faq – domande frequenti

Muri di sostegno tra fondi: a chi spetta la manutenzione

La disciplina delle spese di costruzione e conservazione dei muri nei fondi a dislivello. Eccezioni alla regola generale, problematiche ricorrenti e fattispecie particolari.
Un tema “classico” (nel senso che è assai frequente) nella tematica dei muri di sostegno fra fondi confinanti è quello della individuazione del soggetto tenuto alla relativa manutenzione. Per la soluzione del problema si fa riferimento all’art. 887 cod. civ., il quale stabilisce, a proposito dei fondi a dislivello negli abitati, che se di due fondi posti negli abitati uno è superiore rispetto all’altro che è invece inferiore, il proprietario del fondo.superiore deve sopportare per intero le spese di costruzione e conservazione del muro dalle fondamenta all’altezza del proprio suolo, ed entrambi i proprietari devono contribuire per tutta la restante altezza. Il muro deve essere,costruito per metà sul terreno del fondò inferiore e per metà sul terreno del fondo superiore. Ma la regola subisce una importante eccezione quando il dislivello non sia naturale, bensì artificiale nel’ senso che costituisca il risultato di una attività umana esercitata dal proprietario del fondo inferiore che ha realizzato il muro per sostenere la scarpata, anche allo scopo di evitare eventuali smottamenti e cadute di frane di terreno. La regola, elaborata dalla giurisprudenza, trova una applicazione costante.
Le decisioni giurisprudenziali Il principio ricordato è stato ribadito anche in una delle più recenti decisioni della Suprema Corte in materia (Cass., sent. 20 gennaio 2017, n. 1601), nella quale si legge che in tema di fondi a dislivello, il proprietario. del fondo superiore è tenuto a costruire a proprie spese il muro di sostegno sul confine, quando tale costruzione si renda necessaria per contenere il franamento del terreno che arrechi pregiudizio al fondo inferiore, mentre l’onere della costruzione del muro di sostegno ricade sul proprietario del fondo inferiore quando lo stesso abbia modificato lo stato del terreno con scavi e sbancamenti che abbiano reso indispensabile il muro di sostegno che, senza quelle opere; non sarebbe stato necessario (Cass., sent. 15 febbraio 1979 n. 996; sent. 27 agosto 1991, n. 9156); in altre parole, la fattispecie a cui si riferisce l’art. 887cod. civ. presuppone che il dislivello tra i due fondi sia di origine naturale, mentre se il dislivello è stato realizzato dal proprietario del fondo inferiore, l’obbligo della costruzione e della manutenzione del muro di sostegno incombe su quest’ultimo, che di conseguenza risponde ai sensi dell’art. 2053 cod. civ. per i danni causati dalla sua rovina (Cass., sent. 17 marzo 2005, n. 5762; sent. 21 febbraio 2007, n. 4031; ord. 29 aprile 2016, n. 8522). Va ricordato l’art. 2053 cod. civ. stabilisce che il proprietario dell’edificio o di una costruzione è responsabile per i danni provocati dalla loro rovina a meno che non possa provare che questa non è dovuta a difetto di manutenzione o a vizio di costruzione; e in tal modo l’art. 2053 cod. civ. prevede una ipotesi di responsabilità oggettiva. L’esame di alcune decisioni ancora precedenti può essere utile per chiarire meglio i termini e gli aspetti specifici della problematica dei muri di sostegno. ‘ Nella Cass., sent. 29 luglio 2009, n. 17692 è stato precisato che la norma dettata dall’art. ‘887 cod. civ. non individua un diritto diverso da quello, previsto dall’art. 886 cod. civ. di costringere il vicino a contribuire alle spese di costruzione del muro di cinta, ma specifica solo che in generale tali spese devono essere sostenute per intero dal proprietario del fondo superiore, mentre vale il contrario nel caso in cui il dislivello sia stato causato dal proprietario del fondo inferiore, come già affermato da Cass. 17 marzo 2005, n. 5762 e sent. 25 maggio 2001, n. 7131 (che si esamineranno con maggiore approfondimento più avanti), nonché in Cass., sent. 14 aprile 1999, n. 3674.

Di interesse è anche Cass. 5 agosto 2005, n. 16501, che si è occupata del rispetto della disciplina stille distanze con riguardo ad un muro di contenimento di un terrapieno e ha stabilito che, qualora, in base alla normativa edilizia locale non sia richiesto il rispetto delle normali distanze dai confini per ì “bassi fabbricati”, è irrilevante l’autonomia catastale delle costruzioni ai fini dell’applicabilità della norma derogatoria. La decisione si riferisce ad un terrapieno realizzato su un fondo mediante il riporto di una notevole quantità di terreno, per il cui contenimento era stato costruito un muro, riguardo al quale si era presentato un problema di rispetto delle distanze e della mancanza di idonei strumenti di raccolta delle acque meteoriche e superficiali con pericolo di infiltrazioni. I proprietari dell’area inferiore avevano quindi chiesto la condanna dei proprietari del terrapieno sovrastante all’eliminazione del muro con ripristino dello stato dei luoghi, alla rimozione delle cause di infiltrazione e a risarcire i danni causati. Da parte loro i convenuti si erano difesi sostenendo che erano stati in realtà gli attori a sbancare il declivio collinare sul loro fondo, introducendosi anche, nella loro proprietà e realizzando il muro di contenimento e che successivamente i convenuti avevano ripristinato il naturale declivio mediante terra di riporto e costruendo un muro di contenimento, senza però Violare le distanze; e inoltre si erano lamentati che gli attori anni prima avevano costruito un fabbricato non abitativo a circa sessanta centimetri dal loro confine, in violazione del piano di fabbricazione del comune interessato che imponeva cinque metri dal confine, e quindi ne avevano chiesto l’arretramento o l’abbattimento. Il tribunale aveva condannato i convenuti ad arretrare il muro. di contenimento e il terrapieno rispetto ai fabbricati di proprietà degli attori e a realizzare opere di incanalamento delle acque, con decisione poi confèrmata nel giudizio di appello, nel quale era stato affermato che, secondo la relazione del consulente tecnico d’ufficio; la causa delle infiltrazioni stavano nell’ingente riporto di terra cui era seguito un innalzamento della falda acquifera collocata sul fondo degli appellati; e inoltre, con riguardo alla costruzione realizzata dagli attori, di cui era stato chiesto l’arretramento, i giudici di appello avevano osservato che la qualifica di “basso fabbricato” stabilita dal tribunale – per il quale era escluso il rispetto delle distanze dettate dal programma di fabbricazione e regolamento edilizio ‘del comune interessato veniva confermata dalla circostanza che le caratteristiche tipiche del “basso fabbricato” non erano influenzate dal fatto che esso avesse una autonoma identificazione catastale, dato che rimaneva un accessorio dell’edificio principale in dipendenza della destinazione d’uso, delle dimensioni e della tipologia costruttiva in concreto assunta. Inoltre i giudici di appello avevano evidenziato che, dal momento che al muro di con. Lenimento mancava uno dei requisiti essenziali propri del basso fabbricato come previsto dallo strumentò urbanistico, requisito costituito dal rispetto dei limiti, di superficie che per ogni Zona è prevista in apposita tabella nel rapporto tra la superficie costruibile e l’area libera da costruzioni, un basso fabbricato non avrebbe mai potuto insistere sulla intera linea del confine, come- avveniva invece per il muro in questione. Da parte sua la Suprema Corte, confermando le decisioni precedenti, purtroppo non ha affrontato, perché costituiva questione sollevata per la prima volta nel giudizio di cassazione, uri interessante aspetto relativo ai fondi che sono a dislivello naturale in cui il muro svolge non solo la funzione di delimitare il fondo, ma anche quella di contenere il dislivello, situazione nella quale la giurisprudenza di legittimità non considera costruzione il muro che, in presenza di dislivello naturale, assolve anche alla funzione di sostegno; e ha concentrato il suo esame sull’aspetto delle distanze e sulla qualificabilità di un fabbricato come “basso fabbricato” nel caso in cui dal punto di vista catastale abbia una sua autonoma identificazione e una sua autonoma rendita; e si è già detto come sia stato deciso in proposito che, qualora in base alla normativa edilizia locale non sia richiesto il rispetto delle normali distanze dai confini per i bassi fabbricati, ai fini dell’applicabilità di tale norma derogatoria è irrilevante l’autonomia catastale delle costruzioni. Infine la Suprema Corte ha ricordato che anche un terrapieno realizzato in modo artificiale con riporto di terra rappresenta una costruzione per la quale si devono rispettare le distanze legali.

Per quanto riguarda la responsabilità per i danni da rovina dell’immobile, la Cass., sent. 17 marzo 2005, n. 5762, ha affermato il principio secondo cui la fattispecie prevista dall’art. 887 cod. civ., a norma del quale. nei fondi a dislivello negli abitati il proprietario del fondo superiore deve sopportare per intero le spese di costruzione e di manutenzione del muro di sostegno dalle fondamenta fino all’altezza del proprio suolo, presuppone che il dislivello tra i due. fondi sia d’origine naturale, mentre, se il dislivello è stato invece causato dal proprietario del fondo inferiore, l’obbligo della costruzione e della manutenzione del muro di sostegno incombe su quest’ultimo, che risponde in base all’art 2053 cod. civ. per i danni cagionati dalla sua rovina. La vicenda riguardava il crollo del muro di rivestimento di una scarpata che separava il terreno superiore dal terreno inferiore e la Suprema Corte ha affermato che, pure se in base alla disposizione dell’art. 887 cod. civ. il proprietario del fondo sovrastante è tenuto alla costruzione ed alla manutenzione del muro di contenimento necessario per evitare smottamenti di terreno verso il fondo sottostante, questa regola non è però applicabile quando il dislivello, che ha creato la necessità del muro di contenimento tra i due fondi; non sia naturale, ma sia stato realizzato dal proprietario del fondo sottostante che, in quanto autore dell’opera che ha determinato la necessità del muro, assume l’obbligo della costruzione e della manutenzione dello stesso e risponde aì sensi dell’art. 2053 cod. civ. dei danni cagionati dalla sua rovina, come già deciso da Cass., sent. 7 settembre 1977, n. 3903. Prende in considerazione invece l’aspetto della rilevanza del nesso causale la sentenza Cass., sent. 12 ottobre 2001, n. 12431, la quale ha deciso che il proprietario del fondo superiore, che abbia effettuato una imponente attività edificatoria e la costruzione di una strada sulla fascia più prossima all’intercapedine costruita in precedenza dal proprietario del fondo inferiore, non può pretendere il rifacimento .del muro crollato o l’equivalente risarcimento del danno provocato dal crollo, dal momento che la sua attività si deve ritenere causa efficiente dell’evento e non è onere dei proprietario che costruisce il muro prevedere eventi futuri provocati da iniziative del proprietario del fondo superiore. In concreto in quel caso il proprietario del fondo superiore aveva chiesto la condanna del condominio proprietario del fondo inferiore a ripristinare un muro, di proprietà del convenuto, che aveva la funzione di sostegno del terreno su cui passava una strada di proprietà dell’attore, a confine con una intercapedine di proprietà del condominio; il condominio convenuto, da parte sua, si era difeso affermando che il dissesto del muro era invece dovuto esclusivamente all’uso improprio, da parte dell’attore, dell’area sovrastante il muro stesso. Dopo che la domanda era stata rigettata sia in primo che in secondo grado, sul punto la Suprema Corte ha deciso che in tema di condotta dannosa, il principio dell’equivalenza delle cause – in base al quale se la produzione di un evento dannoso è riferibile a più azioni, di esso rispondono gli autori di ciascuna delle azioni stesse, dovendosi riconoscere ad ognuna di esse uguale efficacia causativa, senza possibilità di distinguere tra causa prossima e causa remota, causa diretta e causa indiretta – trova il suo necessario temperamento nell’altro principio della causalità efficiente o causalità giuridica, desumibile dall’art. 41, comma 2, cod. pen, in base al quale se un evento è riferibile a più azioni colpose, ma, tra di esse, una sola, per la sua efficacia causale, risulta tale da rendere giuridicamente irrilevante le altre cause preesistenti, dell’evento dannoso risponde soltanto l’autore dell’azione sopravvenuta, alla quale va riconosciuta rilevanza giuridica esclusiva nella produzione dell’evento. La Cassazione ha infatti osservato che, quando vi è un dislivello non naturale, ma creato artificialmente dal proprietario, oltre che del muro, anche del fondo divenuto inferiore, l’onere della manutenzione del muro, come quello relativo alla sua realizzazione, deve gravare, anziché sul proprietario del fondo divenuto superiore, come disposto dall’art. 887, comma 1, cod. civ. per l’ipotesi di dislivello naturale, sull’autore del dislivello, ma questo criterio, nello stesso modo di quello stabilito dall’art. 887 cod. civ. per l’ipotesi di dislivello naturale, vale solo al fine di stabilire la ripartizione delle spese di costruzione e di conservazione del muro stesso e non può derogare ai principi che regolano la responsabilità per fatto illecito extracontrattuale, fra i quali vi sono innanzitutto i principi sul.

rapporto di causalità, che coincidono con quelli desumibili dagli artt. 4o e 41 cod. pen., dal momento che è comune alla disciplina civilistica ed a quella penalistica la ricerca della determinazione dell’esistenza del nesso eziologico tra l’azione o l’omissione e l’evento. Sempre nel senso che la fattispecie prevista dall’art. 887 cod. civ. presuppone che il dislivello tra i due fondi sia di origine naturale, mentre l’obbligo della costruzione e della conservazione del muro di sostegno incombe sul proprietario del fondo inferiore che ha realizzato il dislivello, va segnalata pure la Cass., sent. 25 maggio 2oo 1, n. 7131, che ha per oggetto l’orto annesso ad un edificio situato ad un livello superiore di circa cinque metri rispetto ad una abitazione, che era privo di muro di contenimento o di controterra o di qualsiasi altra opera di sostegno, con conseguente rischio di crollo e di pregiudizio per la proprietà sottostante e per l’incolumità delle persone che si trovavano nel fondo inferiore, che quindi chiedevano che il proprietario dell’orto costruisse, a sue spese, un muro di contenimento. In proposito i giudici di Cassazione hanno ribadito che l’onere imposto dall’art. 887 cod. civ. a carico del proprietario del fondo superiore, di accollarsi la spesa necessaria alla realizzazione ed alla successiva manutenzione del muro con funzioni di confine e di sostegno dal piano di campagna inferiore a quello del proprio fondo, sorge soltanto ove il dislivello sussista in natura per l’originaria giacitura dei fondi ovvero l’abbia egli stesso creato, mentre tale onere non sussiste ove il dislivello sia stato invece determinato da opere di escavazione realizzate dal proprietario del fondo inferiore, nel qual caso è su di questi a gravare tale onere ( come affermato in precedenza pure da Cass., sent. 18 agosto 1998, n. 8171; sent. 27 agosto 1991, 1. 9156; 7 settembre 1977, n. 3903; 13 settembre 1975, n. 3044 e 18 febbraio 1970, n. 385). Ulteriori conferme di questo orientamento si trovano ancora nelle seguenti sentenze, già citate nelle decisioni fin quì esposte:
Cass., sent. 18 agosto 1998, n. 8171, secondo cui con riferimento alle limitazioni legali della proprietà di fondi cosiddetti a dislivello, l’art. +887 non trova applicazione in tre casi: 1. quando la creazione di un nuovo dislivello oppure l’aumento dell’originario dislivello naturale sia opera del proprietario del fondo inferiore,’ dato che incombe su quest’ultimo, in tal caso, l’onere della realizzazione e manutenzione del muro di sostegno della scarpata da lui. stesso creata o reso maggiormente soggetta a smottamenti; 2. qualora il muro sia stato costruito esclusivamente sul suolo di uno dei due fondi, superiore od inferiore, dato che il tal caso sussiste la proprietà esclusiva del muro in capo al proprietario del relativo fondo; 3. e infine quando il muro sia stato costruito dal solo proprietario del fondo inferiore, di propria autonoma iniziativa, allo scopo di realizzare una struttura necessaria o anche solo utile per il proprio fondo, dato che in tal caso resta a suo carico, con l’onere della costruzione, anche quello della manutenzione del muro;
Cass., sent. 27 agosto 1991, 1. 9156, secondo cui in tema di fondi a dislivello, dal momento che il proprietario del fondo superiore è tenuto a costruire a proprie spese il muro di sostegno sul confine, quando tale costruzione si renda necessaria per contenere il franamento del terreno che arrechi pregiudizio al fondo inferiore, egli risponde dei danni derivati a tale fondo per non avere provveduto in maniera tempestiva ed efficace alla costruzione del muro o per avere trascurato di mantenere in efficienza il muro preesistente; e invece l’onere della costruzione del muro di sostegno ricade sul proprietario del fondo inferiore quando lo stesso abbia modificato lo stato del terreno con scavi e sbancamenti che abbiano reso indispensabile il muro di sostegno che, senza quelle opere, non sarebbe stato necessario; con la precisazione che questo principio trova applicazione anche nel caso in cui il crollo del muto si sia verificato quando i due fondi finitimi appartenevano allo stesso proprietario, perché l’obbligo della costruzione a carico del proprietario del fondo superiore sorge per il solo fatto che ciò si renda necessario per contenere il franamento del terreno, indipendentemente dalla condizione dei luoghi precedente. all’acquisto.

Ipotesi particolari
Natura della presunzione di proprietà esclusiva La presunzione semplice della proprietà esclusiva del muro di sostegno fra fondi a dislivello, che l’art. 887 cod. civ. pone, nei riguardi del proprietario del fondo superiore, ai fini della attribuzione dell’onere delle spese di costruzione e conservazione del muro stesso, non è applicabile all’azione possessoria di reintegrazione (Cass., sent. 18 gennaio 1982, n. 306),
Volontà contraria del proprietario del fondo inferiore Nel caso di fondi a dislivello determinati da opere eseguite dal proprietario del fondo superiore contro la volontà del confinante proprietario del fondo inferiore, l’obbligo di costruire e mantenere il muro di sostegno fa carico al primo quale forma di risarcimento del danno, salva l’incidenza, in via di rivalsa, delle relative spese sul terzo che, con il consenso del proprietario obbligato, abbia eseguito quelle opere assumendone nei confronti di quest’ultimo le correlative responsabilità (Cass., sent. 18 dicembre 1981, n. 6721).
Fondi extraurbani La disposizione contenuta nell’art. 887 cod.. civ., che disciplina la costruzione del muro di sostegno nel caso di fondi a dislivello negli abitati, trova applicazione anche negli agglomerati edilizi extraurbani (Cass., sent. 28 marzo 1980, n. 2060).
Fondi rustici La disposizione dell’art. 887 cod. civ. che, per i fondi a dislivello negli abitati, pone sul proprietario del fondo superiore l’onere della costruzione e manutenzione del muro di sostegno, non si applica ai fondi rustici, in relazione ai quali, in conseguenza del divieto di danneggiare gli altri, l’obbligo, per il proprietario del fondo superiore, di costruzione e manutenzione del muro di contenimento ricorre solo nel caso di concreto pericolo di franamenti o smottamenti verso il fondo inferiore (Cass., sent. 20 gennaio 1994, n. 473).
Beni di interesse storico, artistico e ambientale Non costituiscono beni del demanio storico comunale le antiche mura di un centro medievale che non siano state fatte oggetto di un preventivo accertamento amministrativo e non siano state espressamente riconosciute d’interesse artistico o storico, ai sensi degli artt. 1 e 2 della legge 1089 del 1.6.1939, a seguito di un procedimento valutativo di accertamento della qualità intrinseca del bene; con la conseguenza che tali immobili, pur avendo avuto in origine il carattere demaniale militare, non passano automaticamente nella categoria del demanio accidentale una volta perduta la loro attitudine alla difesa, ma rimangono assoggettati alla disciplina di diritto privato, compresa quella prevista dall’art. 887 cod. civ. per i fondi a dislivello (Cass., sent. 28 giugno 1985, n. 3871).