Studio Monti S.r.l.

l’esperto risponde alle domande

Studio Monti – Centro Gestione Stabili | L’ESPERTO RISPONDE

Lo Studio Monti – Centro Gestione Stabili, esperto in disciplina condominiale, risponde alle vostre domande. Il servizio è gratuito. Prima di sottoporre un quesito, consultare l’archivio delle FAQ – domande frequenti o eseguire una ricerca fra le domande già poste in questa pagina, attraverso la funzione ricerca (in alto, a destra). Per porre una nuova domanda è necessario compilare il modulo.

Domande e Risposte dell'Esperto

  • 2021-04-14 | Ripartizione spese terrazza a livello
    Buonasera, si deve procedere al rifacimento del pavimento e della impermeabilizzazione di una terrazza a livello di proprietà e uso esclusivo di un condomino e al rifacimento della impermeabilizzazione della fioriera fissa che corre lungo un lato della terrazza sempre di proprietà del condomino. La fioriera e la terrazza fungono da copertura a due box, la copertura del box n°1 è composta dalla fioriera in toto + 1/3 della terrazza, il box n°2 dai rimanenti 2/3 della terrazza. Domande: 1 la fioriera si deve svuotare del suo contenuto e poi riempire di nuovo, questo costo a chi si attribuisce? 2 il costo della impermeabilizzazione del perimetro verticale interno della fioriera a chi si attribuisce? 3 il costo del manto di copertura/fondo della fioriera come si suddivide e a chi si attribuisce? 4 se i 2/3 del costo del rifacimento della terrazza a livello sono da attribuire ai 2 box è corretta la suddivisione in base agli effettivi metri quadri di copertura?

    Buongiorno,

    se la fioriera, come mi sembra di capire, è parte integrante della terrazza la quale funge da copertura tutte le spese saranno da suddividere come segue:

    • 1/3 a carco dell’utilizzatore del terrazzo;
    • 2/3 a carico delle proprietà sottostanti.

    Distinti saluti,
    Monti rag. Fausto

  • 2021-04-14 | Integrazione alla domanda sulla fioriera
    Cambia il criterio di ripartizione del costo di impermeabilizzazione della fioriera se questa è il parapetto della terrazza a livello? La fioriera è posta sul lato della terrazza che è attaccata al muro di confine e arretra di circa 1 metro l affaccio diretto sul vicino confinante. Grazie

    Buongiorno,
    se la fioriera è parte integrante della facciata e se costituisce il parapetto della terrazza il condominio dovrà accollarsi in parte la riparazione e la impermeabilizzazione della fioriera. Ritengo equo il riparto del 50% come se si tratasse di un normale parapetto in muratura.

    Distinti saluti,
    Monti rag. Fausto

  • 2021-04-14 | Riparto spese copertura boxes
    Buongiorno, amministro un condominio composto da due palazzine e una trentina di box in corpo staccato, con copertura a lastrico non utilizzabile. Solo alcuni di questi box presentano infiltrazioni,ma gli interventi di riparazione, potrebbero comportare il coinvolgimento anche di box che non presentano problemi, in quanto il punto di rottura della guaina potrebbe essere proprio sopra questi ultimi. Ho proposto in assemblea, che anche in caso di interventi parziali su parte della copertura, le spese potrebbero essere suddivise TRA TUTTI i proprietari dei box, in base ai relativi millesimi. La normativa in materia non è chiara e sono quindi sorte molte discussioni. So bene che le spese per le coperture vanno ripartite tra i proprietari della copertura stessa e quelli sottostanti..ma in questo caso, non è detto che la rottura della guaina sia esattamente sopra il box con infiltrazioni ed è possibile che si debba intervenire sul quello a fianco, che non avendo problemi, non intende partecipare alle spese. Mi darebbe cortesemente un consiglio? grazie, cordiali saluti.

    Buongiorno, a priori non vedo problemi. Trattasi di un corpo distaccato e quindi autonomo per ciò che riguarda gli eventuali costi di riparazione.
    Dette riparazioni, salvo che non ci siano dei cavilli in qualche rogito, vanno suddivise per tutti i proprietari dei box.

    Distinti saluti,
    Monti rag. Fausto

  • 2021-04-14 | Ripartizione spese tetto unità semi-indipendente
    Buongiorno, sono proprietario di una unità immobiliare semi-indipendente, parte di un condominio composto da 6 unità abitative (di cui quattro in un blocco centrale e 2 ai due lati opposti). La domanda è la seguente: Se in assemblea di decidesse di rifare il tetto, essendo proprietario di una unità abitativa coperta da una propria porzione di tetto, come verrebbe ripartita la spesa? E se fosse interamente a carico mio (la parte posta esclusivamente sopra la mia proprietà) potrei oppormi a rifare detta parte di tetto (dando per scontato di non poter ottenere la maggioranza perche al massimo saremmo 4 vs 2)? Grazie anticipatamente

    Buongiorno, il tetto viene mantenuto dai condomini che si trovano nella verticale del tetto stesso quando vi sono porzioni di tetto ben distinte.

    Distinti saluti,
    Monti rag. Fausto

  • 2021-04-14 | Eliminare fioriera
    Scrivi la tua domanda...proprietario di villino bilivello a schiera dovendo rifare la pavimentazione di un terrazzino con fioriera, vorrei eliminare questa ultima causa anche essa di infiltrazioni,trasformando il terrazzino in un balcone aperto con ringhiera.il terrazzino sporge sul giardino facente parte della proprieta.posso fare questa modifica rispetto ai villini adiacenti che mantengono le fioriere? Occorrono permessi? Grazie

    Vi sono alcuni aspetti da rispettare:

    • verificare se la zona è vincolata;
    • verificare se la zona è soggetta ai vincoli paesaggistici;
    • occorre sempre un progetto approvato dalle autorita comunali.

    Distinti saluti,
    Monti rag.  Fausto

  • 2021-04-14 | Balcone terrazza di facciata
    Buonasera, il balcone della mia terrazza è alto 91 cm dal pavimento della stessa abito al 5° piano e per me non è sicuro posso risolvere la questione in qualche modo? è a norma? lo stesso balcone finisce sospeso sotto il livello del pavimento della terrazza ed ha il ferro sotto tutto mangiato dalla ruggine mentre al suo interno ci sono dei pannelli di vetro incollati, non riesco a trovare un fabbro che me lo fa nuovo avete da suggerirmi qualcosa? oltretutto serve la gru. La responsabilità di chi è? come posso tutelarmi da eventuali guai? grazie mille, cordiali saluti

    Immagino che si tratti di un balcone in aggetto – se così la responsabilità è completamente Sua. Se invece trattasi di una terrazza a livello e cioè fa anche da copertura la parte esterna pericolante potrebbe configurarsi come parte integrante della facciata.

    Distinti saluti,
    MONTI RAG FAUSTO

  • 2021-04-14 | Sostituzione saracinesca box
    Buongiorno Ho acquistato un appartamento in un condominio di 8 appartamenti. Uno dei lavori che devo fare riguarda la sostituzioen della saracinesca del box; ultimo rimasto con la saracinesca vecchia. Gli altri condomini hanno infatti già cambiato la saracinesca mettendone una elettrica. La mia domanda è questa. A parte ovviamente sceglere lo stesso colore che hanno scelto gli altri (Nero) La saracinesca deve essere dello stesso modello di quelle che hanno installato gli altri condomini? Se io vogliometterne una a pannelli verticali ed invece gli altri hanno montato una ad apertura laterale posso? E se la ditta che le aveva installate non esistesse più? Come mi devo comportare?

    Non vi sono problemi salvo che non vi siano dei vincoli in rogito cosa che dubito fortemente.

    Distinti saluti,
    MONTI RAG FAUSTO

  • 2021-04-14 | L’amministratore deve fornire l’estratto conto
    Abito in un condominio composto da 15 appartamenti. L’amministratore da me sollecitato ad esibire copia della movimentazione del c/c bancario intestato al condominio, a tutt’oggi, si è rifiutato di consegnarmi detta documentazione giustificandosi con vari pretesti. Mi sembra che con l’entrata in vigore della Riforma del Condominio vi sia un obbligo da parte dell’amministratore di esibire gli estratti conto bancari ai condomini che ne facciano richiesta. Le sarei grato di un chiarimento in merito.

    Con l’entrata in vigore della riforma, ciascun condomino può prendere visione ed estrarre copia della rendicontazione periodica del conto condominiale ”per il tramite dell’amministratore” (articolo 1129, comma 8, Codice civile).  E’ ovvio, tuttavia, che l’amministratore ha l’obbligo di fornire la documentazione richiesta e che l’inottemperanza a tale obbligo o, peggio, il rifiuto di adempiere costituisce motivo sufficiente per ottenerne la revoca giudiziale, benché l’ipotesi non rientri nell’elenco di irregolarità dell’articolo 1129, comma tredicesimo. Rientra nell’elenco, invece, la mancata consegna dell’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali al condomino che ne faccia richiesta (si veda il combinato disposto  degli articoli 1130, n.9, e 1129, n.7 Codice civile).

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-14 | Delibere assembleari su argomenti non posti all’ordine del giorno
    Recentemente l’assemblea di condominio ove io abito ed alla quale non ho partecipato ha discusso argomenti che non erano stati posti all’ordine del giorno da parte dell’amministratore. L’amministratore da me interpellato mi ha risposto che le delibere comunque sono state prese a larga maggioranza pertanto sono valide. Risponde al vero ciò che afferma l’Amministratore? Distinti saluti

    Il problema è molto importante e di attualità perché spesso per ragioni di tempo, per non voler contraddire i condomini, vengono accettate discussioni e quindi prese decisioni che non dovrebbero nemmeno essere accennate.
    Infatti, salvo che non vi sia la presenza di tutti i condomini, le delibere prese su argomenti non posti all’ordine del giorno rischiano di essere impugnate entro 30 giorni.

    Distinti saluti,
    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-14 | Manutenzione straordinaria ascensore
    Abito in un condominio di 8 appartamenti e per ragioni di funzionalità è necessario sostituire il quadro elettrico dell’ascensore. Questa spesa è da considerarsi ordinaria o straordinaria? Grato per la risposta porgo cordiali saluti.

    La sostituzione del quadro elettrico e di conseguenza l’adeguamento alle norme rientrano  nella manutenzione straordinaria.
    Tuttavia è molto difficoltoso accertare fino a che punto la spesa per l’adeguamento dell’ascensore rientri nelle spese ordinarie o straordinarie perché la giurisprudenza ed infine la riforma del condominio hanno stabilito in via definitiva che qualsiasi spesa inerente la manutenzione dell’ascensore deve essere suddivisa in base all’art.1124 c.c. e cioè metà per valore e metà per altezza.
    Altra cosa importante da considerare è la responsabilità dell’amministratore derivante dalla riforma suddetta che impone allo stesso di eseguire tutte le opere necessarie per la sicurezza degli impianti.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-14 | Manutenzione del sottobalcone (introdosso)
    A chi spetta la riparazione del balcone del sottobalcone del primo piano? Grazie

    La manutenzione del sottobalcone (introdosso) spetta al proprietario del balcone stesso.

    Distinti saluti,
    Monti rag. Fausto

  • 2021-04-14 | Controllo parabola e accesso al tetto
    Salve un condomino chiede la chiave della porta che da accesso sul tetto, in modo che possa controllare spesso la sua parabola, ma sul tetto esistono dei pannelli condominiali, antenna condominiale si può consegnare la chiave della porta? se succede qualcosa al suo tecnico oppure al condomino di chi è la responsabilità? grazie buon Lavoro

    Il problema è un pò più complesso, come prima cosa non si può negare la chiave di accesso ad un tecnico di un condominio per accedere al tetto. E’ bene farsi firmare una ricevuta per il ritiro della chiave. Comunque se sussistono di questi dubbi, che giudico giusti, sarebbe necessario che il tetto del condominio fosse munito delle apposite linee vita.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-14 | Condominio condannato al risarcimento danni di un condomino
    Il mio Condominio è stato condannato al risarcimento dei danni ed al pagamento delle spese legali a favore di un condomino stesso che ha iniziato la lite. Solo che nel verbale di assemblea in cui è stato nominato il Legale, sono stati elencati i nominativi dei soli condomini che hanno espresso la volontà di volersi difendere e cioè n. 9 condomini, su 13 presenti. La volontà dei quattro condomini ,non evidenziati nel verbale, era quella di non voler iniziare alcuna lite, solo che il Segretario non ha riportato tale dissenso convinto che sarebbe stato sufficiente elencare solo i nomi, con le relative quote millesimali, di coloro che erano favorevoli e non gli altri. Inaspettatamente , l’assemblea con verbale di delibera successiva approvava, a maggioranza dei presenti,l’addebito delle spese legali oltre quelle per risarcimento dei danni, includendo anche i 4 nominativi dissenzienti nel precedente verbale,giustificando l’addebito per mancanza di riscontro, del voto sfavorevole alla lite, degli interessati. Alla luce di ciò, si chiede se le spese legali debbano essere pagate anche dai 4 condomini a cui, non certamente per propria volontà,non è stato evidenziato il proprio voto contrario? oppure essere esclusi, per dissenso tacito?.Si ringrazia anticipatamente e si porgono distinti saluti.

    I dissenzienti NON debbono pagare le spese legali. Tuttavia sarebbe bene avere una rettiifca del verbale d’assemblea con la specifica che quattro condomini si erano dissociati.

    Distinti saluti,
    Monti rag. Fausto

  • 2021-04-14 | Società morosa di spese condominiali
    Vorrei gentilmente sapere quali sono le possibilità da parte del proprietario se una società SRL non paga le spese condominiali del negozio nel quale è in affitto; la società ha già lasciato i locali ma ha anche lasciato un intero anno di spese condominiali non pagate. Grazie.

    Purtroppo la proprietà è tenuta a pagare.

    Distinti saluti,
    Monti rag. Fausto

  • 2021-04-14 | Condominio senza tabelle millesimali di riscaldamento
    Nel mio condominio non esistono le tabelle millesimali di riscaldamento il che comporta per il sottoscritto un danno materiale economico in quanto posseggo piu millesimi degliu altri.Infatti il riscaldamento viene pagato per millesimi di proprietà per cui risulta evidentemente che pago piu di quello che consuma effettivamente piu di me. Il riscaldamento è centralizzato ma ognuno di noi ha un contacalorie, la ripartizione avviene 30% parte fissa e 70% parte variabile. Chiedo cosa posso fare per ovviare a questa incongruenza, gentilmente ringrazio.

    Il riparto da lei indicato può ritenersi equo con la sola modifica di usare la cubatura dei locali riscaldati per il riparto del 70%.

    Distinti saluti,
    Monti rag. Fausto