Studio Monti S.r.l.

l’esperto risponde alle domande

Studio Monti – Centro Gestione Stabili | L’ESPERTO RISPONDE

Lo Studio Monti – Centro Gestione Stabili, esperto in disciplina condominiale, risponde alle vostre domande. Il servizio è gratuito. Prima di sottoporre un quesito, consultare l’archivio delle FAQ – domande frequenti o eseguire una ricerca fra le domande già poste in questa pagina, attraverso la funzione ricerca (in alto, a destra). Per porre una nuova domanda è necessario compilare il modulo.

Domande e Risposte dell'Esperto

  • 2021-04-15 | Messa a norma antincendio
    Buongiorno, ci sono 4 palazzine con 6 appartamenti ciascuna, (3 sopra e 3 sotto). Sotto a 1 palazzina c e il garage con i posti auto per tutti gli appartamenti delle 4 palazzine. Ora c'è da mettere a norma antincendio il garage. E giusto che la spesa venga divisa tra tutti i posti auto ma considerando più millesimi per chi è sopra i garage avendo il cortile che fa da tetto? Il cortile c e in tutte le palazzine ma i millesimi in più sono per chi e sopra i garage. Nn sarebbe più corretto dividere per i posti auto visto che l adeguamento fatto per il garage?

    Preso atto che tutti i proprietari hanno l’accesso alla palazzina ove vi sono i posti auto per tutti. Suppongo che vi sia una tabella millesimale generale che tratta le proprietà. Se così fosse la spesa di adeguamento della prevenzione incendio vanno suddivise per tutti i condomini in base ai rispettivi millesimi di proprietà

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Vano scale, condominiale o meno? A novembre arriviamo a 20 anni di possesso
    Buongiorno. Ho letto su internet della possibilità di ricevere aiuto gratuito in merito una consulenza notarile. Vivo in un condominio, composto da due scale A,B con 16 abitazioni, 8 per scala dunque, divise in 4 piani da due abitazioni ciascuno.Io ho una casa di proprietà, comprata a suo tempo da mio nonno negli anni '80 e passata, dopo la sua morte, nel 2014, a mia madre, che ha provveduto a riscattarla pagando i suoi fratelli. Mio nonno possedeva anche la casa affianco, sullo stesso piano dunque, diciamo quindi che il secondo piano del condominio era totalmente occupato da noi. Nel lontano novembre 2000 mio nonno vende la casa affianco a una coppia. La mia questione è.... essendoci un vano scale per ogni piano di ciascuna delle due scale del condominio, essendo che il vano scale è sempre stato di nostro unico utilizzo in quanto mio nonno lo usava tipo magazzino, essendo che a novembre 2020 verranno compiuti 20 anni dalla vendita dell'immobile affianco al nostro... si può considerare diritto di usucapione il nostro voler detenere questo vano scale sempre occupato dalla mia famiglia sin dalla data di acquisto della casa da parte di mio nonno? Specifico che non ci sono pervenute alcune richieste legali da parte dei vicini in merito la situazione vano scale ma solo una richiesta a voce sul fatto che possa essere condiviso, richiesta alla quale è stato loro risposto che è sempre stato nostro per cui non c'è proprio possibilità possa essere il loro. Specifico anche che le chiavi di qusto vano scale le abbiamo solo noi, ai vicini non sono state mai fornite. Specifico anche,che ad una prima lettura da atti notarili... su nessun atto notarile sembrerebbe essere indicata la cessione di questo vano scale, ne a mio nonno quando comprò la casa, ne alla coppia a cui mio nonno ha venduto la casa affianco, tuttavia come dicevo sopra, mio nonno l'ha sempre usato questo vano solo e unicamente lui e non ha mai ricevuto alcuna richiesta di divisione del vano con altri condomini in quanto il secondo piano era completamente nostro fino al 2000(data della cessione della casa affianco alla coppia). Mi sorge inoltre un dubbio,... il diritto di usucapione si concretizza in 20 anni di possesso continuato di un bene da parte mia o della famiglia a cui appartengo? nel senso... mio nonno ha venduto la casa affianco nel 2000, quindi a novembre 2020 farebbe 20 anni di possesso del vano scale, ma mia madre ha comprato casa nel 2014( e quindi considerando questa come data, sarebbero passati solo 6 anni....). Per favore ho bisogno di un aiuto urgente perché non so come procedere... so che va fatta una richiesta scritta di diritto di usucapione una volta finito il pperiodo dei 20 anni. Potete aiutarmi? grazie mille e chiedo scusa per la lungaggine ma avevo bisogno di spiegare tutta la situazione.

    Il diritto di usucapione se esiste va fatto valere presso le autorità competenti.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Perdita box da giardino inaccessibile
    Buongiorno, vivo in un condominio dotato di un cortile condominiale che permette l'accesso a dei box, alcuni situati sotto il sedime dell'edificio, altri posti sotto una copertura inaccessibile e allestita a giardino pensile (di bellezza). Di recente si sono verificate delle infiltrazioni in alcuni box probabilmente causati dal deterioramento della guaina e delle scossaline (il palazzo ha piu di 50anni). In assemblea e stato proposto la ripartizione al 50% tra il condominio e i proprietari dei box che hanno subito il danno; ho letto nelle vostre FAQ una risposta che fa il caso mio e mi chiedevo se l'applicazione dell'art. 2051 danno cagionato da cosa in custodia valesse anche per i giardini pensili non accessibili o prevalesse il fatto che di questa copertura ne godano principalmente i proprietari dei box. Inoltre, nel caso si applicasse l'art. 1125 che prevede ripartizione al 50% tra i due proprietari della soletta, pur avendo a carico il rifacimento dell'intonaco del mio soffitto, chi dovrebbe pagare i lavori di impermeabilizzazione e gli scavi necessari per eseguirla? Il proprietario del piano sopra o andrebbero divisi? Grazie mille.

    Le chiedo scusa ma la domanda non mi è chiara tutta via provo a farle un breve riepilogo:

    • se il corpo dei garage in questione è posto fuori dalla verticalità del fabbricato il problema riguarda soltanto i condomini interessati
    • il costo di una nuovo impermeabilizzazzione salvo diversamente specificato nel rogito va suddiviso in base ai proprietari con i relativi millesimi. L’articolo 1125 trova applicazione qualora di deva rifare interamente la struttura portante.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Terrazzo a tasca in falda, che maggioranza serve?
    Buongiorno, sono unico proprietario ultimi 2 piani del condominio sotto il tetto a falda, mentre il resto della copertura a lastrico solare. Il tetto a falda di 60mq. 1) Chiedo di realizzare terrazzo a tasca di 16 mq non visibile dal basso. Che tipo di maggioranza serve in assemblea? 2) Voglio realizzare un monta persone all'interno del mio duplex ad uso mio esclusivo, con volume tecnico che sporge dalla copertura a falda di 100 cm dal colmo. Mi serve consenso del condominio? in questo caso Che tipo di maggioranza serve in assemblea? 3) Visto che il condominio ha deliberato i costi per la coibentazione del tetto, posso coprire io tutte le spese a patto di avere il terrazzo a tasca e l'ascensore. E' possibile?

    Buongiorno, per realizzare la terrazza a tasca la legislazione non è ancora chiara, ma ci sono delle sentenze della cassazione che richiedono come cosa necessaria, la comunicazione in assemblea e la presentazione dei protocolli rilasciati dal comune (però non è sicuro che alcun condomino possa opporsi) per il montapersone (ascensore) ad uso privato , in quanto tale anche per questo basta la comunicazione ai condomini e l’intero impianto va da lei pagato. Ovviamente dovranno essere rispettati i diritti terzi la terza richiesta è una trattativa tra condomini sul quel non posso esprimermi.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Millesimi copertura
    Un condominio pluri familiare ha un piano copertura diviso in diverse parti con differente tipologia di copertura, per semplificare si può dire che l'intero piano è diviso in 4 parti: 2 lastrici solari di uso esclusivo, 1 appartamento coperto a falda inclinata e con un piccolo balcone a livello, infine il vano scala coperto a terrazza non praticabile. Per calcolare i millesimi di copertura procederei nel seguente modo 1. Per quanto riguarda i 2 lastrici solari entrambi ad uso esclusivo la situazione è identica: il proprietario del lastrico solare è anche proprietario dell'appartamento dell'ultimo piano coperto dal lastrico. Per la ripartizione dei millesimi del lastrico adotterei quanto indicato nell'art. 1126 del c.c. : 1/3 al proprietario del lastrico e 2/3 agli appartamenti che ricadono nella verticale coperta dal lastrico, comprensivo dell'appartamento del proprietario del lastrico che quindi avrebbe doppia quota 2. Per quanto riguarda la copertura del vano scala la vado a ripartire tra tutti i condomini con la tabella dei millesimi generali 3. Per la copertura dell'unico appartamento al piano distinguo la copertura a falda dal balcone al piano. Calcolo i millesimi della copertura a falda (ciò che copre l'appartamento) per tutti gli appartamenti che ricadono nella verticale in base al volume coperto(appartamenti con diverse altezze) Per il balcone al piano applicherei l'art. 1126cc pertanto 1/3 al proprietario del balcone e 2/3 ai condomini compresi nella verticale Vi sembra corretto come modo di procedere? Attendo vs cortese riscontro

    Dopo aver letto non condivido tutto quello che lei ha esposto

    • per i lastrici condivido 1/3 per il proprietario dei lastrici +2/3 gli appartamenti coperti dal lastrico
    • per il vano scale ok per millesimi generali
    • anche la falda in quanto tetto/copertura dello stabile va divisa per millesimi generali

    i balconi non sono descritti in modo comprensibile però generalmente sono pagati dalla proprietà che li utilizza in quanto privati.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Trasformazione portafinestra
    Buonasera, innanzitutto complimenti per il vs sito! Avrei bisogno di un vs parere in merito alla possibilita di modificare due aperture finestrate esistenti poste sul prospetto posto sul retro dell'edificio, andando a trasformare la finestra di tipo a bandiera, ovvero composta da una portafinestra e finestra adiacente, in una unica portafinestra (rispettando comunque colore e materiali utilizzati dagli altri condomini). Abito al sesto piano di un condominio e ci sono alcuni condomini che hanno gia palesato la propria contrarietà al mio intervento in quanto ritengono che stravolge il decoro architettonico. Prima di iniziare i lavori e ordinare gli infissi, vorrei la certezza della correttezza e legittimità del mio operato, per evitare di incorrere in lunghi e onerosi contenziosi e vorrei essere sicuro se il tipo di intervento che intendo realizzare necessita di preventiva autorizzazione condominiale e nel caso affermativo quale quorum è previsto. Preciso in ultimo che il regolamento del condominio non prevede limitazioni alla modifica che intendo effettuare e nella facciata sono stati negli anni collocati, senza alcuna autorizzazione, impianti di condizionatori e grate che secondo me hanno un impatto negativo sull'aspetto architettonico. Attendo vs cortese riscontro, Grazie

    Come prima cosa le assicuro che ella può operare sulla facciata comune senza alcuna autorizzazione del condominio trattandosi di un suo diritto l’unico elemento negativo potrebbe essere l’aspetto architettonico argomento molto importante sempre sbandierato dai condomini senza avere in mano alcune elemento certo. Infatti l’assemblea non si può esprimere sull’aspetto architettonico, non avendo l’autorità che è di competenza del giudice.
    I condomini possono esprimere un giudizio personale, comunque ella per star tranquilla esponga ai condomini in apposita assemblea il suo pensiero e le sue esigenze, fatto ciò potrà trarre le conclusioni.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Giardino in condominio in uso esclusivo
    Sto acquistando un appartamento con giardino non di proprieta ma ad uso esclusivo che viene considerato commercialmente al 10 per cento. Dal momento che questo era previsto nel rogito originale posso essere sicuro di poterlo alienare in futuro tra l altro allo stesso parametro del 10 per cento in caso di vendita.

    Certamente sì, tutto quello che è indicato nel suo rogito può essere ceduto.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Allaccio cologna fognaria condominiale
    Buonasera, possiedo un appartamento in Bovi Campeggi al primo piano e poi una pertinenza al 3 Piano sottotetto. Esiste un Cavedio dove ci passano colonna fogna , fili antenne altri cavi . Insomma ogni condomino ne ha usufruito. In assemblea ho chiesto se potevo collegarmi alla colonna fognaria per metterci un lavandino/piccolo water per non andare ogni volta di sotto al primo piano. Ho portato anche una piccola relazione del mio Ing e loro dicono che non e' esaustivo ma devo portargli tutti i disegni di come verrebbero fatti i lavori. Secondo loro io non posso collegarmi e non mi danno autorizzazione perche' la colonna fognaria potrebbe non supportare un altra utenza. Sono stato molto educato a chiedere autorizzazione ma ho ricevuto il rifiuto , vogliono che faccia prima una videoispezione con Venturi Spurghi per vedere se la colonna tiene . A mio avviso per impedirmi di allacciarmi. Come devo comportarmi per legge posso collegarmi? L'amministratore non ha mosso labbra anzi mi ha consigliato di fare questa video ispezione e poi vedere in seguito. Non mi sembra giusto leggendo qua e la l'art 1102.

    Lei ha tutti i diritti, trova ogni documentazione sul nostro sito al capitolo Fognature – colonne di scarico verticali.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Quota ascensore condominiale
    Buongiorno, nel condominio dove abito si sta decidendo di installare un ascensore. Meno della meta dei condomini sono interessati, per cui le quote a carico di chi e interessato sono piuttosto onerose. La mia in particolar modo, visto che ho parecchi millesimi. Una volta realizzato l'ascensore sarebbe ovviamente solo a disposizione di chi ha affrontato le spese, a meno che successivamente altri decidano di partecipare. A tal riguardo ho due interrogativi: E' un diritto dei condomini che non hanno partecipato inizialmente alla spesa di poter rilevare la quota spettante? Esiste un prezzo al quale tale quota debba essere venduta o puo essere fissata liberamente? Nel caso non sia possibile fissarlo liberamente, quali sono le regole per farlo? In termini di tasso di rivalutazione o altro.

    La messa in opera di un ascensore viene considerato come una innovazione ma ad utilizzo separato.
    Pertanto i condomini che non partecipano alla spesa hanno il diritto di subentro in futuro pagando la loro quota prescritta dall’interlocutore piu ogni spesa eventuale sostenuta nel corso degli anni esiste una tabella apposita che calcola la rivalutazione.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Muro confine a dislivello
    Sono proprietaria di un lotto di terreno confine con un altro terreno posto a dislivello, circa 1,5 m sopra il mio. Il vecchio proprietario costruì all'epoca a sue spese il muro di confine- contenimento nella sua proprietà. Questo muro di contenimento quindi è costruito sul mio fondo. Essendosi deteriorato e volendo io eliminarlo per ottenere più spazio per la mia proprietà , in un punto in cui ho difficoltà a transitare con l auto in quanto stretto. Posso obbligare il vicino a costruire un proprio muro di contenimento ( visto che il fondo superiore è il suo )e successivamente eliminare o restringere il mio? Grazie, spero risponderete

    Non credo che Ella possa modificare un confine.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Disotturazione colonna secchiaio: condominiale o privata?
    E' stato eseguito un intervento di disotturazione colonna secchiaio presso la mia abitazione privata che e collegata alla colonna secchiaio condominiale. La disotturazione e avvenuta oltre i 10 m e presumibilmente fuori dalla mia proprieta privata, nonostante questo l'amministratore ha imputato la spese come privata e non condominiale. E' corretto? Il blocco si e verificato su un tratto di collegamento tra l'abitazione privata e la condotta condominiale, ma non sappiamo se a questo tratto di collegamento e collegata solo la mia abitazione oppure anche altre abitazioni, ovvero non siamo certi che questo tratto di collegamento sia ad uso esclusivo di una sola proprieta . cio che e certo e che il blocco non e avvenuto all'interno dell'abitazione privata ma probabilmente all'interno di una seconda abitazione dove potrebbe essere presente un sifone di collegamento.

    Qualora l’occlusione sia avvenuta in una colonna di scarico verticale la spesa è a carico di tutto il condominio essendo della colonna condominiale.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Adeguamento valvole conta calorie
    Buonasera, l'adeguamento del sistema alle valvole conta calorie del condominio previsto per legge e da considerarsi una spesa ordinaria o straordinaria?

    Trattasi di una spesa straordinaria.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Collegamento antenna TV
    Buongiorno. Scrivo perché nel mio appartamento non avevo, fino a poco tempo fa, la possibilità di vedere la tv. Chiamando un antennista esterno al condominio mi ha fatto notare che il collegamento all'antenna condominiale c'era ma era ostruita dal condomino sopra di me perché aveva fatto i lavori di ristrutturazione murando quindi il collegamento. Di conseguenza mi rivolgo all'amministratore facendogli presente la situazione il quale manda a sua volta l'antennista del condominio che (rivolgendosi all'appartamento soprastante il mio) fa un'ispezione e riscontra infatti che il collegamento è stato murato dal vicino di casa. Di conseguenza faccio fare il collegamento diretto dal mio appartamenti fino all'antenna centrale perché altrimenti il vicino di casa di sopra avrebbe dovuto rompere di nuovo in casa propria. Solo che a causa di questa operazione il condominio ha addebitato tutto il costo, circa 231 euro, di collegamento a me e non al vicino che ha causato il disagio. Ora per quanto sia il costo non mi sembra giusto che venga addebitato a me dato che non ho creato io il problema. Posso rivalermi su questo per non pagare? Chi deve pagare tale spesa?

    Bisogna che Ella si rivolga all’Amministratore il quale avrà il compito di rettificare l’addebito e metterla a carico di chi ha causato il danno.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Verbale
    Salve, nella riunione del mio condominio era previsto all' ordine del giorno : dimissioni e revoca amministratore Arrivato a tal punto l'amministratore ha dato le dimissioni irrevocabili dopo che un condomino si e alzato consegnandoli una busta con un nominativo di un nuovo amministratore . Chiedo se e nulla tale assemblea non essendo all'ordine del giorno la nomina del nuovo amministratore.

    L’assemblea è valida se erano presenti tutti i condomini, altrimenti è annullabile entro 30 giorni dalla data dell’assemblea.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Installazione nuovo ascensore
    Buongiorno, nel condominio in cui abito stiamo decidendo sull' installazione di un ascensore. Mi e sembrato di capire che la divisione delle spese di installazione va suddivisa sulla base dei millesimi di proprieta dei soli condomini favorevoli all' installazione. Un condomino possiede due appartamenti, in uno ci abita e l' altro e' in affitto, vorrebbe partecipare alle spese di istallazione solo con uno dei due appartamenti, lo puo' fare o deve partecipare alle spese con entrambi? Grazie

    Buongiorno, il condomino che possiede due appartamenti piò partecipare alle spese anche solo con un appartamento.

    Monti Rag Fausto