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faq – domande frequenti

Studio Monti - Centro Gestione Stabili | FAQ domande frequenti

Amministrazione di condominio, manutenzione condominiale, ripartizione spese tetto condominiale, sostituzione caldaia condominiale, disinfestazioni, pulizia scale, revoca, rumori molesti. In questa sezione lo Studio Amministrativo Monti - Centro Gestione Stabili risponde alle domande più frequenti sulle problematiche condominiali.
Potete consultare l'archivio cliccando su uno degli argomenti elencati oppure visitate la pagina dell'ESPERTO RISPONDE.

FAQ risposte alle domande frequenti

10 passi per raggiungere 110%

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10 PASSAGGI CHE PORTANO AL SUPERBONUS 110%

  1. Operazioni preliminari
  2. Nomina del professionista
  3. Il professionista fornisce le indicazioni – Verifica di fattibilità
  4. Redazione del computo metrico – Richiesta delle offerte
  5. Redazione del computo metrico
  6. Approvazione interventi
  7. Contratto
  8. Esecuzione – verifiche
  9. Comunicazione Agenzia delle Entrate
  10. Comunicazione Enea
1. Operazioni preliminari
  1. Individuazione dei Condomini che possono essere adatti all’applicazione del Superbonus e a cui dare priorità;
  2. Verifica presenza vincoli e/o classificazioni comunali;
  3. Reperire offerte da professionista certificatore che:
  1. Valutazione iniziale
  2. Indicazione degli interventi
  3. Eventuali modifiche necessarie richieste
  4. Eventuali pratiche VVF/Inail
  5. Valutazione post lavori
  6. Invio pratica ad Enea

Reperire offerta dallo stesso professionista o da altri per:

  1. Redazione computo metrico
  2. Verifica precedenti edilizi
  3. Pratiche comunali
  4. Coordinamento per la sicurezza;
  1. Verifica, attraverso richiesta documentazione, abilitazione del Professionista;
  2. Verifica sul possesso dell’assicurazione necessaria.

 

 

2. Nomina del professionista   (ASSEMBLEA)

 

Nomina del professionista propedeutica all’esecuzione dell’intervento.

 

Precisazione dei compensi Amministrativi per gestire le operazioni

 

Prima di fornire il vero e proprio incarico professionale:

  1. Verifica abilitativa del Professionista
  2. Verifica del possesso dell’assicurazione necessaria

 

In assenza della documentazione comprovante abilitazione ed assicurazione occorre tornare in assemblea per nominare altro professionista.

 

 

3. Il professionista fornisce le indicazioni

(Verifica di fattibilità)

 

  1. Il Professionista deve specificare con quali interventi trainanti e trainati si riesce a migliorare di due classi la prestazione energetica dell’edificio;
  2. Deve specificare analiticamente gli interventi e le relative conseguenze con particolare riguardo agli spessori;
  3. Il professionista deve specificare materiali, spessori e parti di edificio che sono oggetto di intervento;
  1. Verificare che gli interventi indicati dal professionista non incidano sui diritti personali dei singoli condomini in quanto sarebbe opportuno evitare queste situazioni:
  1. Restringimento superfici finestrate/aperture negozi;
  2. Creazione di gradini per l’accesso a lastrici solari di proprietà privata in conseguenza dell’inserimento dell’isolamento;
  3. Diminuzione dell’altezza interna in cantine, autorimesse e/o magazzini;

 

Se si pensa che i condomini siano contrari occorre avvertirli e nel caso far modificare il progetto se possibile al tecnico.

 

 

Deve specificare analiticamente gli interventi e le relative conseguenze con particolare riguardo agli spessori.

 

  • si perderebbero 12/14 cm di profondità nei balconi. Le relative proprietà dovranno autorizzare;
  • al fine di ridurre i ponti termici probabilmente (questo lo valuterà il termotecnico) potrà essere necessario eseguire un isolamento delle spallette delle finestre/porte finestre riducendone la luce fruibile (aria e luce per le finestre – passaggio per le porte finestre) in questo caso inferriate e doppi infissi apribili dovranno essere sostituiti;
  • inferriate e doppi infissi apribili ove le luci delle spallette di finestre e porte finestre non vengano ispessite dall’isolamento non si apriranno più a 180° ma solo a 90°;
  • qualora siano presenti macchine moto condensanti presenti in facciata, dovranno essere smontate e rimontate distanziate dalle pareti per effetto dell’ispessimento delle murature. Se le tubazioni di collegamento non permetteranno tale spostamento (non sono state lasciate con il gioco necessario) dovranno essere modificate con la speranza di poter completamente recuperare il gas per gli impianti non più recenti;
  • l’aspetto estetico dell’edificio verrà variato ed eventuali rivestimenti esterni ricoperti. I bancali delle finestre verranno prolungati mediante ricopertura con lamiere in alluminio preverniciato;
  • l’isolamento dei lastrici solari comporterà un aumento della quota del piano di calpestio creando gradini per l’accesso ai lastrici. Questa eventualità dovrà essere autorizzata dalle relative proprietà;
  • l’isolamento dei soffitti dei locali interrati/seminterrati comporterà una perdita di volume  in cantine, magazzini, autorimesse. Analogamente potrebbe accadere la stessa cosa nelle soffitte;
  • l’ispessimento delle pareti che si affacciano direttamente sulla pubblica via oppure che si affaccino su zone di proprietà privata ad uso pubblico comporterà la necessità di acquisizione dell’area convenzionata dal Comune mediante atto notarile e pagamento della tassa di occupazione di suolo pubblico (Comune di Bologna).

 

 

4. Redazione del computo metrico

(Richiesta delle offerte)

 

Art. 10 Bis Legge del 27/07/2000  N. 212

 

  1. Viene redatto il/i computi metrici sulla base delle indicazioni del Professionista da parte dello stesso o da parte di altro tecnico precedentemente incaricato;
  2. Devono essere messe in evidenza quelle lavorazioni che non possono godere della detrazione fiscale del 110% (ad esempio interventi su volumi non riscaldati);
  3. La richiesta delle offerte deve essere effettuata con aziende che si conosce siano presenti sul mercato e garantiscano la durata dell’opera oltre che per affidabilità;
  4. Verifica idoneità tecnico professionale di chi presenta offerte.

 

Più offerte per dare modo di scegliere ai condomini e non obbligarli a scegliere una sola proposta.

 

VERIFICA CONGRUITÀ SULLE OFFERTE

 

Sulle offerte occorre sia precisato che opera la Garanzia ex art. 1669 Cod. Civ.

 

ATTENZIONE!

Legge del 27/07/2000  n. 212

Disposizioni in materia di statuto dei diritti del contribuente

 

Art. 10-bis. Disciplina dell’abuso del diritto o elusione fiscale(1).

In vigore dal 01/01/2016

Modificazione da: Decreto legislativo del 24/09/2015  n. 156 Articolo 7

1. Configurano abuso del diritto una o più operazioni prive di sostanza economica che, pur nel rispetto formale delle norme fiscali, realizzano essenzialmente vantaggi fiscali inediti. Tali operazioni non sono opponibili all’amministrazione finanziaria, che ne disconosce i vantaggi determinando i tributi sulla base delle norme e dei principi elusi e tenuto conto di quanto versato dal contribuente per effetto di dette operazioni.

 

5. Richiesta proposte Sconto/cessione credito

 

  1. Richiesta di proposte (più proposte) per la concessione del credito.
  2. Richiesta di proposte (più proposte) per lo sconto in fattura.

 

Questo per dare modo di scegliere ai condomini e non obbligarli a scegliere una sola proposta.

 

Attenzione alle clausole che l’Amministratore di Condominio non può firmare.

 

In caso di sconto in fattura occorre sia precisato che opera la Garanzia ex art. 1669 Cd. Civ.

 

6. Approvazione interventi       (ASSEMBLEA)

 

L’assemblea può approvare l’intervento e con la conversione in Legge può approvare anche lo sconto in fattura e/o cessione del credito.

 

Deve anche essere ampliato l’incarico ai Professionisti con tutte le altre attività tra le quali da non dimenticare la verifica della conformità edilizia.

 

ATTENZIONE alla delibera, il testo della stessa deve essere attentamente valutato.

 

Sembra non sia più necessario raccogliere le comunicazioni da parte dei singoli condomini (ma alcuni GC le chiedono ugualmente) sulla opzione scelta in quanto sembra decida l’assemblea su:

  1. Cessione del Credito
  2. Sconto in fattura.

 

 

Come abbondantemente ricordato dalla giurisprudenza in materia, dalle Entrate e dall’ENEA, NON si possono applicare incentivi dove non c’è conformità edilizia ed urbanistica! (DM 41/1998 – faq Enea 3.1B).

 

3.B (ex 18) È agevolabile la spesa per la sostituzione della porta di ingresso? E quella del box auto adiacente? Se sì, queste porte come devono essere considerate?

La normativa a supporto delle detrazioni fiscali ex legge 296/2006 equipara la trasmittanza di porte e finestre, indicate entrambe come “chiuse, apribili e assimilabili”, imponendo il rispetto dei valori indicati nell’allegato B del D.M. 11/02/2008 come modificato dal D.M. 26/01/2010. Quindi la sostituzione delle porte può essere agevolata, ma condizione indispensabile è che il locale protetto sia  riscaldato: nel caso specifico, quindi, si ritiene che la sostituzione della porta del box auto possa essere ammessa ad agevolazione solo se il locale è munito di impianto di riscaldamento.

Occorre però verificare se la destinazione d’uso urbanistica sia conforme all’uso che viene fatto del locale, nel senso che la presenza del riscaldamento o forse di altri servizi non comporti una violazione al regolamento edilizio e/o allo strumento urbanistico. Con la conseguenza che non si possono applicare incentivi dove non c’è conformità edilizia ed urbanistica.

 

 

 

DPR 380/01 Art. 49 (L) Disposizioni fiscali (legge 17 agosto 1942, n. 1150, art. 41-ter)

 

1. Fatte salve le sanzioni di cui al presente titolo, gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici. Il contrasto deve riguardare violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che accedano per singola unità immobiliare il due per cento delle misure prescritte, ovvero il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione.

 

Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 14 agosto 2020, n.104, recante misure urgenti per il sostegno e il rilancio dell’economia.

 

3 – quinquies. All’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, dopo il comma 13 – bis è inserito il seguente:

 

“13 – ter. Al fine di semplificare la presentazione dei titoli abitativi relativi agli interventi sulle parti comuni che beneficiano degli incentivi disciplinati dal presente articolo, le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, di cui all’articolo 9 – bis del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, e i relativi accertamenti dello sportello unico per l’edilizia sono riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi”.

 

7. Contratto Il contratto è FONDAMENTALE!

 

Attenzione a:

  1. Inizio e fine lavori e penali elevate.
  2. Garanzie/Fidejussioni.
  3. Polizze assicurative dell’impresa.
  4. Precisazione su chi risponde della buona esecuzione delle opere nella filiera esecutiva.
  5. Deve essere dato atto nel contratto o documento a parte che il conduttore per la sicurezza viene nominato dal Committente ma eventualmente pagato da altri soggetti (se ricorre il caso).
  6. Previsione della consegna di tutta la documentazione che attesta la corretta esecuzione degli interventi.

 

IMPORTANTISSIMI saranno anche i Disciplinari di incarico, con il/i Professionisti devono essere formalizzati.

 

 

8. Esecuzione – verifiche Se è stato nominato il responsabile dei lavori:

  1. Verifica rispetto tempi contrattuali ed invio solleciti o comunicazioni di sollecito;

 

Se non è stato nominato il responsabile dei lavori anche:

  1. Controllo dell’adempimento circa protocolli Covid-19.
  2. Verifica adempimento obblighi coordinatori per la sicurezza.
  3. Verifica idoneità tecnico professionale durante esecuzione dell’opera.
  4. Verifica comunicazioni ASL.

 

Chiedere una verifica in corso d’opera al soggetto che deve asseverare per evitare che a fine lavori dica che si doveva fare qualcosa di diverso.

 

In caso di varianti economiche occorre avvertire chi deve asseverare la congruità per effettuare un aggiornamento sulla verifica della congruità.

 

 

TUS 81/08  e s.m.i.  –  ART. 89  Definizioni

  1. responsabile dei lavori: soggetto che può essere incaricato dal committente per svolgere compiti ad esso attribuiti dal presente decreto; nel campo di applicazione del decreto legislativo 12 aprile 2006, n. 163, e successive modificazioni, il responsabile dei lavori è il responsabile del procedimento.
  2. Lavoratore autonomo: persona fisica la cui attività professionale contribuisce alla realizzazione dell’opera senza vincolo di subordinazione.

 

 

9. Comunicazione Agenzia delle Entrate Il soggetto abilitato alla trasmissione telematica invia la comunicazione sulla opzione scelta a mezzo di Entratel.

 

Occorre l’apposizione del visto di conformità da parte di un fiscalista che deve attestare la presenza di tutta la documentazione e i presupposti tecnici che danno diritto alla detrazione.

 

DOBBIAMO FARCI CONSEGNARE COPIA DELLA COMUNICAZIONE

 

 

10. Comunicazione ENEA Il Professionista invia la comunicazione completa di asseverazione sull’avvenuto miglioramento delle due classi e sulla congruità dei costi di ENEA.

 

DOBBIAMO FARCI CONSEGNARE COPIA DELLA DOCUMENTAZIONE.