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faq – domande frequenti

Studio Monti - Centro Gestione Stabili | FAQ domande frequenti

Amministrazione di condominio, manutenzione condominiale, ripartizione spese tetto condominiale, sostituzione caldaia condominiale, disinfestazioni, pulizia scale, revoca, rumori molesti. In questa sezione lo Studio Amministrativo Monti - Centro Gestione Stabili risponde alle domande più frequenti sulle problematiche condominiali.
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FAQ risposte alle domande frequenti

Manutenzione pareti comuni vano scala – riparto spese

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Chi paga la manutenzione delle pareti del vano scale?

Le scale sono annoverate tra le parti dell’edificio per le quali l’art. 1117 c.c. stabilisce la pre­sunzione di proprietà comune fra i singoli proprietari dei di­versi piani o porzioni di piano, nel presupposto che si tratti di entità condizionanti l’esistenza stessa dell’edificio e, comun­que, di entità permanente­mente destinate all’uso ed al godimento comune. Conse­guentemente, rispetto ad essi, la presunzione di comunione può essere vinta normalmente da un titolo contrario e, solo in casi singolari e marginali, da una destinazione obiettiva­mente rilevabile della cosa stessa all’uso esclusivo ed al godimento di una parte dell’edificio costituente og­getto di un autonomo diritto di proprietà (Cass. 17 maggio 1969 n. 1694, Giust. Civ. Mass. 1969).

Ripartizione delle spese di tinteggiatura e restauro delle pareti delle scale.

La tinteggiatura e restauro dei muri comuni sono, per loro natura, opere di conservazione e, in linea generale, per la loro ripartizione delle relative spese, deve adottarsi uno dei criteri indicati nei tre comma dell’art. 1123 c.c., a seconda dei casi specifici.

Nel condominio le scale comprendono l’intera relativa “cassa”, di cui costituiscono componenti essenziali e inscindibili le murature che la delimitano, assolvano o meno le  stesse, in tutto o in parte, anche la funzione di pareti delle unità immobiliari di proprietà esclusiva cui si accede tramite le scale stesse; e quindi, anche quando i lavori di manutenzione o ricostruzione delle scale importino il rafforzamento delle murature svolgenti anche tale ultima funzione, con indiretto vantaggio dei proprietari specificamente interessati, la ripartizione delle spese deve avvenire in base alla regola prevista dall’art. 1124, comma 1, cod. civ., salvo che oggetto dei lavori siano non il vano scale nel suo complesso ma solo le murature costituenti le pareti perimetrali delle unità immobiliari prospicenti il vano scale (e quest’ultimo in tutto o in parte delimitanti), poichè in tale ultimo caso la ripartizione delle spese deve essere effettuata mediante l’applicazione, opportunamente coordinata, dei criteri fissati dagli artt.  1123, comma 2, e 1124, comma 1, cod. civ. (Cass. sent. n. 3968,  7.5.1997).

Le spese per l’illuminazione e la pulizia delle scale non configurano spese per la conservazione delle parti comuni, che tendono cioè a preservare l’integrità e a mantenere il valore capitale delle cose, bensì spese utili per permettere ai condomini un più confortevole uso o godimento delle cose comuni e di quelle proprie, con la conseguenza che ad esse i condomini sono tenuti a contribuire, non già in base ai valori millesimali di comproprietà, ma in base all’uso che ciascuno di essi può fare delle scale in questione, secondo il criterio fisato dall’art. 1123, comma 2, cod. civ. (Cass., sent. n. 8657, 3.10.1996  e n. 2018, 19.2.1993).

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