posto auto assegnatomi verbalmente dal costruttore all'interno del parco, è stato richiesto dagli unici 3 condomini che hanno invece registrato l'assegnazione nel loro atto notarile, il sorteggio degli altri 11 stalli, perché sostengono di aver diritto anche loro allo spazio condominiale rimanente. Si potrà,quindi verificare che loro tre potranno avere 2 posti auto ed io magari perderò il diritto a parcheggiare? Cosa posso fare per far valere i miei diritti, se ne ho? Grazie

    E’ difficile dare una risposta esatta senza leggere il rogito. Tuttavia mi sembra di capire, in base alla Sua descrizione, che Lei abbia la possibilità di esercitare il diritto di usocapione.
    Distinti saluti
    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-14 | Assegnazione posti auto
    Ho comprato da poco un appartamento in un condominio dove in un area condominiale è stata fatta una copertura il vecchio proprietario non ha pagato la copertura perché non aveva la macchina i posti sono 12 mentre gli appartamenti sono 16 tutti uguali i posti non sono assegnati ma il mio amministratore mi ha detto che io posso parcheggiare l'auto sotto la tettoia perché pure se è stata fatta un assemblea molti anni fa i condomini non posso costruire su un area condominiale io ho provato a mettere la macchina ma tutti mi hanno detto che quello era il loro posto pure se non assegnato.

    L’ argomento è alquanto complesso:
    – uno o più condomini possono costruire un manufatto sul suolo comune ma detto manufatto va messo a disposizione di tutti
    Resta inteso che colui che subentra dovrà pagare i costi pro-quota sostenuti dai condomini interessati in precedenza. Sarei cauto nell’affermare che esiste un posto auto.

    Distinti saluti
    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-14 | Ampliare porta garage su cortile condominiale
    Dovrei ampliare la porta del mio garage che si affaccia sul cortile condominiale nel muro perimetrale dello stabile. Posso farlo o devo chiedere l'autorizzazione ai condomini? Inoltre i condomini parcheggiano le loro macchine e mi impediscono di mettere la mia auto nel garage... come posso fare? Grazie

    Ella ha il diritto di ampliare il portone del suo garages sempre che non vada a ledere i diritti degli altri e non vada a mettere in pericolo la staticità dello stabile. Circa il parcheggio delle auto Ella ha ragione.
    Distinti saluti
    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-14 | Divisione costi rifacimento terrazzo/solaio
    Sono proprietario di un appartamento al primo piano con terrazzo ad uso esclusivo di un immobile a 4 piani con più condomini. Nella parte sottostante il terrazzo vi è un locale adibito ad attività commerciale di un unico condomino. Dovendo procedere al rifacimento del terrazzo/solaio, per evitare infiltrazioni d'acqua, in quale misura sono a carico i costi da sostenere fra me ed il proprietario sottostante? Grazie e cordiali saluti

    – 1/3 a carico del proprietario sovrastante
    – 2/3 a carico del prorpietario sottostante o altri condomini posti nella verticale
    qualora nella verticale vi siano delle parti condominiali, i 2/3 sono a carico dell’ intero condominio.
    Distinti saluti
    Monti Rag. Fausto

  • 2021-04-14 | Concessione dell’uso esclusivo di terrazzo
    Salve, io vivo in un condominio di 5 piani. Abito al 5 piano e a livello del mio app. c'è un terrazzo che fa da copertura ai piani inferiori. Dall'atto notarile risulta che su questo terrazzo è di proprietà comune e non c'è diritto di calpestio però solo io ho l'accesso e l'affaccio sul terrazzo. infatti il mio app. ha sia una finestra che una porta che da sul terrazzo (come risulta anche dai documenti depositati al comune).Vorrei sapere se posso fare richiesta al giudice di pace per la concessione dell'uso esclusivo, visto che i condomini non me lo vogliono concedere. vi ringrazio anticipatamente.

    NO! Occorre il consenso unanime.
    MONTI RAG. FAUSTO

  • 2021-04-14 | Attribuire spese di manutenzione dei muri di una terrazza a livello
    Sono proprietario di una terrazza a livello, ricavata 'scavando' o 'spianando' una porzione del tetto a falde. Cosi' facendo si creano dei muri verticali che 'contornano' su tre lati la terrazza, e costituiscono i muri perimetrali del mio alloggio. In un certo senso, questi muri fanno parte dellla facciata anche se sono arretrati rispetto al piano generale della facciata. Quali sono i criteri per attribuire le spese di manutenzione staordinaria (intonacatura e tinteggiatura) di detti muri? grazie e saluti

    Se ho ben capito Lei ha ricavato una terrazza sulle falde del tetto. Qualora detta spesa si stata eseguita con il consenso unanime (così vuole la giurisprudenza) i muri portanti dei travi sono diventati condominiali e pertanto la spesa di manutenzione va posta a carico del condominio. Mentre la manutenzione del calpestio segue la solita giurisprudenza e cioè 1/3 e 2/3. Qualora invece detta opera fosse stata eseguita senza il consenso unanime, sarebbe opportuno non chiedere nulla ai condomini per non sollevare da parte di qualche condomino osservazioni valide.
    Distinti saluti
    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-14 | Delibera rifacimento balconi
    Salve, sono prorpietario di un negozio sito al piano terra di uno stabile, regolarmente costituitosi in condominio. In sede di assemblea hanno deliberato il rifacimento dei balconi, nelle seguenti parti: pavimento di calpestio compreso soglia in marmo,(spesa ritenuta individuale in sede di riparto); frontalini, sottobalcone, e realtivo costo dei ponteggi(ripartita in base ai millesimi perche rituenute parti comuni dall'amministratore). premetto che i balconi in questione non presentano nessun fregio ornamentale di pregio, non sono continuativi della facciata, e sono balconi aggettanti. non essendo io proprietario di balconi, sono effettivamente obbligato come dice il nostro aministratore a contribuire alla spese inerenti al rifacimento dei frontalini , sottobalcone, e ponteggi,in base alla mia quota millesimale in quanto ritenute parte comuni? posso se necessario inviare foto delle stabile dove si evince chiaramente la natura architettonica dello stesso. premetto che non vi è nessun regolamento di condomino dove si possa evincere che i forntalini e i sottobalconi in deroga alla legge vengano considerati parti comuni. Distiniti saluti e ringrazio anticipatamente per il suo contributo

    Ella ha perfettamente ragione. Il balcone in aggetto è parte integrante dell’appartamento. Tanto che il condomino può rifiutarsi di fare il lavoro oppure può decidere di gestirlo in via autonoma. Ella può trovare ulteriori chiarimenti in ordine all’ argomento sul nostro sito sotto la voce “balconi”.
    Distinti saluti
    Monti Rag Fausto