Studio Monti S.r.l.

faq – domande frequenti

Studio Monti - Centro Gestione Stabili | FAQ domande frequenti

Amministrazione di condominio, manutenzione condominiale, ripartizione spese tetto condominiale, sostituzione caldaia condominiale, disinfestazioni, pulizia scale, revoca, rumori molesti. In questa sezione lo Studio Amministrativo Monti - Centro Gestione Stabili risponde alle domande più frequenti sulle problematiche condominiali.
Potete consultare l'archivio cliccando su uno degli argomenti elencati oppure visitate la pagina dell'ESPERTO RISPONDE.

FAQ risposte alle domande frequenti

Spese dell’impianto installazione postuma

« Torna all’elenco delle domande frequenti

Siamo un gruppo di condomini che si sono accordati per la messa in opera dell’ascensore essendone il con­dominio attualmente sprovvisto. L’amministratore al quale ci siamo rivolti ci ha comunicato che ciò non è possibi­le se non vi è il consenso unanime di tutti i condomini, dato che la cabina dell’ascensore occuperebbe una pic­cola porzione del cortile condominiale. Tenuto conto che per alcuni di noi la messa in opera dell’ascensore signi­ficherebbe un miglioramento della vita quotidiana Le saremmo grati di un Suo parere in merito.

La risposta del vostro amministratore è molto frettolosa e non rispetta il diritto dei singoli condomini.

Infatti l’installazione di un ascensore in un edificio che ne è privo, costituisce una innovazione, come indicato nell’art. 1120 del c.c., MA NON VIETATA. L’installazione di un ascensore in un condominio da porte di uno o più condo­mini non è in contrasto con la giurisprudenza essendo un’opera suscettibile dì separata utilizzazione purché sia garantito il subentro degli altri condomini e non venga impedito l’utilizzo della proprietà di qualche condomino.

Pertanto, qualora siano rispettate le condizioni di cui sopra, è un vostro diritto procedere alla messa in opera del­ l’ascensore comunicando ai restanti condomini ogni minimo particolare dell’opera. In tale senso si è espressa la Suprema Corte: 03/03/1963 sentenza n. 614 e 09/07/1975 sentenza 2696.

A titolo informativo, mi permetto segnalare le regole per la messa in opera dell’ascensore.

Come principio generale bisogna riconoscere che la messa in opera dell’ascensore gode di una linea privilegiata come IVA, contributo regionale e che la Cassazione del 29/07/2004 nr. 14386 ha posto fine ai vari tentativi di porre freni al miglioramento abitativo di tutti o di  pochi condomini.

Infatti la sentenza suddetta ha precisato che la messa in opera di un  ascensore rientra fra le opere dirette ad eliminare le barriere architettoniche previste dall’art. 27 comma 1 della legge 118/1971 e dall’Art. 1 comma 1 del D.P.R nr. 384/1978.

Per quanto riguarda le deliberazioni condominiali l’installazione dell’ascensore costituisce una  innovazione che, ai sensi dell’art.2 della legge 13/1989, usufruisce di maggioranza agevolata e quindi si considera approvata dall’assemblea con quella prescritta rispettivamente dai commi 2 e 3 dell’art. 1136, pertanto viene meno l’obbligo della maggioranza dei 2/3 ma soltanto di 1/3; anche se la considerazione della maggioranza è un atto simbolico in quanto, altrimenti, obbligherebbe anche coloro che non sono interessati alla partecipazione di spese e che non intendono affrontare, cosa che non è.

Ma l’elemento fondamentale di tutta la discussione viene risolto recependo ciò che la giurisprudenza ha chiarito. infatti:

“La Cassazione, con sentenza n. 1529 dell’11 febbraio 2000 ha precisato i seguenti principi:

L’installazione dell’ascensore può essere attuata, riflettendo un servizio suscettibile di separata utilizzazione, anche a cura e spese soltanto di taluni condomini, purché sia fatto salvo il diritto degli altri di partecipare in qualunque tempo ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo alle spese di installazione dell’impianto ed a quelle di manutenzione e di esercizio. L’innovazione può essere attuata anche immettendo l’impianto al posto della tromba delle scale e del corrispondente andito a piano terreno, in quanto il venire meno (parziale) dell’utilizzazione nel modo originario di tali parti comuni non contrasta con la norma di cui all’art. 1120, comma 2°, codice civile, una volta che, se pur resta eliminata la possibilità  di un certo tipo di godimento, al suo posto se ne offre uno diverso ma di contenuto migliore (e d’altra parte, la posizione dei dissenzienti è salvaguardata dalla possibilità di entrare a far parte della comunione del nuovo impianto).

Quindi non si tratta di innovazione vietata, essendo tale solo quella che compromette la facoltà di godimento di uno o di alcuni condomini in confronto degli altri e non anche quella che compromette qualche facoltà di godimento per tutti i condomini, a meno che il danno che subiscono alcuni condomini non sia compensato dal vantaggio (Sez. II, sentenza 977/1975 n. 2696).

In altre parole, l’innovazione non è consentita soltanto se in concreto, in seguito alla necessaria comparazione tra i danni prodotti ed i vantaggi arrecati, i primi risultano di gran lunga prevalenti anche per un solo condomino (Sez. II, sentenza 29/04/1994  nr. 4152).”

Ed ancora più di recente la Cassazione, con sentenza n. 9033 del 04/07/2001 ha affermato che la limitazione per alcuni condomini, della originaria possibilità di utilizzazione delle scale e dell’andito occupati dall’impianto di ascensore collocato a cura e spese di altri condomini, non rende l’innovazione lesiva del divieto posto dall’art. 1120, comma 2° codice civile, ove risulti che dalla stessa non derivi, sotto il profilo del minore godimento della cosa comune, alcun pregiudizio, non essendo necessariamente previsto che dall’innovazione debba derivare per il condomino dissenziente un vantaggio compensativo.

Qualora, per la messa in opera di un ascensore da parte dei condomini partecipanti alla messa in opera stessa, occorra acquisire la proprietà di una cantina o di un garage o una parte di cortile privato attraverso atto notarile, si pone la domanda se detta porzione debba essere trasferita, con atto notarile, ad un nuovo condomino in caso di subentro.

La risposta al quesito è sicuramente negativa, per effetto del combinato delle norme sull’accessione, di cui all’art. 934 c.c., secondo cui ogni costruzione esistente sul suolo appartiene al proprietario del suolo medesimo, e del citato art. 1121 co. 3 c.c., per cui in qualunque tempo il condomino che non abbia partecipato all’installazione avrà diritto  ad avvalersene contribuendo alle spese di esecuzione e manutenzione dell’opera.

Dopo l’installazione del nuovo impianto di ascensore, si pone il quesito se da essa deriva la necessità di modificare la tabella millesimale dei valori di comproprietà; in altri termini, se l’installazione è una di quelle innovazioni per le quali l’art. 69 DD.AA. cod. civ. prevede la possibilità di revisione dei valori proporzionali delle proprietà esclusive, anche su istanza si un solo condomino.

Si tratta di un problema di difficile soluzione;  il parere negativo si basa sull’argomentazione che se è vero che l’ascensore serve solo i condomini che hanno sostenuto la spesa, è pur anche vero che gli altri condomini possono per legge, in qualunque momento, chiedere di partecipare al servizio, pagando la proporzionale quota delle spese di impianto e di esercizio; ciò dimostrerebbe che i rapporti proporzionali di valore tra le proprietà esclusive rimangono inalterati.  Il parere positivo si basa, invece, sulla tesi che l’impianto di ascensore produce un notevole aumento del valore di mercato delle unità situate nei piani più alti, ma ci sembra da non condividere per i seguenti motivi:

a)    l’impianto di ascensore costituisce una miglioria dell’edificio  (e le migliorie non si considerano, a norma dell’art. 68 DD.AA. cod. civ., nella stima per l’elaborazione delle tabelle millesimali);

b)l’impianto di ascensore non ha alcun riflesso sulla ripartizione delle spese che viene effettuata in base alla tabella millesimale, in quanto le spese di ascensore vengono ripartite in base ad una apposita tabella nella quale normalmente si deve tener conto dell’altezza del piano e quindi di un maggior carico di spesa di esercizio per le unità immobiliari dei piani più elevati;

c)     l’impianto di ascensore, installato in epoca successiva alla costituzione del condominio, costituisce una comunione parziale separata rispetto al condominio preesistente;

d)     il costo di impianto dell’ascensore, ripartito a norma dell’art. 1124 cod. civ., comporta un gravame di maggior spesa di impianto per i condomini dei piani più elevati, e questa maggior spesa compensa, in qualche modo, l’aumento di valore delle proprietà esclusive.

Ritengo che l’Amministratore debba a priori astenersi dal suggerire la modifica delle tabelle millesimali, perché esiste la probabilità che i condomini interessati si oppongano affermando, giustamente, che le tabelle millesimali si modificano soltanto con il consenso unanime.

La sentenza della Cassazione  n.  12847/2007 ha stabilito che l’installazione di un ascensore ai sensi della legge speciale 13/1989 non può avere luogo quando comporta una riduzione della preesistente possibilità di uso delle scale.

La messa in opera di un nuovo ascensore come strumento a vantaggio della maggior parte dei condomini può avvenire anche se installato contro la volontà di un unico condomino. A deciderlo è la Cassazione, con sentenza n. 20902/2010, dando torto  al ricorrente che chiedeva l’annullamento della delibera assembleare con cui si dava l’opportunità a tre inquilini di creare ex novo, a proprie spese, un ascensore nel vano scala condominiale.

La Suprema Corte ha stabilito che , sebbene l’ascensore potesse aver tolto luminosità a una parte dell’edificio, di contro portava un notevole vantaggio, specialmente per persone anziane, vantaggio da tenere in debito conto allorché si faceva riferimento al deprezzamento dell’alloggio di proprietà dell’attuale ricorrente in conseguenza soltanto della diminuita superficie, luminosità e aerazione del pianerottolo del piano sottostrada.  In altre parole, il sacrificio dl singolo a fronte del beneficio della mggioranza. (Cass. civ., sez. II°, 8 ottobre 2010

Rimangono da esaminare altri due aspetti che spesso si presentano:

il primo si può verificare quando la messa in opera dell’ascensore avviene in parete esterna e spesso per problemi tecnici il vano corsa viene collocato ad una distanza minima dalle finestre o dai balconi privati.

In questo caso pur prendendo atto delle lamentele degli interessati per il principio che la suddetta opera rappresenta un abbattimento delle barriere architettoniche e in considerazione delle argomentazioni di cui sopra, i condomini non possono opporsi alla iniziativa.
Il secondo riguarda la richiesta da parte dei condomini non partecipanti alla messa in opera dell’ascensore, di un indennizzo per l’occupazione di parte dello spazio comune ( pianerottolo – cortile).
La risposta è negativa, in base al principio che l’occupazione di detto spazio, anche se avviene da parte di alcuni condomini, non rappresenta un atto di possesso esclusivo, tenuto conto che in base a quanto sopra specificato in qualsiasi momento il condomino non partecipante ha il diritto di subentrare; quindi l’opera di cui trattasi è a disposizione di tutti i condomini.
Stampa l'articolo