Studio Monti S.r.l.

l’esperto risponde alle domande

Studio Monti – Centro Gestione Stabili | L’ESPERTO RISPONDE

Lo Studio Monti – Centro Gestione Stabili, esperto in disciplina condominiale, risponde alle vostre domande. Il servizio è gratuito. Prima di sottoporre un quesito, consultare l’archivio delle FAQ – domande frequenti o eseguire una ricerca fra le domande già poste in questa pagina, attraverso la funzione ricerca (in alto, a destra). Per porre una nuova domanda è necessario compilare il modulo.

Domande e Risposte dell'Esperto

  • 2021-04-15 | Lavori fogne senza delibera assemblea
    Salve, sono proprietario di un box situato nel piano sotterraneo di un palazzo. E' da qualche anno che ci sono problemi con le fogne, quando piove molto l'amministratore chiama un autospurgo per far in modo che non fuoriesca il letame. Tre giorni fa, ricevo una telefonata da parte del consigliere, nella quale mi si comunica che dall'indomani inizieranno i lavori di rifacimento dell'impianfo fognario che interesseranno il mio e altri due box. Sottolineo che non ho ricevuto nessuna comunicazione scritta e non c'è stata alcuna assemblea a riguardo. E' corretta una procedura del genere? Inoltre, essendoci i lavori, che mi era stato detto che durassero 2-3 giorni sono costretto a parcheggiare l'auto fuori. Parlando con gli operai mi è stato detto che ci vorrà un'altra settimana, in totale saranno una decina di giorni in cui non potrò usufruire del mio box e sarò costretto ogni giorni a cercare parcheggio. Mi sarei potuto rifiutare di mettere a disposione degli operai il mio box non essendoci stata nessuna assemblea ne nessuna comunciazione scritta? Il danno che mi è stato cagionato è in qualche modo quantificabile? Posso chiedere la detrazione dele spese condominiali o cose similari?

    Se si tratta di un problema condominiale Ella non può rifiutarsi di saldare la Sua quota. Quello che mi stupisce è che detto lavoro venga fatto senza alcuna assemblea o almeno una comunicazione da parte dell’Amministratore qualora sia stata accertata l’urgenza.

    Distinti saluti,
    Monti rag Fausto

  • 2021-04-15 | Veranda autorizzata dal Comune e dal Condominio
    Buongiorno, abbiamo acquistato un immobile , in una località con vincolo paesaggistico, penisola sorrentina; L'immobile in questione ha una veranda con tanto autorizzazione comunale risalente al 1982, per l'intero condominio in quanto è un parco. Il nostro notaio ha preteso che si accatastasse la veranda, ed ha menzionato nell'atto l'autorizzazione sindacale della suddetta veranda. In virtù di trasferirci, necessari lavori radicali, il nostro tecnico di fiducia ha aperto la Cila al comune; pochi giorni dopo siamo stati fermati dallo stesso comune , che ci chiede a noi l'autorizzazione paesaggistica.... imponendoci la sospensione immediata dei lavori. Vietandoci tassativamente di continuare i lavori. Ma è possibile tutto questo? La veranda non sporge, è a filo d'edificio, nonché con tanto di titolo autorizzativo comunale, come potremmo gestire la problematica?

    Non conosco le disposizione del comune di Sorrento, ma se la zona è soggetta a vincolo paesaggistico, purtroppo bisogna incaricare un tecnico che svolga le pratiche necessarie.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Ripartizione spese
    A seguito dei lavori per ripristinare i danni causati da infiltrazioni di acqua all'interno dei magazzini del mio condominio, si è dovuto intervenervenire su diverse parti comuni: creare drenaggi, spostare grondaie ed intervenire anche all'interno dei magazzini stessi che hanno un unico proprietario. Siamo dotati di quote millesimali. Desidero sapere quale percentuale deve pagare il proprietario del magazzino, oltre a quella dovuta come condomino. Grazie

    Mi sembra di capire che il danno è stato causato da una proprietà condominiale. Se il mio pensiero risponde al vero, tutti i condomini in base ai rispettivi millesimi devono partecipare a tutte le spese di ripristino.

    Distinti saluti

  • 2021-04-15 | Ripartizione spese
    Buonasera, abito in un condominio di 12 appartamenti con 3 box auto con diritto a 1 posto auto in comproprietà pro-quota e uso in comune delle cose indivise e dell'area pertinente al fabbricato come per legge (come scritto sull'atto di acquisto). Su uno dei 3 box è stato eseguito il lavoro di pavimentazione. Le chiedo come vanno ripartite le spese essendo tutti proprietari di 1/12 ciascuno. La ringrazio e saluto cordialmente.

    Se siete tutti proprietari pagherete ciascuno in base alle rispettive quote.

    Distinti saluti,
    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Terrazzo
    Salve, possiedo un appartamento sito al piano primo con annesso terrazzo di circa 80metri il quale sovrasta i posti auto condominiali.Dalle ricerche che ho fatto il mio terrazzo è definito AGGETTANTE. Ci sono dei lavori di manutenzione da fare.L'amministratore dice che sono a mio carico poiché secondo lui non è un terrazzo aggettante.La mia domanda è questa: Il mio terrazzo può definirsi Aggettante e quindi chiedere al condominio di contribuire alle spese di manutenzione? Grazie e Cordiali Saluti

    Non risponde al vero! Il Suo terrazzo è classificato come terrazza a livello. La spesa viene posta come segue: 1/3 a carico Suo e 2/3 a carico dei restanti Condomini.

    Distinti saluti

  • 2021-04-15 | Distacco riscaldamento
    Salve. Sono proprietaria di un'appartamento in un piccolo condomino (4 in totale) Nessuno usa da anni il riscaldamento centralizzato(2 sono disabitati , il 3° va a legna e io anche , costretta dagli importi stratosferici del costo del riscaldamento a metano (anche oltre i 50 euro all'ora). Di fatto quindi usiamo la caldaia solo per l'acqua sanitaria. Vorrei distaccarmi dall'impianto centralizzato ma troppi sono gli oneri a mio carico. Come posso fare per avere il diritto di fruire della caldaia condominiale in modo da potermi scaldare senza spendere un patrimonio? o Nel mio caso così particolare posso distaccarmi senza dover presentare relazione tecnica e essere obbligata a quanto previsto? Ringrazio e porgo cordiali saluti

    La domanda non è chiara:

    • non usate il riscaldamento centrale
    • se usate solo la caldaia per l’ acqua calda è sufficiente che mettete in opera un boiler elettrico o che si scalda l’acqua a legna.

    Distinti saluti

  • 2021-04-15 | Controversia amministratore di condominio e box
    Nell'ambito del complesso condominiale costituito da 4 edifici in orizzontale con proprietà comuni(cortili/giardini) sono stati realizzati 41 box di cui 4+4 sotto le unità abitative altri 37 dislocati sotto i cortili di 2 edifici e con unico e indipendente accesso dalla via privata. Date le esigenze operative di amministr. è stato istituito il "CONDOMINIO BOX" indipendente Ciò premesso il mio box (uno dei 4) e stato acquistato nel 1974 adeguandomi alle norme e al regolamento e contribuendo a tutte le spese sino al 2011, anno in cui l'Ammin. del Condominio residenz. ha rivendicato l"appartenenza provvedendo senza alcuna ratifica assembleare ad accorpare i 4 box con modifica della tabella m.le ... Oggi con sorpresa ricevo una stravagante richiesta di somme anti-2010 quantificate con semplice operazione di stima. Gradirei tanto avere un V/s parere prima di possibili sviluppi legali. Ringrazio molto

    Pur non ravvisando con esattezza le varie pertinenze, ritengo che la richiesta di un contributo non sia dovuto qualora Ella non abbia avuto per il passato delle comunicazioni in tal senso con raccomandata A.R.

    Distinti saluti

  • 2021-04-15 | Millesimi scale e ascensore
    In questo condominio non esiste regolamento. Le spese relative alle parti comuni dell’edificio vengono divise in base alla tabella dei millesimi generali, redatta all’epoca di costruzione, anni sessanta, mentre quelle relative alle scale e all’ascensore vengono divise in base a due distinte tabelle, di cui, quella scale è conforme all’art. 1124 cod. civ., sia nel testo precedente che in quello attuale, modificato dalla legge n. 220/2012; non altrettanto quella dell’ascensore, che penalizza inspiegabilmente noi proprietari delle unità immobiliari poste ai piani più bassi. Dato che la legge n. 220/2012 ha parificato gli ascensori alle scale con decorrenza dal giugno 2013, non si deve adeguare la tabella ascensore, ora contraria alla legge, a quella relativa alle scale, redatta conformemente alla legge stessa? Per farlo, può provvedere autonomamente l’Amministratore, dividendo le spese nel consuntivo annuale, in esecuzione delle nuove disposizioni di legge, oppure occorre una deliberazione dell’Assemblea, e in quest’ultima ipotesi, se l’Assemblea decide a maggioranza di mantenere invariata la tabella ascensore, quali rimedi possiamo adottare, avendo già dato voto negativo agli ultimi due consuntivi annuali? Ringrazio e saluto cordialmente.

    La realtà è un po’ diversa. Le spese sostenute per la manutenzione ordinaria e straordinaria dell’ ascensore vanno suddivise in base all’ art. 112 del Cc, ovvero metà per latezza e metà per valore. Mentre le spese per la pulizia scale andrebbero divise in base all’ articolo 1123 del Cc, anche se è abitudine in molti stabili applicare il principio sancito dall’ art 1124. Si precisa che l’ articolo 1124 è molto chiaro e parla di “manutenzion e ricostruzione delle scale” che non vuol dire pulizia. L’ Amministratore è tenuto, una volta venuto a conoscenza che la tabella dell’ ascensore non rispecchia i dettami dell’ art. 1124, a provvedere in via autonoma. Con distinti saluti.

  • 2021-04-15 | Agibilità condominio 6 unità abitative
    Salve, vorrei un chiarimento condominio di 6 unità abitative si è richiesto agibilità ma succede che un condomino per ripicca non vuole firmare in comune può farlo? O dobbiamo chiamare un avvocato?

    Occorre indire un’assemblea e la maggioranza decide.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Messa in sicurezza sottobalcone area box
    Siamo un condominio di 11 appartamenti.Al piano terra vi sono 3 appartamenti, sullo stesso piano si trova anche l'ingresso dello stabile con scale di accesso agli appartamenti. Al di sotto di questo piano si trova il garage censito con parte comune e esclusive, ove ognuno ha il posto auto e cantinola come da atto notarile. Nell'area di proprietà del posto auto e cantinola, di 7 proprietari, le travi del soffitto che sorreggono i balconi di due appartamenti sovrastanti sono curvate, quindi hanno bisogno di rinforzo. La parte anteriore dei balconi poggia su alcuni blocchi di pietra posti sul muro perimetrale ove vi sono i finestroni per l'aria e luce. L'amministratore dice che dobbiamo partecipare tutti alla spesa di rinforzo dei balconi per il solo fatto che il solaio serve da copertura all'area garages, mentre qualcuno dice che solo i proprietari dei posto auto e cantinola sottostanti debbano partecipare coi proprietari sovrastanti, qualcun'altro invece dice che sono solo i proprietari dei balconi devono acollarsi la spesa per il rinforzo delle travi del proprio balcone. Darebbe un consiglio in merito. Grazie mille

    Sono spiacente non poter essere di aiuto. Avrei bisogno almeno di una serie di foto per capire il significato dei travi e dei rinforzi. Se siamo in un garages come possono esservi dei balconi? In attesa, porgo distinti saluti.
    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Separazione condominiale
    Buongiorno. Sono proprietario di una villetta a schiera, di un complesso di tre villette e una palazzina di otto appartamenti, condominio orizzontale. Le villette sono indipendenti dalla palazzina , in quanto hanno ingresso indipendente e niente altro in comune, tranne che ogni villetta ha un terrazzo di proprietà sotto il quale vi sono tre box auto , di cui uno appartenente alla villetta e gli altri due appartenenti alla palazzina. Possiamo noi delle villette formare u n proprio condominio staccandoci dalla palazzina. Grazie anticipatamente.

    Sicuramente è possibile in distacco, ma sicuramente occorrerà disporre un frazionamento dei millesimi.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Suddivisione spese box
    Siamo un condominio di circa 80 famiglie, dovremmo rifare la soletta dei box sotterranei in quanto ci sono delle infiltrazioni di acqua. Vorrei sapere se la suddivisione delle spese avviene in base ai millesimi di proprietà di tutti i condomini. Per cortesia mi può aiutare. Grazie mille.

    La domanda non è esatta:

    • per soletta si intende la sostituzione totale del solaio
    • forse dovrete fare solo l’ impermeabilizzazione

    A questo punto occorre sapere se la parte superiore è giardino o pavimentata. Se è privata o condominiale.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Blatte in casa
    Gentilissimi, sono una condomina di un appartamento gestito dal vostro studio. Purtroppo da qualche mese, pur tenendo la casa sempre in ordine e pulita, le blatte stanno infestando la cucina e il bagno. Come bisogna comportarsi? È possibile richiedere una disinfestazione che coinvolga tutto il condominio o dobbiamo pensarci in autonomia? Resto in attesa di risposta e porgo cordiali saluti.

    Se si tratta di scarafaggi occorre fare un trattamento alla fognatura. Se si tratta invece di blatte tipo germanica, rossiccia che si muove anche di notte, occorre fare un trattamento in ogni singola unità immobiliare.

    Distinti saluti

  • 2021-04-15 | Quota amministratore
    Salve, il propeietario di un negozio esterno al fabbricato non vuole pagare la quota amministratore perchè il condominio è formato solo da 6 condomini e non vi è l'obbligo, ma 5 su 6 di loro hanno espresso la volontà di costituirlo. Ha ragione o torto? Grazie!

    Ha torto perché la maggioranza dei condomini decide.

    Distinti saluti

  • 2021-04-15 | Spese di riparazione del cancello condominiale
    Abito in un edificio con cinque unità abitative. All'epoca della costruzione, risalente a circa 20 anni addietro,l'impresa istallò un cancello elettrico che consente ai proprietari degli appartamenti di entrare con le autovetture di proprietà nel piazzale-cortile antistante l'edificio di proprietà comune. Da circa 14 anni ho acquistato uno degli appartamenti già abitato da una famiglia, che è a mia disposizione ma non è abitato. Alcuni mesi orsono abbiamo dovuto cambiare la serratura del cancelletto pedonale e il motore del cancello elettrico. Così stanti le cose io sarei dell'idea di dividere la spesa tra le quattro famiglie che usano il cancello e non in base ai millesimi o al numero degli appartamenti e ciò nella considerazione che il mio secondo appartamento non è abitato. Del resto una divisione differente, anche sotto il profilo morale non mi sembra corretta, dal momento che se fra qualche giorno il motore dovesse andare un altra in avaria, mi troverei a dover pagare un'altra volta ed il ché mi sembra irragionevole. Nel restare in attesa di cortese risposta, porgo cordiali saluti

    Purtroppo quando si parla di spesa condominiale ci si riferisce a una spesa potenziale e pertanto è molto difficile valutare se una persona usa o non usa il cancello e quante volte. Ciò che vale sono i millesimi delle proprietà.

    Distinti saluti