faq – domande frequenti

Il nudo proprietario e l’usufruttuario

Sia il nudo proprietario sia l’usufruttuario sono condomini a tutti gli effetti e come tali sono tenuti, al pari degli altri, a concorrere alla formazione della volontà del condominio. È fuori dubbio quindi che sia l’uno che l’altro rientrino tra quegli aventi diritto che devono essere convocati in assemblea. Il particolare rapporto che lega l’uno all’altro rispetto alla proprietà e all’uso del bene, in quanto espressamente previsto e disciplinato dalla legge, è certamente opponibile al condominio che, nella persona del suo amministratore, non può ignorarlo.

Anche l’usufruttuario ha il diritto di partecipare all’assemblea e di esprimere il proprio voto negli affari che riguardano l’ordinaria amministrazione e il semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. Spettano invece al nudo proprietario tutte le decisioni riguardanti le innovazioni, le ricostruzioni e le manutenzioni straordinarie delle parti comuni dell’edificio e pertanto anch’egli deve essere convocato in assemblea.

Contrariamente a quanto accade per i conduttori degli immobili concessi in locazione, dove l’onere della loro convocazione in assemblea fa capo esclusivamente al proprietario del bene locato, l’usufruttuario e il nudo proprietario, al pari di ogni altro condomino, devono essere obbligatoriamente convocati a cura dell’amministratore. La presenza del conduttore in assemblea è peraltro facoltativa e l’espressione del voto da parte sua avviene in sostituzione di quello che invece dovrebbe manifestare il proprietario. Quella usufruttuario è invece indispensabile per la formazione delle maggioranze necessarie a rendere valida la costituzione dell’assemblea e per poter deliberare sugli argomenti che la legge attribuisce alla sua esclusiva competenza.

L’usufruttuario, in difetto di delega regolarmente a lui conferita, non può essere sostituito dal nudo proprietario nelle decisioni riguardanti spese o interventi che la legge pone nella sua esclusiva competenza. Né lui può sostituire il nudo proprietario, qualora l’assemblea sia chiamata a deliberare di opere di straordinaria manutenzione e di ricostruzione dei beni o dei servizi comuni. Ognuno di loro è infatti titolare di un diverso e autonomo diritto che, seppur esercitabile in funzione della medesima unità immobiliare, li legittima da un lato a partecipare – anche contestualmente – all’assemblea e dall’altro a esprimere la propria volontà non già in sostituzione dell’uno o dell’altro, bensì in assoluta autonomia e su materie diverse.

Neppure è data facoltà all’assemblea di introdurre deroghe ai criteri di imputazione e di ripartizione che la legge ha fissato per tali due diversi soggetti: le spese a carico usufruttuario devono essere solo da lui deliberate, non potendo l’assemblea decidere invece diversa soluzione

La delibera con cui il condominio approva il preventivo o il rendiconto per le spese, ordinarie e straordinarie, deve, a pena di invalidità per contrarietà alle norme che disciplinano i diritti e gli obblighi dei partecipanti al condominio, distinguere analiticamente quelle occorrenti per l’uso da quelle occorrenti per la conservazione delle parti comuni. In tal modo è possibile, se vi sono usufruttuari, ripartire tra i medesimi e i nudi proprietari dette spese in base alla natura delle stesse, secondo i criteri stabiliti dagli art. 1004 e 1005 c.c. con una mera operazione esecutiva (Cass. 21 novembre 2000, n. 15010).

Si ritiene, infine, che all’usufruttuario spetti il diritto di voto in tema di nomina amministratore e di determinazione del suo compenso, mentre in caso di modifica delle tabelle millesimali è richiesta anche la presenza del nudo proprietario. Tale distinta legittimazione comporta che l’avviso di convocazione debba essere inviato al nudo proprietario o usufruttuario a seconda che l’ordine del giorno interessi l’uno o l’altro. L’errata convocazione dell’uno e dell’altro potrebbe portare alla annullabilità delle eventuali delibere assunte.