Studio Monti - Centro Gestione Stabili | FAQ domande frequenti
Amministrazione di condominio, manutenzione condominiale, ripartizione spese tetto condominiale, sostituzione caldaia condominiale, disinfestazioni, pulizia scale, revoca, rumori molesti. In questa sezione lo Studio Amministrativo Monti - Centro Gestione Stabili risponde alle domande più frequenti sulle problematiche condominiali.
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FAQ risposte alle domande frequenti
Avviso di convocazione e rispetto del termine di legge
« Torna all’elenco delle domande frequentiL’art. 66, comma 3, disp. Att. Cod. civ., prevede che l’avviso di convocazione deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, ma non specifica se l’avviso debba essere solo inviato oppure anche ricevuto dal condomino destinatario e questo aspetto provoca molti problemi nel frequenta caso di invio mediante raccomandata. La cassazione, con la sent. N. 23396 del 6 ottobre 2017, ha esaminato la questione chiarendo che l’avviso deve essere ricevuto nel termine prescritto.
La previsione di legge
L’art. 66 disp. att. cod. civ. stabilisce che: “L’assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall’art. 1135del codice, può essere convocata in via straordinaria dall’amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione (comma 1).
In mancanza dell’amministratore, l’assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino (comma 2).
L’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’art. 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati ( comma 3).
L’assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima (comma 4).
L’amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell’assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell’assemblea validamente costituitasi ( comma S)”.
La legge di riforma ha lasciato inalterati i primi due commi mentre ha notevolmente modificato il previgente comma 3 ( che si limitava a prevedere che “L’avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza’; con gli attuali commi 3, 4 e 5, secondo il testo ricordato.
Nel testo attuale il comma 3 stabilisce che l’avviso di convocazione deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione (mentre nel testo precedente si faceva riferimento solo all’adunanza, ma senza specificare se esclusivamente in prima o anche in seconda convocazione, riguardo alla quale quindi il computo del termine poteva eventualmente risultare sufficiente) e che in caso tardiva convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile.
Tuttavia l’art. 66 disp. att. cod. civ. non specifica se, per la sua validità, l’avviso debba essere solo inviato oppure anche ricevuto dal condomino destinatario.
Se l’invio e la consegna sono contestuali ( come avviene non solo in caso di consegna a mano, ma anche di trasmissione mediante PEC, posta elettronica certificata, e fax, che sono gli strumenti espressamente previsti per l’invio della convocazione), non possono sorgere problemi. Invece i problemi si presentano nel frequente caso di invio mediante raccomandata (per la quale, pure se non è richiesta dalla legge, la spedizione con la ricevuta di ritorno è lo stesso caldamente consigliabile, in modo da semplificare le esigenze probatorie). Su questo delicato aspetto, presente già prima della riforma, la giurisprudenza, anche di legittimità, ha avuto frequente occasione di confrontarsi.
La sent. n. 23396/2017
L’ultima decisione in materia ècostituita dalla serit, n. 23396 del 6 ottobre 2017 della Cassazione, che ha confermato il principio tradizionalmente applicato in materia.
Secondo la decisione, in tema di condominio, l’avviso di convocazione dell’assemblea, ai sensi dell’art. 66 disp. att. cod. civ. costituisce un atto unilaterale recettizio e quindi, ai fini della prova della decorrenza del termine dilatorio di cinque giorni antecedenti l’adunanza di prima convocazione, che rappresenta la condizione della validità delle deliberazioni, è sufficiente e necessario che il condominio dimostri la data in cui esso è pervenuto all’indirizzo del destinatario, ai sensi dell’art. 1335 cod. civ.; e di conseguenza, nell’ipotesi di invio dello stesso con lettera raccomandata, qualora questa non venga consegnata per l’assenza del destinatario, la data di consegna si deve intendere coincidente con quella di rilascio dell’avviso di giacenza del plico presso l’ufficio postale, che costituisce il titolo idoneo a consentirne il ritiro.
Nella vicenda che infine è stata esaminata dalla Suprema Corte, una impugnazione di delibera era stata accolta dal Tribunale, con sentenza confermata dalla Corte di Appello, la quale aveva deciso che non fosse stata provata la ricezione dell’avviso di convocazione nei confronti del condomino nei cinque giorni precedenti l’adunanza, perché aveva ritenuto applicabile il principio della scissione degli effetti delle notifiche e, quindi, che la convocazione inviata per posta si perfezioni, nei confronti del destinatario, con il compimento della giacenza o con il ritiro del piego.
Il condominio ha fatto ricorso alla Cassazione, la quale ha accolto l’impugnazione, rilevando che la Corte d’appello – con la sentenza di secondo grado (motivata peraltro con riferimento a precedenti della giurisprudenza amministrativa relativi ad altre materie e di quella civile che riguarda le notificazioni a mezzo posta degli atti giudiziari) – aveva affermato che il rispetto del termine di cinque giorni prima dell’adunanza prescritto dall’art. 66 dìsp. att. cod. civ. per l’arrivo al destinatario della convocazione ad assemblea di condominio deve essere verificato, in caso di mancata consegna di lettera raccomandata, considerando quale giorno iniziale lo scadere del termine di giacenza presso l’ufficio postale o, se anteriore, il ritiro del piego da parte dell’interessato, richiamando, pur senza citarla direttamente, la disciplina della legge 890/1982, art. 8, commi 4 e 6, in materia di notificazioni di atti giudiziari a mezzo posta, nonché, citandola, la sent. n. 477 del 26 novembre 2002 della Corte costituzionale, che pure riguarda le notificazioni di atti giudiziari mediante il servizio postale.
Ma, secondo la Suprema Corte, non sono queste le regole di diritto applicabili al caso in esame, dato che, secondo il costante orientamento della Cassazione (fra le altre, Cass., sent. 26 ottobre 2013, n. 22047), l’avviso di convocazione deve essere non solo inviato, ma anche ricevuto nel termine di almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza, avendo riguardo, quale termine finale alla riunione dell’assemblea in prima convocazione; con la conseguenza che la mancata conoscenza di tale data, da parte dell’avente diritto, entro il termine previsto dalla legge, costituisce motivo di invalidità delle delibere assembleari e che non rileva a nulla, ai fini della tempestività dell’avviso, né la data di svolgimento dell’assemblea in seconda convocazione, né che la data della prima convocazione fosse stata eventualmente già fissata dai condomini prima dell’invio degli avvisi.
Infatti, prosegue la sentenza della Cassazione, tale giurisprudenza qualifica con molta chiarezza l’avviso di convocazione – che costituisce un atto eminentemente privato e del tutto svincolato, in assenza cli espresse previsioni di legge, dall’applicazione del regime giuridico delle notificazioni degli atti giudiziari – quale atto unilaterale recettizio, disciplinato quindi dall’art. 1335 cod. civ. e che al medesimo si applica la presunzione di conoscenza prevista da tale norma (superabile dalla prova contraria che deve essere fornita dal convocato) in base alla quale la conoscenza dell’atto è parificata alla conoscibilità, in quanto riconducibile anche solamente al momento in cui perviene la comunicazione all’indirizzo del destinatario e non alla sua materiale apprensione o effettiva conoscenza.
La Corte ha così chiarito che:
- la presunzione di conoscenza ai sensi dell’art. 1335 cod. civ. degli atti recettizi in forma scritta giunti all’indirizzo del destinatario opera per il solo fatto oggettivo dell’arrivo dell’atto nel luogo indicato dalla norma;
- l’onere della prova a carico del mittente riguarda solo l’avvenuto recapito all’indirizzo del destinatario, salva la prova da parte del destinatario medesimo dell’impossibilità di acquisire in concreto l’anzidetta conoscenza per un evento estraneo alla sua volontà;
- e da questo quadro disciplinare deriva il corollario per cui, se è vero che per ritenere sussistente, ai sensi dell’art. 1335 cod. civ., la presunzione di conoscenza, da parte del destinatario, della dichiarazione a questo diretta, è necessaria e sufficiente la prova che la dichiarazione stessa sia pervenuta all’indirizzo del destinatario, tale momento, qualora la convocazione ad assemblea di condominio sia stata inviata mediante lettera raccomandata non consegnata per l’assenza del condomino ( o di altra persona abilitata a riceverla), coincide con il rilascio da parte dell’agente postale del relativo avviso di giacenza del plico presso l’ufficio postale, idoneo a consentire il ritiro del piego stesso, e non già con altri momenti successivi, come il momento in cui la lettera sia stata ritirata, o dal compiersi della giacenza.
La Corte ha poi richiamato i precedenti conformi, fra cui la recente Cass., sent. 3 novembre 2016, n. 22311, in una vicenda condominiale del tutto simile a quella in esame, nonché ulteriori decisioni relative ad altre materie, lavoristica, agraria e locatizia. Ma la Corte non ha neppure trascurato una recente decisione che sembra porsi in contrasto con questo orientamento consolidato e che è rappresentata da Cass., sent. 14 dicembre 2016, n. 25791 [CI 1016, pag. 327].
Si tratta però di una decisione che riguarda 1a materia condominiale, ma in riferimento al diverso termine previsto dall’art. 1137 cod. civ. per l’impugnazione delle delibere assembleari, che decorre per gli assenti dalla comunicazione e quindi – con riguardo ai caratteri distintivi della questione giuridica esaminata in tale sentenza (relativa alla disciplina del termine di impugnazione ai sensi dell’art. 1137 cod. civ. della delibera di assemblea di condominio) rispetto a quella oggetto della presente controversia (relativa alla disciplina del termine dilatorio previsto dall’art. 66 disp. att. cod. civ. per la convocazione dell’assemblea del condominio) – va evidenziato che, nel primo caso, dalla comunicazione dell’atto (verbale assembleare) decorre un termine decadenziale per proporre un’azione giudiziaria, mentre, nel secondo caso, dal momento in cui perviene l’atto stesso (convocazione di assemblea) decorre un termine dilatorio che condiziona solo la validità della deliberazione, che può essere impugnata in giudizio, previa ulteriore comunicazione di essa o partecipazione dei convocato all’adunanza; e di conseguenza sussistono “ragionevoli differenze”, correlate alla presenza solo nella prima fattispecie di possibili pregiudizi, per effetto dell’avverarsi della decadenza, all’esercizio della tutela giurisdizionale.
In tal modo la Suprema Corte ha riaffermato il consolidato principio di diritto secondo cui, in tema di condominio, con riguardo all’avviso di convocazione di assemblea ai sensi dell’art. 66 disp. att. cod. civ., dal momento che detto avviso si deve qualificare quale atto di natura privata (del tutto svincolato, in assenza di espresse previsioni di legge; dall’applicazione del regime giuridico delle notificazioni degli atti giudiziari) e in particolare quale atto unilaterale recettizio ai sensi dell’art. 1335 cod. civ., al fine di ritenere fornita la prova della decorrenza del termine dilatorio di cinque giorni antecedenti l’adunanza di prima convocazione, che costituisce la condizione della validità delle deliberazioni, è sufficiente e necessario che il condominio (su cui incombe il relativo onere), in applicazione della presunzione dell’art. 1335 cod. civ., dimostri la data in cui perviene l’avviso all’indirizzo del destinatario, salva la possibilità per quest’ultimo di provare di essere stato, senza sua colpa, nell’impossibilità di averne notizia; e tale momento, qualora la convocazione all’assemblea di condominio sia stata inviata mediante lettera raccomandata e questa non sia non consegnata per l’assenza del condomino ( o di altra persona abilitata a riceverla), coincide con il rilascio da parte dell’agente postale del relativo avviso di giacenza del plico presso l’ufficio postale, idoneo a consentire il ritiro del piego stesso, e non già con altri momenti successivi.