faq – domande frequenti

 Sia il nudo proprietario sia l’usufruttuario sono condomini a tutti gli effetti e come tali sono tenuti, al pari degli altri, a concorrere alla formazione della volontà del condominio. È fuori dubbio quindi che sia l’uno che l’altro rientrino tra quegli aventi diritto che devono esse­re convocati in assemblea. Il particolare rapporto che lega l’uno all’altro rispetto alla proprie­tà e all’uso del bene, in quanto espressamente previsto e disciplinato dalla legge, è certamente opponibile al condominio che, nella persona del suo amministratore, non può ignorarlo.

Anche l’usufruttuario ha il diritto di partecipare all’assemblea e di esprimere il proprio voto negli affari che riguardano l’ordinaria amministrazione e il semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. Spettano invece al nudo proprietario tutte le decisioni riguardanti le innovazioni, le ricostruzioni e le manutenzioni straordinarie delle parti comuni dell’edificio e pertanto anch’egli deve essere convocato in assemblea.

Contrariamente a quanto accade per i conduttori degli immobili concessi in locazione, dove l’onere della loro convocazione in assemblea fa capo esclusivamente al proprietario del bene locato, l’usufruttuario e il nudo proprietario, al pari di ogni altro condomino, devono essere obbligatoriamente convocati a cura dell’amministratore. La presenza del conduttore in assemblea è peraltro facoltativa e l’espressione del voto da parte sua avviene in sostituzione di quello che invece dovrebbe manifestare il proprietario. Quella dell’usu­fruttuario è invece indispensabile per la formazione delle maggioranze necessarie a rendere valida la costituzione dell’assemblea e per poter deliberare sugli argomenti che la legge attribuisce alla sua esclusiva competenza.

L’usufruttuario, in difetto di delega regolarmente a lui conferita, non può essere sostituito dal nudo proprietario nelle decisioni riguardanti spese o interventi che la legge pone nella sua esclusiva competenza. Né lui può sostituire il nudo proprietario, qualora l’assemblea sia chiamata a deliberare di opere di straordinaria manutenzione e di ricostruzione dei beni o dei servizi comuni. Ognuno di loro è infatti titolare di un diverso e autonomo diritto che, seppur esercitabile in funzione della medesima unità immobiliare, li legittima da un lato a partecipare – anche contestualmente – all’assemblea e dall’altro a esprimere la propria volontà non già in sostituzione dell’uno o dell’altro, bensì in assoluta autonomia e su materie diverse.

Neppure è data facoltà all’assemblea di introdurre deroghe ai criteri di imputazione e di ripartizione che la legge ha fissato per tali due diversi soggetti: le spese a carico dell’u­sufruttuario devono essere solo da lui deliberate, non potendo l’assemblea decidere invece diversa soluzione[1].

La delibera con cui il condominio approva il preventivo o il rendiconto per le spese, or­dinarie e straordinarie, deve, a pena di invalidità per contrarietà alle norme che disciplinano i diritti e gli obblighi dei partecipanti al condominio, distinguere analiticamente quelle oc­correnti per l’uso da quelle occorrenti per la conservazione delle parti comuni. In tal modo è possibile, se vi sono usufruttuari, ripartire tra i medesimi e i nudi proprietari dette spese in base alla natura delle stesse, secondo i criteri stabiliti dagli artt. 1004 e 1005 c.c. con una mera operazione esecutiva (Cass. 21 novembre 2000, n. 15010).

Si ritiene, infine, che all’usufruttuario spetti il diritto di voto in tema di nomina dell’am­ministratore e di determinazione del suo compenso, mentre in caso di modifica delle tabelle millesimali è richiesta anche la presenza del nudo proprietario. Tale distinta legittimazione comporta che l’avviso di convocazione debba essere inviato al nudo proprietario o all’usufruttuario a seconda che l’ordine del giorno interessi l’uno o l’altro. L’errata convocazione dell’uno e dell’altro potrebbe portare alla annullabilità delle eventuali delibere assunte.

I comproprietari

Quando l’unità immobiliare appartiene in comunione indivisa a più persone, tutti i com­proprietari devono essere preventivamente informati della convocazione, anche se poi solo uno di loro può partecipare all’assemblea con diritto di voto vincolante anche per gli altri. Parimenti dicasi nel caso in cui la proprietà dell’immobile faccia capo a una società di per­sone, fermo però il principio che la convocazione deve essere inviata presso la sede legale.

Il fatto che anche il nuovo art. 67 disp. att. c.c. preveda, come meglio si vedrà, il dirit­to dei comproprietari ad avere un solo rappresentante in assemblea, non significa che sia sufficiente, ai fini della validità della costituzione dell’assemblea stessa, la convocazione di uno solo di loro. Risulta anzi il contrario, cioè che a tutti deve essere inviato l’avviso di convocazione affinché sia loro consentito di individuare poi colui che, in loro rappresen­tanza, parteciperà alla formale riunione di condomini.

La prova della valida convocazione può essere fornita con ogni mezzo, anche attraverso la presunzione che l’avviso inviato a uno, questi ne abbia data notizia all’altro: è il tipico caso della comproprietà tra coniugi conviventi, salvo sia stato reso noto all’amministratore dell’intervenuta loro separazione.

A tale fine, affinché uno dei comproprietari pro indiviso di un piano o porzione di piano possa ritenersi ritualmente convocato a partecipare all’assemblea condominiale, nonché validamente rappresentato nella medesima da altro comproprietario della stessa unità im­mobiliare, non si richiedono particolari formalità, essendo sufficiente che risulti provato – nella ricorrenza di circostanze presuntive affidate alla valutazione del giudice del merito – che, dato l’avviso a uno dei comproprietari, quest’ultimo abbia reso edotti gli altri della convocazione. In particolare, l’esigenza che tutti i comproprietari siano preventivamente informati della convocazione dell’assemblea condominiale può ritenersi soddisfatta quan­do risulti che in qualunque modo i detti comproprietari ne abbiano avuto notizia. Tale prova deve essere fornita dal condominio secondo il principio dettato dall’art. 2697 c.c. per cui chi vuole fare valere un diritto deve provare i fatti che ne costituiscono il fondamento.

I comproprietari hanno dunque il diritto di partecipare all’assemblea con un solo rap­presentante, che in tale sua veste esprime il voto vincolante anche per tutti gli altri. Tale rappresentante, secondo il nuovo disposto del terzo comma dell’art. 66 disp. att. c.c., può essere anche un estraneo alla comunione ed è nominato dalla maggioranza dei com­proprietari, secondo quanto previsto dall’art. 1106 c.c. Si vedrà in seguito come l’infelice richiamo operato dal nuovo art. 66 disp. att. c.c. all’art. 1106 c.c. imponga comunque il ricorso all’autorità giudiziaria per decidere a chi spetta il diritto di voto nel caso in cui i comproprietari dell’unità in condominio siano solo due in disaccordo tra di loro: ciò in quanto, diversamente da quanto prima accadeva, non è più data possibilità al presidente dell’assemblea di sorteggiare il rappresentante della comunione del bene.

Ai fini del voto, il rappresentante è portatore di una “testa” che vale i millesimi relativi all’intera comproprietà: chi partecipa rappresenta, per designazione o per nomina giudi­ziaria, anche gli altri comproprietari, senza che costoro gli conferiscano specifica delega.

L’erede del condomino

Nel caso di decesso di un condomino, l’amministratore non deve buttarsi nell’affannosa ricerca degli eredi perché sono quest’ultimi che devono invece provvedere a segnalare il loro subentro nella proprietà del bene e il loro recapito ai fini delle future convocazioni. Se non lo fanno, l’assemblea è validamente costituita anche se l’amministratore non invia l’avviso di convocazione ai presunti eredi. Una volta infatti che egli venga a conoscenza della morte di un condomino, non deve fare proprio nulla sino a che gli eredi non gli manifestino tale loro qualità. Ciò sulla base del sempre valido presupposto che, affinché uno dei comproprietari pro indiviso di un piano o porzione di piano possa ritenersi ritualmente convocato a partecipare all’assem­blea condominiale, non si richiedono particolari formalità, essendo sufficiente che risulti pro­vato che, inviato l’avviso di convocazione a uno di loro, questi ne abbia reso edotto gli altri[2].

[1] “Il nudo proprietario non è tenuto neanche in via sussidiaria o solidale al pagamento delle spese condominiali, né può essere stabilita dall’assemblea una diversa modalità di imputazione degli oneri stessi in deroga alla legge. Il pagamento degli oneri costituisce una obbligazione propter rem per cui la qualità di debitore dipende da quella di proprietario o titolare di altro diritto reale sulla cosa e che le norme relative alla ripartizione delle spese tra usufruttuario e nudo proprietario sono opponibili al condominio, il quale anzi è tenuto a osservarle anche in sede di approvazione dei bilanci, distinguendo le spese a carico del proprietario da quelle a carico dell’usufruttuario” (Cass. 16 febbraio 2012, n. 2336 e Cass. 28 luglio 2008, n. 21774).

[2] In precedenza (Cass. 1° luglio 2005, n. 14065) si era consolidato il principio per cui, pur in difetto di precise indicazioni da parte degli eredi, l’avviso di convocazione deve considerarsi pervenuto a destinazione qualora vi fosse raggiunta la prova del suo effettivo ricevimento da parte di un qualsiasi soggetto addetto al domicilio del condomino defunto.