faq – domande frequenti

Regolamenti condominiali in genere

I regolamenti condominiali devono essere distinti in base alle modalità di formazione a seconda, cioè, se siano stati il frutto di un accordo tra condomini (ad esempio per mezzo di una delibera assembleare presa all’unanimità di tutti i condomini, nessuno escluso) o predisposti sin dall’origine dal costruttore-venditore (dell’edificio condominiale), ed in questo caso assumono la natura di “regolamenti contrattuali”, oppure se siano stati approvati dall’assemblea dei condomini con le maggioranze previste dall’art. 1138 c.c., ed in questo caso assumono la natura di “regolamenti assembleari”.

Tale distinzione è di fondamentale importanza, in quanto unicamente con i regolamenti contrattuali è possibile derogare alle norme derogabili dettate in tema di condominio, ossia agli artt. 117,118 primo comma, 1121, 1122, 1123, 1124, 1125, 1126, 1127, 1128, 1130, 1133, 1134 e 1135 del codice civile e agli artt. 61, 62, 64, 65, 68, 70 e 71 disp. att. c.c.

E’ bene inoltre precisare che solo con il regolamento condominiale di natura contrattuale possono essere imposte limitazioni ai poteri ed alle facoltà spettanti ai condòmini sulle parti di loro proprietà o sulle parti comuni dell’edificio, purchè tali limitazioni siano enunciate in modo chiaro ed esplicito.

Ed in merito a ciò, è stato  precisato dalla giurisprudenza che tali limitazioni sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione nei pubblici registri immobiliari, nell’atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio, che – seppure non inserito materialmente – deve ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto (cfr. Cass. 31 luglio 2009, n. 17886; nella fattispecie una società aveva acquistato tutte le unità immobiliari di un edificio, tranne una; poichè all’atto dell’acquisto essa aveva dichiarato di “ben conoscere ed accettare” le pattuizioni condominiali, una delle quali recava il divieto di uso alberghiero, è stato ritenuto che legittimamente i proprietari della suddetta unità abitativa si fossero opposti a che la società adibisse l’immobile acquistato ad albergo).

E’ bene precisare, poi, che tutte le norme del regolamento condominiale che incidono sulla utilizzabilità e la destinazione, sia delle parti comuni dell’edificio, sia di quelle di proprietà esclusiva – a differenza di quelle regolamentari che possono essere approvate dalla maggioranza dell’assemblea dei condòmini – hanno carattere convenzionale e, quindi, se predisposte dall’originario proprietario dello stabile, debbono essere accettate dai condòmini nei rispettivi atti di acquisto o con atti separati; se deliberate, invece, dall’assemblea, debbono essere approvate all’unanimità, dovendo, in mancanza, considerarsi nulle, perchè eccedenti i limiti dei poteri dell’assemblea.

Per affermare la natura contrattuale del regolamento di condominio, predisposto dal venditore e accettato dai singoli acquirenti negli atti d’acquisto, bisogna tenere presente la volontà manifestata in concreto nei singoli atti e interpretarla in modo complessivo, secondo l’effettiva intenzione dei contraenti.

Infine, quanto al regolamento di condominio tipico, ossia quello di natura assembleare contemplato dal I comma dell’art. 1138 c.c., si precisa che esso reca le norme che disciplinano l’uso e le modalità di godimento delle cose comuni, la ripartizione delle relative spese e la tutela del decoro dell’edificio.

Tale regolamento, attesa la sua natura regolamentare e non contrattuale, contempla cioè una materia che rimane nell’ambito della organizzazione della vita interna del condominio, la quale ben può essere modificata dall’assemblea con la maggioranza prevista dal secondo comma dell’art. 1136 c.c.