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Studio Monti - Centro Gestione Stabili | FAQ domande frequenti

Amministrazione di condominio, manutenzione condominiale, ripartizione spese tetto condominiale, sostituzione caldaia condominiale, disinfestazioni, pulizia scale, revoca, rumori molesti. In questa sezione lo Studio Amministrativo Monti - Centro Gestione Stabili risponde alle domande più frequenti sulle problematiche condominiali.
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FAQ risposte alle domande frequenti

Il solaio intermedio: da rimettere in discussione i limiti imposti dal Codice civile

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A mente dell’articolo 1125 Codice civile, le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

La proprietà è comune ai due piani
Secondo la Cassazione, pronuncia 24266/2018 «Il solaio che separa due unità abitative, l’una sovrastante all’altra ed appartenenti a diversi proprietari, deve ritenersi, salvo prova contraria, di proprietà comune ai due piani; tale presunzione vale per tutte le strutture che hanno una funzione di sostegno e copertura, in quanto svolgono una inscindibile funzione divisoria tra i due piani, con utilità ed uso uguale per entrambi e correlativa inutilità per gli altri condomini, sicché le spese per la loro manutenzione e ricostruzione competono in parti eguali ai rispettivi proprietari, come previsto dall’articolo 1125 Codice civile».

Conformemente ad altri precedenti, si discorre, quindi, di presunzione assoluta di comunione del solaio divisorio di due piani di edificio condominiale tra i proprietari dei medesimi (Cassazione 283/1997), di inutilità per gli altri condomini del manufatto e di solaio come elemento che separa due unità l’una sovrastante all’altra.Ora, al di là delle questioni che si pongono circa la competenza a deliberare su un bene che, a quanto pare, sia da ritenersi alla stregua di un muro divisorio comune tra due appartamenti, con la conseguente carenza di legittimazione attiva sia da parte dell’amministratore che dell’assemblea dei condomini, c’è da chiedersi se tale orientamento sia coerente con la lettura tecnica della vicenda.

I dubbi
L’articolo 1117 Codice civile, annovera tra le parti comuni tutta una serie di elementi in quanto ritenuti “portanti” e, dunque, di interesse comune, come le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi, ad esclusione proprio dei solai intermedi.Ma siamo certi della correttezza di tale visione? Se il signor Rossi fosse proprietario di quattro piani sovrastanti in un edificio composto da sei piani potrebbe, astrattamente, decidere di eliminare i quattro solai in quanto proprietario senza per questo arrecare pregiudizi alla staticità del fabbricato?Invero, il solaio è una struttura orizzontale portante esattamente come lo sono le travi, i pilastri, i tetti e le fondazioni ed è l’insieme di queste componenti strutturali che garantisce la sicurezza dell’edificio, la sua complessiva staticità, la sua integrale capacità di sopportare pesi verticali e orizzontali e la sua resistenza a tutte le forme di sollecitazione.

La destinazione tecnica dei solai intermedi
Infatti, la struttura portante di un edificio si divide in elementi orizzontali ed elementi verticali: tra i primi, oltre alle fondazioni, alle travi e ai tetti, vi sono proprio i solai. Nei secondi, ricadono i pilastri ed i muri portanti.Inoltre, non è detto che un solaio sia l’elemento separatore di sole due unità l’una sovrastante all’altra ben potendo separare l’intero piano e più unità esclusive frazionate sul medesimo livello.In conclusione, non sarebbe più corretto che i solai (come le volte portanti) siano considerati beni comuni a tutti i condòmini in ragione della loro preminente destinazione tecnica anziché comunione esclusiva tra i due proprietari dei due piani sovrastanti, con tutte le implicazioni che ne derivano?