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Studio Monti - Centro Gestione Stabili | FAQ domande frequenti

Amministrazione di condominio, manutenzione condominiale, ripartizione spese tetto condominiale, sostituzione caldaia condominiale, disinfestazioni, pulizia scale, revoca, rumori molesti. In questa sezione lo Studio Amministrativo Monti - Centro Gestione Stabili risponde alle domande più frequenti sulle problematiche condominiali.
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FAQ risposte alle domande frequenti

revoca amministratore

Amministratore di condominio, revoca anticipata: sì al risarcimento

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Si applica la disciplina del mandato: il contratto tra amministratore e compagine condominiale non costituisce prestazione d’opera intellettuale (Cass. n. 7874/2021)

Il contratto tra l’amministratore e la compagine condominiale non costituisce prestazione d’opera intellettuale, infatti, in caso di revoca, si applicano le regole del mandato (Cass. Ord. 7874/2021).

L’amministratore di condominio, che sia stato revocato dall’assemblea prima della scadenza, ha diritto sia al pagamento dell’attività sino ad allora svolta sia al risarcimento dei danni. Infatti, trova applicazione la disciplina del mandato (art. 1725 c.c.) e non quella prevista in materia di contratto di prestazione d’opera intellettuale (art. 2237 c.c.). Solo in caso di revoca per giusta causa l’amministratore non ha diritto al ristoro del pregiudizio patito. La Corte di Cassazione, con l’ordinanza 19 marzo 2021, n. 7874 (testo in calce), ha ritenuto applicabile la disposizione dettata nell’ambito del contratto di mandato, affermando che l’attività dell’amministratore non rientra nella prestazione d’opera intellettuale, il cui esercizio è subordinato all’iscrizione in appositi albi o elenchi (art. 2229 c.c.).

La vicenda

All’amministratrice di uno stabile veniva revocato il mandato ante tempus tramite apposita delibera assembleare. La donna agiva in giudizio per ottenere il corrispettivo dovutole oltre al risarcimento del danno. Il tribunale le riconosceva il saldo del compenso sino all’esaurimento del rapporto, ma non il ristoro per il pregiudizio patito. Infatti, secondo il giudicante, non trovava applicazione la disciplina del mandato (art. 1725 c.c.) ma quella relativa alle professioni intellettuali (art. 2237 c.c.).

Si giunge così in Cassazione.

Revoca dell’amministratore: quale norma si applica?

Nella fattispecie in esame, la questione verte sull’inquadramento del rapporto contrattuale intercorrente tra l’amministratore e il condominio.

Nel caso in cui operi il contratto di mandato, si applica:

  • l’art. 1725 c. 1 c.c. a mente del quale al mandatario (l’amministratore nel nostro caso) spetta il risarcimento del danno in caso di revoca prima della scadenza del termine da parte del mandante (ossia il Condominio), sempre che non ricorra una giusta causa.
    Viceversa, nell’ipotesi in cui si faccia rientrare il rapporto nell’ambito della prestazione d’opera intellettuale, ricorre
  • l’art. 2237 c. 1 c.c. secondo cui il cliente (ossia il Condominio) può recedere dal contratto, rimborsando al prestatore d’opera (l’amministratore) le spese sostenute e pagando il compenso per l’opera svolta.

Da quanto sopra, si evince che se si inquadra la fattispecie nel mandato, l’amministratore ha diritto al risarcimento del danno (salvo giusta causa della revoca), mentre, nella seconda ipotesi, è dovuto solo il compenso per l’attività effettivamente prestata. Come vedremo nei prossimi paragrafi, la Cassazione ha ritenuto applicabile l’art. 1725 c.c.

L’amministratore non è un professionista intellettuale

La Suprema Corte ritiene non applicabile l’art. 2237 c.c. dettato in materia di recesso nell’ambito del contratto di prestazione d’opera intellettuale. Infatti, il contratto concluso tra l’amministratore e la compagine condominiale non costituisce prestazione intellettuale. Il contenuto del rapporto intercorrente tra l’amministratore e i condomini è dettato dagli articoli 1129 (nomina, revoca e obblighi dell’amministratore), 1130 (attribuzioni dell’amministratore) e 1131 (rappresentanza) c.c. Inoltre, il codice civile fa espresso riferimento alla disciplina del mandato, applicabile in via residuale (art. 1129 c. 15 c.c. come modificato dalla legge 220/2012, non applicabile ratione temporis al caso in esame) e anche la giurisprudenza si è pronunciata in tal senso (Cass. 20137/2017; Cass. 9082/2014; Cass. 14197/2011).

Viceversa, l’attività di prestazione d’opera intellettuale è subordinata all’iscrizione in un apposito albo o elenco (art. 2229 c.c.).

La professione di amministratore, in seguito alla riforma sul condominio (legge 220/2012), è subordinata solo al possesso di determinati requisiti di professionalità e onorabilità (art. 71 bis disp. att. c.c.). Essa rientra nelle professioni non organizzate in ordini o collegi (ex legge 4/2013).

La revoca e il risarcimento del danno

Nel caso oggetto di scrutinio, l’amministratrice era stata revocata prima della scadenza del termine, la vicenda era avvenuta nel 2011, per cui trova applicazione la vecchia formulazione dell’art. 1129 c.c. secondo cui l’incarico dell’amministratore, di durata annuale, poteva essere revocato in ogni tempo dall’assemblea. Ebbene, secondo la giurisprudenza (Cass. S.U. 20957/2004), la revocabilità ad nutum (ossia a semplice discrezione dell’assemblea) prevista dalla legge conferma che il rapporto tra amministratore e compagine condominiale rientra nel mandato, anche in considerazione del carattere fiduciario dell’incarico.

Il mandato tra amministratore e condominio si presume oneroso ed è conferito (solitamente) per un anno, pertanto, se la revoca interviene prima della scadenza, l’amministratore ha diritto:

  • al soddisfacimento dei propri eventuali crediti,
  • al risarcimento dei danni, salvo ricorra una giusta causa (ravvisabile tra quelle che giustificano la revoca giudiziale dell’incarico).

La Corte rileva come l’art. 1129 c.c. si limita unicamente ad indicare il potere di revoca dell’assemblea ma non ne disciplina gli effetti. Pertanto, l’interprete può ricorrere a “norme analoghe che, a proposito della revoca ante tempus, differenziano le conseguenze avendo riguardo alla sussistenza, o meno, della giusta causa di recesso”. Si pensi all’art. 1725 c. 1 c.c. in materia di mandato, ma anche all’art. 2383 c. 3 c.c. in ambito societario.

Le varie ipotesi di revoca: cenni

Per completezza espositiva, si ricorda che l’amministratore di condominio può essere revocato nei seguenti casi:

  • scadenza dell’incarico, decorso un anno dalla nomina;
  • revoca assembleare durante l’incarico, per giusta causa o senza giusta causa,
  • revoca da parte dell’autorità giudiziaria, per giusta causa.

In merito alle maggioranze richieste, sono le stesse per la nomina, quindi, la delibera viene adottata con il voto favorevole della metà del valore dell’edificio (500/1000) e della maggioranza degli intervenuti (art. 1136 c. 4 c.c. che richiama il comma 2).

>> Per un approfondimento, si rinvia alla guida sull’amministratore di condominio e al compenso dell’amministratore di condominio

Alcune considerazioni: pro e contro la decisione

L’ordinanza in commento ha provocato reazioni diverse tra le associazioni degli amministratori condominiali.

  • Da una parte, v’è chi ha accolto favorevolmente il decisum. Infatti, l’applicabilità della disciplina del mandato consente all’amministratore, revocato anticipatamente e senza giusta causa, di ottenere il risarcimento del danno. Viceversa, se si applicasse la disciplina prevista per le professioni intellettuali, l’amministratore non avrebbe titolo per chiedere il ristoro del pregiudizio patito. Pertanto, l’applicabilità dell’art. 1725 c.c. viene vista come un “deterrente”, giacché l’assemblea dovrà valutare se deliberare (o meno) la revoca, atteso che la presenza di ragioni meramente pretestuose (che non integrano una giusta causa) determinerà l’obbligo di corrispondere il risarcimento.
  • Dall’altra parte, l’inquadramento del ruolo di amministratore, nell’ambito del contratto di mandato, ha sollevato delle considerazioni critiche. La pronuncia, infatti, non considera gli amministratori alla stregua di professionisti intellettuali, giacché non trova applicazione l’art. 2237 c.c. In buona sostanza, tale ricostruzione dogmatica viene censurata giacché l’amministratore dovrebbe considerarsi un professionista stante le svariate incombenze affidategli dalla legge.

Conclusioni: il principio di diritto

La Suprema Corte ha accolto il ricorso dell’amministratrice di condominio e ha cassato la sentenza con rinvio al tribunale che dovrà riesaminare la causa uniformandosi al seguente principio di diritto:

  • “l’amministratore di condominio, in ipotesi di revoca deliberata dall’assemblea prima della scadenza del termine previsto nell’atto di nomina, ha diritto, oltre che al soddisfacimento dei propri eventuali crediti, altresì al risarcimento dei danni, in applicazione dell’art. 1725 c.c., comma 1, salvo che sussista una giusta causa, indicativamente ravvisabile tra quelle che giustificano la revoca giudiziale dello stesso incarico”.