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Studio Monti - Centro Gestione Stabili | FAQ domande frequenti

Amministrazione di condominio, manutenzione condominiale, ripartizione spese tetto condominiale, sostituzione caldaia condominiale, disinfestazioni, pulizia scale, revoca, rumori molesti. In questa sezione lo Studio Amministrativo Monti - Centro Gestione Stabili risponde alle domande più frequenti sulle problematiche condominiali.
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FAQ risposte alle domande frequenti

Passo carraio nuovo solo se c’è l’unanimità

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L’apertura di un accesso carraio su uno spazio comune ne altera la destinazione e richiede il consenso unanime (Corte di Cassazione, sentenza n. 23548/ 2017 ). Alcuni proprietari di immobili con annesso una piccola area convenivano innanzi al tribunale la proprietaria di un ulteriore immobile sito al confine la quale aveva, tra l’altro, ampliato la porta del proprio fabbricato realizzando un ingresso carraio così consentendo il traffico di veicoli sul triangolo di terreno.

Gli attori chiedevano che venisse ripristinato Io stato dei luoghi.

La convenuta si costituiva sostenendo che l’area era di sua proprietà ed il transito era del tutto legittimo.

Rigettate le domande degli attori in primo grado, la sentenza venne ribaltata in secondo grado.

La Corte di merito dichiarò comune l’area e condannò la convenuta a ripristinare Io stato dei luoghi in quanto l’apertura dell’ingresso carraio ne alterava la destinazione Inoltrato il ricorso in cassazione, la Corte nel rigettarlo, ha precisato che costituisce abuso non consentito della cosa comune – anche quando non venga alterata la destinazione del bene comune – l’apertura, senza il consenso degli altri condomini, di un accesso carraio allo spazio interno comune da un immobile limitrofo, estraneo al condominio e di proprietà esclusiva del singolo condomino, perché in tal modo si costituisce, in favore del bene estraneo alla comunione ed in pregiudizio degli altri condomini e della cosa comune, una servitù di passaggio carraio, in violazione dell’articolo1102 codice civile.

In pratica, spiega la corte, il giudice di appello ha ritenuto illegittimo l’ingresso carraio realizzato dagli ricorrenti sul terreno verso la propria abitazione in quanto la realizzazione di tale accesso carraio travalica l’utilizzo legittimo del cortile comune comportando «una rilevante immutazione dello stato dei luoghi e la costituzione, a carico dello stesso, di una servitù di passaggio carraio a vantaggio dell’immobile di esclusiva proprietà del ricorrente»·.

In altre fattispecie, la stessa corte ha precisato che nell’ipotesi di preesistenza di un varco di passaggio nel muro perimetrale dell’edificio condominiale, l’apertura di altro e diverso varco da parte del singolo condomino – per mettere in collegamento locali di sua esclusiva proprietà, esistenti nell’edificio condominiale, con altro immobile estraneo al condominio – non può essere ritenuta una semplice modalità di esercizio “ampliativa” della preesistente facoltà o in essa ricompresa ai sensi dell’art. 1027 c.c., ma «determina un onere nuovo e diverso a carico del fondo servente sì da porre le premesse per la costituzione di una ulteriore servitù, imponendosi un ulteriore peso a carico delle strutture dell’edificio, escludendosi così l’ipotesi del semplice aggravio della servitù preesistente» (Cassazione, sentenza n. 3035/2009).

L’uso diverso del bene comune che costituisce una servitù a carico del condominio necessita, quindi, del consenso unanime.