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Studio Monti - Centro Gestione Stabili | FAQ domande frequenti

Amministrazione di condominio, manutenzione condominiale, ripartizione spese tetto condominiale, sostituzione caldaia condominiale, disinfestazioni, pulizia scale, revoca, rumori molesti. In questa sezione lo Studio Amministrativo Monti - Centro Gestione Stabili risponde alle domande più frequenti sulle problematiche condominiali.
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FAQ risposte alle domande frequenti

Amministratore della comunione e del condominio: due figure diverse

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Un soggetto ha convenuto in giudizio la propria sorella, quale comproprietaria di un complesso immobiliare, detenuto a seguito di successione e gestito da un amministratore ; l’attore ha chiesto accertarsi la violazione degli articoli 1108 e 1109, secondo e terzo comma, del Codice civile, con conseguente dichiarazione dell’inefficacia della delibera adottata, non chiamando in giudizio anche l’amministratore della comunione, ritenendolo un mandatario privo di rappresentanza del singolo; la convenuta si è costituita, quindi, in giudizio, sollevando la propria carenza di legittimazione passiva, in favore di quella dell’amministratore che, per regolamento, aveva il potere di rappresentanza della comunione, opponendosi, pertanto, all’integrazione del contraddittorio, per intervenuta decadenza dell’azione, ai sensi dell’articolo 1109 del Codice civile.

La vicenda, approdata in sede di seconda istanza presso la Corte d’appello di Milano e decisa tramite la sentenza n. 713/2020, pubblicata lo scorso 3 marzo , è stata l’occasione per definire e delimitare alcune differenze e peculiarità tra il potere di rappresentanza dell’amministratore della comunione e quello di condominio.

L’amministratore della comunione
A parere della corte territoriale, infatti, il giudice di primo grado, giustamente, non aveva applicato le norme che disciplinano i poteri dell’amministratore del condominio all’amministratore della comunione, distinguendo, invece, chiaramente le caratteristiche delle due figure, affermando che, ai sensi dell’articolo 1106 secondo comma del Codice civile, i poteri dell’amministratore della comunione devono essere determinati dal regolamento della comunione e non sono attribuiti per effetto della nomina, a differenza di quanto avviene nel condominio, ai sensi degli articoli 1130 e 1131 del Codice civile.

Il regolamento della comunione
Esaminato, pertanto, il regolamento della comunione dei beni ereditari, per cui era espressamente compito dell’amministratore rappresentare la comunione, provvedere all’amministrazione ordinaria della cosa comune, dare esecuzione alle delibere dell’assemblea, oltre che poter nominare professionisti, eleggere domicili, promuovere giudizi avanti ai giudici ordinari o speciali oppureresistere ad essi, è stato rilevato, senz’ombra di dubbio, che il potere rappresentativo della comunione spettava all’amministratore, che è legittimato passivo per le azioni promosse nei confronti della comunione, in forza dei poteri conferitigli dal regolamento della comunione stessa, ai sensi dell’articolo 1106 del Codice Civile.

Le differenze tra le due figure
Del resto, la giurisprudenza di legittimità, nell’ordinanza numero 15271 del 20 giugno 2017 della Cassazione civile, sezione seconda, in un caso in cui l’amministratore della comunione non aveva la rappresentanza processuale, perché non conferita con il regolamento, ha ribadito che l’articolo 1105 del Codice Civile prevede che tutti i partecipanti alla comunione hanno diritto di concorrere all’amministrazione della cosa comune e che l’articolo 1106, comma secondo, del Codice civile, stabilisce che con la maggioranza ordinaria, i proprietari dei beni in comune possono nominare un amministratore determinandone i relativi poteri ed obblighi.

Quindi, secondo il dettato normativo, i poteri dell’amministratore devono essere determinati dal regolamento della comunione o dal provvedimento di nomina e, in mancanza, l’amministratore non è investito della rappresentanza sostanziale e processuale della comunione, nell’ambito delle sua competenze, come invece avviene nel condominio, ai sensi degli articoli 1130 e 1131 del Codice civile.

In altri termini, l’amministratore della comunione è un mandatario senza rappresentanza, a meno che questo potere non sia espressamente stabilito nel regolamento e nel provvedimento di nomina e non è consentita alcuna applicazione analogica della regola contenuta nell’articolo 1131 Codice Civile, per cui l’amministratore di condominio è mandatario con rappresentanza (Cassazione, sezione seconda, 4209/2014).

Nel caso specifico, inoltre, oggetto del giudizio era l’impugnazione di una delibera assembleare, di cui veniva censurata la validità, anche in relazione alla convocazione dell’assemblea da parte dell’amministratore, nonché la corretta assunzione di decisioni riguardanti gli interessi collettivi dell’intera comunione ereditaria; pertanto, legittimato passivo è solo l’amministratore della comunione, cui i proprietari in comunione stessi, per loro stessa volontà all’interno del regolamento, hanno conferito i poteri di rappresentanza e di resistenza in giudizio.