Studio Monti S.r.l.

l’esperto risponde alle domande

Studio Monti – Centro Gestione Stabili | L’ESPERTO RISPONDE

Lo Studio Monti – Centro Gestione Stabili, esperto in disciplina condominiale, risponde alle vostre domande. Il servizio è gratuito. Prima di sottoporre un quesito, consultare l’archivio delle FAQ – domande frequenti o eseguire una ricerca fra le domande già poste in questa pagina, attraverso la funzione ricerca (in alto, a destra). Per porre una nuova domanda è necessario compilare il modulo.

Domande e Risposte dell'Esperto

  • 2021-04-15 | Amministrazione condominiale – società – fusione per incorporazione
    Il condominio Zeta e amministrato dalla societa ALFA SNC. In corso di mandato, la societa BETA SAS comunica ai condomini l'avvenuta cessione a suo favore delle quote della societa ALFA SNC e, pertanto, di essere il nuovo amministratore del condominio Zeta, anche in considerazione della futura fusione per incorporazione. Stante la legittimita della nomina di societa quale amministratore, e lecito il comportamento di ALFA SNC in considerazione della prorogatio imperii? A quale titolo la societa BETA SAS convoca l'assemblea? saluti

    Buongiorno, occorre che ALFA SNC convochi un assemblea, nella quale viene discussa la nomina del nuovo amministratore BETA SAS non essendo nominato dall’assemblea non può convocare nessuna assemblea.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Manutenzione a terrazze a livello
    Salve, scrivo per avere chiarimenti sulla definizione di "terrazza a livello". Dovendo eseguire dei lavori di manutenzione e facendo essa da copertura a tre garage sottostanti, mi premeva sapere se potevo rifarmi all'art. 1126 per il riparto delle spese. Avendo avuto risposta affermativa ho partecipato la cosa all'amministratrice, la quale mi ha risposto che non è di sua competenza poichè trattasi di questione privata che non coinvolge l'intero condominio. Dunque, mi ha consigliata di rivolgermi ad un avvocato. Vorrei sapere se effettivamente questa situazione non è contemplata tra le competenze dell'amministratore condominiale. La ringrazio per la Sua disponibilità.

    Sono allibito dalla risposta della Sua Amministratrice. Vi sono decine di sentenze della Cassazione che pongono la responsabilità di infiltrazioni di acqua da un terrazzo a livello a carico dell’ Amministratore perchè in ogni modo trattasi di un tetto.

    Con distinti saluti

  • 2021-04-15 | Ripartizione spese certificazione cancello
    Buongiorno, vivo in un condominio da quasi due anni (anche se lo stesso esiste già da 10), ho sollevato insieme ad alcuni altri condomini più sensibili varie problematiche fra cui quella inerente la messa a norma del cancello secondo le direttive comunitarie (sono un Tecnico della Prevenzione per cui abbastanza avvezzo all'argomento). L'amministratrice propone di suddividere tale spesa in millesimi ma a mio avviso è errato in quanto stiamo parlando di un obbligo di legge e di una responsabilità penale che, in caso di lesione più o meno gravi, cadrebbe indistintamente ed in eugual misura su tutti i condomini! Il discorso dei millesimi può valere sui costi di manutenzione e gestione ma non sulle spese di adeguamento e certificazione CE. Vorrei avere anche il Vs parere a riguardo. Vi ringrazio anticipatamente per l'attenzione. Cordiali saluti

    Purtroppo non è ammesso dividere le spese condominiali in parti uguali, salvo che non vi sia il consenso unanime (art. 1122 del Cc).

    Con distinti saluti,
    Monti rag Fausto

  • 2021-04-15 | Ascensore in palazzina di 6 unità
    Buongiorno, Mio padre, disabile al 100% vive in una palazzina costituita da 6 unità su 3 piani.lui vive al primo piano. Non c'è il condominio. Lui è in carrozzella e vorrebbe installare l'ascensore. Può farlo fino al primo piano ovvero la sua abitazione? È necessario costituire il condominio per l approvazione? Oppure può agire autonomamente rientrando nell abbattimento delle barriere architettoniche? Grazie

    Pur non avendo visto lo stabile ritengo che Suo padre possa mettere in opera l’ascensore perchè non impedisce il transito delle persone o non invade porte o finestre dei vicini. Il tutto salvo verificare il rogito di provenienza delle proprietà di Suo padre.

    Distinti saluti,
    Monti rag. Fausto

  • 2021-04-15 | Tutela proprietà
    Alla cortese attenzione Vs. esperto Un terreno, cintato per tre lati e ubicato in un comune è stato lottizzato nel 2007 in 28 unità e venduto ad 17 acquirenti per farne posti auto con relativo spazio di manovra. Il quarto lato non cintato è confinante con un condominio con entrata pedonale su altra strada (e la maggior parte dei proprietari ha acquistato un lotto posto auto) e da questo quarto lato accedono al parcheggio da un passaggio che però non risulta tracciato nel disegno depositato a Catasto; solo quattro acquirenti di posti auto, proprietari di un appartamento in un altro condominio confinante, accedono ai posti auto attraverso l'ingresso carrabile. Si precisa che il terreno lottizzato era precedentemente già utilizzato dai proprietari degli appartamenti del condominio adiacente in modo bonario (ma non ne avevano la proprietà) Il condominio ed il parcheggio sono stati definitivamente distinti con atto notarile e quindi amministrati separatamente dal 2007 come due entità divise e diverse con bilanci distinti e le spese ordinarie e straordinarie del parcheggio a carico dei soli proprietari dei posti auto. Dato che in questi ultimi anni si sono verificati utilizzi continui e non autorizzati degli spazi di manovra (per lavori di manutenzione dello stabile, traslochi, rifacimento di appartamenti con uso di montacarichi e gru, ingresso di motocicli e biciclette di non autorizzati, ecc.) senza richiedere autorizzazioni all'amministratore e questo anche da parte di condomini che non sono proprietari di posti auto, si chiede: - è ammissibile che uno qualsiasi dei proprietari di posto auto possa chiedere all'assemblea condominiale del parcheggio di cintare il confine di proprietà dell'intero parcheggio (quarto lato) con una rete metallica impedendo dunque di accedere al parcheggio da un passaggio non tracciato nel disegno depositato a Catasto? - Dato che la maggioranza dei proprietari dei posti auto risiede nel condominio prospettante il quarto lato e che questi non hanno nessun interesse a delimitare il confine, si deve sottostare alla maggioranza dei millesimi o è sufficiente anche solo la richiesta di un proprietario di posto auto (essendo ciascun condomino legittimato attivamente e passivamente all'esercizio delle azioni a tutela della proprietà comune, senza bisogno dell'intervento di altri condomini) per poter imporre all'assemblea condominiale di deliberare la delimitazione dei confini e rivendicare la piena ed esclusiva tutela della proprietà? - Le eventuali spese per la recinzione sono a carico dei due confinanti?

    Come prima cosa Le chiedo scusa del lungo tempo trascorso, ma la Sua richiesta era smarrita. Se ho ben capito avete rogitato un posto auto. Pertanto avete la facoltà di chiudere come volete. Le spese sono a carico dei condomini che eseguono i lavori.

    Distinti saluti

  • 2021-04-15 | Inquilini in assemblea
    Spett.le Studio Monti sono proprietario di n.2 immobili in un condominio che ha 8 appartamenti e 5 box. ho notato che due inquilini di firmano nel verbale dell'assemblea condomiiale come proprietari; vi chiedo se è lecito e se i suddetti inquilini sono passibili di denuncia. l'amministratore pur essendo a conoscenza è responsabile legalmente? in attesa cortesemente saluti

    Buongiorno, la riforma del condominio del 2013 impone l’obbligo della delega scritta può darsi che gli inquilini abbiamo regolare delega dalla proprietà.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Sostituzione finestre appartamento
    Buongiorno, sarà prossimo alla sostituzione delle finestre del mio appartamento sito in contesto condominiale anni '70. La mia intenzione è quella di sostituire le finestre attuali che sono a 4 ante, con delle finestre a 2 ante. Credo che qui entri in gioco il decoro architettonico dello stabile. Negli anni passati alcuni condomini hanno installato oltre alle finestre precedenti delle finestre esterne in alluminio, che a mio parere hanno contribuito all'alterazione del decoro dello stabile, in quanto ad oggi non vi è più uniformità. La mia domanda è: ma se in passato è stata autorizzata questo tipo di modifica io ho bisogno di un autorizzazione per modificare da 4 a 2 ante le mie finestre? Non dovrebbe esserci un autorizzazione diciamo, "automatica"? Vorrei evitare di fare una raccolta firme in quanto alcuni condomini sono veramente assilanti e non capirebbero la situazione. Purtroppo non posso allegare una foto per farvi capire meglio l'estetica attuale dello stabile. Grazie.

    Non conoscendo l’ubicazione dello stabile ove Ella abita, posso dire che non occorre nessuna autorizzazione del condomino e del comune. Salvo che il comune ove Ella risiede non abbia posto nel regolamento comunale dei vincoli particolari oppure che detti vincoli siano ubicati in un eventuale regolamento condominiale contrattuale.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Unità esterna clima su facciata
    Buongiorno, a maggio ho installato unità esterna del clima per 2 split, quindi di dimensioni normali Sopra il tettuccio che divide il mio piano da quello sottostante a fianco del mio balcone, con 2 canali è sempre in facciata colorate dello stesso colore . Ora il condomino sottostante mi ha fatto scrivere dall assemblea che devo rimuoverlo. Chiaramente io non sono d'accordo , anche perché sul balcone unità esterna mi costringeva a lasciare aperta in anta e mi limitava lo spazio già limitato. Ora si farà un assemblea, cone mi devo comportare? Devo togliere unità esterna. Grazie

    L’ assemblea non può trattare argomenti che rivestano problemi privati – salvo che non vadano ad arrecare danni documentati ad altre proprietà.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Uso della luce non corretto
    Buonasera ho in affitto un appartamento con regolare contratto ,siamo solo due unità abitative. Si da il caso che la luce nelle scale o per apertura cancello automatico facciamo un anno a testa mettendo il cavo sotto il proprio contatore. Questo fatto mi urta in quanto, quando è il mio turno la signora già che sta al piano rialzato accende mitomane a parlare con parenti all'interno del pianerottolo, mentre quando tocca a lei ,entra ed escono senza accendere la luce per non consumare. Allora io chiedo posso chiedere al mio proprietario di far istallare il contatore condominiale, pagando i consumi al 50% con l'altra inquilina? Grazie

    Ritengo la Sua proposta saggia ed indispensabile.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Hobby
    Buongiorno abito in una villetta 2 unità abitative senza condomino senza regolamento condominiale. Detto questo ogni tanto per hobby canto con microfono e cassa acustica nella fascia di orario pomeridiano dalla ore 16 alke ore 18 Max. Può la mia coinquilina obbbligarmi a smettere? aspetto una vostra risposta.

    Non si può rispondere se non vi sono dati certi. Certamente se il rumore supera il limite di tolleranza Lei è tenuto ad insonorizzare il Suo appartamento.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Ripartizione spese condominiali
    Buongiorno, avrei una domanda da fare: Premetto che sono in affitto, oggi la proprietaria mi ha inviato il rendiconto del 2018, tra le diverse voci (pulizia scala, acqua, luce scala,ecc) c'è la voce "SPESE GENERALI" che sono a mio carico. In precedenza non mi è mai capitato di dover pagare le spese generali, se ne è sempre occupata la proprietà. Invece in questo condominio mi si chiede di pagarle. Chiedendo spiegazioni alla proprietaria mi ha detto che sono "spese dell'amministratore che tiene lo stabile, comprendente le competenze che deve svolgere per il condominio". Vorrei capire di cosa si tratta e sopratutto se, in qualità di inquilina, corrisponde a me il pagamento. Grazie mille in anticipo.

    Le spese generali, salvo che non vi sia un accordo con la proprietà, non competono all’inquilino.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Infiltrazione acqua da tetto
    Palazzina di tre piani di 6 proprietari, tre per lato senza amministratore. Nell'appartamento dell'ultimo piano lato destro esposto a Nord est ed ovest in una stanza si è verificata una infiltrazione d'acqua. Le spese di riparazione e tinteggiatura vanno ripartiti fra tutti i condomini o solo tra i tre condomini che hanno le loro proprietà sotto l'infiltrazione. Come riparazione parziale del tetto. Grazie

    Salvo che il rogito di acquisto non dica diversamente il tetto è una proprietà comune e per tanto tutte le spese vanno potate a carico di tutti i condomini.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Usucapione gratuita
    Buongiorno, risiedo in un condominio edificato nel 1980. L'impresa costruttrice si è riservata una piccola porzione di giardino condominiale con diritto di passaggio per avere la possibilità di poter realizzare un ingresso aggiuntivo all'autorimessa interrata. Nei 39 anni trascorsi tale ingresso non è stato realizzato e il condominio si è accollato le spese della cura dell'area pagando le spese di manutenzione area verde. Oggi l'impresa costruttrice vorrebbe giungere ad un accordo per disfarsi di tale area, di fatto inservibile, proponendo al condominio di fare richiesta di usucapione gratuita, alla quale la stessa non si opporrebbe. La mia domanda è: in sede di assemblea condominiale che tipo di maggioranza è necessaria perchè l'Amministratore abbia mandato di procedere nel fare domanda di usucapione gratuita? Grazie in anticipo per la gentile risposta. Cordiali saluti

    Buongiorno, la risposta esatta la può dare soltanto il notaio.
    Il mio parere è quello di acquistare tale area con la partecipazione di tutti i condomini.
    Sicuramente i costi alla fine saranno inferiori e la pratica risulterebbe più trasparente.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Frazionamento immobile
    Salve, qualche anno fa ho acquistato un immobile di circa 70mq facendo poi un frazionamento di circa 33mq l'uno lasciando circa. 3 mq come disimpegno d'ingresso nelle 2 unita . Purtroppo mi ritrovo sempre problemi nella suddivisione delle spese condominiali (pulizie scale, luce scale e riparazioni varie). Attualmente la pulizia delle scale viene suddivisa non a millesimi ma per immobile ed il mio immobile frazionato viene calcolato come se ne fossero 2. Ultimamente c'e stata una riparazione al citofono ed anche in quel caso sono stati calcolati 2 immobili. Volevo chiarimenti in merito in modo da essere sicuro su eventuali discussioni con i condomini. Grazie

    Non vi sono problemi:

    • i millesimi generali rimangono invariati (la somma dei due appartamenti risulterà sempre quella di prima quando era presente un’unico appartamento)
    • se vi sono due citofoni, ogni appartamento dova pagarne uno
    • la luce si dovrebbe suddividere per millesimi di proprietà (per cui non cambia nulla). Pertanto ritengo che la luce scala vada pagata in parti uguali tra i due appartamenti

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Ristrutturazione solaio di proprietà
    Buongiorno, sono proprietaria di un solaio/soffitta adiacente al mio appartamento ma sopra un altra proprietà dello stesso condominio, per eseguire dei lavori di ristrutturazione del solaio (attualmente fatiscente e renderlo agibile per poi collegarlo al mio appartamento). ho bisogno del permesso del condominio? Del proprietario dell'immobile su cui si appoggia o basta comunicarlo? Ovviamente richiederò in comune tutti i permessi del caso, rendendolo agibile devo accatastarlo in maniera differente? Grazie

    Buongiorno, se la soffitta è di sua proprietà e se confina con il suo appartamento, lei non deve chiedere il permesso a nessuno se non al comune con la consegna della dovuta pratica.
    Ovviamente bisogna che lei si informi se questo ampliamento sia concesso dal regolamento condominiale.
    Mi sentirei comunque di consigliarle di dare comunicazione a tutti i condomini tramite l’amministratore.
    Inoltre ci tengo a sottolinearle che contestualmente alla pratica comunale dovrà consegnare anche la pratica catastale dove al suo interno verrà inserito il nuovo accatastamento della sua soffitta