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GUIDE – Trasformazione di porzione del tetto comune in terrazza a tasca di uso esclusivo

Da alcuni decenni, complice l’esigenza di guadagnare ulteriori spazi abitativi, è invalsa la necessità di accrescere le superfici degli ambienti interni e delle pertinenze domestiche. La creazione del terrazzo ad uso esclusivo ricavato da una porzione di tetto condominiale è un esempio molto diffuso. Tale opera restituisce maggiore luminosità all’ambiente abitativo retrostante. Ci si interroga sulla possibilità di trasformare parte del tetto inclinato a falde (di proprietà comune) in terrazzo (di proprietà esclusiva). Al riguardo, si sono evoluti due antitetici orientamenti, il più datato fortemente critico e decisamente negazionista, e il più recente possibilista a condizione che vengano rispettate talune condizioni.

L’indirizzo negazionista
La giurisprudenza per un protratto arco temporale ha ritenuto illegittima la trasformazione parziale del tetto in terrazzo ad uso esclusivo di un condomino. Ciò in quanto tale opera avrebbe consentito l’illecita e definitiva appropriazione di una porzione di bene comune (tetto) privando i restanti condomini della possibilità di goderlo. Già negli anni settanta la trasformazione del tetto in terrazza a livello praticata da un condomino costituiva innovazione ai sensi dell’articolo 1120 Codice civile (Cassazione 3076/1974).

Si era anche asserito che la trasformazione di una parte del tetto di copertura dell’edificio condominiale in terrazza destinata ad uso esclusivo non configurava una innovazione vietata, ma una violazione del divieto previsto dall’articolo 1102 Codice civile (Cassazione 4579/1981). Era, poi, inibito trasformare il tetto condominiale in terrazza a livello per usi esclusivi perché alterava la destinazione della cosa comune attraendola irreversibilmente nella sfera dominicale esclusiva (Cassazione 101/1984). La trasformazione di un bene comune in esclusivo sarebbe stata legittima solo in presenza di delibera assembleare adottata con assenso totalitario (Cassazione 8777/1994 ). Infatti, si considerava affetta da nullità radicale ed insanabile la delibera assembleare assunta a maggioranza con cui si autorizzava un condomino a poter dar corso alla richiamata trasformazione.

L’alterazione dell’uso del bene comune
La sostituzione del tetto con terrazzo operata dal proprietario dell’ultimo piano imprimeva al nuovo manufatto una destinazione esclusiva alterativa del bene comune (Cassazione 4466/1997 e 972/2006). Integrava un uso indebito della cosa comune (innovazione vietata) poiché importava l’appropriazione del bene comune a vantaggio di proprietà esclusiva e la lesione dei diritti dei condomini che (precedentemente all’opera innovativa) godevano della parte comune (Cassazione 19281/2009 e 5753/2007). La realizzazione della terrazza a tasca richiedeva il consenso scritto dei condomini in quanto alterava la struttura del tetto.

Incidendo su parte comune, non era assolutamente consentita l’autorizzazione orale occorrendo, al contrario, la forma scritta tramite delibera assembleare (Cassazione 21049/2017, conforme 16228//2006). L’assenso dei condomini alla esecuzione dell’innovazione doveva essere espresso mediante atto scritto. La Corte territoriale (Appello Venezia 24 giugno 2013) aveva condannato tre condomini ad eliminare la terrazza a tasca realizzata sul tetto condominiale ritenendo che l’eseguita trasformazione sconfinava dall’uso più intenso disciplinato dall’articolo 1102 Codice civile: l’appropriazione in via esclusiva di una parte del bene comune determinava la definitiva sottrazione all’utilizzazione da parte dei restanti condomini.

L’indirizzo possibilista
Dal 2012 la Cassazione (14107/2012) ha inaugurato un contrapposto orientamento riconoscendo la possibilità (a condizione che si osservino alcune condizioni) di trasformare il tetto condominiale in terrazzo senza nemmeno dover acquisire il consenso dei condomini. Entro tale solco giurisprudenziale si inalvea una recentissima pronuncia pubblicata il 7 gennaio 2022, numero 290 . L’ordinanza chiarisce che «il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell’edificio, può trasformarlo in terrazza di proprio uso esclusivo, sempre che un tale intervento dia luogo a modifiche non significative della consistenza del bene, in rapporto alla sua estensione, e sia attuato con tecniche costruttive tali da non affievolire la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente, quali la coibentazione termica e la protezione del piano di calpestio di una terrazza mediante idonei materiali».

Dunque, viene ammessa la creazione del terrazzo a tasca purché vengano osservate alcune rigorose prescrizioni: non deve comportare modifiche significative quanto alla sua estensione e deve essere realizzata mediante tecniche coibentativi che garantiscano la funzione protettiva che spiegava il tetto preesistente. A sostegno di tale principio, la Corte di legittimità richiama una serie di pronunce conformi (Cassazione 2126/2021, n. 4256/2018, n. 1850/2018, n. 2500/2013, n. 14107/2012).

Conclusioni
Nella fattispecie è stata denunciata la violazione e falsa applicazione dell’articolo 1102 Codice civile in relazione al paritetico uso del tetto e alla sua parziale appropriazione a favore dell’unità immobiliare situata all’ultimo piano dell’edificio. Il ricorso è stato dichiarato inammissibile in quanto la pronuncia gravata risultava essere conforme alla più recente giurisprudenza di legittimità e la censura non offriva elementi per variare l’indirizzo.

La corte territoriale aveva acclarato che la creazione della terrazza a tasca (la cui modesta superficie era pari a mq 7,56) non alterava l’originaria funzione di copertura del tetto né pregiudicava l’uso della parte comune. Inoltre, l’accertamento sulla significatività del taglio del tetto eseguito per creare la terrazza di uso esclusivo e sulla adeguatezza dell’opera è riservato al giudice di merito.