faq – domande frequenti

Per recuperare il proprio credito l’amministratore può rivolgersi ai singoli condòmini

Il rapporto contrattuale che si instaura tra l’amministratore e il condominio è sussumibile nel paradigma contrattuale del mandato, regolato dagli artt. 1703 e segg. del codice civile e, con particolare riferimento alla materia condominiale, il mandante risulterà il condominio nella sua interezza e il mandatario l’amministratore chiamato a gestire l’immobile.

Tra le norme sul mandato, per quanto concerne le spese, particolare rilievo assume l’art. 1720 Cc, per cui il mandante (condominio), è tenuto a rimborsare le spese anticipate dal mandatario (amministratore).

Quando, per le più svariate ragioni – siano esse la morosità dei condòmini ovvero la momentanea mancanza di “cassa” -, l’amministratore anticipa di tasca propria le spese necessarie alla gestione del condominio, lo stesso ha diritto ad ottenere il relativo rimborso.

Presupposto indefettibile per ottenere la restituzione di quanto versato risulta, tuttavia, il comportamento “positivo” dell’assemblea.

Pertanto, non è sufficiente che il rendiconto di cassa presenti un disavanzo tra uscite ed entrate, non potendo ritenere conseguentemente che la differenza sia stata versata dall’amministratore utilizzando denaro proprio, essendo necessario per l’eventuale riconoscimento del debito un atto di volizione dell’organo collettivo.

In altri termini, occorre che l’assemblea approvi le singole partite di spesa che l’amministratore ha provveduto a liquidare con danaro proprio.

Ciò posto, l’approvazione del rendiconto dell’amministratore recante un importo di spese superiore a quello dei contributi condominiali pagati dai condòmini, può valere come riconoscimento di debito da parte di tutti i condòmini in favore dell’amministratore, ma solo limitatamente alle voci a debito dei condòmini che siano State indicate nel rendiconto con sufficiente specificità e chiarezza (Cass. 10153/20 11. Si veda anche: Cass. 8498/2012 e Cass. 15401/2014 n. 15401).

In definitiva, per ottenere la restituzione delle somme anticipate occorre la prova rigorosa degli esborsi effettuati dall’amministratore in favore del condominio.

Una volta raggiunta questa prova, il cui onere incombe sull’amministratore, questi può legittimamente richiedere il rimborso.

Tale diritto può essere esercitato dall’amministratore nei confronti del condominio nella sua interezza, ma anche nei confronti di ogni singolo condomino, una volta cessato dall’incarico.

A tal proposito, come di recente ribadito dai Tribunale di Torino, con la pubblicazione della sentenza n. 544, del 29 gennaio 2016, “l’amministratore cessato dall’incarico può chiedere il rimborso delle Somme da lui anticipate per la gestione condominiale sia nei confronti del condominio legalmente rappresentato dal nuovo amministratore (dovendosi considerare attinente alle cose, ai servizi ed agli impianti comuni anche ogni azione nascente dall’espletamento del mandato, che, appunto, riflette la gestione e la conservazione di quelle cose, servizio impianti) sia, cumulativamente, nei confronti di ogni singolo condomino, la cui obbligazione di rimborsare all’amministratore, mandatario, le anticipazioni da questo fatte nell’esecuzione dell’incarico deve considerarsi sorta nel momento stesso in cui avviene l’anticipazione e per effetto di essa e non può considerarsi estinta dalla nomina del nuovo amministratore, che amplia la legittimazione processuale passiva senza eliminare quelle originali, sostanziali e processuali (cfr. in tal senso: Cass. Civile, sez. II, 27 settembre 1996, n. 8530)”.