Studio Monti S.r.l.

l’esperto risponde alle domande

Studio Monti – Centro Gestione Stabili | L’ESPERTO RISPONDE

Lo Studio Monti – Centro Gestione Stabili, esperto in disciplina condominiale, risponde alle vostre domande. Il servizio è gratuito. Prima di sottoporre un quesito, consultare l’archivio delle FAQ – domande frequenti o eseguire una ricerca fra le domande già poste in questa pagina, attraverso la funzione ricerca (in alto, a destra). Per porre una nuova domanda è necessario compilare il modulo.

Domande e Risposte dell'Esperto

  • 2021-04-15 | Spese di ripristino
    In seguito ad innalzamento falda abbiamo avuto danni ingenti al condominio dovuti a difetti di costruzione dell'edificio. Tramite un legale stiamo trattando con il costruttore, onde evitare causa legale, di ripartire le spese tra lui e i singoli proprietari. La domanda è la seguente: le spese che i condomini dovranno sostenere dovranno essere divise per millesimali? Grazie

    Certamente sì.

    Distinti saluti

  • 2021-04-15 | Terrazza di proprietà ed eventuali danni
    Buongiorno, vorrei acquistare un appartamento comprensivo di terrazza di proprietà (non si tratta del tetto del palazzo ma del tetto di una parte di esso). Andando a visitare l'appartamento ho visto che la piastrellatura non risulta essere in buone condizioni (non ho informazioni circa la guaina di protezione). I locali sottostanti non risultano abitati da oltre 8 anni e sono proprietà di una società A diversa dal condominio. - Come posso fare per valutare se ci fossero danni nei locali sottostanti? - Chi paga l'eventuale perizia? - Come posso manlevarmi da ogni responsabilità di danni (accaduti mentre i locali erano vuoti e io non ero proprietario dell'immobile con terrazzo) o costi prima di effettuare la proposta d'acquisto? La ringrazio molto.

    Non vi sono alternative. O Lei si fida o in qualche modo deve entrare nell’appartamento vuoto oppure subordinare l’acquisto alla visita di cui sopra. La cosa più saggia è quella di disporre di un preventivo per il rifacimento totale trattenendo alla vendita 1/3 della spesa. Distinti saluti

  • 2021-04-15 | Quorum piattaforma elevatrice
    Buonasera. Abito al piano rialzato di una palazzina A con altri due piani e terzo piano, un piano tecnico trasformato in abitazione legalmente, con dieci condomini e una palazzina B con sei condomini ed anche dei depositi con altri condomini.essendo stata richiesta l'istallazione di una piattaforma elevatrice esterna da parte dei sette condomini della palazzina A.Tale innovazione gravosa e voluttuaria non esistendo al momento nessun disabile.comporta anche il taglio sulla facciata delle finestre della scala in porte e fra l'altro all'interno c'è una tromba delle scale di 80 cm che potrebbe consentire l'istallazione di piccolo ascensore o piattaforma. Per l'autorizzazione richiesta devono votare tutti i condomini anche quelli della palazzina B e con quale quorum?Da premettere che tale piattaforma non può secondo me essere considerata abbattimento barriere architettoniche in quanto verrebbe messa in una piazzola prospiciente l'entrata della palazzina A e che per raggiungere tale piazzola ci sono delle scale esterne circa.. 20 scalini senza scivola già nel progetto, sicuramente perchè la lunghezza dell'eventuale scivola sarebbe superiore ai dieci metri ed all'8% di pendenza nel rispetto della legge.La votazione è stata fatta con la maggioranza degli intervenuti ed i 500 millesimi facendo riferimento al 2 comma dell'art 1120 che riporta all'art 1136 2 comma come abbattimento barriere e non al comma1 del'art 1120 che riporta all'art.1136 5 comma che dice che ci vogliono i 2/3 dei millesimi ( 667 ).Tale delibera secondo me dovrebbe essere considerata dal giudice nulla.Ho ragione o no?Dimenticavo inoltre che tale piattaforma messa sulla piazzola si trova a distanza di un metro e dieci centimetri dalla finestra del mio studio che per la posizione si trova di già in una situazione precaria per luce e salubrità.Non dovrebbe essere applicato l'art. 873 che impone i tre metri dalla propietà del singolo condomino?RingraziandoVi anticipatamente e scusandomi per essermi dilungato cordiali saluti.

    La Sua domanda è molto articolata e riguarda diversi argomenti. Tuttavia in sintesi Le dico quanto segue:

    • la messa in opera di un ascensore riguarda esclusivamente la scala interessata e i condomini interessati
    • le distanze a norma di legge sono cm 0,75 anche se la messa in opera di un ascensore comporta l’ abbattimento dell’ osservanza delle distanze

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Ostruzionismo Amministratore
    Avendo partecipato all'assemblea di condominio fra l'altro come presidente,dopo una lunga e tumultuosa seduta finita dopo mazzanotte,l'amministratrice mi dice di essere stanca che doveva rivedere il verbale ech e fra qualche giorno mi avrebbe chiamato per farmi firmare il verbale.Passata quasi una settimana non riesco più a contattarla ne al telefono dello studio ne al telefonino in quanto dopo parecchi squilli entra la segreteria telefonica a cui ho lasciato il messaggio e di richiamarmi. Finora non ha risposto.dato che molto probabilmente avendo capito che si intende impugnare la delibera vuole mettere i dissizienti in difficoltà o addirittura nell'impossibilità di f poterlo fare.Ho letto da qualche parte che si può impugnare la delibera anche senza il verbale relativo, dando al giudice la giusta motivazione per la quale non è stato possibile fornire tale verbale.ciò è vero? Ringraziandovi anticipatamente, attendo, se possibile, una risposta veloce visti i tempi ristretti rimasti. Cordiali saluti.

    Ritengo che un Giudice non possa prendere in considerazione la richiesta di impugnazione se non vi è verbale dattiloscritto. Tuttavia Le consiglio di fare una diffida dando tempo 5 giorni all’ Amministratore per la consegna del verbale intendendo procedere all’ impugnazione della delibera del giorno …………. Qualora ciò non avvenga, Le consiglio ancora di rivolgersi al Suo legale per una diffida ufficiale. Distinti saluti.

  • 2021-04-15 | Impianto fognario totalmente in giardino privato
    Buongiorno, ho un appartamento al piano terra di una casa di 4 appartamenti, la mia proprietà è l'unica con giardino ed entrata indipendente, l'accesso ai piani superiori con scala comune, è sulla strada privata laterale. La fognatura condominiale transita esclusivamente nel mio giardino privato e quando qualcuno, gettando oggetti inappropriati intasa la fognatura, sono costretta a chiamare gli autospurghi a mie spese, in quanto non posso indire tutte le volte un processo per suddividere le spese e attenderne gli sviluppi, in quanto la casa che si allaga di liquami è solo la mia. Vorrei sapere se posso costringerli ad uscire con i loro scarichi direttamente nella strada privata dove c'è la fossa biologica, visto che non prestano attenzione non contribuiscono alla manutenzione. Ringrazio anticipatamente per la cortese risposta. Cordiali saluti.

    Dalla descrizione mi sembra che Ella abbia una servitù passiva ed i restanti condomini una servitù attiva. Pertanto può chiedere di spostare la fognatura ma non di eseguire tale spostamento. Certamente Lei ha tutti i diritti di chiedere che il condominio rifaccia la fognatura a regola d’arte onde evitare gli intasamenti.

    Distinti saluti

  • 2021-04-15 | Sospensione notturna ricircolo acqua calda sanitaria in condominio con boiler ad accumulo
    Buongiorno, la mia domanda all'esperto è la seguente: nel mio condominio abbiamo un bollitore ad accumulo centralizzato per la produzione dell'acqua calda sanitaria. Tempo fa abbiamo messo un orologio che spegne la caldaia dalle 23 alle 5 del mattino a scopo risparmio e anche perché la pompa produce un rumore fastidioso per alcuni. Ora, un condomino l'ha fatto togliere perché, dice, è un suo diritto avere l'acqua calda se vuole farsi la doccia di notte. Esiste una normativa in proposito? E se sì quale legge. Grazie anticipatamente.

    Lei ha diritto di non sentire alcun rumore, quindi se occorre si cambia la pompa di ricircolo. Il condomino ha il diritto di usare l’acqua calda anche di notte. Concludendo non è corretto interrompere la produzione dell’acqua calda durante la notte.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Ripristini condomini in seguito mio intervento locale
    Buonasera, sono nuovo proprietario appartamento al 2 piano,in un condominio di 4 piano. In seguito a dei lavori di ristrutturazione per effetto di cerchiature probabilmente posso aver provocato delle fessurazioni ai piani confinanti per effetto di una cerchiatura e delle vibrazioni provocate, il genio civile in un sopralluogo a dato ok per i lavori citando queste fessurazioni negli appartamenti sopracitati. Io mi sono offerto di riparare gli eventuali danni pagando il tecnico per il progetto e i lavori stessi per eseguirli, i proprietari degli appartamenti in oggetto si sono opposti chiedendo che fossero loro a decidere il tecnico e l'azienda per fare i lavori ed io dovrei soltanto pare. Adesso siccome io mi sono comportato onestamente e ho sempre dimostrato la volontà di procedere con i ripristini in oggetto mi sono opposto in quanto sospetto anche una sorta di speculazione da parte di questi condomini. La domanda che vorrei farle è appunto se è un mio diritto,visto che pago, far fare i lavori ad un tecnico di mia fiducia del quale è garante lo stesso Genio Civile ed una impresa edile di mia fiducia?

    E’ un Suo diritto. Tuttavia il proprietario dell’ appartamento che ha subito i danni, può pretendere di usare una ditta di sua fiducia. Tuttavia il tipo di lavoro e i costi dovrebbero essere gli stessi esposti dalla ditta da lui indicata.

    Distinti saluti

  • 2021-04-15 | Guaina su balcone sovrastante il mio
    Buongiorno, il balcone sovrastante il mio non ha la guaina di protezione. E' da tre anni che insisto per far mettere a posto la perdita. L'amministratore scrive al proprietario sopra al mio appartamento con copia per conoscenza a me:quanto segue: Testo e-mail: le informazioni telefoniche che ho ricevuto in merito al balcone relativo alla Sua proprietà abitativa sono: -balcone che non sovrasta un’abitazione ma un’area esterna, -nel progetto , in merito ai balconi ( come sopra specificato), non è stato predisposto l’utilizzo di guaine o altre tipologie di materiali impermeabili, mi è stato inoltre fatto notare che nel periodo di costruzione non era prassi consolidata o normale, -è stata formata una caldana ( strato di malta cementizia o altro materiale utilizzato per livellare un sottofondo nel quale viene generalmente posato il pavimento finale), -al fine di evitare il ristagno dell’acqua, il balcone ha una minima pendenza verso il punto di raccolta delle acque meteoriche che confluiscono nell’area esterna dell’unità abitativa posta al piano terra. Cosa devo fare per non avere piu' la perdita? L'immobile è nuovo ed è ancora in garanzia - ha solo 7 anni di vita ed io abito qui da 3 anni . Ringrazio per la risposta. Buonasera, la ringrazio per la risposta. Ma avrei bisogno di sapere se le modalità di costruzione eseguite sono corrette. Il posizionamento della guaina per evitare le infiltrazioni è obbligatorio oppure no? Quel ...."mi è stato inoltre fatto notare che nel periodo di costruzione non era prassi consolidata o normale " è corretto? Ringrazio anticipatamente per la risposta. Cordialità

    Il proprietario del balcone sovrastante è tenuto a riparare il proprio balcone affinchè non infiltri acqua nella proprietà sottostante. La garanzia è decennale saldo accordi diversi.

    Il posizionamento della guaina è obbligatorio. La guaina si usa da 30 anni.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Mancato ripristino sede stradale
    In una strada vicinale-privata con servitù di pubblico passo, proprietario di una delle abitazioni ha rotto la sede stradale per una modifica di allacciamento al gas-dotto. Questa rottura è avvenuta senza preavviso alcuno verso altri proprietari residenti, che durante il tempo in cui lo scavo era aperto hanno dovuto deviare la loro circolazione attraverso il cortile della proprietà del committente dello scavo, che è appunto il proprietario sopraccitato. Inoltre è anche probabile che non sia stata chiesta la concessione per la rottura presso gli uffici comunali preposti; appureremo questo fatto. La strada in questione, fu asfaltata a spese di alcuni residenti, con un contributo da parte della ente comunale. Al termine dello scavo il proprietario non ha fatto riprisinare il manto stradale con asfalto, riportandolo a condizione precedente, ma si è limitato a colmare il buco con sabbia. Conseguenza di questa riparazione parziale è che a causa del drenaggio della sabbia l'avvallamento aumenta progressivamente provocando un dissesto del manto stradale, inoltre la buca è posizionata al centro di una curva con scarsa visibilità e la sabbia sparsa sul terreno circostante aumenta lo spazio di arresto in caso di frenata. Credo che la pubblica amministrazione sia comunque responsabile nel controllare le buone condizioni della strada in questione. Come co-proprietari della strada interpoderale abbiamo titolo per richiedere il rispristino del fondo stradale asfaltato? Ringrazio anticipatamente per la risposta.

    Se si tratta di una strada privata ma di pubblico passaggio, occorre rispettare quanto verrà richiesto dagli organi competenti per i permessi. Circa il ripristino basta segnalare la situazione di precarietà all’ ufficio manutenzione strade e l’ ufficio stesso provvederà in merito o obbligherà chi di competenza.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Due assicurazione per lo stesso danno
    Buongiorno Come facente funzione amministratore condominiale ho aperto una pratica per un condomino che avendo lo scarico della doccia rotto ha macchiato il soffitto del condomino a lui sottostante. La pratica con l assicurazione condominiale sta seguendo il suo corso. Il condomino che ha causato il danno ha anche una assicurazione privata. Il condomino è obbligato a comunicare a ciascuna assicurazione l esistenza dell altra? Può chiedere il risarcimento dell intero danno a ciascuna?

    L’Amministratore o chi fa le veci dell’Amministratore, deve fare la denuncia all’assicurazione del condominio. Il titolare dell’assicurazione privata è opportune che faccia lo stesso presso la propria assicurazione. Saranno i periti di entrambe le assicurazioni ad accordarsi per la liquidazione.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Contributo spese rifacimento facciata
    Per lavori alla facciata condominale, il piano terra che ne fà parte, e che 10 anni fà lo stesso proprietario ha acquistato altro locale retrostante facete parte di un altro condominio, con accesso dallo stesso piano terra prima citato, non più dal vecchio accesso e precisamente dall'altro condominio, deve contribuire alla spesa? in che misura?

    Dovrà partecipare per il condominio interessato.

    Distinti saluti

  • 2021-04-15 | Basculante garage
    Buongiorno, vorrei porre alcune domande sugli obblighi condominiali riguardanti le porte basculanti dei garage: - le basculanti possono restare aperte durante il giorno o la notte? - se chiuse è obbligo chiuderle a chiave? - la porta tagliafuoco che collega il garage con il vano scale condominiale una volta ovviamente chiusa, è obbligo chiuderla anche a chiave? Grazie

    La porta/basculante può rimanere aperta purché non impedisca al vicino il libero transito. La porta tagliafuoco se rappresenta una via di fuga non può essere chiusa.

    Distinti saluti

  • 2021-04-15 | Mancata installazione grondaia e danni per sua assenza
    Buongiorno. Ho inviato tramite Il mio Legale lettera Diffida amministratore condominio per immediata installazione "Grondaia per Raccolta Acqua piovana". Io ho un negozio al piano terra e sopra di me sussiste un terrazzo che ha tubi in fuoriuscita che quando piove immettono forte scarico acqua piovana recando danni di infiltrazione alla mia vetrina e all' ingresso della mia Attività. Ho fatto richiesta per prossima assemblea, ma ho il problema che il proprietario del terrazzo sovrastante si oppone alla Grondaia affermando che il palazzo è stato costruito in questo modo antecedente il 1961. Vorrei il suo parere in Proposito. La Ringrazio Anticipatamente. Distinti Saluti

    Come prima cosa sarebbe opportuno capire se si tratta di balcone in aggetto o di una terrazza a livello. Nel primo caso l’ eventuale raccolta delle acqua piovane è di competenza del proprietario del balcone. Nel secondo caso è di competenza dell’ Amministratore del condominio quale responsabile e custode del bene comune.

    Monti Rag Fausto

  • 2021-04-15 | Copia ripartizione dell’acqua
    La ripartizione dell'acqua ...contatore unico i residenti hanno il diritto di avere la copia?

    I residenti hanno diritto di avere copia di tutto!

    Distinti saluti

  • 2021-04-15 | Presa box
    Buongiorno, per pulizia auto e quindi uso saltuario vorrei chiedere al mio elettricista di mettermi una presa elettrica nel box auto che ho all'interno di un condominio con più di nove unità. Mi è stato detto che non ci sono espressi divieti normativi. E che il condominio non lo può impedire, salvo rivalersi in caso di uso eccessivo, perché sarebbe attaccata al contatore centrale ( il mio appartamento e' troppo distante ) ma non mi fido. Mi potete dire se non corro rischi di cause legali ed eventualmente a quali rischi andrei incontro, e se potrei fare qualcosa per limitare questi rieschi al minimo? Grazie

    Non mi è chiara la domanda. Se Ella è proprietario di un box con luce privata non vi sono problemi. Se invece l’ illuminazione del Suo box avviene attraverso la luce comune, effettivamente dovrebbe accordarsi con i restanti utilizzatori dei box. Altra soluzione potrebbe essere quella di mettere in opera un contakilowatt nel Suo box.

    Distinti saluti