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Studio Monti - Centro Gestione Stabili | FAQ domande frequenti

Amministrazione di condominio, manutenzione condominiale, ripartizione spese tetto condominiale, sostituzione caldaia condominiale, disinfestazioni, pulizia scale, revoca, rumori molesti. In questa sezione lo Studio Amministrativo Monti - Centro Gestione Stabili risponde alle domande più frequenti sulle problematiche condominiali.
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FAQ risposte alle domande frequenti

Colonne di scarico condominiali a servizio solo di alcuni condomini – ripartizione delle spese relative

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L’argomento è fonte di parerei discordanti e di discussioni infinite.

Lo Studio, in base anche alla lunga esperienza, cercherà di fare chiarezza sempre nel rispetto di quanto stabilito dagli articoli 1117 e 1123 del Codice Civile.

Come prima cosa occorre verificare se esiste un regolamento contrattuale che contenga particolari vincoli.

Fatto questo, si ritiene applicabile il principio di cui all’articolo 1123 del Codice Civile. Infatti, è pacifico che qualora un edificio abbia più impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità. Cio fermo restando che secondo la giurisprudenza i canali di scarico sono oggetto di proprietà comune solo fino al punto di diramazione degli impianti di locali di proprietà esclusiva.

A questo punto, occorre fare alcune precisazioni di ordine pratico. Premesso che le tubazioni verticali sono comuni a tutti i condòmini, articolo 1117 del Codice Civile (salvo che un regolamento contrattuale disponga diversamente) supponendo che vi sia una rottura di uno scarico verticale a servizio di un solo gruppo di condòmini, lo Studio ritiene, nel rispetto dell’articolo suddetto che il costo si debba ripartire fra tutti i condomini.

Supponiamo invece che trattasi di una occlusione con conseguente fuoriuscita di acqua con danni agli appartamenti sottostanti occorre accertarne la causa.

Le occlusioni avvengono per i seguenti motivi :

  1. Per negligenza di qualche utente il quale ha immesso nella colonna di scarico materiali non idonei. In questo caso si dovrebbe suddividere la spesa in base all’articolo 1123, salvo che non venga individuato il responsabile, il quale a questo punto dovrà assumersi tutti gli oneri relativi alla riparazione.

Come è possibile imputare una spesa dovuta a negligenza ad un condomino il quale può avere l’appartamento disabitato? oppure si è sempre comportato diligentemente?

  1. Per la formazione nella colonna di lastre di calcare le quali impediscono il regolare deflusso dell’acqua. Anche in questo caso come è possibile addebitare ad un solo gruppo di condòmini la spesa del ripristino? La formazione di calcare avviene perché il condominio non ha un impianto di depurazione dell’acqua.
  2. Per restringimento o deformazione delle colonne di scarico (generalmente in plastica facilmente deformabile). Ancora ci si chiede quale colpa possono avere i condomini della colonna che genera questo danno? La causa va ricercata nella costruzione del fabbricato o all’uso di materiali certamente non idonei a sopportare certe temperature dell’acqua.

 

Alla luce di quanto sopra evidenziato, lo Studio ritiene che ogni spesa relativa agli interventi delle colonne debba porsi a carico dell’intero condominio in base all’articolo 1117 del Codice Civile essendo molto difficoltoso e rischioso fare riferimento all’articolo 1123 del Codice Civile.

Quanto sopra è ben chiarito dalla sentenza della cassazione del 18/12/1995, n. 12894 che si riporta.

La spesa per la riparazione dei canali di scarico è a carico di tutti i condòmini per la parte relativa alla colonna verticale di scarico e a carico dei rispettivi proprietari per la parte relativa alle tubazioni che si diramano verso i singoli appartamenti, compresa la spesa di ripartizione del tratto della tubazione orizzontale che si innesta in quella verticale (Cass., sent. n. 12894 del 18/12/1995).

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