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faq – domande frequenti

Studio Monti - Centro Gestione Stabili | FAQ domande frequenti

Amministrazione di condominio, manutenzione condominiale, ripartizione spese tetto condominiale, sostituzione caldaia condominiale, disinfestazioni, pulizia scale, revoca, rumori molesti. In questa sezione lo Studio Amministrativo Monti - Centro Gestione Stabili risponde alle domande più frequenti sulle problematiche condominiali.
Potete consultare l'archivio cliccando su uno degli argomenti elencati oppure visitate la pagina dell'ESPERTO RISPONDE.

FAQ risposte alle domande frequenti

I bow-window (o bovindo) fanno parte della facciata condominiale a tutti gli effetti

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Partiamo dalla definizione di bow-window – «finestra ad arco» -italianizzato in bovindo, rappresenta un tipo di balcone chiuso, sporgente dal filo esterno della facciata di un edificio ed interamente unito, mediante una grande apertura, all’ambiente interno del quale costituisce parte integrante e delimitante rispetto all’esterno. È un elemento costruttivo e caratterizzante il decoro del fabbricato, studiato per aumentare la luce che entra nelle stanze, per ampliarne la superficie interna e godere di una vista panoramica sulla strada, un giardino o il paesaggio circostante. Può avere varie forme (semicerchio, mezzo esagono o altre) è dotato di copertura e di ampie finestre. Possiamo anche trovare più bovindo impilati a castelletto verticalmente tra loro.

La ripartizione delle spese
La particolarità di tali strutture potrà far sorgere dubbi in ordine alla ripartizione delle spese necessarie alla manutenzione degli elementi caratterizzanti i medesimi. Al riguardo va anzitutto detto che, ai sensi dell’articolo 1117 c.c. (che elenca i beni comuni) sono parti comuni, in quanto necessarie all’uso comune, tra le altre elencate dall’articolo, i muri maestri e le facciate. Tali beni hanno la caratteristica di delimitare la consistenza volumetrica dell’edifico, imprimendogli una certa caratterizzazione architettonica e proteggendo le diverse proprietà esclusive dagli agenti atmosferici.

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Altrettanto sono beni comuni tutti i fregi ed elementi di decoro dell’edifico che concorrono nel loro complesso alla caratterizzazione di quel bene comune immateriale che è il decoro architettonico di cui all’articolo 1122 c.c..I bovindo possono, dunque, definirsi come elementi di perimetrazione del fabbricato uniti ed in continuità con le facciate, di protezione e confinamento delle proprietà esclusive, restando così a carico di tutti i condomini, ex articolo 1123 c.c. primo comma, la manutenzione degli elementi esterni murari o di pannellatura degli stessi (al pari delle murature perimetrali) ed a carico del singolo condomino utilizzatore la manutenzione degli infissi e dei tettucci di copertura (quest’ultimi se funzionalmente autonomi e distaccati dal coperto principale).

In giurisprudenza
Il tema è stato trattato marginalmente ed indirettamente, ma comunque è utile allo scopo di questa disertazione richiamare :
• Il Tribunale Roma, sez. V, 20/10/2020, n.14381, per il quale le facciate di un edificio in condominio o muri perimetrali, pur non avendo funzione di muri portanti, sono assimilate ai muri maestri ai fini dell’applicazione della presunzione di comunione di cui all’art. 1117 cc in quanto determinano la consistenza volumetrica dell’edificio unitariamente considerato, proteggendolo dagli agenti atmosferici o termici, delimitano la superficie coperta e la sagoma architettonica dell’edificio stesso. Segue che sono muri maestri o facciate anche i muri collocati in posizione avanzata o arretrata rispetto alle principali linee architettoniche dell’edificio. Inoltre, all’evidenza, la situazione di Condominio delle facciate è limitata alla struttura ed al rivestimento esterno dei muri mentre l’intonaco della corrispondente parte interna rientra nella proprietà esclusiva relativa a ciascuna delle unità solitarie;
• Il Tribunale di Pescara, 20/09/2001 per il quale i balconi di un edificio condominiale, che siano disposti in modo tale da conferire all’immobile una particolare e armonica fisionomia, anche se non abbiano un particolare pregio artistico, devono essere considerati parte integrante della facciata, che grazie ad essi acquista un particolare decoro architettonico, sicché le parti esterne dei balconi, in quanto inerenti alla facciata, sono comuni, e le spese per la loro manutenzione devono essere ripartite tra tutti i condomini in base alle tabelle millesimali.