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faq – domande frequenti

Studio Monti - Centro Gestione Stabili | FAQ domande frequenti

Amministrazione di condominio, manutenzione condominiale, ripartizione spese tetto condominiale, sostituzione caldaia condominiale, disinfestazioni, pulizia scale, revoca, rumori molesti. In questa sezione lo Studio Amministrativo Monti - Centro Gestione Stabili risponde alle domande più frequenti sulle problematiche condominiali.
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FAQ risposte alle domande frequenti

Rientra negli obblighi dell’amministratore rintracciare il condomino per l’assemblea

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Una società chiedeva l’annullamento di una delibera lamentando di non avere ricevuto l’avviso di convocazione. Il condominio replicava di essere stata proprio la ricorrente aindicare la sede legale al recapito dove era stato spedito l’avviso, e che solo dopo l’assemblea l’amministratore aveva appreso del cambio di indirizzo tramite una verifica in Camera di commercio.
La decisione era stata peraltro ratificata in una successiva riunione in cui la ricorrente, questa volta regolarmente convocata, si era limitata a ribadire di non aver ricevuto l’avviso senza però impugnare il provvedimento sostitutivo.

L’anagrafe condominiale 

Tra i nuovi obblighi dell’amministratore introdotti con la legge 220/2012 e disciplinato dall’articolo 1130, comma i, numero 6 del Codice civile, il registro d’anagrafe contiene, tra l’altro, i nominativi dei condomini – siano essi intestatari della proprietà o di diritti reali minori quali, ad esempio, usufrutto o abitazione – e dei titolari di diritti personali dì godimento – come ad esempio conduttori e comodatari; le relative generalità, tra cui il codice fiscale, la residenza, il domicilio; i dati catastali dì ciascuna unità.
Gli obblighi dell’amministratore per la convocazione Nel caso in esame è incontestato che l’amministratore, pur risultando la ricorrente sconosciuta
all’indirizzo indicato nel registro d’anagrafe, non si è curato di rintracciare la nuova sede legale.
L’amministratore è però tenuto ad assicurare la regolare convocazione dell’assemblea, svolgendo di conseguenza «le indagini suggerite dall’ordinaria diligenza per rintracciare i condòmini non più presenti al precedente recapito, per poter recapitare a tutti l’avviso di convocazione» (Cassazione Civile, 15283/2000).
Questo principio è stato confermato dalla riforma del 2013, tant’è vero che l’ultima parte dell’articolo 113o, numero 6 legittima l’amministratore, in caso di mancato o incompleto riscontro del condomino, ad acquisire autonomamente le informazioni.
Peraltro, se il condomino è una persona fisica, l’indagine può essere effettuata presso gli uffici amministrativi competenti senza che questo costituisca una violazione della privacy ai sensi dell’articolo 33 del Dpr 223/1989.

 

La sentenza 

Preliminarmente, il Tribunale di Roma osserva che la ratifica della decisione impugnata fa venir meno il contrasto tra le parti, con conseguente pronuncia di «cessata materia del contendere» (Cassazione Civile, 11961/2004)-La fondatezza delle lamentele va quindi verificata riferendosi unicamente alle spese di lite, secondo il meccanismo della cosiddetta “soccombenza virtuale”.
Se i condomini non comunicano le variazioni Nel merito, il giudice capitolino osserva che «per quanto sia prescritto che i condòmini debbano collaborare con l’amministratore per l’aggiornamento dei dati dell’anagrafe, comunicandogli ogni variazione, è anche stabilito che, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni di variazioni dei dati da parte dei condomini, l’amministratore è tenuto a richiedere, con lettera raccomandata indirizzata al condomino interessato, le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe e, in caso di omessa od incompleta risposta, ad acquisire tutte le informazioni necessarie, addebitando il costo ai responsabili».
Al contrario, l’amministratore non ha neppure tentato il rintraccio della nuova sede legale, al punto che persino il verbale contenente la delibera oggetto dell’impugnativa è stato inviato all’indirizzo sbagliato.
La convocazione, pertanto, deve ritenersi come non avvenuta e la delibera annullabile ai sensi dell’articolo 66, comma 3 delle disposizioni di attuazione del Codice civile (Tribunale di Roma, sentenza 2269/2020 ).