Studio Monti S.r.l.

l’esperto risponde alle domande

Studio Monti – Centro Gestione Stabili | L’ESPERTO RISPONDE

Lo Studio Monti – Centro Gestione Stabili, esperto in disciplina condominiale, risponde alle vostre domande. Il servizio è gratuito. Prima di sottoporre un quesito, consultare l’archivio delle FAQ – domande frequenti o eseguire una ricerca fra le domande già poste in questa pagina, attraverso la funzione ricerca (in alto, a destra). Per porre una nuova domanda è necessario compilare il modulo.

Domande e Risposte dell'Esperto

  • 2021-04-15 | Lamentele del vicino
    Il vicino del piano di sotto si è spesso lamentato con noi e l'amministratore dei rumori provenienti dal nostro appartamento. I rumori lamentati sono dovuti al camminare del bambino per casa e al rumore dei giocattoli che cadono a terra. Noi abbiamo provato in tutti i modi a ridurre i rumori cambiando tanti tipi di pantofole al bambino, mettendo i filtrini sotto ogni sedia o mobile spostabile e facendo giocare il bambino sul tappeto il tutto rispettando gli orari di riposo in cui il bambino dorme o guarda la tv, cerchiamo di invitare il meno possibile amici e parenti, ma nonostante tutti i nostri accorgimenti il vicino continua a lamentarsi e noi non sappiamo più come gestire la situazione e viviamo nella tristezza di non poter accogliere nessuno a casa nostra per evitare i rumori. Vorrei chiederLe quali sono e quali non sono i rumori tollerabili in condominio?

    La prima cosa è rispettare gli orari – dalle ore 23.00 alle ore 8.00 e dalle 13.00 alle 15.00 indicativamente). Per il resto vale il buon senso.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Ripartizioni spese condominiali
    Buonasera, sono il proprietario di Appartamento. Luglio e agosto 2017 ho eseguito lavori di ristrutturazione con regolare scia. Il regolamento condominiale vieta la possibilità di posizionare ponteggi x il carico scarico del materiale. L'assemblea condominiale, causa mie lavori, mi ha addebitato i 2/3 delle spese condominiali nel periodo luglio agosto motivando la cosa con utilizzo improprio di ascensore e polvere creata dai lavori. È legittima /legale questa decisione?

    La decisione dell’assemblea di condominio è completamente fuori luogo, ma quello che più sconcerta è la mancanza di qualsiasi elemento giuridico:

    • un regolamento condominiale non può vietare di posizionare ponteggi per carico/scarico salvo che non vi sia un regolamento contrattuale inserito in tutti i rogiti che contempi tali divieti
    • l’assemblea non può addebitare ad un condomino una spesa maggiorata salvo che non vi sia il consenso dell’interessato
    • l’assemblea dovrebbe dimostrare che a causa dei lavori da lui eseguiti i restanti condomini non hanno potuto utilizzare l’ascensore
    • vi sono tutti gli elementi per sostenere che le delibere di quella assemblea limitatamente all’ argomento da Lei esposto, sono nulle non annullabili

    Sperando di essere stato esauriente, porgo distinti saluti

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Assemblea condominiale
    Buonasera, visto che il mio amministratore condominiale ha indetto l'assemblea con una semplice mail e non pec.. cosa devo fare per invalidarla? Il verbale mi è arrivato il 2/5.

    Buongiorno, se lei ritiene che vi siano dei motivi per invalidare l’assemblea le consiglio di parlarne con l’amministratore invitandolo a indire l’assemblea  di nuovo con regolarità. Altrimenti bisogna che ella impugni il verbale, entro 30 giorni dalla data di ricezione, davanti al giudice di pace.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Riparazione lastrico solare privato
    Salve, circa cinque anni fa sono stati realizzati lavori di coibentazione e impermeabilizzazione su un lastrico solare ad uso esclusivo. Le spese per tali lavori sono state ripartite come previsto dall’art. 1126. Il proprietario del lastrico si riservava entro due anni dalla fine dei lavori di coibentazione e impermeabilizzazione di provvedere alla pavimentazione a proprie spese. La pavimentazione non è stata mai realizzata, causa la morte del proprietario. In seguito a nuove infiltrazioni, il condominio fa sapere che non intende contribuire alle spese per la riparazione del terrazzo poiché il proprietario del lastrico solare non ha provveduto alla pavimentazione. In un verbale condominiale viene riportato “il proprietario esclusivo del lastrico solare, successivamente ai lavori di impermeabilizzazione e coibentazione realizzati, resta il solo responsabile di eventuali danni al lastrico solare”. Domanda: poiché il lastrico solare, quale superficie terminale dell'edificio, esercita l'indefettibile funzione primaria di protezione dello stabile, non spetta al condominio tutto verificare lo stato di conservazione? Il condominio può rifiutarsi di partecipare alle spese di ripristino con la motivazione che il manto impermeabilizzante si è deteriorato (dopo 4 anni dalla messa in opera) poiché non pavimentato. Con una semplice nota nel verbale di assemblea, può il condominio liberarsi per sempre dalla manutenzione del lastrico solare? Dalla fine dei lavori di rifacimento, il lastrico solare non è stato mai soggetto ad utilizzo ed è stata effettuata la normale pulizia al fine di evitare l’ostruzione degli scarichi. Cordiali saluti

    Buongiorno, come prima cosa occorre affermare che il condominio non può rifiutarsi di procedere alle riparazioni necessarie essendo comunque il lastrico solare, anche se privato, un tetto di copertura. Non credo che la causa di infiltrazione sia da attribuire alla mancata pavimentazione salvo che non venga dimostrato che la guaina impermeabilizzata sia stata danneggiata. Ritengo invece che la ditta esecutrice debba intervenire essendo tale opera in garanzia per anni 10. E’ sempre bene evitare di verbalizzare dichiarazioni che non possono essere sostenute legalmente. Sperando di essere stato esaustivo porgo distinti saluti.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Spese luce box
    Una mia vicina di casa stamattina mi ha detto di essersi messa in contatto con l'amministratore e che costui le ha detto che io sono tenuta a spegnere la luce del mio box perchè le spese relative a questo le pagano anche gli altri condomini. E' davvero così? Eventualmente l'amministratore del condominio che provvedimenti può prendere nei miei confronti?

    Buongiorno, nessun provvedimento.

    Monti rag Fausto

  • 2021-04-15 | Condominio anni 60
    Buongiorno, vivo in un condominio degli anni 60 , e dopo anni di lamentele per il cattivo funzionamento del ricircolo dell'acqua calda , abbiamo chiesto al condominio se potevano allacciarmi il tubo di ricircolo ( senza creare rotture perché il terrazzo dove è installato il contatore e proprio sulla centrale. L'amministratore mi ha detto che sono spese che devo affrontare io personalmente. Premetto che si spreca circa 25000 litri circa l'anno, e con l'avvento del contatore ad impulsi volevo pagare l'acqua che consumo realmente. la mia domanda è ha ragione l'amministratore oppure ho diritto al ricircolo. Grazie per l'attenzione

    Se la modifica da Lei rischiesta porta un benefixio solo a Lei, il costo è a Suo carico. In caso contrario dovrà essere l’assemblea a deliberare in merito.

    Monti rag Fausto

  • 2021-04-15 | Installazione tubo di ricircolo
    Buonasera, vivo in un condominio a Firenze palazzo degli anni 60, riscaldamento e acqua calda centralizzato. Con l'installazione dei conta calorie si è deciso per i contatori dell'acqua calda ad impulsi. Da molto tempo sto facendo notare all'amministratore che essendo la colonna molto lontana dal contatore, prima che l'acqua mi arrivi calda devo sprecare litri di acqua. io ho chiesto al condominio di far portare un tubo di ricircolo, che non sarebbe neanche tanto tragica visto che il terrazzo dove c'è il contatore e proprio sul locale caldaia. l'amministratore mi ha detto che è un lavoro privato, ma non posso chiamare il mio idraulico di fiducia ma rivolgermi all'idraulico del condominio. Mi chiedevo se è privato perché devo coinvolgere il condominio? Allora tanto privato non lo è. Grazie in anticipo spero di essere stato chiaro.

    Come prima cosa occorre verificare se la causa della mancanza di acqua calda si è verificata ora oppure se era presente anche prima. Nel primo caso sarà un problema del condominio, nel secondo caso invece sarà un priblema privato.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Installare piattaforma elevatrice per abbattimento barriere architettoniche
    Buonasera, sono proprietario di un appartamento su due piani (3° e 4° ultimo piano). Ho fatto installare una piattaforma elevatrice a mie spese per l'abbattimento barriere architettoniche (coniugi proprietari entrambi gravemente handicappati) all'esterno dell'edificio con accesso diretto solo all'ultimo piano (per farlo accedere al 3° occorreva tagliare la facciata). Le chiedo se l'intervento comporta una modifica alla piantina catastale/rendita cat. ed eventualmente in che misura incide sulle nuove tabelle millesimali da aggiornare atteso che ho costruito due serre bioclimatiche nel mio appartamento. Chiedo, infine, in che misura incidono anch'esse sulle tabelle mill. Grazie

    Non vedo l’obbligo di modificare le tabelle millesimali.

    distinti saluti,
    Monti rag Fausto

  • 2021-04-15 | Lavori fogne senza delibera assemblea
    Salve, sono proprietario di un box situato nel piano sotterraneo di un palazzo. E' da qualche anno che ci sono problemi con le fogne, quando piove molto l'amministratore chiama un autospurgo per far in modo che non fuoriesca il letame. Tre giorni fa, ricevo una telefonata da parte del consigliere, nella quale mi si comunica che dall'indomani inizieranno i lavori di rifacimento dell'impianfo fognario che interesseranno il mio e altri due box. Sottolineo che non ho ricevuto nessuna comunicazione scritta e non c'è stata alcuna assemblea a riguardo. E' corretta una procedura del genere? Inoltre, essendoci i lavori, che mi era stato detto che durassero 2-3 giorni sono costretto a parcheggiare l'auto fuori. Parlando con gli operai mi è stato detto che ci vorrà un'altra settimana, in totale saranno una decina di giorni in cui non potrò usufruire del mio box e sarò costretto ogni giorni a cercare parcheggio. Mi sarei potuto rifiutare di mettere a disposione degli operai il mio box non essendoci stata nessuna assemblea ne nessuna comunciazione scritta? Il danno che mi è stato cagionato è in qualche modo quantificabile? Posso chiedere la detrazione dele spese condominiali o cose similari?

    Se si tratta di un problema condominiale Ella non può rifiutarsi di saldare la Sua quota. Quello che mi stupisce è che detto lavoro venga fatto senza alcuna assemblea o almeno una comunicazione da parte dell’Amministratore qualora sia stata accertata l’urgenza.

    Distinti saluti,
    Monti rag Fausto

  • 2021-04-15 | Veranda autorizzata dal Comune e dal Condominio
    Buongiorno, abbiamo acquistato un immobile , in una località con vincolo paesaggistico, penisola sorrentina; L'immobile in questione ha una veranda con tanto autorizzazione comunale risalente al 1982, per l'intero condominio in quanto è un parco. Il nostro notaio ha preteso che si accatastasse la veranda, ed ha menzionato nell'atto l'autorizzazione sindacale della suddetta veranda. In virtù di trasferirci, necessari lavori radicali, il nostro tecnico di fiducia ha aperto la Cila al comune; pochi giorni dopo siamo stati fermati dallo stesso comune , che ci chiede a noi l'autorizzazione paesaggistica.... imponendoci la sospensione immediata dei lavori. Vietandoci tassativamente di continuare i lavori. Ma è possibile tutto questo? La veranda non sporge, è a filo d'edificio, nonché con tanto di titolo autorizzativo comunale, come potremmo gestire la problematica?

    Non conosco le disposizione del comune di Sorrento, ma se la zona è soggetta a vincolo paesaggistico, purtroppo bisogna incaricare un tecnico che svolga le pratiche necessarie.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Ripartizione spese
    A seguito dei lavori per ripristinare i danni causati da infiltrazioni di acqua all'interno dei magazzini del mio condominio, si è dovuto intervenervenire su diverse parti comuni: creare drenaggi, spostare grondaie ed intervenire anche all'interno dei magazzini stessi che hanno un unico proprietario. Siamo dotati di quote millesimali. Desidero sapere quale percentuale deve pagare il proprietario del magazzino, oltre a quella dovuta come condomino. Grazie

    Mi sembra di capire che il danno è stato causato da una proprietà condominiale. Se il mio pensiero risponde al vero, tutti i condomini in base ai rispettivi millesimi devono partecipare a tutte le spese di ripristino.

    Distinti saluti

  • 2021-04-15 | Ripartizione spese
    Buonasera, abito in un condominio di 12 appartamenti con 3 box auto con diritto a 1 posto auto in comproprietà pro-quota e uso in comune delle cose indivise e dell'area pertinente al fabbricato come per legge (come scritto sull'atto di acquisto). Su uno dei 3 box è stato eseguito il lavoro di pavimentazione. Le chiedo come vanno ripartite le spese essendo tutti proprietari di 1/12 ciascuno. La ringrazio e saluto cordialmente.

    Se siete tutti proprietari pagherete ciascuno in base alle rispettive quote.

    Distinti saluti,
    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Terrazzo
    Salve, possiedo un appartamento sito al piano primo con annesso terrazzo di circa 80metri il quale sovrasta i posti auto condominiali.Dalle ricerche che ho fatto il mio terrazzo è definito AGGETTANTE. Ci sono dei lavori di manutenzione da fare.L'amministratore dice che sono a mio carico poiché secondo lui non è un terrazzo aggettante.La mia domanda è questa: Il mio terrazzo può definirsi Aggettante e quindi chiedere al condominio di contribuire alle spese di manutenzione? Grazie e Cordiali Saluti

    Non risponde al vero! Il Suo terrazzo è classificato come terrazza a livello. La spesa viene posta come segue: 1/3 a carico Suo e 2/3 a carico dei restanti Condomini.

    Distinti saluti

  • 2021-04-15 | Distacco riscaldamento
    Salve. Sono proprietaria di un'appartamento in un piccolo condomino (4 in totale) Nessuno usa da anni il riscaldamento centralizzato(2 sono disabitati , il 3° va a legna e io anche , costretta dagli importi stratosferici del costo del riscaldamento a metano (anche oltre i 50 euro all'ora). Di fatto quindi usiamo la caldaia solo per l'acqua sanitaria. Vorrei distaccarmi dall'impianto centralizzato ma troppi sono gli oneri a mio carico. Come posso fare per avere il diritto di fruire della caldaia condominiale in modo da potermi scaldare senza spendere un patrimonio? o Nel mio caso così particolare posso distaccarmi senza dover presentare relazione tecnica e essere obbligata a quanto previsto? Ringrazio e porgo cordiali saluti

    La domanda non è chiara:

    • non usate il riscaldamento centrale
    • se usate solo la caldaia per l’ acqua calda è sufficiente che mettete in opera un boiler elettrico o che si scalda l’acqua a legna.

    Distinti saluti

  • 2021-04-15 | Controversia amministratore di condominio e box
    Nell'ambito del complesso condominiale costituito da 4 edifici in orizzontale con proprietà comuni(cortili/giardini) sono stati realizzati 41 box di cui 4+4 sotto le unità abitative altri 37 dislocati sotto i cortili di 2 edifici e con unico e indipendente accesso dalla via privata. Date le esigenze operative di amministr. è stato istituito il "CONDOMINIO BOX" indipendente Ciò premesso il mio box (uno dei 4) e stato acquistato nel 1974 adeguandomi alle norme e al regolamento e contribuendo a tutte le spese sino al 2011, anno in cui l'Ammin. del Condominio residenz. ha rivendicato l"appartenenza provvedendo senza alcuna ratifica assembleare ad accorpare i 4 box con modifica della tabella m.le ... Oggi con sorpresa ricevo una stravagante richiesta di somme anti-2010 quantificate con semplice operazione di stima. Gradirei tanto avere un V/s parere prima di possibili sviluppi legali. Ringrazio molto

    Pur non ravvisando con esattezza le varie pertinenze, ritengo che la richiesta di un contributo non sia dovuto qualora Ella non abbia avuto per il passato delle comunicazioni in tal senso con raccomandata A.R.

    Distinti saluti