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Studio Monti - Centro Gestione Stabili | FAQ domande frequenti

Amministrazione di condominio, manutenzione condominiale, ripartizione spese tetto condominiale, sostituzione caldaia condominiale, disinfestazioni, pulizia scale, revoca, rumori molesti. In questa sezione lo Studio Amministrativo Monti - Centro Gestione Stabili risponde alle domande più frequenti sulle problematiche condominiali.
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FAQ risposte alle domande frequenti

È valida la delibera se il cappotto termico restringe il balcone?

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Il Super-bonus 110% è una agevolazione fiscale introdotta dal legislatore nel lodevole intento di efficientare l’assetto edilizio nazionale. La massiccia riqualificazione energetica inciderà sensibilmente sul contenimento dei consumi e i relativi costi. Nonostante gli apprezzabili obiettivi dello strumento normativo, il suo varo ha acceso i riflettori sulla realizzazione del cappotto termico nei condomini sviluppando un vivace dibattito.

Il punto nevralgico si fonda sulla seguente disputa: se la riduzione del piano calpestabile dei balconi, generata dalla posa in opera di pannelli coibentanti sulle facciate, invalidi la delibera approvativa. Due tribunali, Roma e Milano, hanno inaugurato interpretazioni giurisprudenziali diametralmente discordanti. Tenteremo di analizzare le ragioni salienti che hanno accompagnato i decidenti nella emissione delle rispettive pronunce (l’una negativa, l’altra positiva). Entrambe offrono interessanti spunti di riflessione.

La maggioranza leggera per il 110%
Il legislatore ha introdotto una maggioranza leggera indirizzata ad agevolare l’adozione delle delibere assembleari riguardanti l’approvazione degli interventi previsti dal super-bonus. La coibentazione termica rientra fra quelle volte a migliorare l’efficienza energetica dell’edificio condominiale ed interessa i muri maestri – ovvero quelli che costituiscono l’ossatura portante del plesso edilizio e i muri di riempimento – beni comuni dichiarati dall’articolo 1117, comma 1, numero 1, Codice civile.

Nel meritorio intento accelerativo della approvazione di tali opere, l’articolo 63, comma I, Dl 104/2020 (decreto Agosto, convertito dalla legge 126/2020), ha aggiunto all’articolo 119 decreto Rilancio 34/2020 il comma 9 bis, il quale sancisce che «le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di cui al presente articolo e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto di cui all’articolo 121, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio».

L’approvazione, dunque, si perfeziona con la votazione favorevole maggioritaria dei condomini intervenuti all’assemblea i quali devono essere rappresentativi di almeno un terzo del valore dell’edificio. Va rammentato che la normativa codicistica – mai abrogata dalla legislazione speciale del super-bonus, ma solo derogata per il raggiungimento delle finalità edilizie straordinarie – prescrive all’articolo 1120, comma 2, numero 2, Codice civile che le opere tese al contenimento dei consumi energetici vanno prese con il quorum deliberativo prescritto dall’articolo 1136, comma 2, Codice civile (numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio).

Il Tribunale di Roma
Il caso di specie posto all’attenzione del tribunale capitolino traeva origine dalla impugnazione di alcune delibere aventi ad oggetto opere condominiali fra cui il risanamento delle facciate nell’ottica del contenimento energetico. Gli impugnanti censuravano l’illegittimità della delibera approvativa del cappotto termico la cui realizzazione avrebbe inciso negativamente sui balconi comportando il restringimento delle superfici.

Il Tribunale di Roma (V sezione civile) ha dichiarato, con sentenza numero 17997 del 16 dicembre 2020, la nullità radicale ed insanabile della delibera approvativa del cappotto termico nell’edificio condominiale in quanto la sua realizzazione avrebbe ridotto in misura apprezzabile le superfici utili calpestabili dei balconi di proprietà esclusiva. Tale compressione, proprio perché incidente sulla sfera dominicale dei condomini, integra la lesione del diritto di proprietà. La decidente ha ripercorso la pronuncia della Suprema corte (sezioni Unite 4806/2005) mediante la quale vennero qualificate nulle le delibere incidenti sui diritti individuali sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini (seguita da Cassazione 17014/2010 e 27016/2011).

La realizzazione del cappotto termico involge, quindi, il diritto individuale tramite il mutamento della proprietà esclusiva per cui la delibera è irreparabilmente affetta da nullità. In effetti, la relazione peritale del tecnico designato dal condominio aveva evidenziato che lo spessore del cappotto termico avrebbe ridotto il piano calpestabile dei balconi di proprietà esclusiva. La delibera impugnata (che ha approvato la realizzazione del cappotto termico con l’istallazione di pannelli isolanti dagli spessori variabili senza specifica indicazione nel capitolato delle modifiche da eseguire sui balconi di proprietà dei condomini) viola il diritto di proprietà poiché si riflette sulla riduzione della superficie utile (piano di calpestio dei balconi).

Il cappotto termico sulla parete muraria comporta la riduzione dell’area calpestabile per cui inevitabilmente intacca la porzione esclusiva. Tuttavia, l’assemblea è l’organo decidente deputato alla sola gestione dei beni comuni. I poteri assembleari possono invadere la sfera di proprietà dei singoli condòmini in relazione alle cose comuni ed esclusive soltanto nel caso in cui l’ingerenza sia stata specificamente accettata.

Il Tribunale di Milano
La fattispecie vagliata dal tribunale ambrosiano verteva su una delibera assembleare adottata con le maggioranze semplificate previste per il super-bonus che aveva posto i condomini in condizione di dover sopportare il restringimento del proprio balcone per consentire la realizzazione del cappotto termico sulle facciate. Il Tribunale di Milano (sezione feriale civile, ordinanza del 13 agosto 2021) ha chiarito che non è configurabile alcuna lesione del diritto proprietario qualora il balcone subisca restringimenti a causa della posa in opera della coibentazione termica. Se il cappotto termico avvantaggia tutti i condomini apportando considerevoli benefici, la lesione del diritto di proprietà diviene insussistente.

Se l’opera coibentante è funzionale al bene comune e il suo contributo è migliorativo, una minima riduzione della superficie calpestabile dei balconi di proprietà esclusiva è scarsamente influente, perciò priva della benché minima rilevanza (per completezza, si precisa che l’ ordinanza è stata reclamata e revocata sulla base di altri motivi interessanti l’estetica e il decoro dell’edificio).

Il bilanciamento degli opposti interessi
Il tribunale meneghino ha ritenuto che le opere approvate in assemblea non violano il diritto di proprietà esclusiva dei proprietari dei balconi in quanto la riduzione della superficie disponibile dei balconi sarebbe stata pari a circa quattro o cinque centimetri. Restringimento considerato tollerabile perché funzionale ad un uso più adeguato delle cose comuni (ovvero le facciate) e teso al soddisfacimento di un interesse superiore e prevalente (contenimento energetico), perciò oltremodo meritevole di tutela. L’installazione del cappotto sui prospetti degli edifici favorisce interessi privatistici e pubblicistici. La minimale compressione della superficie dei balconi è trascurabile e irrilevante al cospetto di ragguardevoli interessi (risparmi energetici).

Insomma, il bilanciamento dei comparati interessi – l’uno collettivo, l’altro individuale – restituisce netta prevalenza al risparmio energetico. Il giudizio di bilanciamento, è noto, si nutre di ragionevolezza e buon senso. Nelle questioni laddove emergano contrapposizioni fra diversi diritti ed interessi, è ammissibile il ricorso alla tecnica del bilanciamento dei diritti. Seguendo questo principio di saggezza giuridica, si individua quale degli opposti diritti o interessi in contesa debba desistere. La compressione deve essere congrua rispetto al fine che la legge si prefigge. Diversamente, la disciplina che la prevede si connoterebbe di irragionevolezza.

Delibera assembleare riguardante bene comune
Le delibere assembleari impugnate dinnanzi al tribunale meneghino non avevano ad oggetto i beni di proprietà esclusiva dei condomini, ma riguardavano lavori manutentivi migliorativi delle parti comuni. L’intervento edilizio, rispondendo alle esigenze della compagine condominiale, peraltro confortate e derivanti da un dettato normativo a chiara valenza speciale e dal carattere straordinario, non lede il diritto della proprietà esclusiva per cui la delibera non può essere invalidata. Non ultimo, la lesione del diritto di proprietà non è rinvenibile in quanto, diversamente, l’installazione dei pannelli coibentanti sulle facciate condominiali verrebbe subordinata all’irraggiungibile assenso totalitario con conseguente svilimento dello spirito sotteso all’intervento legislativo.

È naturale che gli interventi sulle facciate riverberino effetti anche sulle parti esclusive dei condomini. Tuttavia, non può ritenersi che qualunque effetto assuma i connotati lesivi del diritto proprietario con conseguente illegittimità del deliberato assembleare. L’opera, pur interessando parti comuni, produce effetti anche sulle porzioni esclusive. Diventerebbe impossibile installare un cappotto in un condominio in quanto sarebbe bastevole l’opposizione anche di un solo condomino per rendere l’intero intervento irrealizzabile.

Conclusioni
Taluni sostengono che la scelta operata dal legislatore nell’aver previsto un quorum deliberativo semplificato e leggero per poter deliberare manutenzioni straordinarie tese alla fruizione del super-bonus non intacca i diritti dei distinti proprietari riguardo ai beni esclusivi. In proposito, richiamano le sezioni Unite le quali nel 2005 asserirono il carattere irrimediabilmente lesivo delle delibere assembleari incidenti su beni esclusivi. Deliberati, questi, rientranti nel novero dei vizi di nullità. Perciò, una deliberazione adottata mediante assenso maggioritario non validerebbe l’approvazione dei lavori coibentativi perché il restringimento del balcone comprime il godimento dello spazio calpestabile.

Incidendo sulle proprietà individuali la delibera dovrà essere assunta, perché sia immune da patologie invalidanti, con l’assenso totalitario potendo, in mancanza, essere impugnata da parte del condominio assente o dissenziente.L’assunto interpretativo non può essere condiviso perché nella realtà, val la pena rimarcarlo, è pressoché impossibile raggiungere l’assenso totalitario. Senza dire che il legislatore non ha minimamente previsto una simile opzione. Il legislatore per ben due volte (in occasione del riformato articolo 1120 Codice civile e dell’introdotto decreto Rilancio) ha stabilito i quorum maggioritari occorrenti per deliberare l’approvazione delle opere condominiali volte al contenimento dei consumi energetici, nel cui ambito rientrano le coibentazioni termiche.

Chi legifera una maggioranza deliberativa è consapevole che i destinatari della norma approveranno il cappotto termico realizzandolo sulle facciate esterne degli edifici. Ed è altrettanto consapevole che lo spessore dei pannelli coibentanti adottati comporterà l’inevitabile restringimento dei balconi. Tutti gli edifici sono costituiti da facciate e balconi per cui la compressione del diritto di superficie di questi ultimi è insita e implicitamente connaturata nel testo legislativo. A monte il legislatore ha previsto quale interesse dovrà prevalere.

Opinare diversamente significherebbe tradire lo spirito del legislatore e vanificare l’importante impatto sociale ed economico dell’articolato normativo. Ha mostrato di dare prevalenza all’interesse pubblicistico del risparmio energetico e delle compagini condominiali con il sacrificio di modeste porzioni di balconate. Lavori coibentativi di vaste proporzioni, e quindi di rilevante portata economica, rischierebbero sempre più di essere osteggiati anche da un solo condomino. Pretendere, poi, l’assenso totalitario di tutti i partecipanti al condominio, in specie nei super-condomini, si rivelerebbe utopico. Ecco perché la questione dello spessore, perlomeno nella generalità dei casi, non trova alcuna giustificazione giuridica.