faq – domande frequenti

Ciascun condomino può partecipare all’assemblea a mezzo di un proprio rappresentante: anche il Legislatore della riforma conferma il fondamentale diritto del condomino di astenersi dal partecipare personalmente in assemblea e di delegare anche un terzo a presenziarvi in sua vece per ivi esporre le di lui ragioni e esprimere per lui il voto secondo le direttive impartitegli, ovvero secondo la propria discrezionalità di cui naturalmente dovrà rispondere.
La delega, aggiunge il nuovo testo dell’articolo in esame, deve essere conferita in forma scritta, adeguandosi in tal modo alla prassi ormai consolidata di riportarne il testo in calce all’avviso di convocazione, così da facilitarne al condomino il rilascio in favore di persona di sua fiducia. Nulla vieta al regolamento di prevedere lo specifico conferimento di delega notarile a persona estranea al condominio, dovendosi ritenere detta clausola come finalizzata a preferire un diretto interessamento del condomino alla gestione dei beni comuni.
La novità della riforma consiste nell’avere limitato il numero delle deleghe di cui ciascun condomino, o un terzo estraneo alla compagine condominiale, può essere portatore in assemblea, qualora i partecipanti al condominio siano in numero superiore a venti: il nuovo art. 67 disp. att. C.c. dispone infatti che in tal caso il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale. Il che significa che, nonostante l’infelice formulazione testuale della norma, il delegato non può ricevere un numero di deleghe superiore a un quinto del complessivo numero delle “teste” di cui si compone il condominio e che contestualmente neppure superino il quinto del valore dell’edificio. E così, prendendo come esempio il riferimento assunto dal Legislatore, il delegato può rappresentare in assemblea non più di quattro condomini, sempre che costoro, complessivamente considerati, non siano titolare di oltre duecento millesimi.
Così disponendo, il Legislatore dimostra di volere incentivare la personale partecipazione del singolo condomino all’assemblea, proprio per evitare la concentrazione di deleghe in capo a un solo soggetto che, benché apparentemente rappresentativo della volontà dei suoi deleganti, spesso è invece portatore di un suo individuale interesse in grado di condizionare le scelte in assemblea: non è evidentemente sfuggito al Legislatore il fatto che con il solo 20% del numero delle teste e di millesimi (e quindi doppia maggioranza) è impedito di assumere qualsivoglia delibera, essendo necessario, per l’approvazione di questa, il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea purché portatori di almeno un terzo dell’intero valore millesimale (almeno 333 millesimi).
Resta sempre salva la possibilità per il regolamento di indicare anche la qualità del delegato, nel senso che è legittimo il divieto di conferire la delega a un estraneo del condominio, che non sia il coniuge del proprietario dell’unità immobiliare oppure un suo parente.
Si tratta, comunque, di limiti che, se da un lato tendono a privilegiare una certa familiarità nel condominio, dall’altro, soprattutto in realtà condominiali con un elevato numero di partecipanti, rendono difficoltoso il raggiungimento delle necessarie maggioranze per deliberare e quindi portano il condominio nella spiacevole situazione di non riuscire ad assumere decisioni importanti per la gestione e per la manutenzione dei beni comuni.
Spetta al presidente dell’assemblea il compito, ancor prima di dare avvio alla trattazione degli argomenti, di accertare la valida costituzione dell’assemblea e quindi anche la regolarità delle deleghe. L’eventuale partecipazione di un soggetto estraneo o privo di valida delega non si riflette comunque sulla validità della costituzione dell’assemblea e del-le decisioni assunte, salvo che la partecipazione e il voto espresso da costui abbia influito sulle maggioranze richieste oppure sullo svolgimento della discussione e, di conseguenza, sull’esito della votazione. Le delibere, a questo punto, vengono sottoposte alla cosiddetta “prova di resistenza”, vale a dire all’accertamento se, quand’anche tolto il voto irregolarmente espresso dal falso delegato, avrebbero raggiunto le maggioranze volute dalla legge per essere legittimamente assunte.
Quanto al contenuto, la delega può essere in bianco oppure specificata. La prima non contiene alcuna indicazione, se non la ratifica incondizionata di qualsiasi decisione assunta in assemblea dal delegato. La seconda, definita anche “titolata”’, precisa invece la votazione che il delegato dovrà esprimere su ogni argomento posto all’ordine del giorno.
In ogni caso, i rapporti fra il rappresentante intervenuto e il condomino rappresentato debbono ritenersi disciplinati dalle regole generali sul mandato e l’eventuale conflitto che dovesse insorgere tra di loro non va a influire sulla delibera assunta dal condomino delegato.

IL COMPROPRIETARIO
Si è visto che il sesto comma dell’art. 1136 C.c. dispone che l’assemblea non può deliberare se non consta che siano stati regolarmente convocati tutti gli aventi diritto. Il che porta a fondatamente ritenere, in primo luogo, che se una unità immobiliare è appartiene in proprietà pro indivisa a più persone l’invito va fatto a tutti i comproprietari e non a uno solo.
Quanto alla partecipazione in assemblea, normalmente accade che i comproprietari si accordino prima su chi, tra di loro, dovrà personalmente presenziare alla riunione per esprimere il voto in nome e per conto di tutti gli altri. È frequente il caso della cointestazione del bene tra marito e moglie conviventi, talché addirittura può presumersi che l’avviso di convocazione inviato solo all’uno sia comunque portato a conoscenza anche dell’altro: all’assemblea partecipa indifferentemente uno dei coniugi oppure entrambi e uno dei due manifesta il proprio voto vincolante anche per l’altro coniuge.
Può invece accadere che l’unità immobiliare resti cointestata ai coniugi non conviventi in quanto separati o divorziati e che entrambi, pur con interessi confliggenti, si presentino contemporaneamente in assemblea, senza avere preventivamente deciso chi dovrà esprimere il voto.