Studio Monti S.r.l.

l’esperto risponde alle domande

Studio Monti – Centro Gestione Stabili | L’ESPERTO RISPONDE

Lo Studio Monti – Centro Gestione Stabili, esperto in disciplina condominiale, risponde alle vostre domande. Il servizio è gratuito. Prima di sottoporre un quesito, consultare l’archivio delle FAQ – domande frequenti o eseguire una ricerca fra le domande già poste in questa pagina, attraverso la funzione ricerca (in alto, a destra). Per porre una nuova domanda è necessario compilare il modulo.

Domande e Risposte dell'Esperto

  • 2021-04-15 | Ripartizione spese condominiali
    Buongiorno, avrei una domanda da fare: Premetto che sono in affitto, oggi la proprietaria mi ha inviato il rendiconto del 2018, tra le diverse voci (pulizia scala, acqua, luce scala,ecc) c'è la voce "SPESE GENERALI" che sono a mio carico. In precedenza non mi è mai capitato di dover pagare le spese generali, se ne è sempre occupata la proprietà. Invece in questo condominio mi si chiede di pagarle. Chiedendo spiegazioni alla proprietaria mi ha detto che sono "spese dell'amministratore che tiene lo stabile, comprendente le competenze che deve svolgere per il condominio". Vorrei capire di cosa si tratta e sopratutto se, in qualità di inquilina, corrisponde a me il pagamento. Grazie mille in anticipo.

    Le spese generali, salvo che non vi sia un accordo con la proprietà, non competono all’inquilino.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Infiltrazione acqua da tetto
    Palazzina di tre piani di 6 proprietari, tre per lato senza amministratore. Nell'appartamento dell'ultimo piano lato destro esposto a Nord est ed ovest in una stanza si è verificata una infiltrazione d'acqua. Le spese di riparazione e tinteggiatura vanno ripartiti fra tutti i condomini o solo tra i tre condomini che hanno le loro proprietà sotto l'infiltrazione. Come riparazione parziale del tetto. Grazie

    Salvo che il rogito di acquisto non dica diversamente il tetto è una proprietà comune e per tanto tutte le spese vanno potate a carico di tutti i condomini.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Usucapione gratuita
    Buongiorno, risiedo in un condominio edificato nel 1980. L'impresa costruttrice si è riservata una piccola porzione di giardino condominiale con diritto di passaggio per avere la possibilità di poter realizzare un ingresso aggiuntivo all'autorimessa interrata. Nei 39 anni trascorsi tale ingresso non è stato realizzato e il condominio si è accollato le spese della cura dell'area pagando le spese di manutenzione area verde. Oggi l'impresa costruttrice vorrebbe giungere ad un accordo per disfarsi di tale area, di fatto inservibile, proponendo al condominio di fare richiesta di usucapione gratuita, alla quale la stessa non si opporrebbe. La mia domanda è: in sede di assemblea condominiale che tipo di maggioranza è necessaria perchè l'Amministratore abbia mandato di procedere nel fare domanda di usucapione gratuita? Grazie in anticipo per la gentile risposta. Cordiali saluti

    Buongiorno, la risposta esatta la può dare soltanto il notaio.
    Il mio parere è quello di acquistare tale area con la partecipazione di tutti i condomini.
    Sicuramente i costi alla fine saranno inferiori e la pratica risulterebbe più trasparente.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Frazionamento immobile
    Salve, qualche anno fa ho acquistato un immobile di circa 70mq facendo poi un frazionamento di circa 33mq l'uno lasciando circa. 3 mq come disimpegno d'ingresso nelle 2 unita . Purtroppo mi ritrovo sempre problemi nella suddivisione delle spese condominiali (pulizie scale, luce scale e riparazioni varie). Attualmente la pulizia delle scale viene suddivisa non a millesimi ma per immobile ed il mio immobile frazionato viene calcolato come se ne fossero 2. Ultimamente c'e stata una riparazione al citofono ed anche in quel caso sono stati calcolati 2 immobili. Volevo chiarimenti in merito in modo da essere sicuro su eventuali discussioni con i condomini. Grazie

    Non vi sono problemi:

    • i millesimi generali rimangono invariati (la somma dei due appartamenti risulterà sempre quella di prima quando era presente un’unico appartamento)
    • se vi sono due citofoni, ogni appartamento dova pagarne uno
    • la luce si dovrebbe suddividere per millesimi di proprietà (per cui non cambia nulla). Pertanto ritengo che la luce scala vada pagata in parti uguali tra i due appartamenti

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Ristrutturazione solaio di proprietà
    Buongiorno, sono proprietaria di un solaio/soffitta adiacente al mio appartamento ma sopra un altra proprietà dello stesso condominio, per eseguire dei lavori di ristrutturazione del solaio (attualmente fatiscente e renderlo agibile per poi collegarlo al mio appartamento). ho bisogno del permesso del condominio? Del proprietario dell'immobile su cui si appoggia o basta comunicarlo? Ovviamente richiederò in comune tutti i permessi del caso, rendendolo agibile devo accatastarlo in maniera differente? Grazie

    Buongiorno, se la soffitta è di sua proprietà e se confina con il suo appartamento, lei non deve chiedere il permesso a nessuno se non al comune con la consegna della dovuta pratica.
    Ovviamente bisogna che lei si informi se questo ampliamento sia concesso dal regolamento condominiale.
    Mi sentirei comunque di consigliarle di dare comunicazione a tutti i condomini tramite l’amministratore.
    Inoltre ci tengo a sottolinearle che contestualmente alla pratica comunale dovrà consegnare anche la pratica catastale dove al suo interno verrà inserito il nuovo accatastamento della sua soffitta

  • 2021-04-15 | Rinnovo cpi per modifiche personali
    Buongiorno Vorrei chiudere due posti auto privati con una porta sezionale. L ingegnere che sta seguendo il progetto mi ha detto che e possibile modificando il cpi. l'amministratore dice che anche se pago tutto io, ho bisogno del consenso degli altri condomini, perche il piano antincendio e intestato al condominio. Volevo sapere se e vero o se posso eseguire i lavori e il rinnovo del cpi anche senza il consenso degli altri condomini. Grazie

    Essendo una proprietà privata lei puà eseguire ogni tipo di lavoro purche via sia regolare proggetto e parere del Termotecnico.
    Avendo queste autorizzazioni i condomini nulla possono eccepire.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Lastrico – Ripartizione
    Sono proprietario di un attico con terrazzo esclusivo che funge da lastrico. Il condominio deve realizzare ingenti lavori manutenzione straordinaria a questi terrazzi a causa di infiltrazioni. Il nostro regolamento di condominio è registrato e riporta un articolo che cita come segue: "I terrazzi costituiscono una proprieta' esclusiva dei condomini che si affacciano su di esse e costituiscono copertura dello stabile. Le spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria di tali terrazzi gravano per 2/3 su tutti i condomini e vanno ripartite tra di essi secondo la tabella millesimale riportata in allegato e per l'altro 1/3 sul condomino proprietario esclusivo". Nessun riferimento esplicito a deroghe all'art. 1126 Alcuni condomini affermano che si debba applicare alla lettera il regolamento (ossia 1/3 io e 2/3 TUTTI (quindi compreso me) mentre l'art. 1126 e diverse sentenze della cassazione hanno chiarito che l'obbligo di partecipare alla riparazione dei 2/3 della spesa non deriva dalla sola, generica, qualita' di partecipante del condominio, ma dell'essere proprietario di un'unita' immobiliare compresa nella colonna sottostante alla terrazza. Vorrei sapere se c'è stata una "convenzione espressa di deroga al criterio legale" dell'art 1126 con la modifica del criterio di ripartizione delle spese Alla luce di quanto sopra vorrei sapere quindi quale criterio si adotta per la riparazione delle spese?

    Buonasera, se il terrazzo è di proprietà esclusiva fa da copertura si deve fare riferimento alla giurisprudenza delle terrazze a livello

    Pertanto ogni spesa relativa alla nuova impermeabilizzazione e alla posa di una nuova pavimentazione va suddivisa come segue:

    • 1/3 a carico del proprietario del terrazzo interessato
    • 2/3 a carico dell’intero condominio perche trattasi di una copertura e come solo la responsabilita ricade sul titolare della terrazza del condomino. Nei 2/3 rimane escluso il proprietario del terrazzo poiché paga già 1/3.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Rifacimento giardino di proprietà
    Buonasera, devo rifare in toto il giardino di mia proprietà - piano terra - lato strada - sito in un condominio. per quanto riguarda lo smontaggio di tutte le piante il giardiniere dovrà intervenire con un miniescavatore e bisognerà staccare un pezzo di ringhiera che poi successivamente verrà risaldato. Contrariamente dovrò intervenire con altro mezzo sostenendo ulteriori costi. Per tutto quanto sopra, per legge - è obbligatorio avvertire l'amministratore? Può l'amministratore /condominio non darmi il benestare? La ringrazio anticipatamente e cordialmente la saluto.

    Lei ha tutto il diritto di fare i lavori nella Sua proprietà. Ha il diritto di tagliare la ringhiera e l’obbligo di ripristinare il tutto, ma ha l’obbligo di avvisare l’Amministratore.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Art. 674 c.p.
    Buongiorno, se un condomino (mio dirimpettaio) già ripreso più di una volta - lascia sempre acceso il motore della sua auto non solo di inverno ma anche in piena estate - con lo scarico rivolto verso la mia porta del box - rientra nei casi indicati art. 674 c.p.? O meglio, come si può intervenire per risolvere questa situazione? Ringrazio anticipatamente per la vostra cortese risposta.

    Bisogna accertare l’entità dell’inquinamento.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Sostituzione infissi condominiali. Ripartizione spese.
    Buongiorno. Nel condominio dove risiedo sono state sostituiti, a seguito di delibera condomoniale, gli infissi nel vano scale di tutti i piani. L'amministratore ha emesso bollettini di pagamento citando l'art. 1124 del codice civile e applicando quindi la ripartizione delle spese in base ai millesimi delle scale. Ritengo invece che avrebbe dovuto applicare le aliquote previste per la quota di proprietà come previsto dall'art.1123 de citato c.c. Essendo proprietario di immobile posto all'ultimo piano dell'edificio la somma da pagare in più, in virtù di tale ripartizione risulta notevole. 640 euro se applica quota scale, 400 se millesimi di proprietà. Sarei grato se voleste cortesemente fornirmi sentenze che avvalorino la mia tesi. Ringrazio e saluto cordialmente.

    La Sua perplessità è giusta. La cosa è molto strana perchè secondo il concetto del Suo Amministratore Lei userebbe di più gli infissi. Ha ragione.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | CPI per parte del condominio
    Spett.le Studio Monti, Il sottoscritto ha residenza presso un grande condominio così composto: unico ingresso stradale per pedoni ed automobili che sfocia nell’androne condominiale. Dall’ingresso stradale, nonché dall’androne, si dirama la scivola d’ingresso alla rimessa auto interrata, di mq > 300; tale rimessa costituisce unico accesso all’impianto fognario condominiale. Gli appartamenti sono distribuiti in due scale (A e B) di cui solo la sc. B è prospiciente la strada ed inferiore ad una altezza di 24 m, mentre la sc. A risulta più interna e dunque non prospiciente la via pubblica, nonchè più alta poichè avente un piano in più. Tuttavia gli appartamenti di entrambe le scale, nonché parte della rimessa, affacciano internamente su di un unico pozzo luce. La scala A, inoltre, costituisce l’UNICA via d’accesso alla terrazza condominiale, in cui non però si registra la presenza di vano caldaie o vasche acqua. Tuttavia parte del lastrico solare è stato concesso in locazione per l’installazione di un’antenna centralizzata per la telefonia, il cui canone di locazione viene ripartito fra tutti i proprietari di unità immobiliari (sc. A, B e proprietari di garage) secondo i millesimi generali. Oltre che per la rimessa auto, a ragione di tale diversa conformazione strutturale e posizionamento della scala A il CPI si impone soltanto per quest’ultima e non anche per la scala B. In sede di assemblea condominiale i condomini di scala B, e chiunque non fosse proprietario di garage hanno rispettivamente rifiutato di sostenere le spese in merito alle opere necessarie per la prevenzione anti-incendio rispettivamente di scala A e rimessa. In sede assembleare di seconda convocazione, si è dato mandato ad un ing. di elaborare relativo progetto tecnico e si è deliberata la ripartizione delle relative spese soltanto a carico di condomini di scala A e proprietari di garage, esonerando tutti quanti gli altri sul presupposto dell’effettivo utilizzo delle parti di edificio interessate. L’assemblea è stata regolarmente costituita, e la relativa delibera è stata assunta con le maggioranze richieste per l’approvazione di interventi di manutenzione straordinaria, presumendo, ed a mio avviso correttamente, che tali opere di prevenzione incendi fossero da inquadrare in tale materia. Contrariamente io sostengo che tali spese vadano ripartite secondo i millesimi generali, per cui su ogni singolo proprietario di unità immobiliari in seno al condominio, non rilevando il concreto utilizzo delle aree interessate nella misura in cui non escluse dalla comunione condominiale. Queste anzi, se non godono della comunione in re ipsa (come la rimessa, a mio avviso), sono comunque necessarie per accedere e manutenere fogne e lastrici solari intrinsecamente comuni ed essenziali a tutto il condominio. Non rilevando dunque nessuna esclusione di comunione, né in diritto (atti di compravendita) né di fatto, ritengo nulla la relativa suddetta delibera e comune le spese da affrontare, anche relativamente alla sola fase di progettazione delle opere di prevenzione incendio. Ringraziandovi anticipatamente per la disponibilità, vi chiedo se la mia configurazione possa essere giudizialmente sostenibile e quali altri argomenti possa addurre a sostegno di essa. Segnatamente vi chiedo anche se sussistano eventuali responsabilità a carico dell’amministratore nel caso di specie.

    Le chiedo cortesemente di visionare nelle FAQ del nostro sito, la voce “prevenzione incendi”: colgo l’occasione per porgere distinti saluti

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Quali superfici per nuove tabelle millesimali
    Salve, abito in un condominio edificato negli anni '70. Nel corso del tempo ha subito diverse modifiche come: chiusura di verande, stenditoi che sono diventati appartamenti, chiusura di balconi ecc. tutti più o meno regolari dal punto di vista amministrativo. In sede di assemblea di condominio si è deciso di rifare le tabelle millesimali perché non più rispondenti alla realtà. Il tecnico incaricato sostiene che le tabelle millesimali nuove si redigono in base alla situazione catastale e non quella reale. C'è qualche legge o altro che specifica quali superfici si devono utilizzare per redigere le tabelle millesimali?

    Sono molto spiacente di dover contraddire il Vostro tecnico. Le tabelle millesimali si compilano facendo in loco le misure di tutte le unità immobiliari. Tuttavia attenzione perché se la richiesta di rifare le tabelle millesimali è motivata dalle verande l’eventuale aumento è giustificato dalla legge 220/12.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Prevenzione antincendio condominio
    buonasera, in merito alla prevenzione antincendio di un condominio vi chiedo da quale vizio sia affetta un delibera che addebiti le spese della relativa progettazione e realizzazione delle opere a carico di solo parte dei condomini, sulla presunta utilizzazione privata delle porzioni condominiali che necessitano degli interventi suddetti. Io, umilmente, ritengo che debba considerarsi nulla ed impugnabile senza limiti di tempo, d'altro canto un altro avvocato ha espresso dubbi sul punto, più per la comune giurisprudenza che predilige la tempestiva impugnazione sempre e comunque che in punta di diritto. Tuttavia, nel mio specifico caso, non volendo intentare liti infruttuose, vi chiedo se possa ragionevolmente sostenere la nullità di una tale delibera. Vi ringrazio in anticipo per l'attenzione.

    Non sono un giurista ma solo un esperto di lungo corso. A mio avviso la delibera è viziata di nullità:

    • come prima cosa occorre verificare le parti comuni a cui fanno capo
    • verificare a chi è intestato il CPI
    • chi ha dato disposizioni di effettuare i lavori
    • se i lavori sono commissionati dal condominio intero ne deve rispondere
    • se sono lavori personali i singoli erano responsabili di commissionare i lavori
    • a questo punto esisterebbe un piccolo condominio nel condominio
    • infine l’ assemblea non può deliberare su spese che sono di competenza di alcuni condomini.

    Sperando di essere stato esaustivo, colgo l’ occasione per porgere distinti saluti.
    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Normative ingombro basculanti su spazi condominiali
    Buongiorno, recentemente un condomino ha azionato tramite telecomando l'apertura del portone basculante del suo garage situato alle spalle del mio posto auto nel momento in cui facevo retromarcia con il mio veicolo, causandomi un danno. Potrebbe indicarmi, se esistenti, dei riferimenti normativi in merito agli obblighi di dispositivi di sicurezza (lampeggiante a altro) previsti quando il basculante impegna lo spazio condominiale? La direttiva macchine 2006/42/CE non risulta esplicita. Ringrazio e cordiali saluti. P.S. Il caseggiato è piccolo e non c'è un amministratore.

    Non esiste nessuna normativa in merito dato che anche per i cancelli motorizzati è prevista soltanto la manutenzione annuale.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Contributo spese mantenimento impianto di riscaldamento
    Gent. rag. Monti, ho letto il Suo interessante ed utile commento alla sentenza di Cassazione civile 1420/2004. Al riguardo e nel merito Le confesso che non riesco a trovare una senso logico al ragionamento della S.C. quando - dopo una convincente argomentazione che statuisce l'obbligo di partecipazione alle spese di conservazione dell'impianto di riscaldamento sulla base dei millesimi condominiali di proprietà delle parti comuni - poi da questo tragga la conclusione che " ... ove nell’edificio condominiale vi siano locali (ad esempio box-cantine) non serviti dall’impianto di riscaldamento centralizzato, i condomini titolari, soltanto, della proprietà di tali locali, non sono contitolari dell’impianto centralizzato, non essendo questo legato da una relazione di accessorietà, cioè da un collegamento strumentale, materiale e funzionale all’uso o al servizio di quei beni; cosicché, venendo meno il presupposto per l’attribuzione della proprietà comune dell’impianto viene meno anche l’obbligazione propter rem di contribuire alle spese per la conservazione dello stesso." Da cui se ne dedurrebbe che se un condomino possiede appartamento e box deve contribuire in rapporto alla somma delle due quote mm, se invece il box lo vende a un terzo che non possiede appartamenti in quel condomino, allora quel box verrebbe a perdere l'obbligo di contribuire alle spese. Mi pare invero "strano" e per qualche verso anche contraddittorio quel riferimento ai "condomini titolari - SOLTANTO - della proprietà di tali locali" A meno che quel "non serviti dall’impianto di riscaldamento centralizzato" debba intendersi più in generale al caso di mancanza anche del "servizio potenziale" cui la stessa sentenza fa riferimento alcuni passaggi prima. La ringrazio anticipatamente per l'autorevole valutazione che auspico vorrà dedicare a questa mia riflessione e per la eventuale risposta che, Le assicuro, attenderò con vivo interesse. Cordiali saluti,

    Cercherò di essere più chiaro possibile e sintetico. Il condomino ha l’obbligo di contribuire alle spese di mantenimdento dell’impianto di riscaldamento. Bisogna distinguere se trattasi di spese di manutenzione ordinaria o straordinaria. Nel primo caso la partecipazione alla spesa avviene con addebito utilizzando i millesimi del consumo involontario oppure, qualora scatti quanto contemplato dal D.L. 141/16, con i vecchi millesimi. Qualora invece si tratti di spesa straordinaria, vedi sostituzione caldaia – ristrutturazione della centrale termica, vanno usati i millesimi di proprietà ma non riferimento esclusivamente ai locali riscaldati o potenzialmente riscaldati. Spero di essere stato abbastanza esauriente.

    Monti Rag Fausto