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faq – domande frequenti

Studio Monti - Centro Gestione Stabili | FAQ domande frequenti

Amministrazione di condominio, manutenzione condominiale, ripartizione spese tetto condominiale, sostituzione caldaia condominiale, disinfestazioni, pulizia scale, revoca, rumori molesti. In questa sezione lo Studio Amministrativo Monti - Centro Gestione Stabili risponde alle domande più frequenti sulle problematiche condominiali.
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FAQ risposte alle domande frequenti

Ascensore

GUIDE – Il calcolo delle spese in caso di subentro nella comproprietà dell’ascensore

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Forse retaggio di un passato dove gli impianti ascensori rappresentavano un vero lusso per l’elevato costo d’installazione, oppure di periodi dove la “leva” degli incentivi fiscali era un’eccezione e non la regola come ora, in molti condomìni ritroviamo ascensori in comproprietà di solo un gruppo di condòmini “arditi” che al tempo realizzarono l’opera a loro spese. Con il mutare delle esigenze e delle persone che vivono gli appartamenti, sorge dunque, inevitabilmente la necessità di subentrare nella comproprietà dell’impianto e di conseguenza di valutare la quota d’ingresso.

La norma di riferimento è l’articolo 1121 Codice civile, in materia di innovazioni gravose o voluttuarie, che spesso è stato invocata per non partecipare alle spese d’installazione dell’impianto. Comunque, a norma dell’ultimo comma dell’articolo in parola: i condòmini e i loro eredi o aventi causa (che non parteciparono originariamente all’acquisto del bene) potranno in qualunque tempo partecipare ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera.

La comunione parziale
La Cassazione civile 20713 /2017 in tema di partecipazione successiva dei condòmini al godimento dell’ascensore e relativi costi, ha affermato che: l’ascensore installato nell’edificio dopo la costruzione di quest’ultimo per iniziativa di parte dei condòmini, non rientra nella proprietà comune di tutti i condòmini, ma appartiene in proprietà a quelli di loro che l’abbiano impiantato a loro spese. Ciò dà luogo nel condominio ad una particolare comunione parziale dei proprietari dell’ascensore, analoga alla situazione avuta a mente dall’articolo 1123, comma 3, Codice civile, comunione che è distinta dal condominio stesso, fino a quando tutti i condòmini non abbiano deciso di parteciparvi.

Il calcolo delle spese
L’articolo 1121, comma 3, Codice civile fa, infatti, salva agli altri condomini la facoltà di partecipare successivamente all’innovazione, divenendo partecipi della comproprietà dell’opera, con l’obbligo di pagarne pro quota le spese impiegate per l’esecuzione, aggiornate al valore attuale.Pertanto, per non creare indebiti arricchimenti ai danni degli originari condòmini, si dovranno ritrovare le spese d’installazione originariamente sostenute sommandole alle eventuali spese di manutenzione straordinaria affrontate successivamente per poi rivalutarle secondo il valore attuale della moneta.

Nel contempo, in considerazione dell’elevato grado di obsolescenza tecnologica che stanno subendo gli ascensori, occorre un correttivo che tenga conto del logoramento dell’opera e della sua obsolescenza, si da ottenere il valore attuale del contributo da corrispondere per usufruire dell’opera, anche per non arricchire – viceversa – ingiustamente i condòmini che installarono al tempo l’impianto. Si dovrà, pertanto, detrarre una quota a titolo di vetustà/obsolescenza dell’impianto in considerazione della svalutazione del valore dell’impianto e delle spese che si prevedono per il mantenimento in esercizio del medesimo. Non si potrebbe, difatti, ammettere il pagamento di un valore superiore a quello attuale dell’impianto.

Come si calcola l’obsolescenza
La determinazione del grado di obsolescenza è un’operazione estremamente delicata in quanto comporta un’analisi dell’impianto e pertanto è opportuno sia condotta con l’aiuto del manutentore. Volendo cercare di offrire alcuni suggerimenti di carattere generale bisogna anzitutto distinguere le spese d’installazione “muraria” ed oneri tecnici connessi – non particolarmente soggette ad obsolescenza – da quelle per l’acquisto dell’impianto ascensore. Nel caso tali dati non si possano ritrovare nei documenti condominiali, distinguendo tra impianti interni ed esterni, si potrà ipotizzare una percentuale di costi intorno al 30% per gli impianti interni e del 40% per quelli esterni.

Negli ultimi anni l’incidenza di tali spese è particolarmente cresciuta per gli impianti esterni per la crescente attenzione alle strutture murarie dal punto di vista sismico e di conseguenza per i maggiori oneri tecnici e spese d’esecuzione (cerchiatura dei nuovi varchi e altro). Ipotizzando, per semplicità espositiva, una spesa complessiva di 100.000,00 euro, per l’installazione nel vano scale di un ascensore nel 2005, la quota impiantistica la si potrà presumere nel 70% e dunque pari a 70.000,00 euro.

Spesa originaria euro 100.000,00
30% opere murarie d’installazione ed oneri tecnici euro 30.000,00
70% impianto ascensore euro 70.000,0

A questo punto si dovrà prendere in considerazione la vita media di un impianto (in assenza d’importanti manutenzioni) che potrà variare dai 30-35 anni per un impianto tradizionale ai 15-20 anni per quelli più moderni ad elevata tecnologia, che come tali – sia pure più performanti – rischiano di necessitare di sostituzioni di costosi componenti con vita media più breve.

La tabella stilata in Svizzera
Interessante, a tal proposito, leggere una tabella predisposta dalle associazioni dei proprietari e degli inquilini per la regolazione delle obbligazioni locatizie in Svizzera dove, con meticolosa precisione elvetica, vengono indicati diversi beni che compongono un fabbricato e per gli ascensori è prevista una vita media di trent’anni. Ipotizzando, quindi, un impianto del tipo tradizionale montato nel 2005 con una vita media di 35 anni, ad oggi dopo circa 16 anni, questo sarà, pertanto, svalutato di circa il 46% (16 anni sono difatti il 46% del tempo di 35 anni).Assumendo la spesa complessiva d’impianto di 100.000,00 euro, rivalutata ad oggi si determinerà un valore di circa 123.100,00 euro, di cui il 30% per l’installazione pari ad euro 36.930,00 ed il 70% pari ad euro 86.170,00 per l’impianto.

Spesa d’impianto nel 2005 euro 100.000,00
Rivalutata monetaria al 2021 euro 123.100,00
30% opere “murarie” d’installazione euro 36.930,00
70% impianto ascensore euro 86.170,00

Il valore del solo impianto di 86.170,00 dovrà poi essere ridotto al 54% pari ad euro 46.531,80 in considerazione della percentuale di obsolescenza del 46%, e così assommato alla spesa d’installazione ammonterà ad euro 83.461,80.

valore dell’impianto euro 86.170,00
coefficiente di svalutazione 46% euro 39.638,20 –
Valore attuale impianto al netto opere murarie euro 46.531,80 =
Spese d’installazione “murarie” euro 36.930,00 +
Valore attuale impianto euro 83.461,80 =

Determinato, così, il valore dell’impianto lo si dovrà suddividere per i nuovi millesimi o quote che tengano conto del subentro dei “nuovi” condòmini e la cifra risultante a carico dei condòmini subentranti andrà suddivisa (secondo le originarie quote di contribuzione) tra gli originari partecipanti ed a quest’ultimi corrisposta. Così, sempre per facilità espositiva, ipotizzando che l’impianto fosse stato acquistato da quattro condòmini in quote uguali, con il subentro di un nuovo condomino il valore attuale dell’impianto, esemplificativamente di euro 83.461,80 sarà da suddividersi per cinque quote e cosi 16.692,36.

Valore attuale impianto euro 83.461,80
1/5 valore attuale = quota di subentro euro 16.692,36

La quota di subentro così calcolata – nel nostro esempio di euro 16.692,36 – dovrà essere versata dal condomino subentrante e ripartita tra in condòmini originari in quattro quote di euro 4.173,09.

Quota di subentro euro 16.692,36
¼ quota da versare ad ogni condomino originario euro 4.173,09

Le spese tecniche/amministrative per la determinazione dei nuovi valori millesimali e della quota di subentro, come pure le eventuali spese per l’installazione di un ulteriore sbarco al servizio del piano originariamente non servito, andranno poste a carico dei condòmini subentranti.

Millesimi o quote uguali
Potrà porsi un ulteriore problema in ordine alla determinazione della quota di subentro nella comproprietà dell’impianto in termini di suddivisione delle spese tra i condomini comproprietari. Ove l’impianto sia nato ad iniziativa di un gruppo di condomini, ex articolo 1102 Codice civile, essendo questo una comproprietà dei medesimi riteniamo dovrebbe farsi riferimento alla “convenzione” adottata unanimemente per quanto ai criteri di ripartizione delle spese d’installazione tra i partecipanti alla comunione e pertanto nel caso di accordo unanime di suddivisione per quote uguali, si potrà tenere il medesimo criterio nella determinazione della quota di subentro. In caso, viceversa, di delibera assembleare – secondo gli insegnamenti della giurisprudenza di Cassazione – per l’installazione di un impianto ex novo si sarebbero dovuti utilizzare i millesimi generali.

Cosi, la Cassazione civile 5975 del 25 marzo 2004, a mente della quale: «Nell’ipotesi, d’installazione “ex novo” di un impianto dell’ascensore trova applicazione la disciplina dell’articolo 1123 Codice civile relativa alla ripartizione delle spese per le innovazioni deliberate dalla maggioranza (proporzionalità al valore della proprietà di ciascun condomino).Ciò ovviamente richiede nel caso la determinazione di una nuova tabella millesimale sulla base della quale effettuare poi la suddivisione del valore attuale dell’impianto al fine di poter calcolare la quota di subentro.

Se non ci si accorda
In conclusione, stante il diritto di subentro nella comproprietà dell’impianto di ogni singolo condomino originariamente non partecipe alla spesa d’installazione dell’impianto, nel caso i condomini non trovino un accordo sulla quantificazione della quota di subentro non resterà che compromettere la questione innanzi all’autorità giudiziaria.