Studio Monti S.r.l.

l’esperto risponde alle domande

Studio Monti – Centro Gestione Stabili | L’ESPERTO RISPONDE

Lo Studio Monti – Centro Gestione Stabili, esperto in disciplina condominiale, risponde alle vostre domande. Il servizio è gratuito. Prima di sottoporre un quesito, consultare l’archivio delle FAQ – domande frequenti o eseguire una ricerca fra le domande già poste in questa pagina, attraverso la funzione ricerca (in alto, a destra). Per porre una nuova domanda è necessario compilare il modulo.

Domande e Risposte dell'Esperto

  • 2021-04-15 | Trasformazione portafinestra
    Buonasera, innanzitutto complimenti per il vs sito! Avrei bisogno di un vs parere in merito alla possibilita di modificare due aperture finestrate esistenti poste sul prospetto posto sul retro dell'edificio, andando a trasformare la finestra di tipo a bandiera, ovvero composta da una portafinestra e finestra adiacente, in una unica portafinestra (rispettando comunque colore e materiali utilizzati dagli altri condomini). Abito al sesto piano di un condominio e ci sono alcuni condomini che hanno gia palesato la propria contrarietà al mio intervento in quanto ritengono che stravolge il decoro architettonico. Prima di iniziare i lavori e ordinare gli infissi, vorrei la certezza della correttezza e legittimità del mio operato, per evitare di incorrere in lunghi e onerosi contenziosi e vorrei essere sicuro se il tipo di intervento che intendo realizzare necessita di preventiva autorizzazione condominiale e nel caso affermativo quale quorum è previsto. Preciso in ultimo che il regolamento del condominio non prevede limitazioni alla modifica che intendo effettuare e nella facciata sono stati negli anni collocati, senza alcuna autorizzazione, impianti di condizionatori e grate che secondo me hanno un impatto negativo sull'aspetto architettonico. Attendo vs cortese riscontro, Grazie

    Come prima cosa le assicuro che ella può operare sulla facciata comune senza alcuna autorizzazione del condominio trattandosi di un suo diritto l’unico elemento negativo potrebbe essere l’aspetto architettonico argomento molto importante sempre sbandierato dai condomini senza avere in mano alcune elemento certo. Infatti l’assemblea non si può esprimere sull’aspetto architettonico, non avendo l’autorità che è di competenza del giudice.
    I condomini possono esprimere un giudizio personale, comunque ella per star tranquilla esponga ai condomini in apposita assemblea il suo pensiero e le sue esigenze, fatto ciò potrà trarre le conclusioni.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Giardino in condominio in uso esclusivo
    Sto acquistando un appartamento con giardino non di proprieta ma ad uso esclusivo che viene considerato commercialmente al 10 per cento. Dal momento che questo era previsto nel rogito originale posso essere sicuro di poterlo alienare in futuro tra l altro allo stesso parametro del 10 per cento in caso di vendita.

    Certamente sì, tutto quello che è indicato nel suo rogito può essere ceduto.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Allaccio cologna fognaria condominiale
    Buonasera, possiedo un appartamento in Bovi Campeggi al primo piano e poi una pertinenza al 3 Piano sottotetto. Esiste un Cavedio dove ci passano colonna fogna , fili antenne altri cavi . Insomma ogni condomino ne ha usufruito. In assemblea ho chiesto se potevo collegarmi alla colonna fognaria per metterci un lavandino/piccolo water per non andare ogni volta di sotto al primo piano. Ho portato anche una piccola relazione del mio Ing e loro dicono che non e' esaustivo ma devo portargli tutti i disegni di come verrebbero fatti i lavori. Secondo loro io non posso collegarmi e non mi danno autorizzazione perche' la colonna fognaria potrebbe non supportare un altra utenza. Sono stato molto educato a chiedere autorizzazione ma ho ricevuto il rifiuto , vogliono che faccia prima una videoispezione con Venturi Spurghi per vedere se la colonna tiene . A mio avviso per impedirmi di allacciarmi. Come devo comportarmi per legge posso collegarmi? L'amministratore non ha mosso labbra anzi mi ha consigliato di fare questa video ispezione e poi vedere in seguito. Non mi sembra giusto leggendo qua e la l'art 1102.

    Lei ha tutti i diritti, trova ogni documentazione sul nostro sito al capitolo Fognature – colonne di scarico verticali.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Quota ascensore condominiale
    Buongiorno, nel condominio dove abito si sta decidendo di installare un ascensore. Meno della meta dei condomini sono interessati, per cui le quote a carico di chi e interessato sono piuttosto onerose. La mia in particolar modo, visto che ho parecchi millesimi. Una volta realizzato l'ascensore sarebbe ovviamente solo a disposizione di chi ha affrontato le spese, a meno che successivamente altri decidano di partecipare. A tal riguardo ho due interrogativi: E' un diritto dei condomini che non hanno partecipato inizialmente alla spesa di poter rilevare la quota spettante? Esiste un prezzo al quale tale quota debba essere venduta o puo essere fissata liberamente? Nel caso non sia possibile fissarlo liberamente, quali sono le regole per farlo? In termini di tasso di rivalutazione o altro.

    La messa in opera di un ascensore viene considerato come una innovazione ma ad utilizzo separato.
    Pertanto i condomini che non partecipano alla spesa hanno il diritto di subentro in futuro pagando la loro quota prescritta dall’interlocutore piu ogni spesa eventuale sostenuta nel corso degli anni esiste una tabella apposita che calcola la rivalutazione.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Muro confine a dislivello
    Sono proprietaria di un lotto di terreno confine con un altro terreno posto a dislivello, circa 1,5 m sopra il mio. Il vecchio proprietario costruì all'epoca a sue spese il muro di confine- contenimento nella sua proprietà. Questo muro di contenimento quindi è costruito sul mio fondo. Essendosi deteriorato e volendo io eliminarlo per ottenere più spazio per la mia proprietà , in un punto in cui ho difficoltà a transitare con l auto in quanto stretto. Posso obbligare il vicino a costruire un proprio muro di contenimento ( visto che il fondo superiore è il suo )e successivamente eliminare o restringere il mio? Grazie, spero risponderete

    Non credo che Ella possa modificare un confine.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Disotturazione colonna secchiaio: condominiale o privata?
    E' stato eseguito un intervento di disotturazione colonna secchiaio presso la mia abitazione privata che e collegata alla colonna secchiaio condominiale. La disotturazione e avvenuta oltre i 10 m e presumibilmente fuori dalla mia proprieta privata, nonostante questo l'amministratore ha imputato la spese come privata e non condominiale. E' corretto? Il blocco si e verificato su un tratto di collegamento tra l'abitazione privata e la condotta condominiale, ma non sappiamo se a questo tratto di collegamento e collegata solo la mia abitazione oppure anche altre abitazioni, ovvero non siamo certi che questo tratto di collegamento sia ad uso esclusivo di una sola proprieta . cio che e certo e che il blocco non e avvenuto all'interno dell'abitazione privata ma probabilmente all'interno di una seconda abitazione dove potrebbe essere presente un sifone di collegamento.

    Qualora l’occlusione sia avvenuta in una colonna di scarico verticale la spesa è a carico di tutto il condominio essendo della colonna condominiale.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Adeguamento valvole conta calorie
    Buonasera, l'adeguamento del sistema alle valvole conta calorie del condominio previsto per legge e da considerarsi una spesa ordinaria o straordinaria?

    Trattasi di una spesa straordinaria.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Collegamento antenna TV
    Buongiorno. Scrivo perché nel mio appartamento non avevo, fino a poco tempo fa, la possibilità di vedere la tv. Chiamando un antennista esterno al condominio mi ha fatto notare che il collegamento all'antenna condominiale c'era ma era ostruita dal condomino sopra di me perché aveva fatto i lavori di ristrutturazione murando quindi il collegamento. Di conseguenza mi rivolgo all'amministratore facendogli presente la situazione il quale manda a sua volta l'antennista del condominio che (rivolgendosi all'appartamento soprastante il mio) fa un'ispezione e riscontra infatti che il collegamento è stato murato dal vicino di casa. Di conseguenza faccio fare il collegamento diretto dal mio appartamenti fino all'antenna centrale perché altrimenti il vicino di casa di sopra avrebbe dovuto rompere di nuovo in casa propria. Solo che a causa di questa operazione il condominio ha addebitato tutto il costo, circa 231 euro, di collegamento a me e non al vicino che ha causato il disagio. Ora per quanto sia il costo non mi sembra giusto che venga addebitato a me dato che non ho creato io il problema. Posso rivalermi su questo per non pagare? Chi deve pagare tale spesa?

    Bisogna che Ella si rivolga all’Amministratore il quale avrà il compito di rettificare l’addebito e metterla a carico di chi ha causato il danno.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Verbale
    Salve, nella riunione del mio condominio era previsto all' ordine del giorno : dimissioni e revoca amministratore Arrivato a tal punto l'amministratore ha dato le dimissioni irrevocabili dopo che un condomino si e alzato consegnandoli una busta con un nominativo di un nuovo amministratore . Chiedo se e nulla tale assemblea non essendo all'ordine del giorno la nomina del nuovo amministratore.

    L’assemblea è valida se erano presenti tutti i condomini, altrimenti è annullabile entro 30 giorni dalla data dell’assemblea.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Installazione nuovo ascensore
    Buongiorno, nel condominio in cui abito stiamo decidendo sull' installazione di un ascensore. Mi e sembrato di capire che la divisione delle spese di installazione va suddivisa sulla base dei millesimi di proprieta dei soli condomini favorevoli all' installazione. Un condomino possiede due appartamenti, in uno ci abita e l' altro e' in affitto, vorrebbe partecipare alle spese di istallazione solo con uno dei due appartamenti, lo puo' fare o deve partecipare alle spese con entrambi? Grazie

    Buongiorno, il condomino che possiede due appartamenti piò partecipare alle spese anche solo con un appartamento.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Pulizia scale
    Abito in una palazzina di 5 appartamenti. Il mio appartamento e sito al pian terreno con entrata indipendente dal resto del condomino. Accedo allo stesso solo per l'eventuale e lontana necessita di accedere hai contatori dell'acqua, situati nell'atrio. La palazzina non ha ascensore e non ha lucernai per accedere al tetto. Se e quando ne avra bisogno devo a mie spese utilizzare un cestello elevatore parcheggiandolo sempre nel mio cortile privato. Devo comunque partecipare alle pulizie delle scale? So che i condomini non potrebbero farsene carico personalmente ma gli altri inquilini lo fanno comunque. Posso rifiutarmi di pulire le scale?

    Sicuramente, non essendo personale autorizzato, ella può rifiutarsi di pulire le scale.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Rimborso danni da perdita acqua
    Buongiorno, a causa della rottura di un tubo posto sotto il pavimento in corrispondenza del piatto doccia del bagno dell'appartamento di cui sono propietaria, ho causato danni all'appartamento sottostante. Nell'immediatezza del fatto e stato contattato l'amministratore del condominio il quale ha tempestivamente mandato gli operai per la ricerca del guasto (rimozione del box doccia, del piatto doccia, rottura del pavimento...) e i successivi lavori di ripristino. L'amministratore ha dato lo "scarico" all'assicurazione del condominio, la quale ha rimborsato al condominio, che aveva provveduto al pagamento delle fatture, la spesa per i lavori nel mio appartamento e per i danni subiti da quello sottostante, in misura inferiore al totale della spesa sostenuta e al netto della franchigia prevista in polizza. L'amministratore, in sede di riparto delle spese condominiali, mi ha addebitato interamente sia la franchigia che la quota non rimborsata. Preciso che tutti i rapporti con l'assicurazione sono stati condotti dall'amministratore e non sono a conoscenza dell'esatto motivo in base al quale l'assicurazione non ha rimborsato interamente il danno, a parte naturalmente la quota di franchigia. Preciso, anche, che non ho una polizza personale di R.C. Chiedo, cortesemente, se e corretto che debba pagare io o se invece la somma debba essere ripartita fra tutti condomini. Vi ringrazio molto per la cortese risposta.

    La domanda è corretta e spero lo sia anche la risposta.
    Come prima cosa sarebbe stato più corretto che le fatture relative alla riparazione fossero state intestate a lei come committente in quanto lavoro privato.
    Ella avrebbe avuto la possibilita di dialogare con il perito e trattare il rimborso.
    L’assicurazione di solito rimborsa l’interno importo della fattura al netto della franchigia e dell’IVA, a volte può capitare che il perito ritenga eccessiva una fattura e liquidi cioè che ritiene corretto se invece fosse stato lei a trattare avrebbe potuto ottenere l’intero importo della fattura infine la dolente nota della franchigia: è consuetudine comportarsi come ha fatto il suo amministratore, però se un condomino esige che la franchigia venga pagata dall’intero condominio ha ragione perché la polizza è intestata al condominio e pagata da tutti anche il costo della franchigia.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Parco condominiale o comunale?
    Salve, vivo in un condominio degli anni '80 ultimo di una serie di tre che termina con un parco che a sua volta termina delimitato da un piccolo corso d'acqua. Le spese di potatura erba di questo parco sono da sempre a carico del condominio. Da quando vivo qui pero, ho notato che chiunque puo attraversare il parco per raggiungere altre strade comunali. Chiesto al comune di poterci fare una recinzione ci viene detto che non possiamo. Vorrei capire qual e questa legge che permette al comune di farci pagare le spese di gestione del verde se poi non ne siamo padroni. Grazie.

    Risulta modo difficile dare una risposta se prima non si esamina il primo rogito di vendita all’interno dello stesso dovrebbe trovar descritto la definizione di tale area e la proprietà della stessa.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Ripristino cancello
    Salve! Abito in un piccolo condominio composto da 4 unita , di cui 2 al primo piano e 2 al secondo. Da poco sono diventato proprietario di uno dei 4, ed ho già un piccolo problema. Il condominio presenta due ingressi laterali per accesso auto dove sempre lateralmente sono presenti su entrambi i lati i garage , ed al centro dei due cancelli e presente il cancello piccolo per accesso pedonale, tutti e tre dei cancelli sono rotti, sarebbe quello con accesso pedonale non si chiude per niente, mentre gli altri due grandi laterali oltre che non hanno piu in fermo centrale dove vanno in battute le due ante cosa con il rischio che le ante si girano al contrario andando dalla parta opposta in apertura. Siccome ho due bimbi piccoli non posso farli giocare giu in giardino con il terrore che escono fuori la strada. Delle 4 unita del condominio siamo in 2 che abbiamo acquistato da poco mentre le altre 2 unita (di cui una in affitto) sono entrambe della stessa proprietaria che si rifiuta di dividere con noi le spese per far ripristinare il tutto. Chiedo a voi, è mai possibile che i cancello da ingresso piu i due laterali non facciano parte di bene comune del condominio? Come e possibile risolvere il problema? Nell'attesa di una vostra gradita risposta, colgo l'occasione per inviarle i miei saluti.

    Il problema si risolve in modo semplice occorre leggere un rogito di acquisto con allegata la planimetria dello stabile.
    Nel rogito dovrebbero essere elencate le competenze sulle parti comuni.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Siepe su confine
    Buongiorno, il mio condominio è composto di 5 appartamenti ciascuno con un giardino, le porzioni sono separate da un muretto con una rete sovrastante alta circa 120 cm. Il muretto che separa il mio giardino da quello del vicino è all'interno della sua proprietà. Io abito in questa casa da più di 20 anni e con il primo proprietario avevamo acquistato insieme un gelsomino che aveva piantato dal suo lato. Ogni anno io potavo la siepe dalla mia parte e lui dalla sua. Il nuovo proprietario che ha acquistato l'appartamento tre anni fa, quest'anno ha minacciato ritorsioni perchè ho tagliato la siepe dalla mia parte. Chiedo esiste in questo caso dopo 20 anni la maturazione di un diritto di consuetudine visto che finora nessun si era opposto a questa pratica? Lui senza la mia autorizzazione ha diritto di entrare nel mio giardino per potare la sua siepe?

    Lui deve chiedere l’autorizzazione per entrare nel suo giardino e lei ha il diritto di tagliare la siepe che deborda nella sua proprietà.

    Monti Rag Fausto