Studio Monti S.r.l.

faq – domande frequenti

Studio Monti - Centro Gestione Stabili | FAQ domande frequenti

Amministrazione di condominio, manutenzione condominiale, ripartizione spese tetto condominiale, sostituzione caldaia condominiale, disinfestazioni, pulizia scale, revoca, rumori molesti. In questa sezione lo Studio Amministrativo Monti - Centro Gestione Stabili risponde alle domande più frequenti sulle problematiche condominiali.
Potete consultare l'archivio cliccando su uno degli argomenti elencati oppure visitate la pagina dell'ESPERTO RISPONDE.

FAQ risposte alle domande frequenti

Precisazioni della riforma del Condominio

« Torna all’elenco delle domande frequenti

Novità invece per i sottotetti, che seguendo un ormai consolidato orientamento giurisprudenziale vengono inclusi tra i locali comuni qualora, per le loro caratteristiche strutturali e funzionali, siano destinati a un uso a vantaggio di tutti i condomini[1].

La natura del sottotetto continua dunque a determinarsi principalmente in base al titolo o al regolamento e solo in mancanza di qualsivoglia indicazione in tali atti può ritenersi comune se esso risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato anche solo potenzialmente all’uso comune o all’esercizio di un servizio comune. Di conseguenza, se il sottotetto è costituito da un vano destinato esclusivamente a servire da protezione dell’appartamento dell’ultimo piano, esso deve essere considerato pertinenza di quest’ultimo e dunque di proprietà esclusiva del relativo proprietario. È il tipico caso del sottotetto con la pavimentazione formata da tavolati di legno, con altezza minima e privo di prese d’aria[2]. Lo stesso vale per spazi magari più alti, ma senza alcun ingresso dalle parti comuni e ai quali è possibile accedere solo dai sottostanti appartamenti, attraverso la creazione di apposita apertura. Se così conformati, essi sono di proprietà esclusiva del condomino dell’unità sita all’ultimo piano dell’edificio oppure a più proprietari dell’ultimo piano, in proporzione alla superficie di ogni singolo alloggio interessato dal sottotetto.

Se invece si tratta di vano utilizzabile per gli usi comuni, allora rientra ora a pieno titolo tra le parti comuni, dovendo trovare applicazione in tale caso la presunzione di comunione prevista dall’art. 1117 c.c. Resta pertanto confermato che va esclusa la proprietà individuale del sottotetto se in esso è possibile facilmente entrarvi solo da un ingresso sito sulle scale comuni oppure ivi sono collocati impianti condominiali (Cass. 6 ottobre 2005, n. 19460).

Il nuovo legislatore, nell’includere i sottotetti tra i beni comuni “facoltativi” ha inteso formalmente recepire il consolidato principio giurisprudenziale (Cass. n. 7096/2011) se­condo cui, se il titolo di acquisto o il regolamento non dispone diversamente, essi sono di proprietà

comune, in considerazione soprattutto, della loro funzione a cui possono essere anche in via potenziale destinati.

Pertanto, per stabilire la natura del sottotetto di un edificio ancora occorre in primo luogo far riferimento ai titoli (atti di acquisto, regolamento contrattuale) e solo in difetto di questi ultimi si potrà ritenerlo comune qualora risulti, in concreto o in via potenziale per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato all’uso comune o all’esercizio di un servizio d’interesse comune.

Il nuovo Legislatore non ha dunque introdotto nulla di nuovo rispetto a quello che già era stato detto e scritto, quasi a dimostrare una sua volontà di adeguarsi a criteri e principi che da tempo la giurisprudenza comunque aveva già consolidato. Un intervento più deciso su tale argomento, del tipo che “i sottotetti sono comuni se diversamente non risulta dal titolo”, avrebbe senz’altro eliminato ogni possibile discrezionale valutazione sulle caratteristiche strutturali e funzionali del sottotetto stesso e quindi eliminato in radice l’insorgere del conseguente contenzioso tra i condomini. L’unico aspetto positivo è che in materia di sottotetti si è ormai formata una consolidata giurisprudenza in grado di supplire alle incertezze comunque lasciate su tale tematica anche dal nuovo testo legislativo.

Ciò spiega peraltro il motivo per cui in sede di discussione parlamentare il dibattito sul testo del nuovo art. 1117 c.c. sia stato di minima portata e rilevanza, a dimostrazione dello scarso interesse (che per il vero caratterizza l’intera riforma) a innovare i concetti di bene comune e a specificarne i limiti. Il rischio da evitare, d’altro canto, era quello di porre nel nulla il lavoro compiuto dalla dottrina e dalla giurisprudenza e di suscitare nuove occasioni di controversia. Compito non facile, dunque, perché per porre mano a una vera e propria riforma in una materia irta di difficoltà occorreva consapevolezza storica e padronanza della tecnica giuridica.

[1] L’inserimento dei sottotetti tra le parti comuni formò oggetto di discussione e di dubbi ancora in sede di formulazione di uno dei primi disegni di legge proposti in Commissione Giustizia del Senato. Si legge infatti, nella riunione tenutasi in data 21 giugno 2005 un “breve intervento del senatore Legnini il quale invita a completare l’elenco delle parti espressamente indicate come comuni inserendo nel n. 1) del nuovo articolo 1117 del codice civile il riferimento ai sottotetti, al quale replicano il senatore Buccero, che manifesta perplessità su quest’ultima proposta in considerazione delle possibili incertezze interpretative che ne deriverebbero, e il sottosegretario Giuliano, che ritiene preferibile non intervenire sul punto rimettendosi alle conclusioni a riguardo già raggiunte dalla giurisprudenza”.

 

[2] Il sottotetto di un edificio può considerarsi pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo piano solo quando assolva alla esclusiva funzione di isolare e proteggere l’appartamento medesimo dal caldo, dal freddo e dall’umidità, tramite la creazione di una camera d’aria e non anche quando abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo. In tale ultima ipotesi, l’appartenenza del bene va determinata in base al titolo, in mancanza o nel silenzio del quale, non essendo il sottotetto compreso nel novero delle parti comuni dell’edificio essenziali per la sua esistenza o necessarie all’uso comune, la presunzione di comunione ex art. 1117 n. 1 c.c. è applicabile solo nel caso in cui il vano, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, risulti oggettivamente destinato, sia pure in via potenziale, all’uso comune oppure all’esercizio di un servizio di interesse condominiale (Cass. 20 giugno 2002, n. 8968).