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Studio Monti - Centro Gestione Stabili | FAQ domande frequenti

Amministrazione di condominio, manutenzione condominiale, ripartizione spese tetto condominiale, sostituzione caldaia condominiale, disinfestazioni, pulizia scale, revoca, rumori molesti. In questa sezione lo Studio Amministrativo Monti - Centro Gestione Stabili risponde alle domande più frequenti sulle problematiche condominiali.
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FAQ risposte alle domande frequenti

Impianto fotovoltaico privato: se gli spazi comuni non bastano, si decide in base ai millesimi di proprietà

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Le agevolazioni fiscali in vigore fino al 2022 amplificano la possibilità di installare in condominio gli impianti destinati all’utilizzo di fonti energetiche rinnovabili, come gli impianti fotovoltaici, che possono essere ammessi al superbonus 110% “a traino”, a fronte di specifici interventi in ambito di efficienza energetica, finanche nel caso in cui l‘installazione interessi pertinenze degli edifici agevolabili, tipo pensiline di un parcheggio aperto in area condominiale (Circolare agenzia Entrate 30/E_2020).

Per i singoli non necessaria autorizzazione assembleare
Peraltro, per i condòmini che volessero realizzare tali impianti sulle parti di loro proprietà esclusiva, non si pone neanche il problema di ottenere il nulla osta dell’assemblea di condominio. In proposito è l’articolo 1122 bis del Codice civile a stabilire che «gli impianti destinati alle singole unità abitative non sono soggetti ad autorizzazione», prescrivendo all’interessato l’obbligo di comunicare all’amministratore «il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi» nel caso in cui l’installazione degli impianti privati implichi necessarie modificazioni delle parti comuni.

Cosa deve e può fare l’amministratore
Tale comunicazione preventiva, di fatto, consente all’amministratore di convocare l’assemblea, prima dell’inizio dei lavori, per discutere e deliberare sulle modalità di esecuzione dell’impianto e sull’eventuale imposizione all’interessato di particolari «cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro dell’edificio».

Diversamente, qualora il condomino non dovesse fornire al condominio gli elementi di conoscenza atti a poter qualificare l’intervento (tipo il progetto attuativo, con annessa documentazione grafica) l’assemblea potrebbe legittimamente vietare i lavori per l’installazione (Cassazione, ordinanza 28628/2017 ), oppure potrebbe imporre all’interessato di prestare, in via preliminare, una particolare garanzia per i danni futuri causati dall’esecuzione di tali lavori (Tribunale Milano 11707/2014 ), ma di certo non potrebbe porre alcun divieto agli stessi lavori, potendosi limitare soltanto ad imporre, eventualmente, il rispetto di particolari cautele laddove l’opera dovesse influire sulle parti comuni (Tribunale di Trapani 337/2018).

Quanto spazio comune si può occupare
In ogni caso, per gli impianti privati realizzati su parti comuni, si pone sempre il problema di stabilire quale debba essere la misura dello spazio comune occupabile, con i pannelli fotovoltaici del condomino interessato. Tale delicato problema si presenta, soprattutto, laddove l’estensione del tetto o del lastrico solare condominiale, su cui posizionare i pannelli, non abbiano un’estensione sufficiente a contemperare le esigenze di tutti i condòmini. Sotto tale profilo, la legge non prevede un criterio di delimitazione delle porzioni condominiali sfruttabili ai fini dell’installazione dei pannelli.

Di conseguenza, in assenza di disposizioni legislative e regolamentari condominiali, è possibile che l’assemblea decida di ricorrere ad un tecnico, per verificare la possibilità di garantire a tutti i condòmini l’utilizzo del bene comune assoggettato all’installazione del fotovoltaico, stabilendo la quota personale di competenza di ciascuno. Ciò in considerazione del fatto che la Cassazione ha ribadito, in più sentenze, che «dovendo i rapporti fra condomini ispirarsi a ragioni di solidarietà, si richiede che l’uso del bene comune da parte di ciascuno sia compatibile con i diritti degli altri » (Cassazione 8808/2003; 4617/2007; 17208/2008; 13879/2010), con la conseguenza che, in relazione all’uso dei beni comuni a fini personali, «l’estensione del diritto di ciascun comunista trova il limite nella necessità di non sacrificare ma di consentire il potenziale pari uso della cosa da parte degli altri partecipanti» in ossequio al disposto dell’articolo 1102 del Codice civile (Cassazione 10453/2001; 7044/2004; n. 26737/2008; 6546/2010; 28025/2011) .

Il rispetto della parità d’uso
In parole povere, per i condòmini non vale il proverbio «chi tardi arriva male alloggia», in quanto ogni condomino deve essere garantito nel suo diritto di sfruttare le parti comuni, al pari degli altri comproprietari. Ragionando in tal senso, premesso che ai sensi dell’articolo 1117 del Codice civile i tetti e i lastrici solari sono parti comuni indivisibili, l’unico criterio applicabile in condominio, per individuare la misura dell’utilizzo di tali beni, resta quello dettato dall’articolo 1118 comma 1 del Codice civile.

Tale norma prevede che «il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene». Vale a dire che l’uso delle parti comuni deve essere contenuto nei limiti connessi al diritto di ciascuno dei condòmini in base ai millesimi di proprietà. Infatti, il Tribunale di Milano, con sentenza 6987/2018 , ha dichiarato illegittimo l’impianto fotovoltaico, che occupava una porzione eccedente la quota personale di competenza del proprietario, condannando lo stesso proprietario a ristabilire l’impianto nei limiti rispondenti alla sua quot a, sul presupposto che lo stesso impianto era lesivo dell’altrui pari uso della parte comune.

In definitiva, l’impianto fotovoltaico del privato deve occupare una porzione di superficie che non può eccedere la quota corrispondente agli spettanti millesimi di proprietà, fermo restando che la maggior quota millesimale non dà diritto di usare il bene comune in modo diverso e preferenziale, ma soltanto in modo più intenso.