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Studio Monti - Centro Gestione Stabili | FAQ domande frequenti

Amministrazione di condominio, manutenzione condominiale, ripartizione spese tetto condominiale, sostituzione caldaia condominiale, disinfestazioni, pulizia scale, revoca, rumori molesti. In questa sezione lo Studio Amministrativo Monti - Centro Gestione Stabili risponde alle domande più frequenti sulle problematiche condominiali.
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FAQ risposte alle domande frequenti

Le sezioni unite bocciano il diritto reale di uso esclusivo sulle parti comuni nel condominio

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Le Sezioni Unite civili, con la sentenza 28972 del 17 dicembre 2020 , enunciano un principio di diritto destinato a rimanere agli annali come una vera e propria pietra miliare in tema condominiale, quanto alla situazione in cui taluno rivendica l’uso esclusivo di una parte comune, assumendo di essere titolare di un diritto reale atipico (si pensi, ad esempio, all’uso esclusivo, anche per parcheggio, di una porzione della corte condominiale).

Il principio di diritto
Ebbene, i giudici di legittimità rassegnando un’analisi dettagliata di tutti i capi giuridici che toccano la vicenda pratica – ndr, la sentenza consta di n 35 pagine – arrivano alla meditata conclusione per cui, nel nostro ordinamento giuridico, non trova ingresso la figura del “diritto reale di uso esclusivo”, a dispetto di quanto la prassi (negoziale) potesse far pensare per le vicende di rango condominiale.

Infatti «La pattuizione avente ad oggetto la creazione del c.d. “diritto reale di uso esclusivo” su una porzione di cortile condominiale, costituente come tale parte comune dell’edificio, mirando alla creazione di una figura atipica di diritto reale limitato, tale da incidere, privandolo di concreto contenuto, sul nucleo essenziale del diritto dei condòmini di uso paritario della cosa comune, sancito dall’articolo 1102 codice civile, è preclusa dal principio, insito nel sistema codicistico, del numerus clausus dei diritti reali e della tipicità di essi”. In effetti – così si soggiunge, fuori dalla massima – rimane “riservata al legislatore la facoltà di dar vita a nuove figure che arricchiscano i tipi reali normativi».

Il contrasto giudiziale
Il contrasto giudiziale che occorreva comporre partiva proprio dal riconoscimento dell’assunto “diritto reale di uso esclusivo”, quale “nuovo” diritto reale di matrice giurisprudenziale, pur se, come definito dalla dottrina, “relativamente tralaticio e di dubbia validità”.

I precedenti in disaccordo
La pronuncia da cui si originava il riconoscimento era la nr 24301 del 16 ottobre 2017. Con tale provvedimento si era affermato che “l’uso esclusivo” su parti comuni dell’edificio, riconosciuto al momento della costituzione di un condominio, in favore di unità immobiliari in proprietà esclusiva, per garantirne il migliore godimento, incide non sull’appartenenza delle dette parti comuni alla collettività, ma su riparto delle correlate facoltà di godimento fra i condòmini, che avviene secondo modalità non paritarie determinate dal titolo, in deroga a quello altrimenti presunto ex articoli 1102 e 1117 codice civile.

In quanto tale, il diritto non è riconducibile – così testualmente recita il rpovvedimento – al diritto reale d’uso previsto dall’articolo 1021 del Codice civile; pertanto, oltre a non mutuarne le modalità di estinzione, è tendenzialmente perpetuo e trasferibile ai successivi aventi causa dell’unità immobiliare a cui accede.

Proprio questo ultimo assunto era stato, in parte confermato, ma, in parte ulteriore, osteggiato da una serie di provvedimenti giurisdizionali pubblicati in epoca successiva, e, da ultimo, in quello secondo cui non può ipotizzarsi la costituzione di un uso reale atipico, esclusivo e perpetuo, che priverebbe del tutto di utilità la proprietà e darebbe vita a un diritto reale incompatibile con l’ordinamento (Corte Cassazione, 9 gennaio 2020, n. 193).

Le Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione, con il provvedimento in commento, hanno così finalmente risolto e composto il contrasto sussistente al proprio interno, a fronte degli orientamenti tra essi contrapposti, ponendo certezza alla questione di diritto affrontata, in virtù del principio sopra riportato.