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Studio Monti - Centro Gestione Stabili | FAQ domande frequenti

Amministrazione di condominio, manutenzione condominiale, ripartizione spese tetto condominiale, sostituzione caldaia condominiale, disinfestazioni, pulizia scale, revoca, rumori molesti. In questa sezione lo Studio Amministrativo Monti - Centro Gestione Stabili risponde alle domande più frequenti sulle problematiche condominiali.
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FAQ risposte alle domande frequenti

Nulla la delibera che assegna due posti auto condominiali ai condomini proprietari di due auto

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È innovazione vietata, quindi nulla, l’assegnazione nominativa da parte del condominio a favore di singoli condòmini di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio della seconda automobile. Una delibera del genere, infatti, non solo sottrae l’uso del bene comune a chi non possiede due auto ma crea anche i presupposti perché il singolo – usando uno spazio di tutti come se ne fosse proprietario – possa un giorno acquisirlo per usucapione ed in un secondo momento impedirne l’altrui pari fruizione. Lo scrive laCorte di appello di Napoli con sentenza numero 4026 del 25 novembre 2020.

La vicenda
Sollecita la precisazione, la citazione con cui una proprietaria decide di impugnare le deliberazioni che escludevano i condòmini non residenti o impiegati nel palazzo dall’assegnazione di posti auto negli spazi comuni. Delibere nulle, contesta, reclamando il diritto di servirsi di tali spazi e partecipare al sorteggio per l’assegnazione del posteggio nel cortile condominiale. Il Tribunale accoglie la domanda – dichiarando nulle le delibere nella parte in cui escludevano i condòmini non residenti dall’assegnazione giacché contrastanti con gli articoli 1120 e 1102 del Codice civile – ma compensa le spese di lite e la questione arriva in appello.

Non c’erano, secondo il legale della donna, contrasti giurisprudenziali tali da giustificare la «controvertibilità» della materia e compensare i costi processuali. Motivo fondato. La domanda proposta in primo grado, spiega la Corte, era stata integralmente accolta e la giurisprudenza è pacifica nel sostenere che le delibere impugnate – quando sottraggono un bene condominiale dall’uso di alcuni condòmini – non sono valide. Non c’era, quella «oggettiva controvertibilità» che giustificava la soluzione.

Le delibere sull’uso dei parcheggi in spazi comuni
Peraltro, è consolidato il principio che reputa invalicabile il limite imposto all’uso paritario delle parti comuni tanto da vietare condotte che lo impediscano o lo limitino a taluni condòmini, come accaduto nella vicenda. Ed è vero che sono molte le pronunce che consentono all’assemblea di deliberare a maggioranza l’uso a parcheggio di spazi comuni (disciplina delle modalità di uso e di godimento del bene comune che sfugge all’unanimità dei consensi) ma è pur vero che ciò riguarda delibere vertenti su innovazioni tese al miglioramento, ad un uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.

Ecco che la delibera che neghi ad un singolo l’uso della cosa condominiale – risolvendosi in una compressione quantitativa o qualitativa del diritto – genera la sanzione della nullità. Per la stessa ragione, Cassazione 1004/2004 ritenne nulla l’assegnazione nominativa ai singoli condòmini di posti fissi, ubicati nel cortile comune, per il parcheggio della seconda vettura, per sottrazione dell’uso del bene comune a chi possegga un auto. Chiude il cerchio, il fatto che si ritenga innovazione l’assegnazione nominativa da parte del condominio a favore di singoli condòmini di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio della seconda autovettura, trattandosi di soluzione che ne sottrae l’uso a chi non possegga due auto e crea i presupposti per l’acquisto da parte di colui che usi lo spazio come titolare della proprietà per usucapione (Cassazione 23660/2016).

Conclusioni
Infine, sul carattere nullo delle delibere che provochino «pregiudizievoli invadenze» nei diritti altrui, si sono espresse persino le sezioni Unite civili con la sentenza 1806/2005. Tanto spiegato, esclusi contrasti giurisprudenziali che potessero far ritenere controvertibile la questione, la Corte di appello di Napoli non poteva che riformare la statuita compensazione delle spese di lite e sostituirla con una più corretta condanna al pagamento a carico del condominio soccombente.

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