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Studio Monti - Centro Gestione Stabili | FAQ domande frequenti

Amministrazione di condominio, manutenzione condominiale, ripartizione spese tetto condominiale, sostituzione caldaia condominiale, disinfestazioni, pulizia scale, revoca, rumori molesti. In questa sezione lo Studio Amministrativo Monti - Centro Gestione Stabili risponde alle domande più frequenti sulle problematiche condominiali.
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FAQ risposte alle domande frequenti

Senza l’accantonamento del fondo speciale è nulla la delibera di approvazione dei lavori straordinari

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Nulla la delibera di approvazione dei lavori straordinari senza l’accantonamento del fondo speciale. In sede di opposizione a decreto ingiuntivo, il giudice accoglieva la tesi dell’illegittimità della pretesa in quanto le delibere assembleari in forza delle quali il condominio vantava il credito sarebbero state affette da nullità per violazione dell’articolo 1135 n. 4 Codice civile. Il Tribunale di Milano con sentenza 10293/2021, svolgendo un ragionamento giuridico innovativo, ha confermato la prima pronuncia.

La nullità della delibera
Nel procedimento di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di oneri condominiali, il limite alla rilevabilità d’ufficio dell’invalidità della delibera non opera quando si tratti di vizi implicanti la sua nullità, in quanto la validità della delibera rappresenta un elemento costitutivo della domanda di pagamento; l’opposizione apre, quindi, un ordinario giudizio di cognizione sulla domanda proposta dal creditore, il cui oggetto non è ristretto alla verifica delle condizioni di ammissibilità e di validità del decreto, ma si estende all’accertamento dei fatti costitutivi del diritto in contestazione, ossia al merito del diritto fatto valere dal creditore con la domanda di ingiunzione (Cassazione a sezioni Unite 9839 del 14 aprile 2021).

Pertanto, la validità della deliberazione posta a fondamento della ingiunzione costituisce il presupposto necessario per la conferma del decreto ingiuntivo; non può, pertanto, precludersi al giudice dell’opposizione di accertare, ove richiesto o dovuto, la sussistenza del presupposto necessario per la pronuncia di rigetto o di accoglimento della opposizione. Del resto, anche ragioni di economia processuale, in linea col principio costituzionale della ragionevole durata del processo (articolo 111 Costituzione, comma 2), impongono di riconoscere al giudice dell’opposizione il potere di sindacare, ove richiesto, l’invalidità della deliberazione posta a fondamento dell’ingiunzione.

Il fondo speciale
In sede di assemblea ordinaria era stato approvato un intervento di manutenzione straordinaria facciate e balconi e delibere relative tramite l’approvazione di lavori straordinari per una determinata cifra prevedendo circa il 50% del pagamento degli stessi mediante finanziamento o tramite pagamento rateale in 12 mesi con uno sconto del 7%. Successivamente, l’amministratore dava atto che la banca aveva negato la concessione del finanziamento, ma che la società appaltatrice aveva accordato una dilazione di pagamento in 60 rate con modifica in aumento dei costi dei lavori.Veniva quindi approvato un ulteriore intervento in denaro e, contestualmente, una modifica alla estetica del fabbricato.

Tuttavia, ai sensi dell’artocolo 1135, comma 1, n. 4, «L’assemblea dei condomini provvede alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori»: tale norma ha natura imperativa non potendo essere derogata dalla volontà dei privati e la cui violazione comporta, secondo le regole ordinarie, la nullità della delibera adottata (Tribunale Modena, 16 marzo 2021, Tribunale Roma, 4 gennaio 2021; Tribunale Modena, 16 maggio 2019, n. 763; Tribunale di Roma, 19 giugno 2017; Tribunale di Udine, 17 gennaio 2018).

L’esito
In virtù dei ragionamenti rilevati, è stata incidentalmente dichiarata la nullità della prima delibera assembleare in quanto mancante della costituzione del fondo speciale per l’importo pari all’ammontare dei lavori successivamente rivisti a causa dell’effettiva assenza dell’erogazione del finanziamento, con conseguente giusti motivi per la compensazione delle spese di lite tra le parti, stante la novità della questione trattata.