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faq – domande frequenti

Studio Monti - Centro Gestione Stabili | FAQ domande frequenti

Amministrazione di condominio, manutenzione condominiale, ripartizione spese tetto condominiale, sostituzione caldaia condominiale, disinfestazioni, pulizia scale, revoca, rumori molesti. In questa sezione lo Studio Amministrativo Monti - Centro Gestione Stabili risponde alle domande più frequenti sulle problematiche condominiali.
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FAQ risposte alle domande frequenti

Superbonus, il quadro in condominio dopo il Dl e la circolare

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Dopo la raffica di decreti legge, faq e circolari delle Entrate il mondo condominiale sta rischiando di perdere la bussola. Ma alcuni punti fermi si possono mettere.

1 – Anzitutto sulla situazione di un amministratore condominiale che deve pagare entro il 31 dicembre 2021 per non fare perdere il beneficio fiscale ai condomini: entro quando va fatta l’asseverazione?

Al di fuori delle opzioni per la cessione del credito e dello sconto in fattura l’asseverazione del rispetto dei requisiti e quella di congruità sono necessarie, ad esempio per il super ecobonus del 110%, solo con l’invio della pratica all’Enea, entro 90 giorni dalla fine dei lavori. Anche se questa comunicazione all’Enea è essenziale per la detrazione della spesa, nei casi di lavori a cavallo d’anno, non è necessario attendere questo adempimento per beneficiare del bonus fiscale, in quanto per le «detrazioni fiscali vige il criterio di cassa e, quindi, quanto pagato in un determinato anno potrà iniziare a essere portato in detrazione con la denuncia dei redditi dell’anno successivo», indipendentemente dall’invio all’Enea della Comunicazione, la quale come detto è necessaria entro 90 giorni dalla fine dei lavori. L’importante chiarimento è contenuto nella Faq Enea 3.E, ex 28, del 25 gennaio 2021 ed è essenziale per i lavori dell’ecobonus (anche al 110%) iniziati dal 6 ottobre 2020 in poi, per i quali si applica il decreto requisiti del Mise del 6 agosto 2020, il quale non contiene nessuna norma ad hoc sui lavori a cavallo d’anno.

2 – Entro quando deve essere fatta asseverazione dei costi e visto conformità (se predispongo asseverazione a febbraio 2022 e’ un problema? )

Come da risposta precedente. Il visto di conformità, invece, va nella dichiarazione dei redditi in cui c’è la detrazione del 110%.

3 – I Costi di asseverazione il visto di conformita’ e le relative polizze professionali sono detraibili al 90% come la direzione lavori in quanto costi professionali?

No, in base alla norma il costo del visto di conformità non è detraibile peri bonus diversi del 110%. Il bonus facciate spetta per le spese sostenute per “la direzione lavori, il coordinamento per la sicurezza” (risposta del 23 giugno 2020, n. 191), “la progettazione e le altre prestazioni professionali connesse, comunque richieste dal tipo di lavori (ad esempio, l’effettuazione di perizie e sopralluoghi, il rilascio dell’attestato di prestazione energetica) (circolare del 14 febbraio 2020, n. 2/E).

4 – Chi deve stipulare polizza e i costi in capo al condominio?

Ai fini del super bonus del 110%, il “soggetto che rilascia il visto di conformità verifica che i professionisti incaricati abbiano rilasciato le asseverazioni e attestazioni” previste dall’articolo 119, comma 13, DL 34/2020, e “che gli stessi abbiano stipulato una polizza di assicurazione della responsabilità” (punto 2.1 del provvedimento delle Entrate dell’8 agosto 2020, n. 283847). L’eventuale polizza condominiale non è detraibile.

5 – Per cantieri precedenti al 12 novembr e 2021, con lavori iniziati, l’ asseverazione dei costi deve essere legata ad un sal di avanzamento del cantiere a tale data o complessiva dall’inizio del cantiere?

Per i SAL successivi al 11 novembre 2021 occorre l’asseverazione di congruità dei costi, mentre non occorre per il SAL precedenti.

6 – Che relazione deve esserci tra Sal di cantiere e pagamento del condominio?

Ai fini dell’opzione della cessione del credito o dello sconto in fattura parziale, ogni fattura è scontabile se il condominio paga per intero la quota non ceduta.

7 – Oppure, se l’asseverazione fosse legata ad un Sal e questo e’ del 20% con pagamento giaà effettuato del 70% dell’opera e di conseguenza un accesso al cassetto fiscale del 70%, cosa occorre fare?

Ai fini dell’opzione della cessione del credito o dello sconto in fattura per il super bonus del 110%, il Sal, inteso come percentuale dei lavori effettuati, deve essere di almeno il 30%.

8 – Per cantieri ante 12.11.2021 con lavori già pagati (per il totale 10% o in parte con acconti) come da risposta interpello ade che sosteneva si posso pagare entro il 31.12.2021 ma i lavori possono anche essere completati nel 2022 e cantiere non ancora iniziato l’asseverazione dei costi a cosa deve essere legata? Al pagamento o al cantiere?

Ai fini dell’opzione della cessione del credito o dello sconto in fattura per il bonus facciate, secondo la Faq e risposta in Parlamento del 17 novembre, occorre l’asseverazione della congruita dei costi, realizzata in base ai prezziari regionali o DEI. I lavori devono essere iniziati. La somma non ceduta, integralmente pagata.

9 – Dobbiamo aspettare i prezziari del Mise ?

In base alla faq delle entrate, il decreto ministeriale del 6 agosto 2020 (“Requisiti tecnici per l’accesso alle detrazioni fiscali per la riqualificazione energetica degli edifici – cd. Ecobonus”), con i relativi allegati, è ancora vigente ed è corretto fare riferimento ad esso, in attesa dell’adozione del suddetto decreto del Ministero della transizione ecologica. Ai sensi dell’articolo 119, comma 13-bis, del decreto legge n.34 del 2020, «Nelle more dell’adozione dei predetti decreti, la congruità delle spese è determinata facendo riferimento ai prezzi riportati nei prezzari predisposti dalle regioni e dalle province autonome, ai listini ufficiali o ai listini delle locali camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura ovvero, in difetto, ai prezzi correnti di mercato in base al luogo di effettuazione degli interventi».

10 – Se nei lavori del bonus facciate, si eccede la congruità, l’importo puo’ essere comunque detraibile ?

No, non può essere detraibile.