Studio Monti S.r.l.

l’esperto risponde alle domande

Studio Monti – Centro Gestione Stabili | L’ESPERTO RISPONDE

Lo Studio Monti – Centro Gestione Stabili, esperto in disciplina condominiale, risponde alle vostre domande. Il servizio è gratuito. Prima di sottoporre un quesito, consultare l’archivio delle FAQ – domande frequenti o eseguire una ricerca fra le domande già poste in questa pagina, attraverso la funzione ricerca (in alto, a destra). Per porre una nuova domanda è necessario compilare il modulo.

Domande e Risposte dell'Esperto

  • 2021-04-15 | Pulizia scale
    Abito in una palazzina di 5 appartamenti. Il mio appartamento e sito al pian terreno con entrata indipendente dal resto del condomino. Accedo allo stesso solo per l'eventuale e lontana necessita di accedere hai contatori dell'acqua, situati nell'atrio. La palazzina non ha ascensore e non ha lucernai per accedere al tetto. Se e quando ne avra bisogno devo a mie spese utilizzare un cestello elevatore parcheggiandolo sempre nel mio cortile privato. Devo comunque partecipare alle pulizie delle scale? So che i condomini non potrebbero farsene carico personalmente ma gli altri inquilini lo fanno comunque. Posso rifiutarmi di pulire le scale?

    Sicuramente, non essendo personale autorizzato, ella può rifiutarsi di pulire le scale.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Rimborso danni da perdita acqua
    Buongiorno, a causa della rottura di un tubo posto sotto il pavimento in corrispondenza del piatto doccia del bagno dell'appartamento di cui sono propietaria, ho causato danni all'appartamento sottostante. Nell'immediatezza del fatto e stato contattato l'amministratore del condominio il quale ha tempestivamente mandato gli operai per la ricerca del guasto (rimozione del box doccia, del piatto doccia, rottura del pavimento...) e i successivi lavori di ripristino. L'amministratore ha dato lo "scarico" all'assicurazione del condominio, la quale ha rimborsato al condominio, che aveva provveduto al pagamento delle fatture, la spesa per i lavori nel mio appartamento e per i danni subiti da quello sottostante, in misura inferiore al totale della spesa sostenuta e al netto della franchigia prevista in polizza. L'amministratore, in sede di riparto delle spese condominiali, mi ha addebitato interamente sia la franchigia che la quota non rimborsata. Preciso che tutti i rapporti con l'assicurazione sono stati condotti dall'amministratore e non sono a conoscenza dell'esatto motivo in base al quale l'assicurazione non ha rimborsato interamente il danno, a parte naturalmente la quota di franchigia. Preciso, anche, che non ho una polizza personale di R.C. Chiedo, cortesemente, se e corretto che debba pagare io o se invece la somma debba essere ripartita fra tutti condomini. Vi ringrazio molto per la cortese risposta.

    La domanda è corretta e spero lo sia anche la risposta.
    Come prima cosa sarebbe stato più corretto che le fatture relative alla riparazione fossero state intestate a lei come committente in quanto lavoro privato.
    Ella avrebbe avuto la possibilita di dialogare con il perito e trattare il rimborso.
    L’assicurazione di solito rimborsa l’interno importo della fattura al netto della franchigia e dell’IVA, a volte può capitare che il perito ritenga eccessiva una fattura e liquidi cioè che ritiene corretto se invece fosse stato lei a trattare avrebbe potuto ottenere l’intero importo della fattura infine la dolente nota della franchigia: è consuetudine comportarsi come ha fatto il suo amministratore, però se un condomino esige che la franchigia venga pagata dall’intero condominio ha ragione perché la polizza è intestata al condominio e pagata da tutti anche il costo della franchigia.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Parco condominiale o comunale?
    Salve, vivo in un condominio degli anni '80 ultimo di una serie di tre che termina con un parco che a sua volta termina delimitato da un piccolo corso d'acqua. Le spese di potatura erba di questo parco sono da sempre a carico del condominio. Da quando vivo qui pero, ho notato che chiunque puo attraversare il parco per raggiungere altre strade comunali. Chiesto al comune di poterci fare una recinzione ci viene detto che non possiamo. Vorrei capire qual e questa legge che permette al comune di farci pagare le spese di gestione del verde se poi non ne siamo padroni. Grazie.

    Risulta modo difficile dare una risposta se prima non si esamina il primo rogito di vendita all’interno dello stesso dovrebbe trovar descritto la definizione di tale area e la proprietà della stessa.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Ripristino cancello
    Salve! Abito in un piccolo condominio composto da 4 unita , di cui 2 al primo piano e 2 al secondo. Da poco sono diventato proprietario di uno dei 4, ed ho già un piccolo problema. Il condominio presenta due ingressi laterali per accesso auto dove sempre lateralmente sono presenti su entrambi i lati i garage , ed al centro dei due cancelli e presente il cancello piccolo per accesso pedonale, tutti e tre dei cancelli sono rotti, sarebbe quello con accesso pedonale non si chiude per niente, mentre gli altri due grandi laterali oltre che non hanno piu in fermo centrale dove vanno in battute le due ante cosa con il rischio che le ante si girano al contrario andando dalla parta opposta in apertura. Siccome ho due bimbi piccoli non posso farli giocare giu in giardino con il terrore che escono fuori la strada. Delle 4 unita del condominio siamo in 2 che abbiamo acquistato da poco mentre le altre 2 unita (di cui una in affitto) sono entrambe della stessa proprietaria che si rifiuta di dividere con noi le spese per far ripristinare il tutto. Chiedo a voi, è mai possibile che i cancello da ingresso piu i due laterali non facciano parte di bene comune del condominio? Come e possibile risolvere il problema? Nell'attesa di una vostra gradita risposta, colgo l'occasione per inviarle i miei saluti.

    Il problema si risolve in modo semplice occorre leggere un rogito di acquisto con allegata la planimetria dello stabile.
    Nel rogito dovrebbero essere elencate le competenze sulle parti comuni.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Siepe su confine
    Buongiorno, il mio condominio è composto di 5 appartamenti ciascuno con un giardino, le porzioni sono separate da un muretto con una rete sovrastante alta circa 120 cm. Il muretto che separa il mio giardino da quello del vicino è all'interno della sua proprietà. Io abito in questa casa da più di 20 anni e con il primo proprietario avevamo acquistato insieme un gelsomino che aveva piantato dal suo lato. Ogni anno io potavo la siepe dalla mia parte e lui dalla sua. Il nuovo proprietario che ha acquistato l'appartamento tre anni fa, quest'anno ha minacciato ritorsioni perchè ho tagliato la siepe dalla mia parte. Chiedo esiste in questo caso dopo 20 anni la maturazione di un diritto di consuetudine visto che finora nessun si era opposto a questa pratica? Lui senza la mia autorizzazione ha diritto di entrare nel mio giardino per potare la sua siepe?

    Lui deve chiedere l’autorizzazione per entrare nel suo giardino e lei ha il diritto di tagliare la siepe che deborda nella sua proprietà.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Usucapione su muretto di confine
    Buongiorno, il muretto di confine con il mio vicino è accatastato in conproprieta, il manufatto è alto circa 50 cm e sopra è fissata una rete alta circa 1,5 mt. Sui paletti che sostengono la rete ho fissato poco più di 20 anni fa delle staffe alle quali ho ancorato degli archi per l'orto. Il vicino dalla sua parte ha una siepe fatta con delle piante di photina che nascondono la rete di confine. Posso esercitare l'usucapione sul muretto di confine? La siepe del vicino e piantata a circa 40 cm dalla rete da ormai 20 anni e ha un'altezza di circa 2,5 mt, la posso far spostare perche troppo vicina al confine?

    No, assolutamente! è un diritto di usucapione.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Raccolta acqua piovana…
    Buon pomeriggio, ho un grossissimo dubbio su una spesa che mi vedo ripartita nei conteggi del mio condominio spiego brevemente: abito in un condominio tipo schiera tutti i piani terra con giardinetto nella parte retrostante e i primi piani con mansarda e terrazzo ad uso esclusivo. Mi sono accorta che l'amministratore ai piani terra addebita un costo: RACCOLTA ACQUA PIOVANA GIARDINI Ora mi chiedo: I giardini in questione hanno un tubo di scarico acqua piovana comune a tutti che sfocia su strada comunale ...non esiste un pozzetto o chissà che x la raccolta...ma viene buttata su suolo pubblico andando a finire su manto stradale e dopodiché in fogna pubblica... i primi piani hanno il canale di scolo dell'acqua piovana sul prospetto del fabbricato e viene sempre buttata per strada (parte comune condominiale) Secondo me non mi quadra qualcosa... Potreste aiutarmi a capire?

    Buonasera, se lo cose stanno come da lei elencato nulla è dovuto non vorrei fosse una tassa comunale perché non sarebbe ammesso scaricare in strada le acque piovane private.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Antenne condominiali
    Buonasera, avrei una domanda da porre ovvero: abbiamo acquistato un appartamento munito di torretta di nostra proprietà, su questa la vecchia proprietaria ha fatto istallare le antenne dei condomini lungo la ringhiera che fa da recinzione intorno la torretta. Come nuova proprieta' volevamo unificare l'impianto con un unica antenna e spostarla in un altro punto. Il motivo di questa richiesta e' legato al fatto che: ogni condomino ha una sua antenna, le antenne fissate alla ringhiera del terrazzino con il movimento del vento hanno rovinato e dissaldato in alcuni punti la ringhiera rendendola pericolosa ma anche perche', oltre alla loro infinita bruttezza durante l'utilizzo di questo piccolo terrazzino per vari momenti di relax personale, non siamo sicuri siano del tutto salutari averle li. C' e' una legge che ci tutela in questo e ci dia la possibilita' di poter spostare le antenne di tutti i condomini? Cosa possiamo fare in merito?

    Buonasera, molto semplice: sarebbe bene dire a tutti gli utilizzatori di rimuovere le antenne dando un termine ultimo proponendo nel frattempo un impianto centralizzato.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Ripartizione spese motore cancello condominiale
    La presente per chiedere come devono essere ripartite le spese di sostituzione di un motore al cancello condominiale. Secondo me in parti uguali tra i proprietari e non secondo i millesimi di proprietà. Grazie in anticipo della risposta

    Tutte le spese vanno suddivise in base ai millesimi di proprietà, salvo accordo diverso fra tutti i condomini.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Distacco dal riscaldamento condominiale
    Buongiorno, abito all'ultimo piano (Sesto) in un condominio con 27 appartamenti. Ho deciso di staccarmi perche' l'appartamento e' freddo durante l'inverno a causa eccessiva dispersione dal sottotetto. Abbiamo chiesto la coibentazione ma l'assemblea condominiale ha bocciato l'idea. Quindi ho deciso di ristrutturare interamente l'appartamento coibentando a miei spese soffitto e pareti esterni staccandomi semplicemente dal riscaldamento centralizzato tappando i tubi e introducendo una pompa di calore per raffrescamento e riscaldamento. Presentato relazione del termotecnico che dimostra nessun aggravio e costi aggiuntivi agli altri condomini ancora connessi con quello centralizzato ma bensi' un risparmio di consumo e migliore efficienza della caldaia centralizzata. Le chiedo allora se possibile evitare le spese del consumo involontario pagando solamente le spese di manutenzione straordinaria e messa a norma della caldaia con i millesimi. Grazie e cordiali saluti

    Buona sera, purtroppo non è possibile poiché lei rimane comunque un comproprietario dell’impianto. Comunque ritengo che facendo un confronto con i costi di gestione lei possa avere un riscontro a tutte le sue domande per evidenziare l’effettivo risparmio.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Servitù
    Una persona fisica ha realizzato una costruzione con più appartamenti e box, prima di vendere le unità, ha depositato il regolamento condominiale, allegato poi ai rogiti, nel quale si riservava per suoi successori o aventi causa l'utilizzo a giardino del tetto dei box. Lo stesso mappale includeva altro terreno fabbricabile non condominiale confinante con i box ceduto dal successore ad un terzo compresa la citata servitù, previo frazionamento, e con accesso dal cortile condominiale ove già il vecchio defunto aveva costruito un accesso. Ora, può il condominio o i singoli condomini ostacolare il terzo estraneo al condominio nell'accesso e nell'uso della servitù?

    Se la servitù è inserita nei rogiti ciò non è possibile.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Richiesta conguaglio precedente venditore
    Salve le sottopongo il mio problema. A gennaio 2018 ho comprato casa, l'amministratore ha dichiarato che il venditore non aveva debiti verso il condominio salvo conguagli ancora non noti e che sarebbero stati comunque richiesti al venditore e in atto abbiamo scritto che il venditore si sarebbe attivato immediatamente per il pagamento di eventuali debiti. Ad agosto 2018 arriva a me un bollettino di circa 500euro per il saldo del riscaldamento del periodo 2016-2017. Ora le mie domande sono: 1) considerando le dichiarazioni in atto del venditore e dell'amministratore, io sono tenuta a pagare il suo debito del periodo 2016-2017? 2) se l'amministratore emette dei bollettini per il riscaldamento di un importo che include anche questo debito, posso scomporre l'importo e pagare solo quanto di mia competenza e trattare questo debito separatamente? 3) ho diritto ad avere in dettaglio i calcoli e le voci che hanno portato a maturare un conguaglio del riscaldamento di 500euro? Grazie dell'aiuto.

    Lei è tenuta a pagare in solido con il venditore gli arretrati dell’anno in corso e quelli dell’esercizio precedente certamente ha il diritto di richiedere al venditore quanto di sua competenza l’amministratore su richiesta, è tenuto a disporre apposito riparto di competenza.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Ripartizione spese solaio
    Premessa Per comprendere meglio la questione credo sia necessario illustrare la composizione e la struttura del condominio; trattasi di due fabbricati adiacenti aventi in comune delle aree verdi e condominiali. Il fabbricato A costituito da n. 16 appartamenti, n. 3 negozi, n. 6 box piano terra e n. 10 box piano sotto livello ed il fabbricato B, costituito da due scale (B+C) ed aventi n. 20 appartamenti (rispettivamente 8 scala B e 20 scala C), n. 4 negozi, n. 1 locale palestra, n. 16 box piano terra e n. 4 box piano sotto livello. Dal 1994, con delibera assembleare, si decide di separare, con una linea immaginaria, il complesso in due condomini distinti, dove il tunnel (45) restera indivisibile e parte comune ai due condomini. Fermo restante che gli eventuali interventi nella parte superiori sono a carico di ogni palazzina. Detta linea dettava il confine delle aree ad uso e manutenzione esclusiva, destinata ad ogni singola palazzina. Infatti, per questo motivo, le spese di impermeabilizzazione dei box sottostanti la palazzina A stato interamente pagato da questa palazzina, senza alcun versamento da parte delle altre palazzine. Questione Recentemente si e riscontrato un problema serio al solaio del tunnel box della palazzina B (nelle figure rappresentato di color rosso); il progetto di risanamento prevede la demolizione dei vecchi solai, il posizionamento di solai collaboranti in travi di ferro e lamiere grecate in acciaio zincato, controsoffitto in cemento fibro-rinforzato, impermeabilizzazione e realizzazione di un pavimento industriale. La causa del deterioramento e stata attribuita principalmente alle infiltrazioni di acqua piovana per assenza di manutenzione, nel corso degli anni, della palazzina B (verbale assembleare). La spesa totale per il risanamento e di circa 33.000euro. Considerata l ingente spesa, i condomini della palazzina B, non vogliono applicare la delibera del 1994 (separazione dei due condomini) e suddividere le spese come specificato nel verbale, e cioe gli interventi riguardanti la parte superiore a carico della palazzina B, ma vorrebbero ripristinare il supercondominio e quindi coinvolgere tutti i condomini (palazzina A e B) nel pagamento del ripristino, in quanto trattasi di parte comune, utilizzando la tabella A millesimali (parti comuni). Logicamente, questa ipotesi ha scaturito una lunga ed accesa discussione tra i condomini; la palazzina A rivendica il fatto che in precedenza alcuni lavori di impermeabilizzazione, riguardanti la stessa palazzina, ha visto la sola partecipazione dei condomini di questa palazzina, creando un precedente) e pertanto non vorrebbero contribuire alle spese secondo la tabella A (pur consapevoli pero che un contributo sia dovuto in quanto il tunnel da accesso anche ai box della palazzina A), mentre la palazzina B ritiene superata la delibera del 1994 e pertanto, trattandosi di parte comune, tutti devono contribuire in parti uguali. Nella discussione sono stati enunciati anche gli articoli 1123-1125-1126 del codice civile ma, tra il comprendere realmente chi trae un evidente beneficio dell opera (l intera palazzina B, i box/negozi del piano sotto livello, ingresso box coinvolti al piano terra oppure tutti i condomini), tra la considerazione che non si tratta di un degrado naturale ma bensi ascrivibile ad una tardiva manutenzione e cura dell immobile (da decenni erano presenti infiltrazioni) non si riusciti a determinare come ripartire le spese per la riparazione. Secondo quanto enunciato, chi deve contribuire alle spese di riparazione del solaio? In che misura?

    È molto difficile rispondere esattamente al suo quesito non avendo visto lo stabile e non essendo in possesso di una planimetria. Tuttavia in questi casi è sempre opportuno verificare i primi rogiti di acquisto e non prendere in considerazione gli accordi assembleari. Mi sorprende che si debbano rifare i solai portanti, se cosi fosse la suddivisione dei costi per il ripristino dei solai è da attribuire al 50% al condomini sovrastante e il 50% ai condomini sottostante, salvo che la parte sovrastante non sia una proprietà condominiale.
    In questo caso tutto il condominio, ovvero le parti che risultano proprietarie, devono assorbirsi interamente le spese.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Delibera di condominio
    Buonasera, vorrei sapere come fare per annullare una delibera di condominio presa con meno della metà + 1 dei millesimi di proprietà su lavori di manutenzione straordinaria.

    Buongiorno, come prima cosa ritengo opportuno parlare con l’amministratore manifestando il suo dissenso.
    Qualora non ottenga soddisfazione può rivolgersi direttamente al Tribunale o ad un Legale.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Riscaldamento centralizzato per tre palazzine attigue
    Buongiorno, risiedo in un condominio ove il riscaldamento centralizzato funziona per tre condomini attigui, chiaramente con colonne montanti diverse. Nel condominio centrale il proprietario del IV piano ha fatto lavori ai termosifoni del suo appartamento, nel mese di agosto, senza il direttore dei lavori, ma con un idraulico ed ha provocato danni all'appartamento sottostante per a 45.000 di danni. Il proprietario del piano V sovrastante, in quel periodo sentiva movimento di acqua nei suoi termosifoni, l'amministratore delle tre palazzine, il manutentore della centrale termica hanno chiuso l'acqua della centrale termica. Chiedo se io proprietaria dell'appartamento della palazzina adiacente sono chiamata al risarcimento di questi danni? l'amministratore portera nella prossima assemblea del 5 dicembre la sua assicurazione. Grazie per la gentile e La prego urgente risposta. Cordiali saluti.

    La risposta è un po frettolosa non conoscendo bene i fatti. Tuttavia occorre accertare le cause dei danni, occorre verificare se 45 000 euro di danni sono da verificare oppure no. Se i danni sono stati provocati da un condomino, esso è tenuto a rispondere dei danni se la colpa ricade sulla ditta che ha operato essa avrà un’assicurazione. Se invece il danno è stato causato da una rottura dalla rete dei termo l’assicurazione dell’intero fabbricato ne risponde.
    nb. l’assicurazione del condominio non paga i danni causati da una rottura di un tratto privato