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Studio Monti - Centro Gestione Stabili | FAQ domande frequenti

Amministrazione di condominio, manutenzione condominiale, ripartizione spese tetto condominiale, sostituzione caldaia condominiale, disinfestazioni, pulizia scale, revoca, rumori molesti. In questa sezione lo Studio Amministrativo Monti - Centro Gestione Stabili risponde alle domande più frequenti sulle problematiche condominiali.
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FAQ risposte alle domande frequenti

Senza l’indicazione del compenso la nomina dell’amministratore è nulla

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Una condomina impugnava la delibera assembleare con cui era stato nominato l’amministratore per chiedere che venisse dichiarata la nullità in quanto non contenente l’indicazione del compenso dovuto per l’espletamento dell’incarico come stabilito dall’articolo 1129 comma 14 Codice civile il quale dispone che «l’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta» (Tribunale di Roma sentenza 6353/2020).

Si costituiva il condominio contestando quanto prospettato da parte attrice. Il tribunale, sulla base delle informazioni dedotte dalla documentazione in atti, concludeva per l’accoglimento della domanda.

Giurisprudenza consolidata sul tema
Lo stesso giudice si era già pronunciato sull’illegittimità della nomina dell’amministratore che non fosse accompagnata dalla indicazione di un compenso, conformemente all’orientamento di altra giurisprudenza di merito che appunto sostiene, ai sensi dell’articolo 1129, comma 14 Codice civile, la nullità della delibera con cui l’assemblea condominiale dispone la nomina o il rinnovo dell’incarico all’amministratore se il verbale dell’assemblea non contenga l’indicazione specifica del compenso spettante all’amministratore per l’attività che è incaricato di svolgere a nulla valendo che fosse indicato nel verbale di assemblea una somma complessiva, non dettagliata, inserita fra le voci del preventivo di spesa rappresentando una semplice stima (Tribunale di Massa, 6 novembre 2017; Tribunale di Udine, 12 novembre 2018) o che sia noto quello dell’anno precedente in rilevanza del fatto che esso può variare e che la nuova norma chiaramente prevedere detta indicazione come necessaria a pena di nullità (Tribunale di Roma ordinanza 16 giugno 2016).

I motivi della nullità della delibera
La severità con cui viene sanzionata tale omissione (nullità della delibera) si giustifica con l’esigenza di garantire, da un lato, la chiarezza documentale per i condomini e dall’altro, la trasparenza riguardo l’assunzione di un obbligo negoziale da parte del condominio in ordine al corrispettivo richiesto dal novellato articolo 1129 a tutela della posizione contrattuale del mandante.

È stata, quindi, affermata l’inapplicabilità della sanatoria delle delibere condominiali affette da vizi di invalidità, che può estendersi solo alle delibere annullabili non già a quelle nulle (Tribunale di Roma, sentenza 7912/2018) e confermato il principio in base al quale la sanzione, che colpirebbe direttamente la delibera di nomina, determinerebbe il venir meno della sua efficacia con effetto retroattivo e, di conseguenza, l’amministratore non potrebbe più essere considerato tale a decorrere fin dal primo giorno del suo incarico, con evidenti e gravi ricadute sul valore e sugli effetti degli atti posti in essere in qualità di legale rappresentante del condominio (Tribunale di Milano, sentenza 4294/2016).

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