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Studio Monti - Centro Gestione Stabili | FAQ domande frequenti

Amministrazione di condominio, manutenzione condominiale, ripartizione spese tetto condominiale, sostituzione caldaia condominiale, disinfestazioni, pulizia scale, revoca, rumori molesti. In questa sezione lo Studio Amministrativo Monti - Centro Gestione Stabili risponde alle domande più frequenti sulle problematiche condominiali.
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FAQ risposte alle domande frequenti

L’obbligo primario di aggiornamento dell’anagrafe condominiale è a carico del condòmino

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Nel quadro dei rapporti della complessa realtà condominiale vanno ricordati due temi di rilievo, la cui soluzione non è stata scevra di qualche incertezza e di letture discordanti in sede giurisprudenziale: si tratta di individuare sia il soggetto legittimato a partecipare all’assemblea, sia il vero obbligato al pagamento delle spese condominiali. Non di rado accadeva di assistere in passato all’impugnazione delle delibere per mancata convocazione di chi si riteneva vero titolare del relativo diritto; mentre, per altro verso, venivano opposti i decreti ingiuntivi volti al recupero dei contributi adducendo, anche qui, il difetto della qualità di condòmino.

Il condòmino apparente
Entrambe le situazioni erano frutto di un fenomeno giuridico conosciuto come «condòmino apparente», relativo ad un soggetto che si comportava come proprietario senza esserlo inducendo in errore l’amministratore, salvo poi opporre la propria estraneità nel giudizio per gli oneri condominiali o addurre la mancata convocazione per l’assemblea. Esempi tipici: gestione di un immobile di proprietà del coniuge; donazione dell’appartamento al figlio continuando ad abitarci ed a frequentare le assemblee; trasferimento dell’immobile senza comunicarlo al condominio.

La giurisprudenza non ha riconosciuto ad una tale figura alcuna rilevanza giuridica nella nostra materia, perchè la mancanza di una relazione di terzietà nell’ambito condominiale esclude che nei rapporti fra i partecipanti possa operare il principio dell’apparenza del diritto, volto a tutelare l’affidamento dei terzi di buona fede. Perciò i giudici ritenevano che l’amministratore dovesse, per il recupero delle spese e la convocazione all’assemblea, individuare sempre il vero condòmino con l’obbligo di consultare i registri immobiliari e di svolgere le opportune indagini (per tutti: Cassazione sezioni Unite 5035/2002; Cassazione 27162/2018; Cassazione 8824/2015).

La pronuncia più recente
Da ultimo,sulla stessa linea si pone Cassazione 4026/2021 annullando la delibera perchè l’amministratore aveva il dovere di svolgere le opportune indagini al fine di convocare all’assemblea tutti gli aventi diritto. La sentenza precisa che, trattandosi di fatto anteriore alla vigente nuova disciplina legislativa, non hanno rilievo in questo giudizio i nuovi articoli del codice sull’obbligo di comunicare le variazioni dei dati anagrafici e sulla solidarietà contributiva fra alienante ed acquirente dell’immobile.A differenza del suddetto indirizzo, un’altra nutrita giurisprudenza, di legittimità e di merito, si pronunciava per l’obbligo gravante sull’interessato.

Quando l’acquirente diventa condòmino
Di conseguenza lo status di condòmino spettava all’acquirente di un immobile solo a seguito e per effetto della comunicazione del passaggio di proprietà effettuata all’amministratore da alcuna delle parti (fra le numerose Cassazione 2345/2008; Cassazione 12298/2003; Cassazione 5307/1998); e riteneva legittimo un tale onere previsto dal regolamento di condominio (Cassazione 12298/2003, per la comunicazione del cambio di indirizzo; Tribunale di Firenze 29 gennaio 2016, onere a carico dell’alienante dell’immobile).

Analogo il contesto nei casi di successione mortis causa, con l’erede obbligato a comunicare l’accettazione dell’eredità, stanti le notevoli difficoltà dell’amministratore di acquisire i dati (tipo di successione, legittima o testamentaria, relativi chiamati, eventuale accettazione, e simili), precisando che diversamente l’erede non potrebbe dolersi del mancato avviso né contestare il provvedimento monitorio richiesto per mancato pagamento di oneri condominiali (Cassazione 6926/2007; Cassazione 14065/2005; Tribunale di La Spezia 175/2021; Tribunale di Salerno 199/2019).

Alcune sentenze, poi, ritenevano assolto l’obbligo dell’amministratore con l’invio dell’avviso di convocazione a coloro che risultavano nel registro anagrafico dei condòmini (Cassazione 6926/2007; Cassazione 14065/2005; Tribunale di La Spezia 175/2021; Tribunale Salerno 199/2019; Tribunale di Roma 22422/2016) od anche agli eredi collettivamente ed impersonalmente nell’ultimo domicilio del defunto (Cassazione 3798/1978; Cassazione 1215/1969); e riconoscevano al semplice «chiamato» il diritto di intervenire all’assemblea anche senza accettazione dell’eredità (Cassazione 14065/2005 e Tribunale di Roma 6847/2020).

Gli obblighi di aggiornamento anagrafe
In questo «stato dell’arte» è intervenuto il legislatore del 2012 con due innovazioni che, se devono rimanere estranee ai fatti antecedenti (come ha detto Cassazione 4026/2021, sopra citata), sono invece rilevanti per l’attività condominiale svolta successivamente. L’articolo 1130 numero 6 del Codice civile istituisce il registro di anagrafe condominiale, contenente tutti i dati dei partecipanti al condominio. A carico del condòmino viene posto (in accoglimento di uno dei due indirizzi della giurisprudenza sopra esposti) il vincolo di comunicare, ai fini del necessario aggiornamento, le variazioni dei suoi dati all’amministratore, che solo in caso di inerzia o incompletezza acquisirà d’ufficio le informazioni necessarie.

Inoltre, con il comma 5° (anch’esso nuovo) dell’articolo 63 delle disposizioni di attuazione si introduce la solidarietà passiva fra alienante ed acquirente dell’immobile per tutti i contributi maturati sino alla trasmissione all’amministratore di copia autentica del titolo di trasferimento.Si dissolve, così, il problema del «condòmino apparente», perché i partecipanti devono fornire sia i dati iniziali con l’apposita scheda predisposta dall’amministratore, sia le successive variazioni entro sessanta giorni; mentre la necessità di individuare il vero soggetto passivo dell’obbligazione contributiva rimane superata dalla solidarietà di cui all’accennato articolo 63 disposizioni attuative.

L’intervento solo suppletivo dell’amministratore
Il dubbio che può rimanere concerne la misura ed i limiti in cui l’amministratore deve attivarsi per supplire alle manchevolezze del condòmino nell’aggiornamento del registro. Non è improprio affermare che il compito dell’amministratore non è quello dell’investigatore, ma una incombenza tipica del mandatario da valutarsi alla luce del principio di ragionevolezza e di ordinaria diligenza (articolo 1710 del Codice), come peraltro enunciato dalle sentenze. Qualche giudice di merito ha ritenuto, addirittura, che non si può onerarlo di una sistematica consultazione dei registri immobiliari (Tribunale di Roma 8310/2019).

Il suo dovere si compendia, pertanto, nella consultazione dei pubblici registri (immobiliari, stato civile, Agenzia delle entrate per la locazione), delle altre fonti ufficiali d’informazione e nello svolgimento, occorrendo, di altre usuali e ordinarie indagini, come ad esempio quelle richieste per acquisire il nuovo recapito del condòmino che ha cambiato residenza (Cassazione 15283/2000) . Il fatto che la norma ponga in via principale l’obbligo di comunicazione a carico del partecipante (con un termine di 60 giorni ed un altro di 30 dopo il sollecito), dimostra che l’intervento dell’amministratore ha solo carattere suppletivo e residuale.

Il condòmino è il principale interessato a fruire di tutti i diritti collegati al suo inserimento nel registro anagrafico e soprattutto è a conoscenza immediata del cambiamento dei suoi dati. Tutti gli inconvenienti che potrebbero derivargli (in pratica riferibili, adesso, alla convocazione assembleare) per le iniziali ed errate indicazioni sulla scheda anagrafica e soprattutto per il mancato aggiornamento del registro non dovuto a negligenza dell’amministratore non possono che ricadere sul condòmino stesso.

Obbligo primario a carico del condòmino
Confortano la tesi dell’obbligo primario a carico del condòmino:
a) le clausole dei regolamenti condominiali (ritenute legittime dai giudici) che impongono ai partecipanti di comunicare le variazioni;
b) la norma del ricordato articolo 63/5° disposizioni attuative sulla solidarietà nell’obbligo contributivo, la cui ratio è ravvisata dalla giurisprudenza nella scelta legislativa di non far gravare sull’amministratore l’impegno della continua individuazione dei titolari delle unità immobiliari, inducendo in tal modo l’alienante a cooperare fattivamente al tempestivo aggiornamento del registro (Tribunale di Roma 6/2018);
c) la norma che impone al locatore di registrare il relativo contratto entro trenta giorni e darne poi, nei successivi sessanta giorni «documentata comunicazione» all’amministratore del condominio, anche ai fini dell’ottemperanza agli obblighi di tenuta dell’anagrafe condominiale (legge 208/2015, comma 59 dell’articolo 1).

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