faq – domande frequenti

Innovazioni “sociali” di cui all’art. 1120 Cod. Civ.

Innovazioni sociali di cui all’art.1120 Cod. Civ.

« Torna all’elenco delle domande frequenti

 

L’art.1120 del Cod. Civ, norma in tema di in­novazioni, ha subito modifiche sostan­ziali rispetto alla stesura precedente. “I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell’art. 1136, possono di­sporre tutte le innovazioni dirette al migliora­mento o all’uso più comodo o al maggiore ren­dimento delle cose comuni.

I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell’art. 1136, possono di­sporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno a oggetto:

1. le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
2. le opere e gli interventi previsti per elimina­re le barriere architettoniche, per il conteni­mento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio, nonché per la produzione di energia me­diante l’utilizzo di impianti di cogenerazio­ne, fonti eoliche, solari o comunque rinno­vabili da parte del condominio e di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale

• personale di godimento del lastrico solare
• di altra idonea superficie comune;

1. l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informati­vo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, a esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.

L’amministratore è tenuto a convocare l’as­semblea entro trenta giorni dalla richiesta an­che di un solo condomino interessato all’ado­zione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve contenere l’indica­zione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l’amministratore deve invitare sen­za indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni”.

La norma in esame può essere scorporata in due parti: la prima parla delle classiche innovazio­ni; la seconda tratta invece le innovazioni nuove.

La normativa generale delle innovazioni è rimasta invariata: i condomini, con la maggio­ranza indicata dal quinto comma dell’art. 1136  Cod. Civ. possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggiore rendimento delle cose comuni; la deliberazione c~fe essere assunta a maggio­ranza degli intervenuti che rappresentano al­meno i due terzi del valore dell’edificio. Questo anche in seconda convocazione.

Il quorum necessario ai fini della costituzio­ne della riunione dell’edificio e della validità della decisione, nel silenzio della legge, è quello ordinario sancito dall’art. 1136, comma 1, cod. civ., per l’assemblea in prima convocazione. Il quorum costitutivo della seconda convocazione è stato introdotto ex novo dalla novella: l’art. 1136, comma 3, cod. civ. richiede che, nella se­conda riunione, sia presente un terzo dei par­tecipanti all’edificio rappresentante almeno un terzo del valore dell’edificio.

Poiché il quorum deliberativo in seconda convocazione è la maggioranza degli interve­nuti che rappresentano almeno i due terzi del valore dell’edificio, è chiaro che la presenza dei condomini deve essere superiore al quorum costitutivo ex art. 1136, comma 3, cod. civ., non potendo altrimenti deliberare in merito al tema delle innovazioni.

Spesso è difficile comprendere la portata di una modifica del bene o servizio comune, se si qualifica in termini di innovazione o semplice modifica.

I giudici hanno delineato, nei vari casi di specie sottoposti al loro vaglio, la sottile linea di confine esistente sull’argomento: secondo il disposto dell’art. 1102 cod. civ., la modifica del bene non è innovazione quando mira a perfezionare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune, lasciandone immutate la consistenza e la destinazione originaria. Per esempio, non è da qualificarsi come innova­zione l’abbellimento del giardino condominia­le: il giardino rimane sempre tale. Così la tra­sformazione di luci in vedute o l’apertura di fi­nestre sul cortile del condominio sono delle modifiche. Si qualifica invece come innovazio­ne la trasformazione del tetto in lastrico di co­pertura (Cass. civ., 16 gennaio 2013, n. 944; Cass., 21 febbraio 2013 n. 4340; App. Roma, Sez. N, 27 gennaio 2010; Cass. Civ., 19 gennaio 2005, n. 1076; Cass. civ., 9 giugno 2010, n. 1387; Cass. Civ., Sez. II, 5 marzo 2008, n. 5997; Cass. civ., 26 maggio 2006, n. 12654).

Le modifiche innovative di cui al secondo comma dell’art. 1120 cod. civ. riguardano prin­cipalmente gli adeguamenti dello stabile alle normative specifiche in tema di barriere archi­tettoniche, di contenimento del consumo ener­getico degli edifici, di produzione – con qua­lunque mezzo – di energia elettrica, di installa­zione di impianti radiotelevisivi.

In ragione del loro contenuto, volendo distin­guerle dalle innovazioni tradizionali, le fattispe­cie introdotte dalla novella potrebbero essere definite come innovazioni “sociali”, stante la ti­pologia di interventi previsti e la finalità a cui sono volti. Si tratta di interventi modificativi del vivere in edificio, sicuramente migliorativi della qualità di vita. Questa pare essere la motivazio­ne sulla cui base viene richiesta la maggioranza di cui al comma 2 dell’art, 1136 cod. civ.

Per la loro approvazione sono previsti quo­rum meno severi. La decisione dell’assemblea di condominio deve essere espressa ai sensi dell’art. 1136, comma 4, cod. civ., norma che a sua volta richiama l’art. 1136, comma 2, cod. civ.: occorre l’approvazione di un numero di voti rappresentanti la maggioranza degli inter­venuti che esprimano almeno la metà del valo­re dell’intero edificio.

A nostro parere, si dovrebbe parlare più di modifiche che di innovazioni, non alterando il bene nella sua consistenza e/o nella sua desti­nazione.

Ritornando alla giurisprudenza che si è sof­fermata sulla distinzione tra le innovazioni e le modifiche dei beni condominiali, le innovazio­ni in questione non paiono essere tali in senso tecnico: esse non stravolgono la destinazione del bene o la sua originaria consistenza. Sono invece modificazioni tese all’adeguamento dei servizi e beni comuni alle normative tecniche di riferimento. A ben vedere, questi interventi potrebbero essere qualificati non in termini di innovazioni, bensì come semplici modifiche, sulla scorta della giurisprudenza consolidatasi sul tema a norma dell’art. 1102 cod. civ. (Cass., sent. n. 15460/2002; Trib. Trento, sent. n. 432/2013).

Per le innovazioni sociali è previsto un nuo­vo e più stringente iter di convocazione dell’as­semblea da parte dell’amministratore.

È sufficiente la richiesta di un singolo con­domino per le innovazioni “sociali’>, affinché l’amministratore sia tenuto a convocare l’as­semblea. Con ciò, viene evidenziata l’impor­tanza di questi interventi e il favore del legisla­tore, dove il tema può essere portato nella riu­nione condominiale anche sulla base di una sola richiesta o della necessità del singolo. Questa norma deroga all’obbligo di convoca­zione sino a oggi previsto per tutte le fattispe­cie ex art. 65 disp. att. cod. civ., dato dalla ri­chiesta di due condomini rappresentanti alme­no un sesto del valore dell’intero edificio. Nel caso in esame, l’amministratore, ricevuta la ri­chiesta del singolo, deve provvedere entro i successivi 30 giorni. La norma così si esprime: “L’amministratore è tenuto a convocare l’as­semblea entro trenta giorni dalla richiesta …”.  Ponendo l’accento sull’obbligo di convocazione entro il termine indicato, occorre che, in que­sto lasso temporale, il mandatario invii l’avviso di convocazione e non anche che si tenga la riunione di condominio. La giurisprudenza – che si è espressa in merito all’art. 66 disp. att. cod. civ., il cui testo novellato dispone che «L’avviso di convocazione, contenente specifi­ca indicazione dell’ordine del giorno, deve es­sere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima con­vocazione» – afferma che il termine decorre non dal giorno in cui è stata inviata la comuni­cazione, bensì dalla data in cui essa è effettiva­mente stata ricevuta da tutti i condomini (Trib. Roma, 9 giugno 2009).

Il contenuto della richiesta di convocazione da parte del condomino deve essere ben specifi­cato: la domanda deve indicare il puntuale mo­tivo per cui la stessa viene presentata, nonché le modalità di esecuzione degli interventi proposti. Il legislatore pare avere mostrato il fianco alla critica, sia per quanto attiene al “contenuto”, non essendo un termine giuridico, sia per quanto riguarda la previsione che è il condomi­no a indicare come attuare l’intervento. La nor­ma richiede che questi specifichi le modalità esecutive degli interventi proposti. Si pensi al caso di un soggetto, non esperto del settore edi­le, che domanda che il lavoro sia effettuato in un certo modo. È probabile che il condomino diligente e scrupoloso chieda un parere o un consiglio a un tecnico e che eventualmente alle­ghi alla richiesta la perizia all’uopo stilata.

Necessarie, in quanto legislativamente previ­ste, queste precisazioni non devono ritenersi vin­colanti per l’assemblea. Essa è l’organo supremo del condominio, come tale, legittimato a decidere in argomento anche in modo diverso rispetto a quanto indicato nella richiesta del singolo. Nel caso in cui manchi questa indicazione nella do­manda del condomino, l’amministratore deve chiedere senza indugio le dovute integrazioni. Questo è il motivo per cui si ritiene che la specifi­cazione delle modalità esecutive da parte del soggetto richiedente è necessaria, seppure non ritenendosi vincolante. L’assemblea all’uopo con­vocata può sempre decidere di discostarsi dalle indicazioni suggerite dal singolo.