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faq – domande frequenti

Studio Monti - Centro Gestione Stabili | FAQ domande frequenti

Amministrazione di condominio, manutenzione condominiale, ripartizione spese tetto condominiale, sostituzione caldaia condominiale, disinfestazioni, pulizia scale, revoca, rumori molesti. In questa sezione lo Studio Amministrativo Monti - Centro Gestione Stabili risponde alle domande più frequenti sulle problematiche condominiali.
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FAQ risposte alle domande frequenti

Aprire un accesso si può ma senza occupare aree comuni

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È illegittima l’apertura di un nuovo accesso su area comune che comporti la materiale impossibilità di sostare sul piazzale (Cassazione, ordinanza n. 24718/2019). Il caso ha riguardato alcuni comproprietari di una villetta inserita in un più vasto complesso residenziale che avevano citato in giudizio i convenuti perché, senza aver preventivamente acquisito l’assenso degli altri comproprietari, avevano realizzato dall’unità immobiliare di loro esclusiva proprietà un accesso carraio alla strada condominiale privata, interna al complesso residenziale, in precedenza inesistente, aggiuntivo ed ulteriore rispetto al preesistente accesso pedonale. A dire degli attori l’apertura ex novo dell’accesso carraio comportava modifica dell’aspetto estetico e morfologico del complesso residenziale, soppressione del “posto – auto” esistente lungo la strada condominiale, in corrispondenza del realizzando accesso, aggravio della preesistente servitù di accesso pedonale. Chiedevano pertanto la condanna dei convenuti al ripristino della situazione precedente. Il tribunale accertava l’illegittimità delle opere finalizzate alla realizzazione dell’accesso carraio in violazione della disposizione regolamentare n. 5 dei “patti speciali” mentre la Corte d’appello escludeva la loro illegittimità in quanto, con la nuova apertura, gli originari convenuti traevano dalla strada comune “interna” una maggiore utilità, senza alterarne la destinazione, senza menomare il diritto degli altri condomini di farne parimenti uso e senza arrecare a costoro alcun pregiudizio (articolo 1102 codice civile). La Corte di Cassazione ha preliminarmente condiviso quanto sostenuto dalla Corte di merito ovvero che la realizzazione del cancello non modificava o alterava la complessiva estetica dello stabile, né snaturava le caratteristiche del luogo, stante la marginalità del tipo di intervento implicato. Evidenziava, però, con riferimento all’accesso carraio dall’unità immobiliare di loro proprietà esclusiva alla strada condominiale interna e alla conseguente sottrazione del posto auto usato a rotazione dai condomini, la falsa applicazione dell’articolo 1102 codice civile da parte della Corte di merito. Infatti il comproprietario di una stradina comune, posta al servizio dei singoli fondi appartenenti in proprietà esclusiva a ciascun partecipante alla comunione, può legittimamente aprirvi l’accesso ad uso privato ma in conformità dell’articolo 1102 codice civile ovvero nel rispetto delle concorrenti utilizzazioni, attuali o potenziali, degli altri condomini e, nel caso di un uso più intenso della cosa, senza alterazione alcuna del rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari, avuto riguardo all’uso potenziale in relazione ai diritti di ciascuno. Nella fattispecie, l’alterazione dell’equilibrio era inevitabile perché i due accessi, uno pedonale ed uno carraio di fianco di fatto occupavano tutto il fronte della recinzione impedendo il parcheggio delle automobili nei posti auto privati a disposizione dei condomini, con ingiusta riduzione dei diritti di tutti gli altri condomini a nulla rilevando che il parcheggio dei veicoli era allo stato consentito unicamente come “sosta temporanea”. La falsa applicazione dell’articolo 1102 ha assorbito e reso superflua ogni valutazione in ordine all’aggravio di servitù e la Cassazione ha accolto il ricorso.