Studio Monti S.r.l.

l’esperto risponde alle domande

Studio Monti – Centro Gestione Stabili | L’ESPERTO RISPONDE

Lo Studio Monti – Centro Gestione Stabili, esperto in disciplina condominiale, risponde alle vostre domande. Il servizio è gratuito. Prima di sottoporre un quesito, consultare l’archivio delle FAQ – domande frequenti o eseguire una ricerca fra le domande già poste in questa pagina, attraverso la funzione ricerca (in alto, a destra). Per porre una nuova domanda è necessario compilare il modulo.

Domande e Risposte dell'Esperto

  • 2021-04-15 | Mancanza di energia elettrica
    Buongiorno, mi trovo in una situazione poco chiara. Dovendo andare ad abitare in un appartamento condominiale tra due mesi, non ho ancora un contratto per l'energia elettrica. La padrona di casa mi ha dato il permesso di cambiare i pavimenti, ma per far ciò ho bisogno della corrente elettrica per poter tagliare le liste del pavimento in laminato. Avvisando per tempo l'amministratore e facendomi carico delle spese dei consumi posso allacciarmi al contatore delle spese in comune tramite regolare spina elettrica? Grazie

    Buongiorno, dipende dallo spirito di collaborazione dei condomini e dell’amministratore.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Spese pervenute dopo l’acquisto
    Buongiorno, nel maggio 2014 acquisto un appartamento. Nel gennaio 2014 il condominio prende atto che un condomino ha subito dei danni al suo appartamento per infiltrazioni di acqua piovana pero non si trova un accordo sull'ammontare delle spese tanto da adire per vie legali, fino a chiudere la vicende lo scorso mese con l'abbandono da parte del condominio della causa e il riconoscimento del danno al condomino danneggiato. Io ho pagato la mia quota di quasi 3.000 euro pero mi chiedo se posso rivalermi sul venditore visto che il danno e antecedente al mio acquisto. Preciso che nel contratto di vendita vi e il seguente paragrafo: La parte alienante, in proprio e come rappresentata, presta inoltre, come legge, garanzia totale e parziale per evizione e dichiara: fermo restando nei confronti di terzi la responsabilita solidale di cui al combinato disposto degli articoli 1104 comma 3 del codice civile e 63 comma 4 delle disposizioni di attuazione al codice civile, di essere al corrente con il pagamento di qualsiasi onere condominiale ordinario e/o straordinario. Nel ringraziarvi anticipatamente, cordialmente saluto.

    Sinceramente si lei a tutti i diritti di rivalersi nei confronti del venditore.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Ripartizione spese convocazione assemblea condominiale
    Salve, forse la domanda puo sembrarvi banale, ma non ho ancora chiaro se le spese per le raccomandate relative alla convocazione dell'assemblea condominiale siano da ritenersi "spese ad personali" e quindi addebitate ai singoli condomini oppure divise in base ai millesimi. Sono comproprietaria, in comunione indivisa, dell'appartamento e per ogni assemblea mi vengono addebitate 3 raccomandate, nel caso dell'ultima assemblea, visto che un condomino ha voluto far aggiungere un punto all'ordine del giorno, ne ho avute addebitate 6. Posso chiedere, dietro domanda scritta firmata dagli altri comproprietari, di ricevere un solo avviso valido per tutti i comproprietari? Vi ringrazio per la vostra attenzione.

    Le spese postali(ordinarie/raccomandate) sono da addebitare a tutti i condomini e da suddividere in base ai rispettivi millesimi. non mi sembra molto corretto che venga cambiato l’ordine del giorno di una convocazione assembleare solo su richiesta di un condomini. Però in fase di assemblea può portare l’argomento dell’invio delle comunicazioni all’attenzione dell’assemblea e potrete insieme deliberare in merito.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Accesso negato tetto
    Salve, sono proprietaria di un appartamento di un immobile sito in centro storico in provincia di Roma, composto da sole due unia abitative. Il mio appartamento al primo piano mentre al secondo si trova quello dell'altro proprietario con unico accesso al tetto. Mi sono trasferita in estate ed ora con il sopraggiumgere dell'inverno ho acceso il camino. La proprietaria del piano sovrastante ha riscontrato odore di fumo in casa motivo per il quale ho predisposto i lavori di intubamento della canna(aime' costruita secondo l'edilizia di un tempo) con posizionamento di palla eolica aspirante al fine di risolvere nell'immediato il problema sgradevole arrecato. In seguito ho scoperto che anni indietro il proprietario dell'immobile sovrastante, aveva forato la mia canna fumaria, servente solo ed esclusivamente il mio camino, che passa all'interno della sua abitazione per installare una stufa senza permesso creando un danno non indifferente e comunque compiendo un abuso. Ho tralasciato la questione andando avanti per la mia strada sulla messa a norma della mia canna nonostante l'odore che lei senta nella sua abitazione, io non sappia se imputabile al danno da lei creato e risolto con un semplice tappo in plastica e non con idonei materiali refrattari. Ordinati i pezzi da un rivenditore specializzato in camini e fissato l'appuntamento con l'operaio incaricato della manutenzione, chiedo cortesemente il passaggio sul tetto che e anche di mia proprieta, passando all'interno del suo appartamento. Me lo vieta dicendo che non vuole che si salga sul tetto perche '' pericoloso'' ha paura che l' operaio scivoli o si faccia male o non so cos'altro, dichiarando che la responsabilita addirittura penale, sarebbe la sua che ci da l'accesso, cosa come nella stessa sede di discussione mi nega anche la manutenzione e riposizionamento della mia antenna privata. Mi impone di mettere ponteggi o di affittare una base elevatrice per svolgere le mie manutenzioni. Rimango basita da cio, non solo perche ho cercato immediatamente la risoluzione del problema arrecatole, ma l'istallazione di ponteggi o di una base elvatrice non solo sarebbe assai costosa per me, anche in relazione al lavoro da realizzare quantificato in un paio di ore, ma sarebbe ancor di piu impossibile dato che l'immobile si trova in un centro storico adiacente una piazza principale del borgo con vincoli Belle Arti. A questo punto mi chiedo come poter risolvere la problematica. Vi ringrazio distinti saluti

    Buongiorno, è molto difficile darle una risoluzione a questo problema, diverse però sono le cose da valutare bisogna chiarire in modo adeguato se il tetto è comune, in tal caso la signora non può negarle l’accesso inoltre, quanto pare non è presente una linea vita, si potrebbe considerare l’installazione della stessa a carico di entrambi così che è possibile accedere in sicurezza alla copertura e fare le dovute lavorazioni.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Pare sia abusiva la copertura del lastrico solare per espandere l’abitazione al piano
    Buongiorno, è stata realizzata con struttura in materiale di plastico (tetto), alluminio e vetro la veranda che in effetti costituisce l'ampliamento del salone di una minuscola abitazione preesistente. Il dubbio: una costruzione abusiva rende abusivo tutto il condominio? Se la risposta fosse affermativa, quale azione legale potrebbe essere avviata dal condominio oppure dal singolo condomino? Grazie in anticipo per la risposta. Cordialmente

    Buongiorno, della costruzione abusiva ne risponde il condomino responsabile.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Amministrazione condominiale – società – fusione per incorporazione
    Il condominio Zeta e amministrato dalla societa ALFA SNC. In corso di mandato, la societa BETA SAS comunica ai condomini l'avvenuta cessione a suo favore delle quote della societa ALFA SNC e, pertanto, di essere il nuovo amministratore del condominio Zeta, anche in considerazione della futura fusione per incorporazione. Stante la legittimita della nomina di societa quale amministratore, e lecito il comportamento di ALFA SNC in considerazione della prorogatio imperii? A quale titolo la societa BETA SAS convoca l'assemblea? saluti

    Buongiorno, occorre che ALFA SNC convochi un assemblea, nella quale viene discussa la nomina del nuovo amministratore BETA SAS non essendo nominato dall’assemblea non può convocare nessuna assemblea.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Manutenzione a terrazze a livello
    Salve, scrivo per avere chiarimenti sulla definizione di "terrazza a livello". Dovendo eseguire dei lavori di manutenzione e facendo essa da copertura a tre garage sottostanti, mi premeva sapere se potevo rifarmi all'art. 1126 per il riparto delle spese. Avendo avuto risposta affermativa ho partecipato la cosa all'amministratrice, la quale mi ha risposto che non è di sua competenza poichè trattasi di questione privata che non coinvolge l'intero condominio. Dunque, mi ha consigliata di rivolgermi ad un avvocato. Vorrei sapere se effettivamente questa situazione non è contemplata tra le competenze dell'amministratore condominiale. La ringrazio per la Sua disponibilità.

    Sono allibito dalla risposta della Sua Amministratrice. Vi sono decine di sentenze della Cassazione che pongono la responsabilità di infiltrazioni di acqua da un terrazzo a livello a carico dell’ Amministratore perchè in ogni modo trattasi di un tetto.

    Con distinti saluti

  • 2021-04-15 | Ripartizione spese certificazione cancello
    Buongiorno, vivo in un condominio da quasi due anni (anche se lo stesso esiste già da 10), ho sollevato insieme ad alcuni altri condomini più sensibili varie problematiche fra cui quella inerente la messa a norma del cancello secondo le direttive comunitarie (sono un Tecnico della Prevenzione per cui abbastanza avvezzo all'argomento). L'amministratrice propone di suddividere tale spesa in millesimi ma a mio avviso è errato in quanto stiamo parlando di un obbligo di legge e di una responsabilità penale che, in caso di lesione più o meno gravi, cadrebbe indistintamente ed in eugual misura su tutti i condomini! Il discorso dei millesimi può valere sui costi di manutenzione e gestione ma non sulle spese di adeguamento e certificazione CE. Vorrei avere anche il Vs parere a riguardo. Vi ringrazio anticipatamente per l'attenzione. Cordiali saluti

    Purtroppo non è ammesso dividere le spese condominiali in parti uguali, salvo che non vi sia il consenso unanime (art. 1122 del Cc).

    Con distinti saluti,
    Monti rag Fausto

  • 2021-04-15 | Ascensore in palazzina di 6 unità
    Buongiorno, Mio padre, disabile al 100% vive in una palazzina costituita da 6 unità su 3 piani.lui vive al primo piano. Non c'è il condominio. Lui è in carrozzella e vorrebbe installare l'ascensore. Può farlo fino al primo piano ovvero la sua abitazione? È necessario costituire il condominio per l approvazione? Oppure può agire autonomamente rientrando nell abbattimento delle barriere architettoniche? Grazie

    Pur non avendo visto lo stabile ritengo che Suo padre possa mettere in opera l’ascensore perchè non impedisce il transito delle persone o non invade porte o finestre dei vicini. Il tutto salvo verificare il rogito di provenienza delle proprietà di Suo padre.

    Distinti saluti,
    Monti rag. Fausto

  • 2021-04-15 | Tutela proprietà
    Alla cortese attenzione Vs. esperto Un terreno, cintato per tre lati e ubicato in un comune è stato lottizzato nel 2007 in 28 unità e venduto ad 17 acquirenti per farne posti auto con relativo spazio di manovra. Il quarto lato non cintato è confinante con un condominio con entrata pedonale su altra strada (e la maggior parte dei proprietari ha acquistato un lotto posto auto) e da questo quarto lato accedono al parcheggio da un passaggio che però non risulta tracciato nel disegno depositato a Catasto; solo quattro acquirenti di posti auto, proprietari di un appartamento in un altro condominio confinante, accedono ai posti auto attraverso l'ingresso carrabile. Si precisa che il terreno lottizzato era precedentemente già utilizzato dai proprietari degli appartamenti del condominio adiacente in modo bonario (ma non ne avevano la proprietà) Il condominio ed il parcheggio sono stati definitivamente distinti con atto notarile e quindi amministrati separatamente dal 2007 come due entità divise e diverse con bilanci distinti e le spese ordinarie e straordinarie del parcheggio a carico dei soli proprietari dei posti auto. Dato che in questi ultimi anni si sono verificati utilizzi continui e non autorizzati degli spazi di manovra (per lavori di manutenzione dello stabile, traslochi, rifacimento di appartamenti con uso di montacarichi e gru, ingresso di motocicli e biciclette di non autorizzati, ecc.) senza richiedere autorizzazioni all'amministratore e questo anche da parte di condomini che non sono proprietari di posti auto, si chiede: - è ammissibile che uno qualsiasi dei proprietari di posto auto possa chiedere all'assemblea condominiale del parcheggio di cintare il confine di proprietà dell'intero parcheggio (quarto lato) con una rete metallica impedendo dunque di accedere al parcheggio da un passaggio non tracciato nel disegno depositato a Catasto? - Dato che la maggioranza dei proprietari dei posti auto risiede nel condominio prospettante il quarto lato e che questi non hanno nessun interesse a delimitare il confine, si deve sottostare alla maggioranza dei millesimi o è sufficiente anche solo la richiesta di un proprietario di posto auto (essendo ciascun condomino legittimato attivamente e passivamente all'esercizio delle azioni a tutela della proprietà comune, senza bisogno dell'intervento di altri condomini) per poter imporre all'assemblea condominiale di deliberare la delimitazione dei confini e rivendicare la piena ed esclusiva tutela della proprietà? - Le eventuali spese per la recinzione sono a carico dei due confinanti?

    Come prima cosa Le chiedo scusa del lungo tempo trascorso, ma la Sua richiesta era smarrita. Se ho ben capito avete rogitato un posto auto. Pertanto avete la facoltà di chiudere come volete. Le spese sono a carico dei condomini che eseguono i lavori.

    Distinti saluti

  • 2021-04-15 | Inquilini in assemblea
    Spett.le Studio Monti sono proprietario di n.2 immobili in un condominio che ha 8 appartamenti e 5 box. ho notato che due inquilini di firmano nel verbale dell'assemblea condomiiale come proprietari; vi chiedo se è lecito e se i suddetti inquilini sono passibili di denuncia. l'amministratore pur essendo a conoscenza è responsabile legalmente? in attesa cortesemente saluti

    Buongiorno, la riforma del condominio del 2013 impone l’obbligo della delega scritta può darsi che gli inquilini abbiamo regolare delega dalla proprietà.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Sostituzione finestre appartamento
    Buongiorno, sarà prossimo alla sostituzione delle finestre del mio appartamento sito in contesto condominiale anni '70. La mia intenzione è quella di sostituire le finestre attuali che sono a 4 ante, con delle finestre a 2 ante. Credo che qui entri in gioco il decoro architettonico dello stabile. Negli anni passati alcuni condomini hanno installato oltre alle finestre precedenti delle finestre esterne in alluminio, che a mio parere hanno contribuito all'alterazione del decoro dello stabile, in quanto ad oggi non vi è più uniformità. La mia domanda è: ma se in passato è stata autorizzata questo tipo di modifica io ho bisogno di un autorizzazione per modificare da 4 a 2 ante le mie finestre? Non dovrebbe esserci un autorizzazione diciamo, "automatica"? Vorrei evitare di fare una raccolta firme in quanto alcuni condomini sono veramente assilanti e non capirebbero la situazione. Purtroppo non posso allegare una foto per farvi capire meglio l'estetica attuale dello stabile. Grazie.

    Non conoscendo l’ubicazione dello stabile ove Ella abita, posso dire che non occorre nessuna autorizzazione del condomino e del comune. Salvo che il comune ove Ella risiede non abbia posto nel regolamento comunale dei vincoli particolari oppure che detti vincoli siano ubicati in un eventuale regolamento condominiale contrattuale.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Unità esterna clima su facciata
    Buongiorno, a maggio ho installato unità esterna del clima per 2 split, quindi di dimensioni normali Sopra il tettuccio che divide il mio piano da quello sottostante a fianco del mio balcone, con 2 canali è sempre in facciata colorate dello stesso colore . Ora il condomino sottostante mi ha fatto scrivere dall assemblea che devo rimuoverlo. Chiaramente io non sono d'accordo , anche perché sul balcone unità esterna mi costringeva a lasciare aperta in anta e mi limitava lo spazio già limitato. Ora si farà un assemblea, cone mi devo comportare? Devo togliere unità esterna. Grazie

    L’ assemblea non può trattare argomenti che rivestano problemi privati – salvo che non vadano ad arrecare danni documentati ad altre proprietà.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Uso della luce non corretto
    Buonasera ho in affitto un appartamento con regolare contratto ,siamo solo due unità abitative. Si da il caso che la luce nelle scale o per apertura cancello automatico facciamo un anno a testa mettendo il cavo sotto il proprio contatore. Questo fatto mi urta in quanto, quando è il mio turno la signora già che sta al piano rialzato accende mitomane a parlare con parenti all'interno del pianerottolo, mentre quando tocca a lei ,entra ed escono senza accendere la luce per non consumare. Allora io chiedo posso chiedere al mio proprietario di far istallare il contatore condominiale, pagando i consumi al 50% con l'altra inquilina? Grazie

    Ritengo la Sua proposta saggia ed indispensabile.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Hobby
    Buongiorno abito in una villetta 2 unità abitative senza condomino senza regolamento condominiale. Detto questo ogni tanto per hobby canto con microfono e cassa acustica nella fascia di orario pomeridiano dalla ore 16 alke ore 18 Max. Può la mia coinquilina obbbligarmi a smettere? aspetto una vostra risposta.

    Non si può rispondere se non vi sono dati certi. Certamente se il rumore supera il limite di tolleranza Lei è tenuto ad insonorizzare il Suo appartamento.

    Monti Rag Fausto