Studio Monti S.r.l.

l’esperto risponde alle domande

Studio Monti – Centro Gestione Stabili | L’ESPERTO RISPONDE

Lo Studio Monti – Centro Gestione Stabili, esperto in disciplina condominiale, risponde alle vostre domande. Il servizio è gratuito. Prima di sottoporre un quesito, consultare l’archivio delle FAQ – domande frequenti o eseguire una ricerca fra le domande già poste in questa pagina, attraverso la funzione ricerca (in alto, a destra). Per porre una nuova domanda è necessario compilare il modulo.

Domande e Risposte dell'Esperto

  • 2021-04-15 | Rinnovo cpi per modifiche personali
    Buongiorno Vorrei chiudere due posti auto privati con una porta sezionale. L ingegnere che sta seguendo il progetto mi ha detto che e possibile modificando il cpi. l'amministratore dice che anche se pago tutto io, ho bisogno del consenso degli altri condomini, perche il piano antincendio e intestato al condominio. Volevo sapere se e vero o se posso eseguire i lavori e il rinnovo del cpi anche senza il consenso degli altri condomini. Grazie

    Essendo una proprietà privata lei puà eseguire ogni tipo di lavoro purche via sia regolare proggetto e parere del Termotecnico.
    Avendo queste autorizzazioni i condomini nulla possono eccepire.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Lastrico – Ripartizione
    Sono proprietario di un attico con terrazzo esclusivo che funge da lastrico. Il condominio deve realizzare ingenti lavori manutenzione straordinaria a questi terrazzi a causa di infiltrazioni. Il nostro regolamento di condominio è registrato e riporta un articolo che cita come segue: "I terrazzi costituiscono una proprieta' esclusiva dei condomini che si affacciano su di esse e costituiscono copertura dello stabile. Le spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria di tali terrazzi gravano per 2/3 su tutti i condomini e vanno ripartite tra di essi secondo la tabella millesimale riportata in allegato e per l'altro 1/3 sul condomino proprietario esclusivo". Nessun riferimento esplicito a deroghe all'art. 1126 Alcuni condomini affermano che si debba applicare alla lettera il regolamento (ossia 1/3 io e 2/3 TUTTI (quindi compreso me) mentre l'art. 1126 e diverse sentenze della cassazione hanno chiarito che l'obbligo di partecipare alla riparazione dei 2/3 della spesa non deriva dalla sola, generica, qualita' di partecipante del condominio, ma dell'essere proprietario di un'unita' immobiliare compresa nella colonna sottostante alla terrazza. Vorrei sapere se c'è stata una "convenzione espressa di deroga al criterio legale" dell'art 1126 con la modifica del criterio di ripartizione delle spese Alla luce di quanto sopra vorrei sapere quindi quale criterio si adotta per la riparazione delle spese?

    Buonasera, se il terrazzo è di proprietà esclusiva fa da copertura si deve fare riferimento alla giurisprudenza delle terrazze a livello

    Pertanto ogni spesa relativa alla nuova impermeabilizzazione e alla posa di una nuova pavimentazione va suddivisa come segue:

    • 1/3 a carico del proprietario del terrazzo interessato
    • 2/3 a carico dell’intero condominio perche trattasi di una copertura e come solo la responsabilita ricade sul titolare della terrazza del condomino. Nei 2/3 rimane escluso il proprietario del terrazzo poiché paga già 1/3.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Rifacimento giardino di proprietà
    Buonasera, devo rifare in toto il giardino di mia proprietà - piano terra - lato strada - sito in un condominio. per quanto riguarda lo smontaggio di tutte le piante il giardiniere dovrà intervenire con un miniescavatore e bisognerà staccare un pezzo di ringhiera che poi successivamente verrà risaldato. Contrariamente dovrò intervenire con altro mezzo sostenendo ulteriori costi. Per tutto quanto sopra, per legge - è obbligatorio avvertire l'amministratore? Può l'amministratore /condominio non darmi il benestare? La ringrazio anticipatamente e cordialmente la saluto.

    Lei ha tutto il diritto di fare i lavori nella Sua proprietà. Ha il diritto di tagliare la ringhiera e l’obbligo di ripristinare il tutto, ma ha l’obbligo di avvisare l’Amministratore.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Art. 674 c.p.
    Buongiorno, se un condomino (mio dirimpettaio) già ripreso più di una volta - lascia sempre acceso il motore della sua auto non solo di inverno ma anche in piena estate - con lo scarico rivolto verso la mia porta del box - rientra nei casi indicati art. 674 c.p.? O meglio, come si può intervenire per risolvere questa situazione? Ringrazio anticipatamente per la vostra cortese risposta.

    Bisogna accertare l’entità dell’inquinamento.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Sostituzione infissi condominiali. Ripartizione spese.
    Buongiorno. Nel condominio dove risiedo sono state sostituiti, a seguito di delibera condomoniale, gli infissi nel vano scale di tutti i piani. L'amministratore ha emesso bollettini di pagamento citando l'art. 1124 del codice civile e applicando quindi la ripartizione delle spese in base ai millesimi delle scale. Ritengo invece che avrebbe dovuto applicare le aliquote previste per la quota di proprietà come previsto dall'art.1123 de citato c.c. Essendo proprietario di immobile posto all'ultimo piano dell'edificio la somma da pagare in più, in virtù di tale ripartizione risulta notevole. 640 euro se applica quota scale, 400 se millesimi di proprietà. Sarei grato se voleste cortesemente fornirmi sentenze che avvalorino la mia tesi. Ringrazio e saluto cordialmente.

    La Sua perplessità è giusta. La cosa è molto strana perchè secondo il concetto del Suo Amministratore Lei userebbe di più gli infissi. Ha ragione.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | CPI per parte del condominio
    Spett.le Studio Monti, Il sottoscritto ha residenza presso un grande condominio così composto: unico ingresso stradale per pedoni ed automobili che sfocia nell’androne condominiale. Dall’ingresso stradale, nonché dall’androne, si dirama la scivola d’ingresso alla rimessa auto interrata, di mq > 300; tale rimessa costituisce unico accesso all’impianto fognario condominiale. Gli appartamenti sono distribuiti in due scale (A e B) di cui solo la sc. B è prospiciente la strada ed inferiore ad una altezza di 24 m, mentre la sc. A risulta più interna e dunque non prospiciente la via pubblica, nonchè più alta poichè avente un piano in più. Tuttavia gli appartamenti di entrambe le scale, nonché parte della rimessa, affacciano internamente su di un unico pozzo luce. La scala A, inoltre, costituisce l’UNICA via d’accesso alla terrazza condominiale, in cui non però si registra la presenza di vano caldaie o vasche acqua. Tuttavia parte del lastrico solare è stato concesso in locazione per l’installazione di un’antenna centralizzata per la telefonia, il cui canone di locazione viene ripartito fra tutti i proprietari di unità immobiliari (sc. A, B e proprietari di garage) secondo i millesimi generali. Oltre che per la rimessa auto, a ragione di tale diversa conformazione strutturale e posizionamento della scala A il CPI si impone soltanto per quest’ultima e non anche per la scala B. In sede di assemblea condominiale i condomini di scala B, e chiunque non fosse proprietario di garage hanno rispettivamente rifiutato di sostenere le spese in merito alle opere necessarie per la prevenzione anti-incendio rispettivamente di scala A e rimessa. In sede assembleare di seconda convocazione, si è dato mandato ad un ing. di elaborare relativo progetto tecnico e si è deliberata la ripartizione delle relative spese soltanto a carico di condomini di scala A e proprietari di garage, esonerando tutti quanti gli altri sul presupposto dell’effettivo utilizzo delle parti di edificio interessate. L’assemblea è stata regolarmente costituita, e la relativa delibera è stata assunta con le maggioranze richieste per l’approvazione di interventi di manutenzione straordinaria, presumendo, ed a mio avviso correttamente, che tali opere di prevenzione incendi fossero da inquadrare in tale materia. Contrariamente io sostengo che tali spese vadano ripartite secondo i millesimi generali, per cui su ogni singolo proprietario di unità immobiliari in seno al condominio, non rilevando il concreto utilizzo delle aree interessate nella misura in cui non escluse dalla comunione condominiale. Queste anzi, se non godono della comunione in re ipsa (come la rimessa, a mio avviso), sono comunque necessarie per accedere e manutenere fogne e lastrici solari intrinsecamente comuni ed essenziali a tutto il condominio. Non rilevando dunque nessuna esclusione di comunione, né in diritto (atti di compravendita) né di fatto, ritengo nulla la relativa suddetta delibera e comune le spese da affrontare, anche relativamente alla sola fase di progettazione delle opere di prevenzione incendio. Ringraziandovi anticipatamente per la disponibilità, vi chiedo se la mia configurazione possa essere giudizialmente sostenibile e quali altri argomenti possa addurre a sostegno di essa. Segnatamente vi chiedo anche se sussistano eventuali responsabilità a carico dell’amministratore nel caso di specie.

    Le chiedo cortesemente di visionare nelle FAQ del nostro sito, la voce “prevenzione incendi”: colgo l’occasione per porgere distinti saluti

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Quali superfici per nuove tabelle millesimali
    Salve, abito in un condominio edificato negli anni '70. Nel corso del tempo ha subito diverse modifiche come: chiusura di verande, stenditoi che sono diventati appartamenti, chiusura di balconi ecc. tutti più o meno regolari dal punto di vista amministrativo. In sede di assemblea di condominio si è deciso di rifare le tabelle millesimali perché non più rispondenti alla realtà. Il tecnico incaricato sostiene che le tabelle millesimali nuove si redigono in base alla situazione catastale e non quella reale. C'è qualche legge o altro che specifica quali superfici si devono utilizzare per redigere le tabelle millesimali?

    Sono molto spiacente di dover contraddire il Vostro tecnico. Le tabelle millesimali si compilano facendo in loco le misure di tutte le unità immobiliari. Tuttavia attenzione perché se la richiesta di rifare le tabelle millesimali è motivata dalle verande l’eventuale aumento è giustificato dalla legge 220/12.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Prevenzione antincendio condominio
    buonasera, in merito alla prevenzione antincendio di un condominio vi chiedo da quale vizio sia affetta un delibera che addebiti le spese della relativa progettazione e realizzazione delle opere a carico di solo parte dei condomini, sulla presunta utilizzazione privata delle porzioni condominiali che necessitano degli interventi suddetti. Io, umilmente, ritengo che debba considerarsi nulla ed impugnabile senza limiti di tempo, d'altro canto un altro avvocato ha espresso dubbi sul punto, più per la comune giurisprudenza che predilige la tempestiva impugnazione sempre e comunque che in punta di diritto. Tuttavia, nel mio specifico caso, non volendo intentare liti infruttuose, vi chiedo se possa ragionevolmente sostenere la nullità di una tale delibera. Vi ringrazio in anticipo per l'attenzione.

    Non sono un giurista ma solo un esperto di lungo corso. A mio avviso la delibera è viziata di nullità:

    • come prima cosa occorre verificare le parti comuni a cui fanno capo
    • verificare a chi è intestato il CPI
    • chi ha dato disposizioni di effettuare i lavori
    • se i lavori sono commissionati dal condominio intero ne deve rispondere
    • se sono lavori personali i singoli erano responsabili di commissionare i lavori
    • a questo punto esisterebbe un piccolo condominio nel condominio
    • infine l’ assemblea non può deliberare su spese che sono di competenza di alcuni condomini.

    Sperando di essere stato esaustivo, colgo l’ occasione per porgere distinti saluti.
    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Normative ingombro basculanti su spazi condominiali
    Buongiorno, recentemente un condomino ha azionato tramite telecomando l'apertura del portone basculante del suo garage situato alle spalle del mio posto auto nel momento in cui facevo retromarcia con il mio veicolo, causandomi un danno. Potrebbe indicarmi, se esistenti, dei riferimenti normativi in merito agli obblighi di dispositivi di sicurezza (lampeggiante a altro) previsti quando il basculante impegna lo spazio condominiale? La direttiva macchine 2006/42/CE non risulta esplicita. Ringrazio e cordiali saluti. P.S. Il caseggiato è piccolo e non c'è un amministratore.

    Non esiste nessuna normativa in merito dato che anche per i cancelli motorizzati è prevista soltanto la manutenzione annuale.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Contributo spese mantenimento impianto di riscaldamento
    Gent. rag. Monti, ho letto il Suo interessante ed utile commento alla sentenza di Cassazione civile 1420/2004. Al riguardo e nel merito Le confesso che non riesco a trovare una senso logico al ragionamento della S.C. quando - dopo una convincente argomentazione che statuisce l'obbligo di partecipazione alle spese di conservazione dell'impianto di riscaldamento sulla base dei millesimi condominiali di proprietà delle parti comuni - poi da questo tragga la conclusione che " ... ove nell’edificio condominiale vi siano locali (ad esempio box-cantine) non serviti dall’impianto di riscaldamento centralizzato, i condomini titolari, soltanto, della proprietà di tali locali, non sono contitolari dell’impianto centralizzato, non essendo questo legato da una relazione di accessorietà, cioè da un collegamento strumentale, materiale e funzionale all’uso o al servizio di quei beni; cosicché, venendo meno il presupposto per l’attribuzione della proprietà comune dell’impianto viene meno anche l’obbligazione propter rem di contribuire alle spese per la conservazione dello stesso." Da cui se ne dedurrebbe che se un condomino possiede appartamento e box deve contribuire in rapporto alla somma delle due quote mm, se invece il box lo vende a un terzo che non possiede appartamenti in quel condomino, allora quel box verrebbe a perdere l'obbligo di contribuire alle spese. Mi pare invero "strano" e per qualche verso anche contraddittorio quel riferimento ai "condomini titolari - SOLTANTO - della proprietà di tali locali" A meno che quel "non serviti dall’impianto di riscaldamento centralizzato" debba intendersi più in generale al caso di mancanza anche del "servizio potenziale" cui la stessa sentenza fa riferimento alcuni passaggi prima. La ringrazio anticipatamente per l'autorevole valutazione che auspico vorrà dedicare a questa mia riflessione e per la eventuale risposta che, Le assicuro, attenderò con vivo interesse. Cordiali saluti,

    Cercherò di essere più chiaro possibile e sintetico. Il condomino ha l’obbligo di contribuire alle spese di mantenimdento dell’impianto di riscaldamento. Bisogna distinguere se trattasi di spese di manutenzione ordinaria o straordinaria. Nel primo caso la partecipazione alla spesa avviene con addebito utilizzando i millesimi del consumo involontario oppure, qualora scatti quanto contemplato dal D.L. 141/16, con i vecchi millesimi. Qualora invece si tratti di spesa straordinaria, vedi sostituzione caldaia – ristrutturazione della centrale termica, vanno usati i millesimi di proprietà ma non riferimento esclusivamente ai locali riscaldati o potenzialmente riscaldati. Spero di essere stato abbastanza esauriente.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Lamentele del vicino
    Il vicino del piano di sotto si è spesso lamentato con noi e l'amministratore dei rumori provenienti dal nostro appartamento. I rumori lamentati sono dovuti al camminare del bambino per casa e al rumore dei giocattoli che cadono a terra. Noi abbiamo provato in tutti i modi a ridurre i rumori cambiando tanti tipi di pantofole al bambino, mettendo i filtrini sotto ogni sedia o mobile spostabile e facendo giocare il bambino sul tappeto il tutto rispettando gli orari di riposo in cui il bambino dorme o guarda la tv, cerchiamo di invitare il meno possibile amici e parenti, ma nonostante tutti i nostri accorgimenti il vicino continua a lamentarsi e noi non sappiamo più come gestire la situazione e viviamo nella tristezza di non poter accogliere nessuno a casa nostra per evitare i rumori. Vorrei chiederLe quali sono e quali non sono i rumori tollerabili in condominio?

    La prima cosa è rispettare gli orari – dalle ore 23.00 alle ore 8.00 e dalle 13.00 alle 15.00 indicativamente). Per il resto vale il buon senso.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Ripartizioni spese condominiali
    Buonasera, sono il proprietario di Appartamento. Luglio e agosto 2017 ho eseguito lavori di ristrutturazione con regolare scia. Il regolamento condominiale vieta la possibilità di posizionare ponteggi x il carico scarico del materiale. L'assemblea condominiale, causa mie lavori, mi ha addebitato i 2/3 delle spese condominiali nel periodo luglio agosto motivando la cosa con utilizzo improprio di ascensore e polvere creata dai lavori. È legittima /legale questa decisione?

    La decisione dell’assemblea di condominio è completamente fuori luogo, ma quello che più sconcerta è la mancanza di qualsiasi elemento giuridico:

    • un regolamento condominiale non può vietare di posizionare ponteggi per carico/scarico salvo che non vi sia un regolamento contrattuale inserito in tutti i rogiti che contempi tali divieti
    • l’assemblea non può addebitare ad un condomino una spesa maggiorata salvo che non vi sia il consenso dell’interessato
    • l’assemblea dovrebbe dimostrare che a causa dei lavori da lui eseguiti i restanti condomini non hanno potuto utilizzare l’ascensore
    • vi sono tutti gli elementi per sostenere che le delibere di quella assemblea limitatamente all’ argomento da Lei esposto, sono nulle non annullabili

    Sperando di essere stato esauriente, porgo distinti saluti

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Assemblea condominiale
    Buonasera, visto che il mio amministratore condominiale ha indetto l'assemblea con una semplice mail e non pec.. cosa devo fare per invalidarla? Il verbale mi è arrivato il 2/5.

    Buongiorno, se lei ritiene che vi siano dei motivi per invalidare l’assemblea le consiglio di parlarne con l’amministratore invitandolo a indire l’assemblea  di nuovo con regolarità. Altrimenti bisogna che ella impugni il verbale, entro 30 giorni dalla data di ricezione, davanti al giudice di pace.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Riparazione lastrico solare privato
    Salve, circa cinque anni fa sono stati realizzati lavori di coibentazione e impermeabilizzazione su un lastrico solare ad uso esclusivo. Le spese per tali lavori sono state ripartite come previsto dall’art. 1126. Il proprietario del lastrico si riservava entro due anni dalla fine dei lavori di coibentazione e impermeabilizzazione di provvedere alla pavimentazione a proprie spese. La pavimentazione non è stata mai realizzata, causa la morte del proprietario. In seguito a nuove infiltrazioni, il condominio fa sapere che non intende contribuire alle spese per la riparazione del terrazzo poiché il proprietario del lastrico solare non ha provveduto alla pavimentazione. In un verbale condominiale viene riportato “il proprietario esclusivo del lastrico solare, successivamente ai lavori di impermeabilizzazione e coibentazione realizzati, resta il solo responsabile di eventuali danni al lastrico solare”. Domanda: poiché il lastrico solare, quale superficie terminale dell'edificio, esercita l'indefettibile funzione primaria di protezione dello stabile, non spetta al condominio tutto verificare lo stato di conservazione? Il condominio può rifiutarsi di partecipare alle spese di ripristino con la motivazione che il manto impermeabilizzante si è deteriorato (dopo 4 anni dalla messa in opera) poiché non pavimentato. Con una semplice nota nel verbale di assemblea, può il condominio liberarsi per sempre dalla manutenzione del lastrico solare? Dalla fine dei lavori di rifacimento, il lastrico solare non è stato mai soggetto ad utilizzo ed è stata effettuata la normale pulizia al fine di evitare l’ostruzione degli scarichi. Cordiali saluti

    Buongiorno, come prima cosa occorre affermare che il condominio non può rifiutarsi di procedere alle riparazioni necessarie essendo comunque il lastrico solare, anche se privato, un tetto di copertura. Non credo che la causa di infiltrazione sia da attribuire alla mancata pavimentazione salvo che non venga dimostrato che la guaina impermeabilizzata sia stata danneggiata. Ritengo invece che la ditta esecutrice debba intervenire essendo tale opera in garanzia per anni 10. E’ sempre bene evitare di verbalizzare dichiarazioni che non possono essere sostenute legalmente. Sperando di essere stato esaustivo porgo distinti saluti.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Spese luce box
    Una mia vicina di casa stamattina mi ha detto di essersi messa in contatto con l'amministratore e che costui le ha detto che io sono tenuta a spegnere la luce del mio box perchè le spese relative a questo le pagano anche gli altri condomini. E' davvero così? Eventualmente l'amministratore del condominio che provvedimenti può prendere nei miei confronti?

    Buongiorno, nessun provvedimento.

    Monti rag Fausto