Studio Monti S.r.l.

l’esperto risponde alle domande

Studio Monti – Centro Gestione Stabili | L’ESPERTO RISPONDE

Lo Studio Monti – Centro Gestione Stabili, esperto in disciplina condominiale, risponde alle vostre domande. Il servizio è gratuito. Prima di sottoporre un quesito, consultare l’archivio delle FAQ – domande frequenti o eseguire una ricerca fra le domande già poste in questa pagina, attraverso la funzione ricerca (in alto, a destra). Per porre una nuova domanda è necessario compilare il modulo.

Domande e Risposte dell'Esperto

  • 2021-04-15 | Spese Condominiali vecchio e nuovo proprietario
    Buongiorno, in data 23 settembre 2019 ho acquistato un appartamento in un condominio composto da 12 unità immobiliari. All'atto della stipula della compravendita il vecchio prorietario ha presentato un' attestazione dell'ammistarore del condominio attestante la regolarità dei pagamenti, (salvo conguaglio). A marzo del 2020 l'amministratore ha inviato solo alla mia persona il conguaglio da pagare per tutto l'anno 2019. Gli ho fatto presente che io ero subentrato a settembre 2019 e gli ho chiesto di ripartire le spese tra me e il vecchio prorprietario. dopo di che io ho pagato regolarmente la mia parte. Quest'anno mi è arrivato il bilancio dell'anno 2020 e l'amministratore pretende da me anche la quota non pagata dal vecchio prorpietario relativa al 2019. E' regolare tutto ciò? La cosa più assurda è che mi ritrovo addebitata (solo alla mia persona) una spesa personale di Euro 35,00 (senza fattura) per la richiesta di suddivisione delle spese condominiali tra nuovo e vecchio proprietario, mi sembra assurdo. La suddivisione delle spese dovrebbe essere già compresa nel compenso dell'amministratore?

    L’amministratore ha la possibilità di chiedere ad entrambi la quota delle spese, essendo obbligati in solido l’amministratore non ha obbligo di disporre il riparto tra il vecchio e nuovo proprietario.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Superbonus e abusi edilizi
    Gentilissimi, provo a effettuare un quesito, nella speranza che un cortese riscontro possa essere d'aiuto anche agli altri lettori del sito. Il nostro un condominio di 6 unita immobiliari. Il tecnico, prima di andare avanti con la progettazione, chiede - a ragione, ci mancherebbe altro - un compenso anticipato per l'accesso agli atti e sopralluogo nelle sei abitazioni. Le domande sono: - se anche uno solo dei condomini si rifiuta di aprire le porte di casa al tecnico incaricato dall'assemblea, come può il condominio andare avanti nelle intenzioni che si era proposto (cappotto termico, rifacimento tetto, pannelli fotovoltaici e accumulatore per funzionamento piattaforma elevatrice)? - se, dopo l'accesso agli atti dovessero emergere irregolarita , c'è modo per i condomini "virtuosi" di rivalersi sui condomini che hanno eseguito o ereditato irregolarita urbanistiche nei propri appartamenti, visto che tutti dovranno anticipare il compenso richiesto dal tecnico? - può l'assemblea di condominio che ha votato per gli interventi, "forzare" la sanatoria la dove si è riscontrata l'irregolarità, per procedere con i lavori prefissati?

    Cercherò di rispondere ai suoi quesiti:

    • purtroppo un 1/3 dei condomini (mill 333,33) può promuovere la pratica relativa all’utilizzo dei vari bonus energetici
    • se vi sono abusi che interessano le parti comuni – detti abusi vanno sanati
    • se vi sono abusi privati ma che interessano il volume del fabbricato detti abusi vanno sanati
    • qualora la persona interessata si rifiuti di eliminare l’abuso, la pratica del 110% ecobonus viene bloccata
    • qualora vi siano degli interventi da farsi all’interno di uno o più appartamenti come la sostituzione di caldaie o infissi, occorre verificare la regolarità urbanistica del singolo appartamento
    • qualora il singolo condomino non provveda la pratica viene bloccata

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Diritto di veduta
    Sono il proprietario di un lastrico solare con affaccio prospiciente su una veranda posta ad oltre 3 metri di distanza in verticale, volevo sapere se sia possibile costruire un parapetto o una ringhiera alta oltre 1 metro sul cordolo del lastrico o bisogna rispettare la distanza di 1,5 metri dal bordo dello stesso. Inoltre se si può costruire una tettoia con copertura a vela.

    La tettoia fa volume pertanto deve passare attraverso l’autorizzazione del comune.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Ponteggio a tempo indeterminato in condominio
    Nella città di Napoli, quartiere Vomero, in un condominio, è stato montato un ponteggio a castelletto di un piano lungo il perimetro interno dell'edificio di 3 piani che causa disagio e mancato godimento della proprietà in mio possesso a piano terra poiché non ho piu luce e sono praticamente in gabbia. Il ponteggio serve a protezione caduta calcinacci dai cornicioni , ed è stato vietato l'affaccio ai balconi e il passaggio nei cortili perimetrali. È ormai un anno che mi trovo in queste condizioni e non vi è disposizione ne di inizio ne di fine lavori da parte dell'amministratore. La mia domanda è: esiste una sentenza del giudice di pace che provvede alla rimozione dei ponteggi passato periodo ragionevole di tempo per effettuare i lavori, o dovrò restare cosi a tempo indeterminato? Grazie mille, anche perché grazie ad una vostra risposta con la sentenza del giudice di pace sono riuscito perlomeno a far rimuovere i 5000 watt dall'impalcato con cui illuminavano esclusivamente la mia proprietà.

    Faccia un esposto al presidente del tribunale chiedendo un provvedimento di urgenza perche venga intimato all’amministratore di attivarsi immediatamente avendo questi i poteri per agire in caso di urgenza nel contempo chiedere eventualmente al giudice la nomina di un ammnistratore da parte del tribunale.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Coibentazione tetto
    Buongiorno, si intende coibentare il tetto condominiale, usufruendo del Superbonus, inserendo dei pannelli sotto tegola in quanto il tetto è una intercapedine. La mia domanda è se oltre ai pannelli coibentanti è agevolabile con il Superbonus anche la sostituzione delle tegole. Le tegole devono essere sostituite in quanto sono diventate fragili causa vetustà. Ringrazio anticipatamente della risposta e porgo distinti saluti.

    Sarà compito del termotecnico certificare se la sostituzione delle tegole rientra nel siper bonus 110% a mio parere no, perché risparmio energetico è dovuto dalla messa in opera della coibentazione.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Rifacimento tetto
    Buongiorno, dobbiamo rifare il tetto che copre l'intero edificio, che si compone di due villette a schiera. Ogni villetta ha un suo proprietario. Il termotecnico sostiene che non e una spesa condominiale perche non esiste un atrio in comune e che ciascun proprietario deve sostenere come privato la spesa corrispondente alla metratura del tetto che copre la propria villetta. Diversamente penso che la spesa sia condominiale e vada suddivisa per millesimi di proprietà . Gradirei avere un Vostro giudizio. Ringrazio e porgo distinti saluti.

    Prima di dare una risposta occorre verificare il rogito di acquisto per capire come siano distinte le proprietà.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Ripartizione delle spese comuni
    In un'immobile di 5 appartamenti, 3 sono a disposizione del proprietario e 2 in affitto. La ripartizione delle spese comuni, come acqua e luce, come vanno effettuate?

    Se non ci sono i millesimi in base ai mq delle unità immobiliari.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Spazi condominiali condivisi
    Salve, 15 civici, per un totale di 130 proprietari, condividono degli spazi esterni quali parcheggi e giardini. Tutto il complesso e circondato da muretti, reti ed e unico il varco di accesso. Ogni condominio sistema il proprio pezzo di giardino e ognuno ha un amministratore diverso. Non esiste un Amministratore per gli spazi condivisi, non un Regolamento. Recentemente alcuni hanno tagliato nello spazio che ritengono privato degli alberi ad alto fusto, abeti e pioppi di oltre 40 anni di eta e distanti altre tre metri dagli edifici. Alcuni sono stati segati a terra, altri 2 troncati interamente a 3 metri dal suolo. I due hanno ripreso a gettare fogliame dal tronco reciso e pertanto sono stati di nuovo eliminati. L'intento e ovviamente distruggerli. Possono alcuni disporre arbitrariamente di questo patrimonio e in tal caso, si possono danneggiare in questo modo gli alberi? In caso contrario a chi posso rivolgermi dal momento che l'amministratore condominiale non risponde alle richieste di intervento sugli altri condomini e sulla richiesta di cercare con gli altri Amministratori di individuare un Amministratore unico degli spazi condivisi?

    È molto difficile dare una risposta senza conoscere gli estremi delle proprietà e comproprietà inserite nei rogiti. A norma della riforma del condominio del 2012 si dovrebbe avere un amministratore per le parti comuni chiamato Super condominio.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Amministratore non risponde su supercondominio
    Abbiamo chiesto al nostro Amministratore di attivarsi con gli altri Amministratori del nostro comprensorio (15 palazzine di 8 unità immobiliari ciascuna di proprietà chi dell'ERAP chi riscattate, e con spazi condivisi di proprietà esclusiva ERAP) per istituire il Supercondominio che regolamenti la convivenza su parcheggi, cortili, giardini, arredi verdi, ecc.. Esso non vuole attivarsi, nello specifico gli è stato chiesto di contattare gli altri Amministratori e l'ERAP ma tergiversa e da risposte vaghe. Gli abbiamo segnalato la legge 220/2012 e la Sentenza della Cassazione sull'ativaziine del supercondominio. Come potremmo agire affinché si riesca ad istituito? Grazie!

    Bisogna fare un’autoconvocazione o rivolgersi al precedente Amministratore.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Gabbia scale condominiale o meno?
    Salve buongiorno. Avrei bisogno di un parere anche urgente a riguardo e ho deciso di rivolgermi al Suo studio in quanto sicuramente molto più competente di me. Vivo in un condominio a due palazzi (A e B) con 8 condomini ciascuno per ogni palazzo. Abito nel palazzo A e il mio appartamento è sito al secondo piano. Il mio quesito è siamo proprietari dell'immobile dal lontano 1961 come affittuari e successivamente col riscatto dal 1989. La casa era stata comprata da mio nonno e successivamente mia madre l'ha acquistata a novembre 2015. Fin ora abbiamo sempre goduto in misura unilaterale solo noi della gabbia scale sita in parallelo col nostro piano (ogni piano ha la sua gabbia scale). Essendo che ogni piano reca due immobili ed essendo che anche l'altro immobile al secondo piano era di nostra proprietà per poi essere stato venduto nel 2000 a un'altra persona, mi chiedevo se la gabbia scale fosse di nostra esclusiva proprietà o meno. Le rammento che a novembre 2020 sono passati esattamente 20 anni dalla vendita della casa affianco la nostra al secondo piano per cui godremo di questa gabbia scale per diritto di usucapione (dico bene?) Ma già ieri ho incontrato il proprietario dell'immobile affianco a noi al secondo piano che mi ha rammentato che fosse condominiale la gabbia scale. Io invece ho replicato dicendo che non fosse di sua proprietà in quanto non indicato dal contratto notarile di acquisto( avendolo letto perbene). Sa darmi delucidazioni in merito? Mi scuso per la lungaggine ma dovevo spiegarle tutta la storia. Pendo dalle vostre dita.

    Fa testo solo ed esclusivamente l’atto notarile.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Consuntivo approvato ma contestato da 3 condomini
    sono stati presentati dei consuntivi che sono stati approvati con larga maggioranza tranne 3 condomini che contestan. Se entro 30 giorni si oppongono con raccomandata o con il legale, cosa succede? la delibera viene annullata?

    All’assemblea deve essere fatta opposizione entro 30 giorni dal ricevimento del verbale, non basta la raccomandata.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Delibere senza amministratore
    Appartengo ad un condominio di 16 condomini, e per un lasso di tempo siamo stati in autogestione in attesa di nominare un nuovo amministratore, nel contempo si è svolta un assemblea e si è deliberato alcuni lavori. DOMANDA: è valida la delibera anche senza amministratore o può essere nulla? Grazie

    Non si possono deliberare dei lavori se non vi è un Amministratore.
    Occorre nominare la persona che funge da Amministratore il quale avrà le stesse responsabilità dell’amministratore e dovrà svolgere tutti gli impegni necessari.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Sostituzione fossa biologica
    Buongiorno, nel nostro condominio di 7 condomini deve essere sostituita una fossa biologica dove viene usata da solo 2 condomini, la spesa di sostituzione deve essere divisa in parti uguali o in base alla tabella millesimali. Abbiamo scoperto che l'acqua piovana di meta' tetto tramite grondaia viene scaricata in un pozzetto e dal pozzetto s'immette nella fossa biologica da sostituire,quindi gli altri condomi sono corresponsabili in parte della spesa per sostituire la fossa biologica. Ma in che percentuale? come possiamo calcolare la loro corresponsabilita' visto che nella fossa viene scaricata anche l'acqua piovana? grazie per l'attenzione e buona giornata.

    I condomini le cui acque dei tetti vanno a confluire nella fossa debbono partecipare con i propri millesimi alla spesa. Se non vi sono i millesimi, vanno utilizzati i millesimi di proprietà.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Danni al box causa rottura bocchettone
    Causa un danno al mio box dovuta alla rottura di un bocchettone del giardino dell'appartamento sovrastante lo stesso l'amm.re dopo aver fatto effettuare le dovute riparazioni; mi chiede il pagamento di parte della spesa effettuata in quanto a suo dire il giardino sarebbe a copertura esclusiva del mio box. Faccio presente sulla stessa linea vi sono altri 7 box e un sottonegozio.

    Come prima cosa occorre sapere se il giardino sovrastante al suo box è condominiale o privato. Nel primo caso la spesa è da porsi a carico della proprietà del giardino ovvero il condomino, qualora il giardino sia privato il proprietario del giardino è tenuto alla manutenzione ordinaria.
    Pertanto non vedo alcuna sua responsabilità.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Utilizzo area comune se si possiede un giardino privato
    Buongiorno, abito in una villetta a schiera. La struttura è composta di 6 villette e l'architettura è a forma di ferro di cavallo. 2 villette ogni lato. Sul lato esterno di questa forma ogni villetta dispone di giardino privato. La parte interna invece è un'area comune laddove sono presenti gli ingressi. Nella parte interna è uso comune di uno dei proprietari far giocare i bambini non utilizzando il proprio giardino privato. Proprio per via della forma si viene a formare una vera cassa di risonanza provocando disturbo molto accentuato. Come spesso accade anche questo accade anche nelle ore "del silenzio" La cosa è già stata fatta notare più volte, non solo dal sottoscritto, ma anche da altri, invitando più volte a far giocare i bambini nel giardino di loro proprietà. A questo punto visto che le regole del buon senso non servono, vorrei chiedere se esiste una regola che disciplina questi casi ed appellandosi a qualche organo legale è possibile imporre l'utilizzo del loro giardino evitando l'area comune.

    Purtroppo ritengo sia impossibile.

    Monti Rag Fausto