faq – domande frequenti

Tabelle millesimali anche se redatte dal costruttore modificabili a maggioranza

Questo avviene qualora non emerga espressamente la volontà di derogare con le stesse al criterio normativo di riparto delle spese

Il Tribunale di Roma, con la sentenza 10345 pubblicata il 30 giugno 2023, torna ad affrontare un delicato argomento: quello relativo alla natura delle tabelle millesimali.

Le tabelle aventi natura contrattuale, predisposte dal costruttore dell’edificio o dal proprietario originario, richiamate nei singoli atti di compravendita ed accettate dall’acquirente in sede di rogito (cosiddetta “accettazione contrattuale”). Le tabelle contrattuali possono derogare ai criteri legali, del resto l’articolo 1123 Codice civile fa salva ogni “diversa convenzione”.

Ad esse associamo le tabelle contrattuali assembleari, non allegate all’atto di proprietà, ma approvate all’unanimità da tutti i partecipanti al condominio. Tali tabelle possono essere modificate solo all’unanimità, allorché tutti i condòmini vogliano impiegare un nuovo criterio di ripartizione delle spese. Poi abbiamo le tabelle millesimali assembleari o deliberative, approvate dall’assemblea condominiale, con il consenso della maggioranza degli intervenuti e della metà del valore dell’edificio (maggioranze di cui all’articolo 1136 comma 2 Codice civile).Questa seconda tipologia di tabelle assembleari non può derogare ai criteri legali di ripartizione delle spese.Terzo ed ultimo genere : le tabelle millesimali giudiziali, redatte da un ausiliare del giudice e contenute in una sentenza.

Con la sentenza 10345 del 30 giugno 2023, il Tribunale di Roma decideva una causa introdotta da alcuni condòmini che avevano impugnato la delibera adottata dall’assemblea, avente ad oggetto l’approvazione di nuove tabelle millesimali, lamentando che le stesse potevano essere oggetto di emendamento solo all’unanimità, posto che le precedenti tabelle condominiali avevano «natura convenzionale, in quanto accettate dagli acquirenti dei singoli immobili facenti parte il fabbricato, e questo sin dal 1969, anno di costruzione dello stabile. Ciò posto, alla luce dell’approvazione delle nuove tabelle millesimali “soltanto” con millesimi 506/1000, e non all’unanimità, impugnavano la delibera di approvazione, ritenuta affetta da nullità ex articolo 1421 Codice civile e/o annullabilità, in quanto assunta non con il consenso di tutti i condòmini, ma ai sensi dell’articolo 1136 comma 2 Codice civile».

L’onere della prova del fatto che le tabelle millesimali originarie fossero di natura contrattuale, nel rispetto del rigoroso onere della prova che incombeva sugli attori, non poteva che gravare sugli stessi. Orbene, il giudice capitolino ha ritenuto non provata la natura convenzionale delle tabelle preesistenti e ciò in sintonia con il condivisibile arresto portato dalla pronuncia della Cassazione a Sezioni unite 18477/2010, in quanto il testo di dette tabelle non esplicita in modo chiaro ed univoco che la disciplina (eventualmente) speciale (si intende derogatoria rispetto al criterio normativo) da esse apprestata sia stata volutamente ed espressamente dettata in deroga a quella legale di cui all’articolo 1123 Codice civile. In tali casi, le tabelle possono essere oggetto di emenda per effetto di deliberazione assembleare assunta con l’apporto approvativo qualificato dettato dal comma II dell’articolo 1136 Codice civile (e richiamato dall’articolo 1138, comma III, Codice civile per le modificazioni del testo regolamentare).

La sentenza in commento, nel richiamare la pronuncia della Suprema corte, chiarisce che «la natura convenzionale non si identifica con la fonte delle tabelle (originario costruttore) e con l’esistenza di una trascrizione o di un richiamo delle tabelle/regolamento in tutti i successivi attivi di acquisto (condizioni che, laddove fossero rilevanti, andrebbero comunque documentate), ma con l’espressa volontà di derogare al criterio normativo basato sul riparto delle spese in relazione ai reali millesimi attribuibili alle singole unità abitative sulla base di un accertamento e della descrizione della realtà esistente e sulla trasposizione in termini matematici dell’effettivo rapporto di proporzione tra le singole unità immobiliari e l’intero edificio/complesso condominiale»

Ne deriva che, in teoria, la modifica delle tabelle poteva essere deliberata dall’assemblea anche solo a maggioranza, come di fatto avvenuto. Al di la delle altre questioni di merito affrontate dal Giudice, su cui qui non si sofferma, la pronuncia è utile per ricordare quale sia il criterio distintivo che differenzia la natura delle tabelle millesimali e, per l’effetto, i quorum necessari da adottare per giungere ad emendare le tabelle stesse.