Studio Monti S.r.l.

l’esperto risponde alle domande

Studio Monti – Centro Gestione Stabili | L’ESPERTO RISPONDE

Lo Studio Monti – Centro Gestione Stabili, esperto in disciplina condominiale, risponde alle vostre domande. Il servizio è gratuito. Prima di sottoporre un quesito, consultare l’archivio delle FAQ – domande frequenti o eseguire una ricerca fra le domande già poste in questa pagina, attraverso la funzione ricerca (in alto, a destra). Per porre una nuova domanda è necessario compilare il modulo.

Domande e Risposte dell'Esperto

  • 2021-04-15 | Lavello cucina senza colonna montante
    Buonasera, ho un problema con lo scarico del lavello in cucina, quando è stato fabbricato il palazzo, ca 35 anni fa, hanno omesso di realizzare la colonna montante della cucina, quindi lo scarico del mio lavello attraversa il pavimento del condominio adiacente per sfociare in una colonna montante che dista almeno 4mt, inutile dire che tale tubo di scarico non permette il deflusso corretto delle acque, impedendoci di utilizzare il lavello della cucina. Questa storia va avanti da tempo e adesso vorremmo risolverla. L'unico sistema per far scaricare il lavello altrove è utilizzare un trituratore tipo Sanitrit, pompare le acque sul terrazzo(siamo all'ultimo piano) e farle defluire lungo il parapetto, per caduta, nella colonna montante più vicina. Tenendo conto che, il lavoro verrà fatto a regola d'arte senza compromettere l'utilizzo del terrazzo condominiale, i tubi verranno intallati a vista in modo da non causare eventuali infiltrazioni e non verrà intaccato il prospetto, i condomini possono proibirmi di effettuare il lavoro, costringendomi a utilizzare l'unico lavello che ho in modo parziale? Il lavoro che effettuerò a mie spese mi permette di eliminare la servitù con il condominio adiacente. Grazie e cordiali saluti.

    Quello che Ella mi scrive è un Suo diritto eseguirlo.

    distinti saluti

  • 2021-04-15 | Conta calorie
    A settembre ho acquistato un appartamento in montagna. Pochi giorni dopo l'amministratore mi manda un preventivo per l'installazione dei conta calorie da fare entro il 31/12/16. Nella riunione condominiale di giugno i condomini avevano autorizzato l'amministratore a fare le richieste dei preventivi. La spesa non è stata ancora deliberata e so bene che per i lavori straordinari fa testo la delibera condominiale ma la Legge obbligava da tempo i condomini a montare i conta calorie e quindi, penso, che il precedente proprietario era già da tempo obbligato a fare il lavoro anche se il termine ultimo è il 31/12/2016. In pratica ho acquistato un appartamento non a norma di Legge. Chi deve pagare? Grazie e cordiali saluti.

    Ha valore la data della delibera. Lei ha comprato un appartamento a norma di legge fino al 31.12.2016

    Distinti saluti

  • 2021-04-15 | Conta calorie seconde case
    Buongiorno, per cortesia è obbligatorie, per tutti i condomini, installare i nuovi conta calorie e le valvole termostatiche sulle seconde case dove su 8 appartamenti solo uno è abitato da residenti?

    Se gli apaprtamenti durante il periodo invernale non sono usati, è evidente che chiudano ogni singolo radiatore – con piombature – Ella ha il diritto di pagare solo il 30% del consumo. Rimane tuttavia l’ obbligo di eseguire le opere comuni che sono obbligatorie per tutti. Distinti saluti.

  • 2021-04-15 | Millesimo cortile comune
    Buonasera,volevo sapere se era corretto che se un cortile comune ,dove tutte e quattro le abitazioni ne usufruiscono per uscire e entrare,io che sotto ho la cantina,devo avere una quota millesimale più alta e di quanto? Grazie

    Mi risulta molto difficile dare una risposta non conoscendo i millesimi di tutti. Di solito le cantine non sono millesimte

    Distinti saluti

  • 2021-04-15 | Ripartizione costi spese fognarie
    Salve volevo avere un'ulteriore conferma in merito alla nullità di una delibera assembleare a mio sfavore. Nel mio condominio sono stati fatti dei lavori per la riparazione di una linea fognaria. Codesta linea serve 27 appartamenti e altri 5 appartamenti usufruiscono di una linea fognaria differente. Ho constatato io stesso con il tecnico che lo scarico del mio appartamento si riversa in una diversa linea fognaria che non ha subito lavori di riparazione. In sede di assemblea i condomini che dovevano pagare per i lavori della loro linea fognaria hanno votato a maggioranza prevista in seconda convocazione e a maggioranza prevista anche dal regolamento condominiale la modifica del regolamento al punto spese per la fognatura per far pagare anche ai condomini estranei a quella linea fognaria le spese di riparazione. La delibera può considerarsi nulla visti gli articoli del codice civile che specificano che le spese vanno ripartite per chi usufruisce di quel bene comune? Grazie anticipatamente per la vostra disponibilità.

    L’assemblea è da considerarsi annullabile entro 30 giorni. Tuttavia se Ella ha la certezza che la Sua fognatura scarichi in altra parte può sempre chiedere la modifica del riparto.

    Distinti saluti

  • 2021-04-15 | Condominio
    Buonasera, sono proprietario di una villetta facente parte di un gruppo di 3 villette (palazzina A), confinanti con una palazzina da 8 appartamenti (palazzina B) . I due corpi hanno accesso separati e in comune solo pozzo dell'acqua (contatori singoli) . Il terrazzo di ogni villetta (palazzina A) fa da copertura a 2 garage della palazzina B. Alcuni anni fa sono state rifatte le tabelle millesimali e nonostante il nostro dissenso sono andati in vigore, in base alle nuove tabelle millesimali , sono stati attribuiti 1000 millesimi alle 3 villette ed altri 1000 millesimi alla palazzine B di otto appartamenti , ne consegue che l'importo della rata della polizza assicurativa annuale risulta più del doppio rispetto a un appartamento della palazzina è giusta questa suddivisione? inoltre posso chiedere il distacco del corpo villette (A) dal corpo appartamenti (B) ed essere indipendenti con proprie tabelle millesimali e volendo proprio amministratore, grazie.

    Se ho ben capito ogni palazzina ha i suoi propri millesimi o meglio 1000,00 a tre palazzine e 1000,00 alla B. Da una prima verifica mi sembra un caos. Se tutte le palazzine hanno una copertura assicurativa unica con una sola polizza, il costo va diviso in base ad una tabella unica. Se non c è si usano i mq di ogni palazzina.

    Distinti saluti

  • 2021-04-15 | Ripartizione spese condominiali
    Buongiorno, a causa di un evento meteorologico straordinario intercorso in data 13/14 giugno 2016 abbiamo subito ingenti danni a tutte le proprieta' esclusive del piano interrato ed anche parzialmente alla proprieta' condominiale. le spese subite riferite alla proprieta' condominiale dovranno essere ripartite in base ai millesimi di proprieta' oppure in parti uguali :quindi a seconda delle unita' immobiliari? Si ringrazia anticipatamente. Si fa notare che - a pag. 4 del regolamento di condominio superfici convenzionali tabelle millesimali - L’ articolo 03 - MANUTENZIONE E SICUREZZA DELL’EDIFICIO – prevede che – come anche sopra specificato - L’Assemblea ha il potere di deliberare qualsiasi intervento di manutenzione e di ripristino della parte comune, come pure di stabilire le regole attinenti al suo decoro ; le relative spese sono ripartite fra tutti i Condomini in ragione della quota millesimale di proprietà. Se io no do il benestare perchè ho millesimi inferiori ... possono dividere la spesa per il n. di condomini e non per i millesimi di ciascun condomino?

    In base ai millesimi generali salvo che non vi sia un contributo dall’ assicurazione.

    Le spese di manutenzione ordinaria o straordinaria vanno sempre divise in base ai rispettivi millesimi di proprietà.

    Distinti saluti

  • 2021-04-15 | Spese di ripristino
    In seguito ad innalzamento falda abbiamo avuto danni ingenti al condominio dovuti a difetti di costruzione dell'edificio. Tramite un legale stiamo trattando con il costruttore, onde evitare causa legale, di ripartire le spese tra lui e i singoli proprietari. La domanda è la seguente: le spese che i condomini dovranno sostenere dovranno essere divise per millesimali? Grazie

    Certamente sì.

    Distinti saluti

  • 2021-04-15 | Terrazza di proprietà ed eventuali danni
    Buongiorno, vorrei acquistare un appartamento comprensivo di terrazza di proprietà (non si tratta del tetto del palazzo ma del tetto di una parte di esso). Andando a visitare l'appartamento ho visto che la piastrellatura non risulta essere in buone condizioni (non ho informazioni circa la guaina di protezione). I locali sottostanti non risultano abitati da oltre 8 anni e sono proprietà di una società A diversa dal condominio. - Come posso fare per valutare se ci fossero danni nei locali sottostanti? - Chi paga l'eventuale perizia? - Come posso manlevarmi da ogni responsabilità di danni (accaduti mentre i locali erano vuoti e io non ero proprietario dell'immobile con terrazzo) o costi prima di effettuare la proposta d'acquisto? La ringrazio molto.

    Non vi sono alternative. O Lei si fida o in qualche modo deve entrare nell’appartamento vuoto oppure subordinare l’acquisto alla visita di cui sopra. La cosa più saggia è quella di disporre di un preventivo per il rifacimento totale trattenendo alla vendita 1/3 della spesa. Distinti saluti

  • 2021-04-15 | Quorum piattaforma elevatrice
    Buonasera. Abito al piano rialzato di una palazzina A con altri due piani e terzo piano, un piano tecnico trasformato in abitazione legalmente, con dieci condomini e una palazzina B con sei condomini ed anche dei depositi con altri condomini.essendo stata richiesta l'istallazione di una piattaforma elevatrice esterna da parte dei sette condomini della palazzina A.Tale innovazione gravosa e voluttuaria non esistendo al momento nessun disabile.comporta anche il taglio sulla facciata delle finestre della scala in porte e fra l'altro all'interno c'è una tromba delle scale di 80 cm che potrebbe consentire l'istallazione di piccolo ascensore o piattaforma. Per l'autorizzazione richiesta devono votare tutti i condomini anche quelli della palazzina B e con quale quorum?Da premettere che tale piattaforma non può secondo me essere considerata abbattimento barriere architettoniche in quanto verrebbe messa in una piazzola prospiciente l'entrata della palazzina A e che per raggiungere tale piazzola ci sono delle scale esterne circa.. 20 scalini senza scivola già nel progetto, sicuramente perchè la lunghezza dell'eventuale scivola sarebbe superiore ai dieci metri ed all'8% di pendenza nel rispetto della legge.La votazione è stata fatta con la maggioranza degli intervenuti ed i 500 millesimi facendo riferimento al 2 comma dell'art 1120 che riporta all'art 1136 2 comma come abbattimento barriere e non al comma1 del'art 1120 che riporta all'art.1136 5 comma che dice che ci vogliono i 2/3 dei millesimi ( 667 ).Tale delibera secondo me dovrebbe essere considerata dal giudice nulla.Ho ragione o no?Dimenticavo inoltre che tale piattaforma messa sulla piazzola si trova a distanza di un metro e dieci centimetri dalla finestra del mio studio che per la posizione si trova di già in una situazione precaria per luce e salubrità.Non dovrebbe essere applicato l'art. 873 che impone i tre metri dalla propietà del singolo condomino?RingraziandoVi anticipatamente e scusandomi per essermi dilungato cordiali saluti.

    La Sua domanda è molto articolata e riguarda diversi argomenti. Tuttavia in sintesi Le dico quanto segue:

    • la messa in opera di un ascensore riguarda esclusivamente la scala interessata e i condomini interessati
    • le distanze a norma di legge sono cm 0,75 anche se la messa in opera di un ascensore comporta l’ abbattimento dell’ osservanza delle distanze

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Ostruzionismo Amministratore
    Avendo partecipato all'assemblea di condominio fra l'altro come presidente,dopo una lunga e tumultuosa seduta finita dopo mazzanotte,l'amministratrice mi dice di essere stanca che doveva rivedere il verbale ech e fra qualche giorno mi avrebbe chiamato per farmi firmare il verbale.Passata quasi una settimana non riesco più a contattarla ne al telefono dello studio ne al telefonino in quanto dopo parecchi squilli entra la segreteria telefonica a cui ho lasciato il messaggio e di richiamarmi. Finora non ha risposto.dato che molto probabilmente avendo capito che si intende impugnare la delibera vuole mettere i dissizienti in difficoltà o addirittura nell'impossibilità di f poterlo fare.Ho letto da qualche parte che si può impugnare la delibera anche senza il verbale relativo, dando al giudice la giusta motivazione per la quale non è stato possibile fornire tale verbale.ciò è vero? Ringraziandovi anticipatamente, attendo, se possibile, una risposta veloce visti i tempi ristretti rimasti. Cordiali saluti.

    Ritengo che un Giudice non possa prendere in considerazione la richiesta di impugnazione se non vi è verbale dattiloscritto. Tuttavia Le consiglio di fare una diffida dando tempo 5 giorni all’ Amministratore per la consegna del verbale intendendo procedere all’ impugnazione della delibera del giorno …………. Qualora ciò non avvenga, Le consiglio ancora di rivolgersi al Suo legale per una diffida ufficiale. Distinti saluti.

  • 2021-04-15 | Impianto fognario totalmente in giardino privato
    Buongiorno, ho un appartamento al piano terra di una casa di 4 appartamenti, la mia proprietà è l'unica con giardino ed entrata indipendente, l'accesso ai piani superiori con scala comune, è sulla strada privata laterale. La fognatura condominiale transita esclusivamente nel mio giardino privato e quando qualcuno, gettando oggetti inappropriati intasa la fognatura, sono costretta a chiamare gli autospurghi a mie spese, in quanto non posso indire tutte le volte un processo per suddividere le spese e attenderne gli sviluppi, in quanto la casa che si allaga di liquami è solo la mia. Vorrei sapere se posso costringerli ad uscire con i loro scarichi direttamente nella strada privata dove c'è la fossa biologica, visto che non prestano attenzione non contribuiscono alla manutenzione. Ringrazio anticipatamente per la cortese risposta. Cordiali saluti.

    Dalla descrizione mi sembra che Ella abbia una servitù passiva ed i restanti condomini una servitù attiva. Pertanto può chiedere di spostare la fognatura ma non di eseguire tale spostamento. Certamente Lei ha tutti i diritti di chiedere che il condominio rifaccia la fognatura a regola d’arte onde evitare gli intasamenti.

    Distinti saluti

  • 2021-04-15 | Sospensione notturna ricircolo acqua calda sanitaria in condominio con boiler ad accumulo
    Buongiorno, la mia domanda all'esperto è la seguente: nel mio condominio abbiamo un bollitore ad accumulo centralizzato per la produzione dell'acqua calda sanitaria. Tempo fa abbiamo messo un orologio che spegne la caldaia dalle 23 alle 5 del mattino a scopo risparmio e anche perché la pompa produce un rumore fastidioso per alcuni. Ora, un condomino l'ha fatto togliere perché, dice, è un suo diritto avere l'acqua calda se vuole farsi la doccia di notte. Esiste una normativa in proposito? E se sì quale legge. Grazie anticipatamente.

    Lei ha diritto di non sentire alcun rumore, quindi se occorre si cambia la pompa di ricircolo. Il condomino ha il diritto di usare l’acqua calda anche di notte. Concludendo non è corretto interrompere la produzione dell’acqua calda durante la notte.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Ripristini condomini in seguito mio intervento locale
    Buonasera, sono nuovo proprietario appartamento al 2 piano,in un condominio di 4 piano. In seguito a dei lavori di ristrutturazione per effetto di cerchiature probabilmente posso aver provocato delle fessurazioni ai piani confinanti per effetto di una cerchiatura e delle vibrazioni provocate, il genio civile in un sopralluogo a dato ok per i lavori citando queste fessurazioni negli appartamenti sopracitati. Io mi sono offerto di riparare gli eventuali danni pagando il tecnico per il progetto e i lavori stessi per eseguirli, i proprietari degli appartamenti in oggetto si sono opposti chiedendo che fossero loro a decidere il tecnico e l'azienda per fare i lavori ed io dovrei soltanto pare. Adesso siccome io mi sono comportato onestamente e ho sempre dimostrato la volontà di procedere con i ripristini in oggetto mi sono opposto in quanto sospetto anche una sorta di speculazione da parte di questi condomini. La domanda che vorrei farle è appunto se è un mio diritto,visto che pago, far fare i lavori ad un tecnico di mia fiducia del quale è garante lo stesso Genio Civile ed una impresa edile di mia fiducia?

    E’ un Suo diritto. Tuttavia il proprietario dell’ appartamento che ha subito i danni, può pretendere di usare una ditta di sua fiducia. Tuttavia il tipo di lavoro e i costi dovrebbero essere gli stessi esposti dalla ditta da lui indicata.

    Distinti saluti

  • 2021-04-15 | Guaina su balcone sovrastante il mio
    Buongiorno, il balcone sovrastante il mio non ha la guaina di protezione. E' da tre anni che insisto per far mettere a posto la perdita. L'amministratore scrive al proprietario sopra al mio appartamento con copia per conoscenza a me:quanto segue: Testo e-mail: le informazioni telefoniche che ho ricevuto in merito al balcone relativo alla Sua proprietà abitativa sono: -balcone che non sovrasta un’abitazione ma un’area esterna, -nel progetto , in merito ai balconi ( come sopra specificato), non è stato predisposto l’utilizzo di guaine o altre tipologie di materiali impermeabili, mi è stato inoltre fatto notare che nel periodo di costruzione non era prassi consolidata o normale, -è stata formata una caldana ( strato di malta cementizia o altro materiale utilizzato per livellare un sottofondo nel quale viene generalmente posato il pavimento finale), -al fine di evitare il ristagno dell’acqua, il balcone ha una minima pendenza verso il punto di raccolta delle acque meteoriche che confluiscono nell’area esterna dell’unità abitativa posta al piano terra. Cosa devo fare per non avere piu' la perdita? L'immobile è nuovo ed è ancora in garanzia - ha solo 7 anni di vita ed io abito qui da 3 anni . Ringrazio per la risposta. Buonasera, la ringrazio per la risposta. Ma avrei bisogno di sapere se le modalità di costruzione eseguite sono corrette. Il posizionamento della guaina per evitare le infiltrazioni è obbligatorio oppure no? Quel ...."mi è stato inoltre fatto notare che nel periodo di costruzione non era prassi consolidata o normale " è corretto? Ringrazio anticipatamente per la risposta. Cordialità

    Il proprietario del balcone sovrastante è tenuto a riparare il proprio balcone affinchè non infiltri acqua nella proprietà sottostante. La garanzia è decennale saldo accordi diversi.

    Il posizionamento della guaina è obbligatorio. La guaina si usa da 30 anni.

    Monti Rag Fausto