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Studio Monti - Centro Gestione Stabili | FAQ domande frequenti

Amministrazione di condominio, manutenzione condominiale, ripartizione spese tetto condominiale, sostituzione caldaia condominiale, disinfestazioni, pulizia scale, revoca, rumori molesti. In questa sezione lo Studio Amministrativo Monti - Centro Gestione Stabili risponde alle domande più frequenti sulle problematiche condominiali.
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FAQ risposte alle domande frequenti

Trasformazione di solaio e seminterrato in vani abitabili: legittima la revisione delle tabelle millesimali

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È legittima la revisione delle tabelle millesimali se il cambio di destinazione dell’unità ha fatto aumentare il numero degli appartamenti. Lo ha stabilito la Cassazione con l’ordinanza 17391 del 17 giugno 2021 . Confermata la decisione del giudice di merito. La trasformazione del solaio e del seminterrato in vani abitabili aumenta il numero degli appartamenti nell’edificio, andando in contrasto con i valori reali delle porzioni di piano dello stabile condominiale. Ciò rende legittima la richiesta di revisione delle tabelle millesimali.

Il fatto
La controversia riguardava la domanda di quattro proprietari di altrettante unità immobiliari site in un edificio condominiale, circa la ridefinizione delle tabelle millesimali approvate in assemblea. La revisione era stata disposta perché un condomino aveva trasformato i solai grezzi di sua proprietà in vani abitabili e un altro aveva trasformato il locale sotterraneo di sua proprietà in un appartamento. Il cambio di destinazione delle due porzioni, con funzioni del tutto diverse da quelle originarie, aveva portato il numero delle unità immobiliari comprese nell’edificio da sei a otto.

La corte d’appello di Bologna aveva accolto la domanda. Aveva infatti ritenuto sussistente, nella fattispecie, una «notevole alterazione del rapporto originario tra i valori» delle singole porzioni di piano per le condizioni cambiate di due unità immobiliari site nel condominio mutando l’estensione della superficie e la cubatura reale delle singole unità. Decisione confermata dalla Cassazione. Nel caso oggetto della controversia – spiegano i giudici – è in esame una domanda relativa a situazioni ante 2013, volta alla revisione delle tabelle millesimali di approvazione assembleare. Trova applicazione dunque l’articolo 69, numero 2, delle disposizioni attuative del Codice civile, nella formulazione anteriore alle modifiche introdotte dalla legge 220/ 2012.

La decisione
Ciò premesso, la soluzione adottata dalla Corte d’appello – si legge nell’ordinanza – è conforme all’elaborazione giurisprudenziali, secondo cui: «in materia di condominio negli edifici, le tabelle millesimali, ex articolo 69 numero 2 delle disposizioni attuative Codice civile, possono essere rivedute e modificate (anche nell’interesse di un solo condomino) se è notevolmente alterato il rapporto originario dei valori dei singoli piani o porzioni di piano».

La valutazione del giudice
«Tale notevole alterazione del rapporto tra i valori proporzionali non è necessariamente correlata a una modificazione materiale dello stabile, potendosi anche avere la creazione di un nuovo piano con mantenimento degli originari valori proporzionali. Compete perciò al giudice del merito stabilire, di volta in volta, se il mutamento delle condizioni dei luoghi o le opere realizzate siano tali da implicare la revisione di detti valori e il suo giudizio sul punto, che si concreta in un accertamento di puro fatto, rimane sottratto al controllo di legittimità se risulta sorretto da adeguata motivazione».

Nel caso in esame è stata accertata una «reale divergenza tra i valori effettivi e quelli accertati», e un «errore originario o una sopravvenuta alterazione delle proporzioni delle tabelle millesimali». Tutte circostanze che soddisfano i presupposti richiesti dal citato articolo 69 per procedere alla rimodulazione dei valori proporzionali delle singole unità immobiliare ed alla conseguente revisione delle tabelle millesimali.