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Studio Monti - Centro Gestione Stabili | FAQ domande frequenti

Amministrazione di condominio, manutenzione condominiale, ripartizione spese tetto condominiale, sostituzione caldaia condominiale, disinfestazioni, pulizia scale, revoca, rumori molesti. In questa sezione lo Studio Amministrativo Monti - Centro Gestione Stabili risponde alle domande più frequenti sulle problematiche condominiali.
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FAQ risposte alle domande frequenti

Non necessaria l’unanimità per la modifica delle tabelle anche se in caso di regolamento contrattuale

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L’approvazione a maggioranza della revisione delle tabelle millesimali non viola la legge perché, pur volendo qualificare come delibera di modifica dei millesimi quella che regola in modo diverso i criteri di divisione delle spese generali, non si esigerebbe l’unanimità. Nel condominio, infatti, l’approvazione delle tabelle, così come la loro revisione, non sono atti negoziali quindi è sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’articolo 1136, comma 2, del Codice civile. Lo dice il Tribunale di Cosenza con sentenza numero 1439 dell’11 agosto 2020.

La vicenda
Il caso si apre con la richiesta di nullità o annullabilità di due deliberazioni formulata dai proprietari di alcuni immobili siti in uno stabile condominiale. L’assemblea, contestano tra le altre lamentele, aveva approvato nuove tabelle senza il necessario quorum deliberativo giacché difettava l’unanimità. Il condominio si costituisce e respinge le critich e insistendo sulla regolarità del quorum deliberativo. Peraltro, evidenzia, erano intervenute variazioni di cambi di destinazione d’uso apportate dagli stessi proprietari agli immobili posti al sesto piano i quali, da locali soffitta erano stati trasformati in alloggi da destinare alla locazione civile. Circostanza che, alterando il rapporto di valore tra i locali e il complesso, incideva sulle spese di gestione dei servizi comuni.

Era, quindi, legittima la delibera di revisione di tutte le tabelle millesimali con conseguente approvazione di nuove previsioni di spesa per l’esecuzione dei lavori. Tesi accolta e domanda dei proprietari bocciata. La delibera con cui erano state approvate le nuove tabelle millesimali, sancisce il Tribunale, era valida.

Il quorum per la modifica
Per la modifica delle tabelle millesimali, infatti, va seguito il principio –enunciato da Cassazione 30392/2019 – per cui l’atto di approvazione delle tabelle, al pari di quello di revisione delle stesse (è l’ipotesi in analisi) non ha natura negoziale. Tale atto, dunque, non dovrà essere approvato necessariamente all’unanimità bastando la maggioranza qualificata di cui all’articolo 1136, secondo comma, del Codice civile (Cassazione, sezioni Unite, 18477/2010; Cassazione 16413/2018). Va anche ricordato, prosegue il giudice di Cosenza, che la riforma del condominio è intervenuta sui quorum deliberativi necessari per aggiornare il contenuto delle tabelle – siano esse contenute in regolamenti assembleari o contrattuali – che, per errore o cambiamenti strutturali, non siano più attuali.

Ebbene, se per l’approvazione a maggioranza il riferimento sono le richiamate sezioni Unite, per la revisione di tabelle contenute in regolamenti contrattuali guidano l’articolo 69 delle Disposizioni attuative al Codice civile e Cassazione 3221/2014. Pronuncia, questa, che – sulla scia delle sezioni Unite – rimarca che con l’approvazione a maggioranza della revisione delle tabelle millesimali non si viola il Codice civ ile «perché quand’anche si volesse attribuire ad una delibera che si limita a regolare in modo diverso i criteri di ripartizione delle spese generali, la natura di delibera di modifica dei millesimi, la delibera non doveva essere approvata all’unanimità, ma a semplice maggioranza perché nel condominio l’atto di approvazione delle tabelle millesimali, come quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale; ne consegue che la revisione delle tabelle (ancorché di origine contrattuale) non deve esser approvata con il consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’articolo 1136, secondo comma Codice civile».

Ecco che, nella vicenda, essendo necessaria la modifica delle originarie tabelle millesimali per via della modifica della destinazione d’uso delle man sard e, non occorreva l’unanimità dei consensi bensì la maggioranza qualificata. Viene, per questa ragione, respinta la domanda dei proprietari.